臺灣桃園地方法院102年度訴字第709號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第709號民事判決

裁判日期：民國103年05月28日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第709號原告 魏娘光 訴訟代理人 廖年盛 律師複代理人 徐櫻芳 被告 陳楊金珠 訴訟代理人 陳政清
陳彥宏 上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國103年5月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參佰萬元。
被告應自民國一百零二年三月十二日起至清償前項金額之日止，按日給付原告新臺幣壹仟陸佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每日屆期時原告若各以新臺幣伍佰伍拾元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如各以新臺幣壹仟陸佰肆拾肆元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告與被告於民國102年1月8日訂立不動產買賣契約書（
下稱：系爭買賣契約），原告將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱：系爭土地）出賣與被告，總價為新臺幣（下同）1,000萬元，嗣經被告支付700萬元後，原告已於102年3月5日辦妥所有權移轉登記與被告，依系爭買賣契約第3條第2款及第7條第1款約定，被告應於10
2年3月10日前交付尾款300萬元，交付日原告依土地現況點交與被告。詎於102年3月10日點交時，被告卻藉故土地上有排水溝渠拒不付款，要求原告填平，待原告於翌日填平，被告仍拒不支付。另依系爭買賣契約第9條第4款約定「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價千分之1計算遲延利息予他方」，是原告得按本件買賣總價計算，請求被告每日給付遲延利息1萬元。
㈡系爭土地內之排水溝渠，為原告約於20年前所埋設之引水管
，此因系爭土地與相鄰之土地呈梯田狀，面向道路之右邊高、左邊低，逢灌溉時，若水利會供水不足，右邊地勢較高之農地將水引走後，左邊地勢較低之農地恐水不夠用，為了充分利用水資源，系爭土地與相鄰土地均設有內溝，並在相鄰土地間田埂下方埋設暗管相通，其作用係要將土地上內溝的水引入田裏灌溉，已存在多年，故非係供排放鄰近飼養豬隻排泄物之用。是以，系爭土地上在出售前早已有排水溝渠存在，且系爭買賣契約上亦約定現況點交，未約定原告必須予以填平，況被告斯時在仲介帶看土地時，亦已知悉系爭土地上有內溝存在，但原告仍在被告要求後予以填平，可知被告拒付尾款顯無理由。
㈢系爭土地並無遭人占用之情形存在，與土地現況說明相符。
被告辯稱有養豬廢水流入系爭土地云云，乃原告之胞兄 魏良青 養豬所排放之廢水，流入與系爭土地相鄰土地之內溝後再流入，並非遭人占用，且嗣經鄰地所有人 范姜梅英 將內溝填平後，已無上情發生。被告提出行政院農委會桃園區農業改良場檢測報告，非經 鈞院 囑託製作，且其採樣過程及標準不明，不具證據力，況該檢測報告已明載僅供施肥參考，不作任何證明文件。反之，依行政院農委會桃園區農業改良場10
3年3月14日之函文可知，其檢驗報告係就有機農作之條件進行耕作時施肥之建議，對其他耕作方式並無影響。又縱系爭土地有糞水流過，亦非屬污染，蓋系爭土地如已遭重金屬污染，桃園縣政府應會列管，但系爭土地於點交前並未被列管，甚將稻穀交予農會收購。另被告所提之有機農產品生產規範，乃針對有機農產品之生產為規範，但本件買賣並未約定須符合有機農產品生產規範。是被告據上辯稱系爭土地已不堪農耕云云，並非有據，被告應就系爭土地不能農耕乙情負舉證之責。
㈣系爭土地並無減少其價值之瑕疵，亦無減少其通常效用之瑕
疵，被告主張減少價金為無理由。若被告猶認為系爭土地不佳，原告同意解除契約。
㈤並聲明：被告應給付原告300萬元，及自102年3月11日起
至清償日止，按日給付1萬元之遲延利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯稱：㈠系爭土地為農牧用地，所注重者當為土地適宜種植農植物、
飼養牲畜等原屬農牧用地之正常使用行為，且依兩造簽署系爭買賣契約第8條已明確約定：「賣方擔保本約買賣標的產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人房地，亦無出租、設定他項權利或債務糾紛等情事。如有，賣方應於尾款交付前負責理清完畢」等語。然原告於102年3月11日及15日二次點交系爭土地，仍因土地上有他人私設排水溝渠，為排放鄰近飼養豬隻排泄物所用，污染水源遍布系爭土地達
4分之3面積，且至今未填平，原告只在田埂低凹處堆放沙包，但底下仍埋有暗管，髒臭水仍繼續排放，形成臭水豬糞覆蓋之低窪污泥；且依行政院農委會桃園區農業改良場檢測報告所示，系爭土地長期被污染有重金屬鋅鎘鈣鎂污染及有機質、磷酐等過量問題，行政院農委會桃園區農業改良場10
3年3月14日之函文亦表示，系爭土地已遭破壞不利作物生長，堪知系爭土地已成不堪農耕之地，而不具土地耕作之通常效用及影響其經濟價值，原告顯未能依債之本旨提出給付，被告自得依系爭買賣契約第7條第6項、第8條及物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，主張同時履行抗辯並拒絕給付尾款。
㈡於兩造締約之時，原告確實未盡告知義務，向被告告知地上
有私設豬糞水溝等地上物，並於買賣契約之土地現況說明書，原告亦隱瞞此一事實，且與該土地現況說明書記載系爭土地未遭他人占用情形不符，顯已違約在先。次依兩造簽署之系爭買賣契約中已於其他特約或變更約定事項中特別約定「本案現況點交（須鑑界完成）」，此所謂土地現況係以兩造鑑界完成時，所共同確認之土地現況始屬之，而兩造於102年1月29日鑑界當日，被告發現系爭土地上有前述瑕疵並立即要求原告改善，自可見被告從未容認該瑕疵。
㈢系爭土地於102年3月11日第一次點交時並無原告所稱之引
水管（即暗管）及沙包，乃原告於該點交日隔天所埋設及置放，且系爭土地係政府公辦農地重劃後之農地，已經專家規劃完善之給水排水水道，不應該再有私自挖設之臭糞水溝。
參以系爭土地與相鄰不足一尺之灌溉水路並無溝渠與之相接，顯見該引水管及內溝並無設置需要，亦非引灌溉水之用。
又系爭土地及鄰地因遭豬隻排泄物污染環境衛生，早經相關權利人檢舉在案，此有桃園縣新屋鄉102年2月16日函可證，故原告所稱早於20年前已埋設，上開引水管僅供灌溉田地之用云云，並非事實。
㈣退步言之，如認被告有給付買賣價金之義務，但原告依法負
有物之瑕疵擔保及不完全給付責任，被告爰依民法第359條、不完全給付法律規定及系爭買賣契約第9條第4款約定，請求減少價金120萬元，及原告應自102年3月11日起至清償日止，按日給付1萬元之遲延利息，並賠償本件買賣瑕疵造成被告及家人精神、信用、名譽受損之慰撫金100萬元，以為抵銷抗辯。
㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與被告於102年1月8日訂立系爭買賣契約，以總價1,000萬元將系爭土地出售予被告，俟被告支付700萬元價金後，原告已於102年3月5日辦妥所有權移轉登記與被告，依系爭買賣契約第3條第2款及第7條第1款約定，被告應於102年3月10日前交付尾款300萬元，交付日原告依土地現況點交與被告等情，有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷第6頁至第8頁反面），且為被告所不爭執，堪信為真正。然原告主張被告應給付尾款300萬元，及依系爭買賣契約第9條第4款按日給付1萬元遲延利息乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，故本件爭點即為：㈠系爭土地是否有遭他人占用之情形？㈡系爭土地是否為不堪農耕之土地？㈢被告主張同時履行抗辯權有無理由？㈣被告之抵銷抗辯有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠系爭土地並無遭他人占用之情形：
⒈被告雖以系爭土地有他人私設排水溝渠，為排放鄰近飼養
豬隻排泄物所用為由，主張系爭土地遭他人占用云云。但查，經本院會同兩造至現場勘驗後，勘驗結果為：周圍鄰地確有設置內溝，並於進入土地斜坡之下方埋設管子之情形，該鄰地內溝之位置與被告所提供系爭土地之照片所示土地內溝渠位置均位於靠馬路之位置，該內溝與道路之間另有以水泥鋪設之溝渠。系爭土地之鄰地與該筆鄰地相鄰之土地均有內溝及於坡道下方埋設管子之情形等情，有本院勘驗測量筆錄在卷可參（見本院卷第75頁），足見原告主張其將系爭土地出售予被告前，為保持土地之排水，在土地周圍有設置內溝，又因為農業機械化，為便利農機進入土地內，故鋪設坡道供通行，在坡道下方即需鋪設管子，以利內溝的水順利通過坡道下方等語，應非憑空杜撰，故被告將排水用之內溝指為遭他人私設之排水溝渠，並據此主張系爭土地遭他人占用，即非可採。
⒉被告雖另主張系爭土地遭他人占用供排放鄰近飼養豬隻排
泄物之用等語，但為原告所否認，則原告對此有利於己之事實自應負舉證之責。而被告固提出照片為證，然該等照片之拍攝地點是否確為系爭土地？及其拍攝之日期為何？均非無疑，故被告以該等照片為證據方法，已難認具有相當之憑信性。且縱認該等照片所示確為系爭土地點交前之狀況，但因該等照片僅能看出土地上有遭水淹蓋之情形，尚無法證明系爭土地遭他人占用排放豬隻排泄物之事實。再者，系爭土地及其鄰地均挖有內溝，且內溝與內溝並有管子相通乙節，已如前述，足見若有人將大量液體排入系爭土地之鄰地中，該液體確有循相通之內溝流入系爭土地之可能。酌此情，堪認原告主張被告所指之豬隻排泄物係原告之兄魏良青養豬所排放之廢水，流入與系爭土地相鄰之范姜梅英所有農地之內溝後，再留入系爭土地，並非遭人占用等語，並非虛妄，可以採信。稽上各端，系爭土地縱有養豬之廢水流入，其原因乃養豬戶不當排放廢水至其他農地後，廢水再經相通之內溝流入系爭土地，自難認系爭土地係遭他人占用。
㈡系爭土地並無不堪農耕之情形：
⒈被告雖辯稱系爭土地已不堪農耕云云，但為原告所否認，
則原告對此有利於己之事實自應負舉證之責。而被告雖舉行政院農委會桃園區農業改良場檢測報告為證（見本院卷第88頁），然細稽該檢測報告可知，其上僅記載農戶姓名、農戶編號、樣品編號、樣品種類等資料，並未說明該土壤樣品係由何處取得，亦未說明採樣之方法及其過程，故該檢測報告是否確為系爭土地之土壤情況，已至有可疑。且該檢測報告所載之檢測值究係以何種檢測方法或何種檢測儀器進行檢測所得之結果，亦未見該檢測報告為任何說明，尚難認該檢測結果具有可信度。此外，該檢測報告下方註⑴亦已載明：本資料僅供施肥參考，不作任何證明文件等語，益徵該檢測報告僅係供農戶施肥之參考，不宜採為認定系爭土地是否不堪農耕之證據。況該檢測報告中亦僅建議：磷含量偏高，酌量減少。停用鈣肥。鎂含量偏高，減少投入。鋅過量，應採取改善措施。鎘偏高，注意施用資材等語，並無隻字片語提及系爭土地不堪農耕，故被告執此檢測報告主張系爭土地不堪農耕，自非可採。
⒉再者，觀諸行政院農業委員會桃園區農業改良場103年3
月14日函文所載：至於銅、鋅、鎘、鎳、鉻及鉛等重金屬含量參考值，係依據國內有機農業灌溉水質及土壤之重金屬容許量基準界定，重金屬含量超過該基準僅不適作有機栽培，並不適用於其他耕作方式等語，足見上開檢測報告係以有機栽培之條件為其認定標準，而本件兩造既未約定系爭土地應符合有機栽培之條件，自難認系爭土地有何不堪農耕之情形。況該函文亦再次重申上開檢測報告僅供農民土壤肥培管理之參考，故該檢測報告尚無從證明系爭土地有不堪農耕之事實。
㈢被告主張同時履行抗辯權，並無理由：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。本件被告雖以系爭土地遭他人占用且不堪農耕為由，主張原告未依債之本旨提出給付，然系爭土地並無遭他人占用及不堪農耕之情事等事實，業經本院認定如前，故被告主張同時履行抗辯權拒絕給付尾款，顯非可採。
⒉此外，兩造曾於102年3月11日至現場點交系爭土地乙節
，為兩造所不爭執，而被告雖以系爭土地遭他人占用為由拒絕接受點交，然系爭土地並未遭他人占用乙情，既已如前述，足見被告並無拒絕接受點交之理由。再者，依系爭買賣契約其他特約或變更約定事項所載，兩造已約定系爭土地以現況點交，並未就點交約定附加義務，稽此益徵被告實無由拒絕接受點交。準此，原告主張系爭土地已於10
2年3月11日現況點交予被告，可以採信，被告主張原告未為對待給付而主張同時履行抗辯權，依法無據。
⒊至被告雖舉土地買賣點交記錄為證，用以證明102年3月
11日未完成點交，然原告則以該點交記錄未經原告簽名確認而無證據能力為由否認有未完成點交之事實。經查，依上開點交記錄所示，其上時間、地點、參加人員、點交結果、說明、買方請求等內容，均係同一人所書寫，則原告主張該點交記錄未經原告簽名確認等語，堪認非虛，故被告執該點交記錄主張系爭土地尚未點交云云，並非可採。
㈣被告主張抵銷抗辯並無理由：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。
⒉被告雖以系爭土地有物之瑕疵為由主張減少價金120萬元
。但查，系爭土地並無被告所稱遭他人占用或不堪農耕之瑕疵乙節，既已如前述，則被告主張減少價金120萬元，依法無據。
⒊被告另以原告有不完全給付之情形為由，主張原告應依系
爭買賣契約第9條第4款之約定，自102年3月11日起至清償日止，按日給付1萬元予被告。然查，系爭土地既無被告所稱遭他人占用及不堪農耕之情事，故被告此部分請求亦非可採。
⒋另查，系爭土地既無被告所指遭人占用及不堪農耕之瑕疵
，則被告主張原告應賠償本件買賣瑕疵造成被告及家人精神、信用、名譽受損之慰撫金100萬元，難認有據。⒌綜上，原告對被告既未負有債務，則被告主張以上開債權與其對原告所負債務互為抵銷，非有理由。
㈤原告於102年3月11日已將系爭土地點交予被告乙節，業經
本院認定如前，則依系爭買賣契約第7條第1款約定，被告自應於102年3月11日給付尾款300萬元予原告。且被告對其迄今仍未給付尾款乙情並不爭執，則原告依系爭買賣契約第9條第4款約定請求被告自102年3月12日（即點交日10
2年3月11日之翌日）起給付遲延利息，亦屬有據。又該條款雖約定「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價千分之1計算遲延利息予他方」，然其所定每日千分之1之利率，相當於年息36.5%（1/100036
5），顯已超過民法第205條所定週年百分之二十最高利率之限制，故原告對超過部分應無請求權。且被告遲未給付之尾款金額為300萬元，其應負之遲延責任亦應以該300萬元為計算基準，故原告主張以總價1,000萬元為計算遲延利息之基準，並非合理。酌上各情，本件原告得請求被告給付之遲延利息應為每日1,644元（3,000,000元週年利率20%365天，元以下四捨五入）。
五、綜上所述，原告起訴請求被告給付300萬元，及自102年3月12日起至清償上開300萬元之日止，按日給付原告1,644元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。又本件兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰就原告勝訴部分分別酌定相當擔保金准許之。原告除勝訴部分外，其餘之訴既經駁回，其敗訴部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年5月28日
民事第一庭法官魏于傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國103年5月28日
書記官洪明媚