裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第535號民事判決
裁判日期：民國100年08月18日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第535號原告 張永安 訴訟代理人 徐偉峯 律師被告 吳綉慧 訴訟代理人 黃瑞卿 被告 禾悅 不動產經紀有限公司法定代理人 潘瀅光 訴訟代理人 蔡宏易 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國100年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告禾悅不動產經紀有限公司（下稱禾悅公司）起訴時原法定代理人為 梁素蓁 ，嗣於訴訟繫屬中變更為潘瀅光，有被告禾悅公司變更登記表可憑，並經潘瀅光具狀聲明承受訴訟在案（見本院卷第122、123、163頁），核無不合，應予准許。
二、原告原起訴聲明為：㈠被告吳綉慧應給付原告新台幣（以下同）95萬元及遲延利息㈡被告禾悅公司應給付原告95萬元及遲延利息㈢前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內即免其責任。嗣於民國100年5月26日具狀變更，除以前開聲明為先位聲明外，並追加備位聲明：㈠被告吳綉慧應給付原告475,000元及遲延利息㈡被告禾悅公司應給付原告475,000元及遲延利息㈢前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內即免其責任。核其請求之基礎事實均屬同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定尚屬無礙，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於99年3月25日經由東森房屋漢生東路加盟店即被告禾悅公司之介紹，而前往帶看被告吳綉慧所有坐落於新北市○○區○○街○○巷○○號1樓房地（下稱系爭房地）。惟當日被告禾悅公司並未提供不動產現況說明書及附近成交行情，即表示系爭房地市價約為600萬元，原告信任被告仲介人員之專業知識及資訊，即表示出價500萬元。而被告禾悅公司竟未解釋要約書、斡旋金之性質及效力，以供原告選擇，復未給予相當審閱期間，致使原告在資訊不足及不知法律效果之情形下即簽立500萬元之要約書。詎料禾悅公司竟立即表示馬上連絡屋主前來簽約，原告認房屋買賣豈有如此草率即欲轉身離去，然被告禾悅公司仲介人員竟恐嚇原告如就此離去就會涉及違約，致原告於此狀況下遭其所蒙蔽。旋被告吳綉慧之代理人黃瑞卿（按係被告吳綉慧之夫）前來，被告禾悅公司即拿出不動產買賣契約書要求簽約，總價款為475萬元（每坪約25萬元），並表示如不簽立就會違約罰款，致原告於完全沒有契約審閱期間之狀況下於一日之內即簽立系爭房地之買賣契約書，且簽發金額475,000元之本票一紙，並於數日後交付475,000元之定金。而嗣後原告深覺不妥，經向房仲同業探聽附近房地行情，始發覺附近成交行情每坪僅為17-20萬元，原告所買受價格為每坪25萬元而遠高於正常行情，原告在資訊不完整及被告惡意欺瞞下而簽立系爭房地買賣契約，遭受損害甚鉅。是被告禾悅公司一開始即隱瞞附近成交行情之重要交易資訊，致原告無法作出正確判斷而多付出近百萬元價金，顯已違反消費者保護法第4條規定，又被告禾悅公司所提供之要約書及買賣契約書均未給付予原告合理之審閱期限，導致原告無法詳閱契約條款，權益嚴重受損，依消費者保護法第11條之1規定，前述條款均不構成契約之內容。另被告禾悅公司於簽約過程中故意隱匿重要交易訊息，且未說明要約書之性質，原告若知其情事當不會為此意思表示，且非原告自己之過失，自屬民法第88條之錯誤意思表示，依法自得撤銷之。又被告禾悅公司向原告騙稱不立即簽約就會構成違約，顯係施用詐術迫使原告為買賣意思表示，亦構成民法第92條之被詐欺而為意思表示，依法亦得撤銷之，爰以本件起訴狀繕本之送達被告為撤銷之意思表示。而被告和悅公司既受被告吳綉慧之委託處理系爭房地買賣事宜，自屬被告吳綉慧之履行輔助人，就上開上開禾悅公司故意隱匿正確資訊及未給予審閱期及施用詐術致使原告為錯誤意思表示等自應視同被告吳綉慧本人自己之故意，則原告自得以被告禾悅公司之事由對被告吳綉慧主張撤銷意思表示，是系爭買賣契約自因撤銷而不存在。而本件買賣契約不能履行係因可歸責於被告吳綉慧事由所致，被告吳綉慧依民法第249條第1項第3款規定，應加倍返還原告定金共95萬元（000000×2＝950000）。而被告禾悅公司身為不動產經紀業者，同時構成民法第227條不完全給付之債務不履行及依不動產經紀管理條例第26條第1項規定，應對原告負損害賠償之責。而被告二人係基於不同原因對於同一債務內容均負有給付義務，而為不真正連帶債務。又如法院認原告不得依民法第249條及雙方買賣契約第11條第3項規定請求被告加倍返還已付價金，然雙方合約既已解消而不存在，被告受有價金之利益即無法律上原因，原告亦得依民法第179條不當得利規定請求被告依不真正連帶債務之法律關係，返還原告已支付之價金475,000元。 爰先位 聲明：被告吳綉慧應給付原告95萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告禾悅公司應給付原告95萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內即同免其責任。備位聲明：㈠被告吳綉慧應給付原告475,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告禾悅公司應給付原告475,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內即同免其責任。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告吳綉慧則以：伊委託被告禾悅公司出售系爭房地，相關仲介過程伊並不了解，而原告支付第一期款後，本應於99年4月底支付第二期款，卻聲稱其在國外護照遺失，無法返台履行合約，並答應於4月底返台後立即繳款，詎其回台後即態度大變而作不實指控要求退還第一期簽約款。而系爭房屋係位於亞東醫院捷運站附近，門前可停車又可作生意，租金高又好租，且原告違約後系爭房地嗣後已於99年11月26日經由台灣房屋以500萬元出售，自無單價過高情形等語為辯，因而聲明請求駁回之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告禾悅公司則以：原告係於99年3月21日透過被告營業員 劉瑞恩 之傳單廣告，來電表示欲看系爭房地，經劉瑞恩現場帶看系爭房地後，原告表示中意即偕同返回被告公司，被告並說明不動產斡旋契約書之內容，且提供買賣契約書之銀行履保版本及一般版本予原告參考說明，並陪同原告一同調閱電腦網路之市場售屋資訊，原告並將相類似之案件銷售資料攜回參考。原告並表示再考慮幾天才能決定是否出價購屋，因此原告即將斡旋契約書及買賣契約書之履保及一般兩種版本影印供原告攜回參考。嗣原告於99年3月25日來電再行前往帶看屋後，表示中意系爭房地並願出價協商，於填寫買賣斡旋契約書過程中，因原告已事先了解契約書內容，故選擇只須具名要約而不付斡旋金之選項，原告並於契約書內之契約審閱期間聲明欄內，亦無異議而簽名確認已行使三天以上之審閱權，且另以書面出價500萬元承購系爭房地，被告絕無以恐嚇、脅迫之情形。而原告簽立買賣斡旋契約書後即要求直接與賣方當面協商，被告因而配合原告要求而以電話邀約賣方之代理人黃瑞卿於99年3月25日當日下午6點30分前來被告公司與原告見面商談。而經被告兩個多小時努力磋商後，雙方終於達成以475萬元成交之共識，而協助原告議價達25萬元。而簽立買賣契約時，原告選擇以銀行履約保證之契約書，然原告表示當天並未帶錢，希望先與賣方簽約，待7日後即99年4月2日將第一期價款匯入雙方約定之第三人僑馥建築經理股份有限公司於中國信託銀行敦南分行之不動產價金履約保證專戶（下稱履保專戶），經賣方同意後，雙方即完成買賣契約之簽署。嗣原告於99年4月2日將第一期款475,000元匯入履保專戶後，經代書與原告聯絡請其如期再匯入第二期款，惟迄至99年4月中旬均不見原告回音，經被告去電了解，原告表示其在大陸護照被偷，因而滯留大陸，待四月底即返台辦理履約。詎至99年5月2日原告卻來電表示其買貴了，並要求被告代為協調向賣方要求降價為300萬元，但為賣方所拒，因原告無正當理由而遲不履約，經依系爭不動產買賣契約第11條及不動產買賣價金履約保證申請書第3條約定解除契約而依約沒入已付價金。是本件乃係原告自身違約在先，不思與被告誠意解決，而遭被告沒入已付價金後，心有不甘而濫用司法資源，本件絕無遭被告恐嚇脅迫而簽約情事等語為辯，因而聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告主張：原告於99年3月25日經由被告禾悅公司之仲介而與被告吳綉慧就所委託之系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為475萬元，原告並已於99年4月2日匯款支付第一期款（簽約款）475,000元價金至雙方約定履保專戶之事實，已據原告提出不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書各一件為證，並為被告所不爭，足認真實。兩造爭執要旨乃為：原告以被告吳綉慧之履行輔助人即所委託之被告禾悅公司，為仲介時故意隱匿系爭房地附近成交行情等之重要消費資訊及未就要約書、買賣契約書給予合理審閱期間，而於99年3月25日一日內即完成簽約手續，致原告無法作出正確判斷而多付出近百萬元價金，其條款應不構成契約內容。且未說明要約書之性質，復騙稱原告如不立即簽約就會構成違約致原告因而意思表示錯誤且有施用詐術、脅迫致使原告為買賣之意思表示而主張撤銷系爭意思表示等情。但此已為被告所否認，並均以係原告反悔不買而先行違約始遭其依約沒入已付價金等語為辯。
五、查原告所聲請之證人即帶看系爭房地之買方經紀人劉瑞恩已到庭結證稱「（問：張永安這位客戶你是如何接觸到的？）他是在3月21日打我的手機給我說要看房子。我有投信箱、請工讀生貼賣屋傳單，他看到傳單才有我的手機。」「我有帶他去看四川路的五樓房子，他不喜歡。那時候他有表明是說他要買來投資的，後來我就介紹他本件廣明街一樓的案件。」「（問：何時帶他去看的？）3月21日當天，我帶他去看廣明街的房子。去看的當天他看了滿喜歡的，我聽他有一些香港口音，所以我有交給他附近成交行情書面資料，還有解釋買賣不動產斡旋契約書內容，也有交給張永安不動產買賣契約書空白資料，供他回去參考。」「（問：3月21日有無你們店裡其他人跟原告作接觸？）3月21日他看完屋之後我們有再回到公司看買賣契約書內容，那時候蔡宏易有在場。還有其他我們公司的同事，當時就只有我跟蔡宏易在跟他談這件案件。」「（問：這份斡旋契約書是何時簽的？）在
3月25日簽的。3月25日當天他又打電話來說決定要買這間房子。他那時候出價五百萬元。那時候他希望我們能夠幫他談五百萬元以內。」「（問：契約書上他是勾選要約書，當時你有跟他講為何要選要約書和斡旋金嗎？）有，因為當天他沒有帶錢過來，而且（跟）他很明白說斡旋金與要約書的內容。21日那天有跟他解釋過了，所以25日那天他就決定要以要約書來與屋主談價錢。」「（問：有無告知原告要約之後對方當事人為承諾契約即成立？）有，有告知過。他那時候表示同意。當時他出的價錢與屋主價差有差一些，屋主賣價550萬元。」「（問：有價差你們如何處理？）我跟同事說那我們請屋主來談價錢，作為仲介的立場是希望可以幫買方談越低的價錢。後來買賣雙方都有來公司。屋主、買方、我、蔡宏易都有在場協談。」「（問：後來成交價475萬元如何談成？）我們按照買方的期待談價，後來屋主願意以
475萬元出賣給張永安先生，那時候房子裡有其他的房客，張永安先生是說希望房客不要搬走，繼續跟他承租這間房子，他可以收租金。」「（問：後來475萬元成交之後25日當天就簽約了嗎？）後來我們有打電話叫代書過來，25日當天就簽約了。」「（問：簽約款他沒有帶現金，如何處理？）我們那時候是按照代書的作業流程，以本票代替。簽完約後一個禮拜內，他後來有匯了自備款47萬5000元。匯到我們公司的履約保證銀行帳戶內。」「（問：後來買賣為何沒有繼續？）他第二次付款的時候，四月中左右，那時候他有打給我，說他人在大陸，證件不見了，可能要等家人辦完證件後，才能夠回來，要我們跟屋主協商是否可以等他回來之後再付第二期款。後來我們有再打電話跟他通知，他表示他覺得買到貴，不買了。中間我們有履約保證的公司，有寄通知函，寄了三次，他都沒有回應，也都沒有跟我們公司聯絡。」（見本院卷第169頁至171頁），核與證人蔡宏易結證所供原告確有於99年3月21日及99年3月25日二次前來看屋情節相符（見本院卷第173頁）。則依上開證人證述仲介過程，原告係於99年3月21日經由帶看屋後，並經說明附近成交行情及買賣不動產斡旋契約書內容，並交付原告不動產買賣契約書空白資料後，原告嗣於99年3月25日始再度前往被告禾悅公司看屋後逕以要約書方式出價500萬元與被告吳綉慧斡旋後，始於當日以475萬元合意成交，核與原告提出之買賣不動產斡旋契約書上，有原告所不爭執真正而為其親自簽名之攜回三日以上之審閱期間聲明書欄相符，原告雖辯稱其係馬來西亞華僑，僅高中畢業，對中文理解能力有限而不解其義而始行簽名云云，惟查原告雖係馬來西亞華僑，但於民國80年間即來台生活，並曾就讀東吳大學外文系一年級肄業，且現係經營服飾批發業4年，前並曾在龍巖建設公司擔任靈骨塔銷售業務員5年，於98年間並有銷售靈骨塔獲利而有160,921及114,840元之財產交易所得，已據原告所自承（見本院卷第146頁背面、152頁背面），核與本院依職權所調取之原告稅務電子閘門財產所得調件明細表一件相符（見本院卷第149頁），是依原告來台已歷十餘年，並曾就讀大學一年，而有相當學識基礎，又曾從事靈骨塔銷售業務員且有出售成交獲利之從事商仲業經歷，現並係從事經營服飾批發業多年等情，足認原告顯早而溶入台灣本地生活，並可從事本地各項服務行業多年而無礙其人際往來溝通，則原告顯然精通中文，自難認其對中文有何理解程度有限難以認知，而有不解審閱期間聲明書、斡旋金及要約書文義之情形。況上開文件內容既均證人劉瑞恩當面解釋其內容，已如前述，所辯其對上開買賣不動產斡旋契約書上審閱期間聲明書欄之簽名係不解其義而始簽名云云，自不足採。又原告雖主張其於99年3月21日並未前往被告禾悅公司，並辯稱伊於99年3月20日至99年3月21日係在中部旅遊云云，固據提出該2日旅遊地點照片為憑。惟查台中地區距離○○○區○○○○○路單程車程不過2個小時，原告縱有於99年3月20、21日前往台中地區旅遊情形，亦非不得於99年3月21日當日即返回台北地區而前往看屋，此外原告復未提出其他積極事證以實其說，自無從以此而否認99年3月21日曾前往看屋，而據以指摘上開證人證述為不實。則證人劉瑞恩上開證述既與買賣不動產斡旋契約書上，原告親自簽名之攜回三日以上之審閱期間聲明書相符，且綜合上開原告之學經歷，並有從事靈骨塔銷售仲介之經驗及本件買賣二次看屋交易過程等一切情狀，足認證人劉瑞恩顯已於99年3月21日即向前往看屋之原告說明附近成交行情及買賣不動產斡旋契約書內可得二擇一之要約書或斡旋金契約各自內容，並交付原告不動產買賣契約書空白資料甚明。又原告雖主張係被告禾悅公司仲介人員恐嚇原告如就此離去就會涉及違約致其不得不簽約云云，惟此已為被告所否認，再參酌本件原告於99年3月25日簽約時係勾選要約書而並未交付任何斡旋金，且並未交付第一期之簽約款475,000元，而係99年4月2日始自行匯款至履保專戶，如原告簽約時有任何消費資訊不足或不解系爭要約書、斡旋金、不動產買賣契約書法律效果情形，原告苟係遭蒙蔽或受詐欺、脅迫情形下始行簽約，其當時既並未交付被告任何款項，自無將來恐不能取回交付款項之損害顧慮，自應於脫身離開被告禾悅公司後立即向警報案或向消費者保護官或消費者保護團體請求協助處理，豈有於8日之後仍願自行支付匯款475,000元簽約款之理？此外復未據原告舉證證明被告有何其他恐嚇脅迫行為情形，足見原告空言所辯顯與常情有違，自不足信。
六、再查系爭房地本有出租房客，因被告吳綉慧出售房屋且於99年3月租約屆期而須搬遷，惟原告仍於簽約時要求被告將現承租戶留下並願繼續出租等情，已據證人即賣方經紀人蔡宏易及簽約代書 任秀玉 結證屬實（見本院卷第174頁正面及背面），亦足認原告顯係為投資理財目的而非為自住始行購屋。再參酌依上開原告稅務電子閘門財產所得調件明細表所示，原告亦有廣宇、啟碁科技股份有限公司等數筆股票投資之股利所得，亦足見原告顯有相當投資理財經驗，而非一般單純自住之購屋消費者。而衡情投資房地之理財者本有較一般自住購屋消費者，有更多事前財務規劃及投資標的之評估資料，對該地之市價交易行情自有相當了解。而本件房地乃係公寓一樓，於簽約時本係供出租之用，原告既願購買繼續出租以供投資理財之用，衡情顯已作相當交易市價資訊之搜集以確保出租收益，已難謂原告有並不了解系爭房地附近成交行情等交易消費資訊可言。而台灣地區之房地交易，因公寓一樓出入便利及本地消費交易偏好，致公寓一樓之交易市價一般本即較2至5樓公寓之交易市價為高。且同一地區房屋之交易本即因各房屋坐落之小環境及使用建材、裝潢及有無嫌惡設施而有各自相當高低不同價差，而非可一概而論。原告雖主張系爭房地附近交易行情每坪僅有17萬元至20萬元，而原告購買價格每坪卻高達25萬元而超過一般行情云云，惟查依原告所提出之原證3之98年11月至99年5月間信義房屋行情資訊表，系爭房地附近相當近30年屋齡之公寓成交價格固在17萬元至20萬元間（見本院卷第23頁背面），惟此均係該地區之公寓3、4樓成交價格，尚與系爭房地一樓公寓之條件不同，已不得為相同比擬。況依上開信義房屋行情資訊表編號第12號之30年屋齡之公寓5樓，其每坪成交單價亦有高達
23.27萬元之行情，而與本件系爭房地每坪成交單價約為24萬元左右【475萬元÷（65.64×0.3025＝19.856坪）≒23.9】相當，並無明顯差距。再參酌證人蔡宏易已證稱「成交行情沒辦法具體指出正確門牌與樓層，只能作為參考。廣明街單號門牌是菜市場，雙號門牌是住家、環境比較好，價格差很多。例如原證九所列二十三巷、四十一巷都是在傳統菜市場內，價格較低。系爭房屋是在四十八巷，雙號這邊，因為房屋除了條件外，還有內部狀況會影響行情，系爭房屋是舊公寓，是否需要再維修整理價錢也會有差異，系爭房屋剛裝潢好兩三年，屋況良好不需再整理，這也會影響。系爭房屋解約後，被告也有委託臺灣房屋以同樣的550萬元委託價，並以500萬元在三天內賣出。」（見本院卷第183頁背面、第73頁以下不動產買賣契約書），足見本件原告成交單價並無明顯背離當地一般成交行情之情形，原告自不得以此而謂被告有故意隱匿重要成交行情之交易資訊致原告因而有意思表示錯誤或被詐欺之情事，所辯亦不足據。
七、綜上所述，原告主張本件買賣被告禾悅公司有故意隱匿系爭房地附近成交行情等之重要消費資訊，且就斡旋金、要約書、買賣契約書並未給予原告合理審閱期間並說明其性質等情，尚屬不能證明，並不足採。系爭房地買賣契約乃合法成立生效，原告乃係因自己悔約拒絕給付價金而不履行債務，就此可歸責自己事由，自不得主張解除契約或撤銷其買賣意思表示而請求返還已付價金或請求損害賠償。從而原告主張撤銷錯誤或被詐欺、脅迫之系爭房地買賣之意思表示，或主張系爭買賣契約條款不構成契約內容並解除契約，進而主張被告吳綉慧因其履行輔助人被告禾悅公司之上開可歸責事由致不能履行債務，應依民法第249條第1項第3款規定加倍返還定金及被告禾悅公司有違反不動產經紀業管理條例第26條第1項及民法第277條之不完全給付之債務不履行，應負損害賠償責任，均屬無據。則原告先位聲明請求被告禾悅公司、吳綉慧依不真正連帶債務關係，應加倍返還定金95萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息；備位聲明則以系爭買賣契約不存在而依不當得利規定請求被告禾悅公司、吳綉慧依不真正連帶債務關係返還給付已支付價金475,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息，均為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦因敗訴而失所息附，應併予駁回。
八、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法併所援用之證據，經斟酌後已與判決結果不生影響，爰無再予一一論述之必要，併予敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國100年8月18日
民事第二庭法官朱耀平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月18日
書記官林珊慧