臺灣高雄地方法院民事判決 96年度鳳訴字第3號
原 告 乙○○
被 告 丁○○
上列當事人間瑕疵擔保損害賠償事件，經本院於民國97年11月4
日辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳拾捌萬玖仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告以新台幣貳拾玖萬預供
擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、㈠按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告
已為本案之言詞辯論者，應得其同意」、「訴之撤回，被告
於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內
未提出異議者，視為同意撤回」民事訴訟法第262條第1項
、第4項前段分別定有明文。查原告於民國（下同）97年11
月14日言詞辯論當庭表示撤回請求確認本票債權不存在之訴
，被告在場並未表示同意與否，惟自該期日起，10日內均未
提出異議，參諸前揭規定，該部分依法視為同意撤回，本院
自無庸就此部分再為論斷；㈡次按「訴狀送達後，原告不得
將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲
明者，不在此限」亦為民事訴訟法第255條第1項第3款所
明定。本件原告起訴原聲明判決被告應給付新台幣（下同）
792,000元；嗣於訴訟審理中，縮減訴之聲明為被告應給付
原告644,000元，揆諸前揭規定，其訴之變更應予准許，均
合先敘明。
二、原告主張：㈠被告於96年3月29日出售門牌號碼高雄市○○
區○○○路○○號5樓之1建物（含6樓增建部分，下稱系爭
房屋）予原告，並於不動產買賣契約契約書（下稱系爭契約
）上勾記系爭房屋無滲漏水情形，另附註「倘有滲情形於交
屋約半年內賣方負責修繕」等詞。㈡嗣原告於96年5月間發
現系爭房屋有漏水情形，隨即於同年5月30日以存證信函催
告被告修繕，被告雖曾僱工修繕，但未解決漏水問題，經原
告於同年8月再為催告，被告竟未置理。系爭房屋因漏水瑕
疵，而造成天花板、隔間材、地板材及部分家具家電毀損、
水泥牆面吐白嚴重剝落，亦因漏水情形遭房客退租，迄今未
能租出。原告因此受有：①房屋修繕費用487,000元；②受
毀損之家具市價合計43,000元；③5樓及6樓按每月租金
19,000元計算，共計114,000元（19,000×6＝114,000）
之租金損失。爰依民法第359條、第360條規定提起訴訟，
並聲明判決：㈠被告應支付原告請求不履行之損害賠償
644,000元；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保請准宣告
假執行。
三、被告則以：伊於96年7月即已將系爭房屋漏水瑕疵修復，嗣
後再至系爭房屋查看已無漏水情形發生；故其後再發生之漏
水情形顯係於同年8月12日之後始發生。依系爭契約約定被
告固應於交屋後半年內負修繕責任，惟兩造於96年2月13日
即已交屋，被告之修繕責任於同年8月12日應已結束，被告
已不須再對系爭房屋漏水情形負修繕責任；而被告亦未保證
系爭房屋無滲漏情形。故原告於96年9月8日起訴請求被告
負修繕系爭房屋之責任，即與系爭契約不符。又系爭房屋之
6樓係違建，應予拆除，被告對之並無修繕責任。另原告雖
主張家具受損而請求賠償，惟家具乃被告贈與，且於其購買
時即有瑕疵，自不生賠償問題。而原告曾將系爭房屋出租予
他人，雖遭退租，惟非因漏水現象；且系爭房屋無人租賃亦
與漏水問題無涉，故原告請求租金損失並無理由。縱認被告
應負修繕系爭房屋之責任，亦僅須負擔系爭房屋5樓之修繕
費用35,000元，及2年內6樓如拆掉應返還之200,000元等
語置辯，並聲明判決駁回原告之訴、訴訟費用由原告負擔。
四、兩造所不爭執為本院判決基礎事實：
㈠兩造於96年1月9日就門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號
5樓之1建物（含6樓增建部分），簽訂不動產買賣契約書
，並於第九條擔保責任約定中勾記系爭房屋無滲漏水情形，
另附註「倘有滲情形於交屋約半年內賣方負責修繕」等詞，
其中就6樓增建部分另約定倘於交屋後2年內遭拆除，被告
願返還原告200,000元之情，此有不動產買賣契約書在卷可
稽（見本院卷第5頁至第10頁）。
㈡原告於96年5月間發現系爭房屋有漏水情形，並於同年5月
30日以存證信函催告被告修繕；被告亦曾僱工修繕屋頂漏水
問題，此有兩造往來之存證信函及被告提出之收據、估價單
在卷（見本院卷第26頁至第29頁、第70頁、第71頁）及證人
甲○○到庭具結之證詞（見本院卷第83頁至第84頁）。
五、本件爭點暨本院得心證理由
㈠修繕約定之性質及被告是否應負修繕義務及損害賠償責任？
①按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度
，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險
移轉時，具有其所保證之品質。」此為民法第354條就出賣
人物之瑕疵擔保責任所定明文。⑴出賣人所負物之瑕疵擔保
責任其法律效果，則依民法第359條、第360條規定，或為
減少價金、解除契約或甚損害賠償或另行交付無瑕疵之物（
民法第364條參照，種類之債），但無瑕疵修補之權利（此
與承攬不同，民法第493條至第495條參照），惟上開法律
效果係法律所賦予之最低保障，當事人基於契約自由及私法
自治原則，在無違反強制或禁止規定或公序良俗時，自得另
訂較前揭效果優越之約定。⑵兩造就系爭房屋之不動產買賣
契約書第九條擔保責任之約定附註「倘有滲情形於交屋約半
年內賣方負責修繕」等詞，即係兩造就被告保固責任之約定
，旨在強化被告就系爭房屋所負物之瑕疵擔保責任，使買受
人即原告取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位及權利，
參諸前揭說明，此約定自屬合效。因此，被告對於保固期間
內之瑕疵負修補義務，原告不必證明瑕疵之發生，係基於房
屋交付時即已存在之物之瑕疵，且被告不得舉證證明危險移
轉時無瑕疵而免責，不僅使舉證責任倒置發生轉換之效果，
更在確保保固期間內，標的物不發生應由被告負責之瑕疵。
②準此，⑴原告固具狀載明依民法第359條、第360條為請求
權基礎（見本院卷第4頁起訴書、第44頁補充狀），然原告
於事實及理由欄即開宗明義兩造前揭修繕約定（見本院卷第
4頁起訴書、第45頁補充狀），足見其法律陳述均以之為請
求權基礎，本院自不得拘泥原告引用上揭法條而認為其本件
請求侷限於上揭規定之法定效果，自應以兩造就被告所負物
之瑕疵擔保責任所為特別約定為原告之請求權基礎，合先敘
明。⑵依兩造前揭修繕約定「倘有滲情形於交屋約半年內賣
方負責修繕」等詞，係以「交屋」定修繕期間之起算，依被
告96年11月20日答辯狀所載「依兩造不動產買賣契約書第一
條規定：『本房屋點交日期，至遲民國96年2月13日前可交
屋，買方完成貸款撥入專戶內』，然原告因貸款問題遲至96
年3月29日始完成交屋」等詞（見本院卷第31頁），足認原
告起訴狀所載「緣被告於96年3月29日售予原告前揭房屋」
係指實際交屋日期，則被告抗辯意旨應係主張其保固日期應
自約定最遲交屋之96年2月13日起算，然以上揭交屋日期並
未特定，所謂最遲交屋日期係為使被告能確實收入原告給付
之買賣價金後始需交屋之保障條款，兩造既未約定延遲最遲
交屋日期之效果，被告嗣又完成交屋手續，自無再執此主張
原告延遲該約定之交屋日期，且96年2月13日時系爭房屋之
使用收益權仍歸屬被告，自無需保固，且以該修繕約定係特
別之物之瑕疵擔保責任性質，自係以原告受領交付而承擔利
益及危險時起算始符合當事人真意及約定本旨，是被告就此
抗辯應自96年2月13日起算其修繕責任，並不足採，仍應自
原告受領交屋之96年3月29日起算。
㈡原告請求修繕費用有無理由？
①原告係於96年9月18日提起本件訴訟係屬本院，依前揭說明
，其主張之系爭房屋滲漏水情形並未逾前揭約定自96年3月
29日起算半年之被告修繕責任期間，且依高雄市建築師公會
97年8月25日鑑定案號第970537號鑑定報告書（另附本院卷
外）所載鑑定結果及分析：「⑴漏水現況清單：1.五樓客廳
、各房間及廚房（茶水間）滲水（漆面剝落，水泥皆吐白剝
離）；2.五樓客廳天花板滲水（漆膜起水泡，燈具損壞）；
3.頂樓加蓋屋各室屋頂及牆面滲漏水（壁板隔間材膨脹、
腐朽、木地板損壞等等）；⑵結論：上述天花板漏水或滲水
，牆壁滲水致漆膜起泡或脫落等現象，其發生原因：1.連續
下雨三、四天以上，如梅雨季連續豪雨，2.颱風天夾帶強風
豪雨者，鐵皮屋及五樓鋁窗均無法阻擋進水，致加蓋地板積
水，磚牆吸水。至於傢俱浸泡水而損壞，則應歸責於住戶未
防範在先，事後又未立即予以擦拭乾燥處理，木製牆板則因
通風不足，室內濕氣過高而變形。」等詞，足見系爭房屋確
實發生滲漏情形，原告主張被告應依兩造前揭約定予以修繕
，並非無據。
②⑴依被告於本院言詞辯論時稱「原告說他催告，他有催告我
也已經修繕」、「我願意給付原告補充狀所載估價表中五樓
部分的三萬五，因為原告已經起訴我就不願意去修繕，我寧
願給原告錢」等語（見本院卷第118頁至第119頁），足見
被告已不願履行所約定之修繕責任，系爭契約固未就此進而
約定原告得請求被告給付修繕費用，惟被告既表明願給付金
錢替代履行修繕責任，以該行為係可由第三人代為履行之性
質，並類推民法第214條「應回復原狀者，如經債權人定相
當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償
其損害」之規定，原告自得請求被告給付修繕所必要之費用
。⑵依原告96年12月5日補充狀所附估價單記載修繕系爭房
屋（含五樓及頂樓加蓋部分）需487,000元（見本院卷第46
頁至第47頁），比較前揭高雄市建築師公會鑑定報告所鑑估
系爭房屋五樓修復費用為126,000元（見本院卷外附該鑑定
報告第36頁）及97年9月22日九七高建師鑑字第368號函示
「委任人未提供加蓋部分之構造詳細圖予本鑑定小組，以瞭
解漏水真正原因，既然委任人認為有整修估價之必要，本小
組勉為其難補充資料供參考：1.本加蓋部分構造簡易，故防
風雨效能低，除非拆除重建，加強結構強度，否則防漏工程
僅能維持二年以下之效果。以現況構造不增加強度為原則條
件下，短期防漏之施工估算為163,000元」等詞（見本院卷
第110頁）共289,000元為高，另原告就高雄市建築師公會
前揭就系爭房屋頂樓加蓋部分之函示意旨認為其會勘時並未
實際去看等語（見本院卷第117頁）則與前揭鑑定報告所附
照片編號10至18均有就頂樓加蓋結構現況拍照情形不符（見
本院卷外附該鑑定報告第29頁至第33頁）。
③準此，比較原告提出估價單所示工程項目與前揭高雄市建築
師公會鑑定報告及函示意旨之修復項目並非一致，此應係防
漏方向不同所致，無從比較，惟以兩造於系爭不動產買賣契
約書第16條約定頂樓加蓋部分於交屋日起2年內遭建管局拆
除時，則被告同意無條件退還20萬元予原告作為補償之詞（
見本院卷第8頁），堪認兩造就系爭不動產買賣契約之價金
中20萬元固附有「房屋頂樓加蓋部分於交屋日起2年內遭建
管局拆除」之解除條件，然前揭特別約定之修繕責任既未排
除頂樓加蓋部分，被告就此亦負有修繕責任而不能以有解除
條件之約定予以排除，但仍足見兩造就系爭房屋買賣重點在
於五樓而非頂樓加蓋部分，而原告提出之估價單就5樓部分
僅有35,000元之工程項目，其餘452,000元均係頂樓加蓋之
修復工程，與前揭高雄市建築師公會所採以5樓修復為重心
不同，雖高雄市建築師公會前揭函示就頂樓加蓋之修復工程
僅能維持在2年內不滲漏，惟此已與兩造前揭2年期之解除
條件及被告半年期之修繕責任相符，是本院認原告所得請求
被告修繕之必要費用應以前揭高雄市建築師公會鑑定報告及
函示意旨所指之工程項目即總計289,000元為必要，是原告
此部分請求以289000元為適當。
㈢原告請求家具損壞之賠償有無理由？如前揭高雄市建築師鑑
定報告就原告所主張之傢俱受損認為「應歸責住戶未防範在
先，事後又未立即予以擦拭乾燥處理，木製牆板則因通風不
足，室內濕氣過高而變形」等詞（見本院卷外附該鑑定報告
第4頁），輔以一般傢俱尚具耐水性，不致遇水即不堪使用
，系爭房屋並未因滲漏而淹水使傢俱長時期浸泡水中，是原
告所主張之傢俱受損應係遇水後未為妥適處置所致，此與被
告就系爭房屋應負修繕責任並無因果關係，原告就此請求被
告賠償，並無理由。
㈣原告請求租金損失之賠償有無理由？
①依民法第216條規定「Ⅰ損害賠償，除法律領又規定或契約
另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。Ⅱ
依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得
預期之利益，視為所失利益」，原告就被告未盡其修繕責任
所致其有租金損失，本院自應予審究。
②⑴依原告提出與丙○○於96年5月25日簽訂由丙○○自96年
5月25日至96年7月25日止承租系爭房屋頂樓加蓋六樓，每
月租金3,500元之房屋租賃契約書（見本院卷第52頁），原
告所主張丙○○因系爭房屋漏水而退租使損失租金收入，然
丙○○經本院三次傳訊並未到庭作證（回執見本院卷第58、
72、78頁、報到單見本院卷第60、75、80頁），參以原告
起訴狀所載「原告於五月中發現屋內大量漏水即以電話告知
原告並於5月30日寄發存證信函」等詞，則丙○○與原告簽
訂前揭租賃契約時，系爭房屋已有「大量漏水」情形，丙○
○仍與原告簽訂租賃契約，則丙○○明知漏水而承租，豈會
因漏水而退租？且前揭租約僅二個月，丙○○係租期屆滿離
去或租期未滿退租，依原告所提證據尚難認定；⑵又依原告
提出其網路招租公告（見本院卷第120頁至第126頁），其
招租一年均未有成交或點閱紀錄，以此自難謂係「依通常情
形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利
益」，亦難認與被告未盡其修繕責任有因果關係，是原告此
部分請求被告賠償其租金損失並無理由。
㈤從而，本件原告請求被告給付在289,000元之範圍內為有理
由，應予准許，逾此金額之請求，即非有據，應予駁回。
㈣假執行部分：①本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，
爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部
分依職權宣告假執行，原告就此所為假執行之聲請係屬促請
法院職權發動之性質，本院無庸為準駁表示，惟原告就敗訴
部分所為假執行之聲請，即因失所附麗，應併予駁回；②被
告雖未為免為假執行之聲請，爰依民事訴訟法第392條第2
項規定，依職權酌定相當金額宣告被告預供擔保而免為假執
行。
六、訴訟費用負擔之裁判依據：本件原告之訴，為一部有理由，
一部無理由，應依民事訴訟法第79條規定定之如主文第三項
所示。
中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
鳳山簡易庭法官楊智守
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
書記官洪育祺