裁判字號：臺灣臺南地方法院105年訴字第1098號民事判決
裁判日期：民國105年11月08日
裁判案由：請求損害賠償
臺灣臺南地方法院民事判決105年度訴字第1098號原告 顏智培 被告 蘇妮芳 訴訟代理人 李家鳳 律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國105年10月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬柒仟叁佰叁拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張被告向原告承租門牌號碼台南市○○區○○街○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國104年1月1日起至106年12月31日止，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）。惟訴外人即被告之丈夫 周威羽 在租賃期間於系爭房屋自殺死亡，死亡時間104年11月10日，兩造於104年12月13日提前解約，將2個月押金扣抵租金和違約金，原告保留屋價或租金損失之求償權。又被告向原告承租系爭房屋，應負系爭租約第11條約定善良管理人之注意義務，惟臺灣臺南地方法院檢察署（下稱臺南地檢署）相驗屍體證明書（下稱系爭相驗證明書）就周威羽死亡方式記載為自殺，被告當時未異議，事後亦未申覆，原告合理懷疑被告未盡管理人責任，且系爭房屋於租賃期間發生自殺致死情事前，周威羽疑有習慣性躺在窗台上休息的動作，加上出事之前因生意不好，被告與周威羽有發生爭吵，周威羽曾離家在外租屋，再返回系爭房屋，原告合理懷疑被告與周威羽吵架可能是周威羽自殺之原因。再依臺灣高等法院102年度上字第233號民事判決之見解，所謂凶宅係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響，被告退租後半年來，有30組人來看系爭房屋，原告依內政部頒訂的不動產委託銷售契約書範本中不動產標的現況說明書第11項告知來看屋的人周威羽自殺之事，導致無人願意承租系爭房屋。又依房屋買賣契約書範本（內政部版本）附件一建物現況確認書第7項次「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：⑴於產權持有期間是否曾發生上列情事…等，顯見房屋因為曾有人於此自殺而成為凶宅，會造成一般社會大眾存有嫌惡畏懼之心理，因而導致房屋買賣有減損的疑慮，系爭房屋再度出租時便出現社會大眾存有嫌惡畏懼之心理導致半年租不出去，之後因減少租金新台幣（下同）3,000元、1個月無償使用才出租成功。而依不動產估價技術規則，不動產所定之估價方法有比較法、收益法、成本法3種估價方法，建議用成本法對被告較有利，是以不動產實價交易104年6月同一區段大樓每坪交易單價129,527元，房屋權狀65.96坪，換算總價為8,543,600元，購屋價格550萬元，如認定為凶宅，被告應給付原告系爭房屋減損2成即110萬元，為此依系爭租約第11條約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告系爭房屋減損110萬元。
二、被告則以依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載凶宅事宜，且凶宅非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一不動產標的現況說明書項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。……」等語，可知所謂凶宅，係於建築改良物內即專有部分發生非自然死亡事故始屬之。又建築物是否因為曾有人於此自殺而成為凶宅，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、時、宗教信仰不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第145號民事判決足參。周威羽雖自承租之系爭房屋
3樓墜樓，而倒臥於屋外柏油道路上，惟送至國立成功大學醫學院附設醫院（下稱成大醫院）急救後不治始宣告死亡，並非當場死亡，更非死於系爭房屋內，此觀系爭相驗證明書所載死亡地點及場所為「醫院」即明，則周威羽既係於醫院內死亡，並非於承租之系爭房屋內死亡，系爭房屋自難認係凶宅。況周威羽係坐在3樓臥房窗戶邊不知何故墜樓，而倒臥於屋外馬路邊，被告否認係因自殺而墜樓，如周威羽係自殺，焉有以坐在窗戶邊之方式為之之理？又焉有未留隻字片語之理？周威羽墜樓前係坐於窗邊，如因探頭查看屋外狀況而不慎墜樓亦非無可能，系爭相驗證明書就周威羽死亡方式記載為自殺，僅係出於就墜樓後地點所為之推斷，而無其他佐證，尚難遽採。再依系爭租約第11條約定，係以承租人有違反善良管理人之注意義務為前提，所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意，被告與周威羽固有配偶關係，然104年11月間周威羽於墜樓前生活起居並無異樣，更無自殺之頃向而能事前予以防範，而夫妻相處間難免有意見不合摩擦之處，周威羽固曾於104年7月間與被告吵架而離家，然冷靜後即返家團聚，此亦與社會生活常情無違，況距離其於104年11月間墜樓已相隔數月，原告據此主張被告未盡善良管理人之注意，實無理由。另周威羽雖自系爭房屋墜樓，惟並未造成系爭房屋有何物理上之毀損，原告據此主張被告應負損害賠償責任，顯無理由。況系爭租約終止後，原告已將系爭房屋另行出租他人，足證原告並無因此受有損害。原告應舉證證明系爭房屋受有價值減損110萬元之損害，原告提出之不動產交易實價查詢與本件無關，其空言主張折價兩成計算其損害，更無理由等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於103年12月1日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租期自104年1月1日起至106年12月31日止。
（二）兩造於104年12月13日協議自同年11月30日起終止系爭租約。
（三）被告之配偶周威羽於104年11月9日22時許，自系爭房屋
3樓墜落屋外馬路上，經送醫不治而於同年11月10日零時宣告死亡。
四、兩造分別為前開主張及抗辯，是本件爭點在於：（一）系爭房屋是否因被告之配偶周威羽自系爭房屋3樓墜樓送醫不治而成為凶宅？（二）原告主張被告依系爭租約第11條約定負系爭房屋減損110萬元價值之損害賠償責任，是否有理？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917號判例要旨可參。原告主張系爭房屋因周威羽自殺墜樓死亡而成為凶宅，造成減損價值110萬元之事實，既為被告所否認，自應由原告負舉證之責。
（二）原告雖主張系爭房屋因周威羽跳樓自殺身亡而成為凶宅，造成系爭房屋難以出租，受有110萬元價值之減損云云。
惟查：
１、按內政部依消費者保護法第17條第1項、第2項規定，公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明載賣方應於建物現況確認書勾選「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」。又本院職務上所已知內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋：「…按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，有原告提出之不動產委託銷售契約書範本、房屋買賣契約書範本各1件附卷可稽。參諸不動產內曾發生自殺、兇殺或一氧化碳中毒等非自然死亡之情事，一般社會大眾大多有心理層面之嫌惡，對於居住其內之住戶，除對居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，其買賣價格通常也會顯著低落，故在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之不動產，將會影響他人購買意願、市場接受程度及價格貶落，造成經濟上之價值減損等情，堪認一般社會交易觀念所謂「凶宅」，應以其房屋專有部分曾發生兇殺或自殺或如一氧化碳中毒等非自然死亡之情事，始足當之。
２、經查周威羽於104年11月9日22時許自系爭房屋3樓墜落屋外馬路上，而受有顱內出血、顱骨骨折、雙側肺挫傷併氣血胸之傷害，經送往成大醫院急救，因仍有生命跡象，自同日22時25分開始施以輸血、藥物治療等一連串之醫療處置，延至同年月10日0時始經成大醫院宣告死亡，並報請臺南地檢署司法相驗，經臺南地檢署檢察官調查後作成系爭相驗證明書，載明周威羽之死亡方式為自殺、死亡地點為醫院等情，有兩造提出之系爭相驗證明書各1件及成大醫院105年8月10日成附醫急診字第1050014265號函檢送本院之周威羽前開急診病歷資料附卷可憑，並經本院依職權調取臺南地檢署104年度相字第1461號即周威羽死亡之相驗案件卷核對相符，可知周威羽自系爭房屋3樓墜落於屋外馬路上而受有前開傷害及最終死亡之結果，雖係基於其自殺所致，但周威羽並未於墜樓受傷後當場死亡，而係經過成大醫院進行1個半小時多的急救無效後才死亡，則周威羽既非於系爭房屋內自殺身亡，自難認系爭房屋為凶宅。被告抗辯周威羽係於醫院內死亡，系爭房屋難認為凶宅乙節，應為可採，原告主張系爭房屋因周威羽跳樓自殺而成為凶宅云云，尚無可採。
（三）原告又主張周威羽自殺前，疑有習慣性躺在窗台上休息的動作，加上被告與周威羽有發生爭吵，周威羽曾離家租屋再返回系爭房屋，原告合理懷疑被告與周威羽吵架可能是周威羽自殺之原因，原告違反善良管理人之注意義務，致系爭房屋因周威羽自殺而貶值，依系爭租約第11條約定，被告應賠償原告110萬元云云。惟查系爭租約第11條約定：乙方（即被告，下同）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理等語，有系爭租約1件在卷可查，可知系爭租約第11條約定係就承租人使用及保管租賃物所生物理（即硬體）上之毀損、滅失責任為規範，如非因租賃物之物理上損壞、滅失而受損害，則為別一法律關係，自無此約定之適用。而周威羽自系爭房屋跳樓自殺受傷並最終發生死亡之結果，固如前述，惟夫妻吵架，其中一方甚至因而離家出走，尚屬夫妻相處難免發生之情節，並非被告單方所能避免，且周威羽為成年人，有自己的意思決定自由，則其是否要自殺，若非事先告知被告，被告自無知悉及阻止之可能。再者自系爭房屋跳樓既出於周威羽單獨自主決定，足見其死意甚堅，然客觀上可採行之自殺方式非僅止於跳樓，於此情形下實非被告所能事先防免，在別無其他具體情事可認被告就周威羽自殺之事，有可為有效防阻卻未阻止之情形，自難認被告對周威羽之自殺身亡有違反承租人善良管理人之注意義務。原告既未能舉證被告對於周威羽自殺之行為有何促成、協助、加工或造意等刻意助成之行為，自難以周威羽自殺前，疑有習慣性躺在窗台上休息的動作，且其曾與被告吵架而離家及周威羽後來自殺等情，遽認被告違反系爭租約第11條約定之善良管理人注意義務。又周威羽為被告之配偶，係被告同意使用系爭房屋之人，但周威羽自系爭房屋跳樓自殺受傷後死亡，既非被告所為，且未對系爭房屋造成硬體毀損或滅失之結果，非對系爭房屋造成直接「物理性」之損害，自非系爭租約第11條約定被告應對原告負損害賠償責任之範圍。是原告以上開事由，主張被告違反系爭租約第11條約定之善良管理人注意義務，應賠償系爭房屋減損11
0萬元之損害云云，仍無可採。被告辯稱其未違反善良管理人之注意義務，且周威羽雖自系爭房屋墜樓，惟未造成系爭房屋物理上之毀損，原告不得請求被告負損害賠償責任乙節，亦為可採。
（四）綜上所述，周威羽雖自系爭房屋跳樓自殺受傷，但係於成大醫院死亡，系爭房屋並非凶宅，且周威羽跳樓自殺之行為，被告無從事先知悉及阻止，並非系爭租約第11條約定被告應負善良管理人注意義務之範圍，亦未導致系爭房屋之物理上損壞或滅失，難認被告有原告所稱違反系爭租約第11條約定之損害賠償責任，原告之主張，均無可採，被告之抗辯，堪以採信。從而原告依系爭租約第11條約定，請求被告給付系爭房屋減損110萬元，為無理由，不應准許。
五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第
1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為第一審裁判費17,335元（含原告減縮聲明部分之裁判費），應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年11月8日
民事第三庭法官林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月8日
書記官黃千玲