臺中簡易庭100年度中簡字第774號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　100年度中簡字第774號
原　　　告　 鐘美惠
被　　　告　文馨天第管理委員會
法定代理人　 袁惠倫
上列當事人間請求公設修繕事件，本院於民國100年5月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將台中市○○區○○路○○○巷○弄○號12樓之1頂樓樓板滲漏
之處，予以修繕。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新台幣壹萬貳仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：原告所有房屋坐落台中市○○區○○路○○○
巷○弄○號12樓之1，其上頂樓樓板因龜裂滲水至原告之屋內
，而頂樓屬公共設施，應由被告負責修繕，但被告卻以區分
所有權表決方式要求原告必須與被告共同分擔，為此提起本
件訴訟等語，並聲明：請求判決如主文第1項所示。
二、被告答辯略以：頂樓雖屬公共設施，但因區分所有權人會議
決議，頂樓防漏修繕費用由被告與住戶各負擔一半修繕費用
，故被告不同意負擔全額防漏修繕費用等語；並聲明：⑴駁
回原告之訴，⑵訴訟費用由原告負擔，⑶如受不利之判決，
願提供擔保請求免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其所有房屋坐落台中市○○區○○路○○○巷○弄○號
12樓之1，其上頂樓樓板因龜裂滲水至原告之屋內，而頂樓
屬公共設施之事實，為被告所不爭執，且有現場照片5張附
卷為證，堪信為真實。
㈡按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者。又共用部分、約定共用
部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有
部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住
戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若
區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈
管理條例第3條第4款、第10條第2項分別定有明文。惟按權
利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條
亦有明文。依公寓大廈管理條例之前開規定，共用部分修繕
費用之負擔標準，雖係以公共基金支付或區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人
會議或規約另予規定，該條例就共用部分修繕費用之負擔標
準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分
所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，
不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情
形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規
約視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標
準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔
標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲
為，否則即與誠信原則有違。
㈢經查，原告所有房屋之頂樓屬共用之公共設施，並非約定由
原告專用，此為兩造所不爭執，而被告又無法舉證證明頂樓
樓板龜裂係因可歸責於原告之事由所致，故依上述公寓大廈
管理條例第10條第2項前段之規定，頂樓樓板之修繕、管理
、維護，應由管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。被告雖辯稱
：區分所有權人會議曾決議，頂樓防漏修繕費用由被告與住
戶各負擔一半修繕費用云云，並提出99年8月4日文馨天第社
區99年第14屆區分所有權人大會會議記錄為證。惟查：
⑴原告所有房屋之頂樓既屬共用部分，而未約定由原告專用
，則文馨天第社區區分所有權人會議不論頂樓滲漏原因究
竟是否可歸責於原告，決議頂樓樓板滲漏修繕費用由管理
委員會與原告各負擔一半，對原告顯然不公，有違誠信原
則。蓋頂樓樓板經長久日曬雨淋之後，極易造成滲漏現象
，此為眾所周知之事，在未約定頂樓全部或部分由原告專
用之情形下，卻以區分所有權人會議決議強令原告負擔一
半頂樓樓板滲漏修繕費用，則原告除依其應有比例分擔公
共基金之外，尚須單獨負擔一半修繕費用，權利義務明顯
失衡，違反公平原則。
⑵公寓大廈管理條例第31條規定：區分所有權人會議之決議
，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及
其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四
分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四
分之三以上之同意行之。同條例第32條第1項規定：區分
所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人
之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人
得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席
人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分
所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同
意作成決議。依卷內文馨天第社區99年第14屆區分所有權
人大會會議記錄顯示，該社區住戶共有80戶，故依公寓大
廈管理條例第31條之規定，該社區區分所有權人會議決議
應經40戶以上【80戶×（2/3）×（3/4）＝40戶】及區分
所有權比例半數以上之同意，始足當之。而依99年8月4日
文馨天第社區99年第14屆區分所有權人大會會議記錄關於
提案七之記載顯示，頂樓防漏修繕費用係於94年8月17日
經第9屆第2次區分所有權人會議以18票通過，由管理委員
會與住戶各支付一半修繕費用，99年8月4日再以27票通
過（2票不同意）決議頂樓修繕經住戶與管理委員會共同
首肯後，先請住戶繳交二分之一金額再發包施工。上開2
次區分所有權人會議就頂樓修繕所為之決議，顯然均未達
法定之40戶以上同意，且明顯未計算同意者之區分所有權
比例是否已達法定之標準，其中94年第9屆第2次區分所有
權人會議縱已達公寓大廈管理條例第32條第1項所規定區
分所有權人五分之一以上之出席，但並未計算同意者之區
分所有權比例是否已達法定標準，故該2次決議方法均顯
有瑕疵。
⑶上開2次區分所有權人會議決議既違反誠信原則，且決議
時並未計算同意者之區分所有權比例是否已達法定之標準
，而顯有瑕疵，則被告以該2次區分所有權人會議決議作
為頂樓滲漏修繕費之分擔依據，自不可採，應回歸適用公
寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，頂樓樓板之修
繕、管理、維護，應由管理委員會為之，其費用由公共基
金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之
。
㈣綜上所述，原告主張其頂樓滲漏修繕費用應由被告支付，洵
屬有據；被告抗辯依區分所有權人會議決議應由被告與原告
各負擔一半，則不可採。從而，原告請求被告應將台中市○
○區○○路○○○巷○弄○號12樓之1頂樓樓板滲漏之處，予以修
繕，為有理由，應予准許。
㈤本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，爰引用同法第389條第1項第3款之規
定，依職權宣告假執行。另被告 陳明 願供擔保，聲請免為假
執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年5月19日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官陳文燦
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年5月19日
書記官