裁判字號：臺灣雲林地方法院101年簡上字第11號民事判決
裁判日期：民國101年10月17日
裁判案由：訂定租賃契約
臺灣雲林地方法院民事判決101年度簡上字第11號上訴人即被上訴人 王銘賓
王銘泉 王銘寬 上三人共同訴訟代理人 林再輝 律師被上訴人即上訴人全家便利商店股份有限公司法定代理人 潘進丁 訴訟代理人 程才芳 律師上列當事人間請求訂定租賃契約事件，兩造對於民國101年1月16日本院虎尾簡易庭100年度虎簡字第39號民事判決各自提起上訴，本院於101年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人（原審原告）即上訴人全家便利商店股份有限公司（下稱全家公司）部分：除引用原審陳述及舉證外，並補述答辯及上訴聲明如下：
㈠依民事訴訟法第247條之規定及確認之訴，除確認證書真偽
之訴外，事實問題雖不得為確認之訴之標的，但苟非單純事實，而係權利義務之存否，則非不得提起確認之訴（最高法院57年台上字第3346號判例意旨參照），本件全家公司主張就雲林縣○○鎮○○○段503建號（即建物門牌號碼雲林縣虎尾鎮西屯里大屯266號1樓房屋，下稱系爭房屋）有優先承租權存在，為上訴人即被上訴人王銘賓、王銘泉、王銘寬（下合稱王銘賓等3人，單指其中一人則逕稱其姓名）所否認，則該權利義務之存否確屬不明，且將危害全家公司在系爭房屋繼續承租之風險，則其私法地位自因該優先承租權之存否不明確有受侵害之虞，且得以對於王銘賓等3人之確定判決除去，全家公司自屬有即受確認判決之法律上利益，王銘賓等3人主張全家公司提起本件確認之訴未符合確認利益之要件云云，自屬無據。
㈡原審判決雖肯定全家公司就系爭房屋有優先承租權存在，惟
原判決駁回全家公司關於訂定租賃契約之請求，然依兩造於民國92年7月9日所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第7條第1項後段既約定「甲方於租賃期滿時，‧‧。如甲方擬繼續出租他人時，乙方有第一優先承租權」，是如系爭租約到期後，王銘賓等3人擬繼續將系爭房屋出租予他人時，全家公司依約有第一優先承租權。本件王銘賓等3人於兩造間之系爭租約到期後，仍繼續出租予第三人萊爾富國際股份有限公司（下稱萊爾富公司），自屬系爭租約第7條第
1項後段之情形，故全家公司有第一優先承租權自明。㈢參酌最高法院44年台上字第700號判例及31年上字第2958號
判例意旨「土地法第104條1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言。」「土地法第173條所定之優先承買權，係以出租人出賣耕地時，得依同樣條件請求承買為其內容，實屬訂立買賣契約之請求權，除已依土地法施行法第27條規定為預告登記外，惟於承租人與出租人間始得主張之。」，全家公司自得基於對出租人之優先承租權，向出租人即王銘賓等3人請求訂定租賃契約，乃原判決一方面認全家公司對出租人即王銘賓等3人就系爭房屋有優先承租權存在，卻又以該優先承租權並非賦予全家公司有強制締約權，且出租人亦無同意出租予全家公司之義務云云，顯與上開最高法院判例意旨不符，亦造成雙方雖就系爭房屋約定全家公司有優先承租權，卻完全無法行使之狀態，已違系爭租約第7條第1項後段約定之真意。
㈣參酌最高法院56年台上字第672號判例意旨「租金為租賃契
約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務，雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立。」，足見縱承租人依約有優先承買權，惟該權利僅係賦予出租人有與優先承租權人訂約之義務，並非表示雙方之租賃關係即已合法成立，故原判決認全家公司有優先承租權存在，但不得請求與王銘賓等3人訂定租賃契約，卻又可逕行對王銘賓等3人請求損害賠償，無疑是認定在雙方未有租賃關係之情形下，全家公司卻可對王銘賓等3人請求損害賠償，有違民法損害賠償之法理，亦與上開最高法院判例意旨不符。
㈤系爭租約第7條第1項已明白約定如王銘賓等3人等擬繼續
將系爭房屋出租他人時，全家公司即享有第一優先承租權，與王銘賓等3人是否於租期屆滿前有發函通知全家公司不擬續約一事無涉。依王銘賓等3人於原審所提出與萊爾富公司間之房屋租賃契約書所示，系爭房屋是由王銘泉及王銘寬出租予萊爾富公司，足見兩造間系爭租約期滿後，王銘賓等3人將系爭房屋另行出租予萊爾富公司，作為大荖企業社加盟經營萊爾富超商之用，王銘賓等3人並非大荖企業社之出資人或負責人，亦未參與大荖企業社經營萊爾富超商之利潤分紅（按分紅者僅訴外人 林宏奕 及 王銘寶 ），王銘賓等3人僅係單純收取系爭房屋之租金，故王銘賓等3人在系爭租約期滿後，確實將系爭房屋出租予他人而非回收自用自明。則兩造既約定全家公司以王銘賓等3人將系爭房屋繼續出租他人為條件，而有優先承租權，則參酌最高法院46年台上字第27號判例意旨「兩造就系爭房屋訂立之租賃契約第3條所定一年期限之下，並有『期滿時，上訴人應將房屋無條件交還被上訴人，決無異議』等語之記載，係屬定有期限之租賃，極為明顯。至其附載『如被上訴人繼續將房屋出租者，上訴人有優先承租權』一節，則係附有以被上訴人須將該房屋繼續出租，而上訴人始有優先承租權之停止條件，此項條件之成就，應由主張之上訴人負舉證之責任。」，是王銘賓等3人將系爭房屋另行出租予萊爾富公司時，該停止條件即已成就，全家公司對王銘賓等3人自得主張以同一條件之優先承租權，而請求與王銘賓等3人訂定租賃契約，王銘賓等3人主張其僅需通知期滿不再續約，全家公司之優先承租權即失所附麗云云，顯與上開最高法院判例意旨不符，其主張自屬無理。
㈥再者，全家公司雖於99年10月16日曾至系爭房屋現場與王銘
寬進行閉店工程確認並簽立確認書，惟此係因系爭房屋所經營之虎尾大屯店加盟主即訴外人 王若瑄 （原名 王淑枝 ）之夫 李學傑 另加盟被上訴人之「西螺螺興店」於98年11月30日終止當時，曾發生李學傑就該店內投資裝潢設備加以拆卸破壞之情形，當時全家公司就該店曾另行支出復原費後，轉為直營店繼續經營，全家公司為避免李學傑採取先前方式，破壞相關店內資產設備，故於99年10月16日（即終止加盟契約之隔日）通知房東即王銘寬到場確認系爭房屋之原始交屋情形及日後應交屋之狀態，以確認李學傑返還之系爭房屋是否有不當破壞已附合於系爭房屋，且所有權歸屬房東之設施，故當天經房東確認後由其簽署「閉店工程現說確認表」，惟上開閉店工程現說確認表上之交屋日為空白並未填載，亦證雙方並未特別協議交還系爭房屋之日，而仍應依系爭租約辦理，自無王銘賓等3人所主張全家公司曾與渠等簽署協議同意提前交還房屋，而有拋棄優先承租權之意思，否則全家公司如有到期不續租之意思，自不可能於99年10月29日另寄發律師函向房東表達依約享有三個月之合法占用期，且表明行使優先承租權之意，王銘賓等3人之主張自屬無理。又依 胡智翔 於鈞院100年度訴字第153號到案之證述，亦足見全家公司於99年10月15日與加盟者王若瑄及李學傑進行加盟契約終止之商品盤點完成後，基於全家公司就系爭房屋仍有租賃權至100年1月31日止（含合約到期後之三個月合法使用期），且尚得行使優先承租權，故當日即要將該店轉為直營店繼續經營，惟因李學傑及王若瑄佔據系爭房屋不願交還，致使全家公司無法繼續經營，全家公司為避免店內商品遭破壞或毀損，不得已先行撤走，王銘賓等3人主張99年10月15日當天全家公司已將商品撤走，故全家公司無繼續經營及承租系爭房屋之意願，顯與上開胡智翔證述及實情不符，自無可採，至於全家公司與王若瑄所簽立之協議書，僅係約定王若瑄需將相關資產設備於該期日拆除完畢，全家公司並無任何於該日需拆遷設備及遷讓房屋之承諾，而系爭房屋之部分設備雖經前加盟主王若瑄拆除，惟全家公司仍得自行裝設相關設備繼續經營，此由全家公司於李學傑於另家加盟店「西螺螺興店」將相關資產設備拆除後，全家公司亦於4天內立即回復並繼續經營直營店一事即足證之，乃王銘賓等3人以王若瑄將資產設備拆除後全家公司即無法繼續經營直營店，推論全家公司已放棄優先承租權云云，純屬臆測之詞，自不足採。
㈦並聲明：
⒈王銘賓等3人之上訴駁回。
⒉原判決不利全家公司之部分廢棄。前開廢棄部分，王銘賓等
3人應就系爭房屋與全家公司訂立租賃期間自99年11月1日起至104年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）66,667元之租賃契約。
二、王銘賓等3人部分：除引用原審陳述及舉證外，並補述上訴及答辯聲明如下：
㈠全家公司提起本件確認優先承租權訴訟目的顯係為了續訂租
約，惟優先承租權此一權利之存否乃屬事實問題，並非兩造間之法律關係，且依系爭租約第7條第1項約定係記載：「甲方於租期屆滿，‧‧如擬繼續出租他人時，乙方有第一優先承租權」，並未記載「乙方以相同租賃條件提出承租要約時，甲方不得拒絕（或甲方應同意出租）」等語，故依照契約目的及文義之解釋，是否同意承諾出租於全家公司乃王銘賓等3人之權利，本件優先承租權之約定，並未賦予全家公司有強制締約權，亦非如法定優先承租權有形成效力，故縱使全家公司有優先承租權，王銘賓等3人仍可決定是否同意其續約之請求，並非一經請求王銘賓等3人即負有與之訂約之義務，需俟王銘賓等3人同意續約，兩造間始因租賃契約存在而發生各種法律關係，故優先承租權之存否亦非法律關係之基礎事實，顯見本件全家公司請求確認優先承租權存在於確認之訴之要件上已有欠缺。又依最高法院52年台上字第1240號判例意旨，本件縱經法院判決全家公司對王銘賓等3人有優先承租權存在，然如前所述，於兩造未續訂租約的情況下，兩造間仍無租賃關係存在，仍不足以去除全家公司因無法締結租約所產生私法地位之不安或危殆，故亦難認全家公司提起本件確認之訴符合確認利益之要件。
㈡系爭租約之租賃期間至99年10月31日止，已經租賃期屆滿，
王銘寬、王銘泉於98年3月16日曾發函通知全家公司，系爭租約將於99年10月31日租約到期，系爭房屋因另有規劃使用，無法繼續租屋契約等語，並為全家公司所不爭執，堪認王銘賓等3人於租期屆滿前6個月確已依約通知擬收回系爭房屋自用不再續租之事實。又王銘泉、王銘寬嗣於99年9月29日、同年10月9日亦曾分別以存證信函通知全家公司擬於系爭租約結束後收回重新翻修，請全家公司將系爭房屋內之商品、設備清空等語，顯見王銘賓等3人確已明確向全家公司通知於租賃期滿後將收回系爭房屋，並請求全家公司將屋內物品騰空等情。而系爭租約第7條第1項約定，僅係出租人欲於租賃期間屆滿時收回房屋自用時，應於租賃期滿前6個月通知承租人之約定，並不能限制出租人自由收益處分系爭房屋之權利，但王銘寬及王銘泉既為系爭房屋之所有人，縱使王銘寬、王銘泉並未將系爭房屋收回自用，亦不影響王銘寬、王銘泉得於系爭租約期間屆滿時將系爭房屋收回使用之權利。是故系爭租約第7條第1項攸關第一優先承租權之約定，亦因王銘賓等3人於租約屆滿前表明不願續租之意思而終止效力，全家公司主張系爭租約第7條第1項約定有優先承租權即失所附麗而無理由。
㈢全家公司於99年10月16日與王銘寬進行閉店工程確認，該閉
店工程現說確認表係全家公司所製作，其名稱明白指出係「閉店」之「工程現說確認」，故當日連同負責閉店的工程人員亦一併到場，並於上開「閉店工程現說確認表」上簽名，可見全家公司已無意於系爭房屋經營全家便利商店直營店，且有放棄優先承租權，不繼續承租系爭房屋之默示意思。況且全家公司簽署上開閉店工程現說確認表之日期距離系爭租約之終期99年10月31日僅剩二星期，上開「閉店工程現說確認表」上之交屋日空白，並不影響全家公司「閉店」不續約之意思，胡智翔為全家公司之員工其證述難免偏袒全家公司，而全家公司於99年10月29日之律師函係發於兩造簽署「閉店工程現說確認表」之後，乃全家公司片面反悔之舉措，另外全家公司是否有能力在4天內將店恢復營業狀態，亦不足以證明全家公司未同意「閉店」，且未放棄優先承租。
㈣聲明：
⒈原判決不利王銘賓等3人之部分廢棄。上廢棄部分，全家公司第一審之訴駁回。
⒉全家公司之上訴駁回。
三、得心證之理由：除引用第一審判決理由所載外，並認本件之爭點厥為全家公司提起本件確認其對系爭房屋有優先承租權存在，有無確認之利益？全家公司對王銘賓等3人得否主張其對系爭房屋有優先承租權？並請求王銘賓等3人依渠等與萊爾富公司所締結之租賃契約條件與全家公司訂定租賃契約？是兩造各自上訴是否有理由？茲分述如下：
㈠全家公司提起本件確認其就系爭房屋有優先承租權存在，有確認之利益：
按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例、52年台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件全家公司主張依系爭租約之約定，王銘賓等3人將系爭房屋於系爭租約期滿繼續出租他人，全家公司就系爭房屋優先承租權之停止條件成就，復未於系爭租約期滿前放棄（拋棄）其優先承租權之權利，其就系爭房屋有優先承租權存在等語，惟為王銘賓等3人所否認，並抗辯全家公司就系爭房屋已經放棄繼續承租等語，是全家公司就系爭房屋有無優先承租權存在即屬不明確，致全家公司在私法上之地位受有被侵害之危險，而此項危險有以確認判決除去之必要。又最高法院86年度台上字第2205號判決即曾就優先承租權存否之確認作成實體判決，顯見最高法院亦已肯認，優先承租權屬於得確認之法律關係。再者本件全家公司主張擁有優先承租權，而請求王銘賓等3人與之訂定租賃契約，因此全家公司優先承租權之有無，乃王銘賓等3人有無訂約義務之先決問題，參諸民事訴訟法第255條第1項但書第6款規定可知，全家公司非不得於行使優先承租權之同時訴請確認該項權利之存在，是全家公司提起確認優先承租權存在之訴，應屬合法。
㈡全家公司對系爭房屋有優先承租權：
⒈王銘賓等3人雖主張系爭房屋會租給萊爾富公司，係因系爭
房屋原係王銘賓等3人及王銘寶四兄弟所有，但系爭房屋保存登記時只登記在王銘寬、王銘泉二人名下，因王銘寶說要經營便利商店，因此才收回系爭房屋。雖後來王銘寶沒有直接經營便利商店，而是以授權書方式委託林宏奕全權處理與萊爾富公司簽訂契約，但同是間接經營便利商店，王銘賓等
3人對系爭房屋收回目的是要自用甚明，是全家公司自不得依系爭租約第7條第1項之約定主張其對系爭房屋有優先承租權云云，惟查，系爭租約至99年8月31日止租期方屆滿，然王銘泉、王銘寬於98年3、4月間即與李學傑就系爭房屋簽訂租賃契約書，將系爭房屋自99年11月1日起出租予李學傑，租賃期間自99年11月1日起至106年10月31日止，李學傑並同意將系爭房屋轉租給萊爾富公司，作為日後加盟經營萊爾富便利商店之用，顯見王銘賓等3人於系爭租約到期後，擬繼續將系爭房屋出租予他人而非收回自用之意。嗣後李學傑雖於99年9月間切結拋棄上開租賃契約書之權利，然王銘泉、王銘寬於系爭租約期屆至後，於99年9月4日與萊爾富公司另簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋出租予萊爾富公司，王銘賓等3人雖 主張渠 等之兄弟王銘寶係以授權書方式委託林宏奕全權處理與萊爾富公司簽訂契約云云，然依林宏奕與萊爾富公司所簽訂之特許加盟契約書（參見原審卷第55頁至第89頁），加盟者為大荖企業社並非王銘寶，若王銘寶確係授權林宏奕全權處理與萊爾富公司簽訂加盟契約書，加盟者理應為王銘寶，且該加盟契約書上之連帶保證人係林宏奕亦非王銘寶，依上開資料尚無法證明王銘寶有經營萊爾富便利商店，益見王銘賓等3人並非收回系爭房屋自用。
⒉至王銘賓等3人雖主張全家公司於99年10月16日已至系爭房
屋現場與王銘寬進行閉店工程確認，於當日兩造確認閉店工程為搬空返還，另賣場木作隔間、天花板、地磚、鋁窗、騎樓天花板、雨遮、騎樓地磚均保留，招牌面材拆除，鐵架保留，不需復原，水錶、電錶過戶費用由全家公司負擔，有「閉店工程現說確認表」一紙在卷可按，可認全家公司已無意在系爭房屋經營全家便利商店直營店，且有放棄優先承租權，不繼續承租系爭房屋之默示意思表示云云，然查，全家公司並未放棄於系爭租約屆滿後繼續承租系爭房屋等情，業經原審認定稽詳，王銘賓等3人上開主張並不影響上開事實之認定。是王銘賓等3人抗辯全家公司已於99年10月16日放棄繼續承租系爭房屋，放棄優先承租權乙節，尚不足採。
⒊綜上，王銘賓等3人收回系爭房屋既未自用且全家公司就其
主張約定優先承租權之條件成就乙節，已盡其舉證之責，而王銘賓等3人就全家公司已向王銘賓等3人表示期滿不願續租、拋棄優先承租權之有利於王銘賓等3人之事實，未能盡其舉證之責，從而，全家公司主張其對系爭房屋優先承租權存在，為有理由。
㈢全家公司主張系爭租約之優先承租權效力，係指租約屆滿後
，其請求以王銘賓等3人與萊爾富公司所締結之租賃契約之同一條件與王銘賓等3人訂約時，王銘賓等3人有義務與其訂約而已，並非有強制締約權。
⒈按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文
，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631號民事判決意旨參照）。經查：觀諸系爭租約第7條第1項約定優先承租權記載「甲方（王銘賓等3人）於租期屆滿，...如擬繼續出租他人時，乙方（全家公司）有第一優先承租權」，並未記載「全家公司以相同租賃條件提出承租要約時，王銘賓等3人不得拒絕（王銘賓等3人應同意出租）」等語，是依照契約目的及文義之解釋，王銘賓等3人於系爭租約期滿時，如擬將系爭房屋繼續出租他人，王銘賓等3人應有義務將系爭房屋出租第三人之相同交易條件通知全家公司（通知義務），使全家公司有機會考量在系爭房屋經營便利商店過去之收益、搬遷勞費、另設地點重新裝潢成本後，於相當期限內決定是否行使優先承租權，然系爭租約並未約定當全家公司行使優先承租權後王銘賓等
3人不得拒絕。況依全家公司之訴訟代理人於本院101年9月26日言詞辯論當庭表示：系爭租約由其提供，契約內容不見得都是一樣，因全家公司雖是大企業，但在租賃市場上，全家公司締約地位沒有那麼高，合約內容會做些調整，不是每件合約的內容都相同，出租人如果有一些要求的話，全家公司也會做修改等語，復為王銘賓等3人所不爭執，系爭租約內容既由全家公司針對系爭房屋租賃所擬定，而系爭租約之內容未約定全家公司之優先承租權有強制締約權效力，以致系爭租約是否有強制締約權之具體內容不明，此不利益即應歸由全家公司承受，是應認系爭租約關於全家公司優先承租權約定之效力，僅係課予王銘賓等3人有義務將渠等與第三人間之租賃條件通知全家公司，使全家公司有機會行使優先承租權，並未賦予全家公司強制締約權，王銘賓等3人亦無必須同意出租予全家公司，則全家公司希冀以此等優先承租權之約定，要求王銘賓等3人必須與全家公司訂立王銘賓等3人與萊爾富公司相同之租約，並無理由。
⒉全家公司固主張依最高法院44年台上字第700號、31年上字
第2958號判例意旨，系爭租約約定之優先承租權性質類似土地法所規定之優先購買權，故全家公司自得基於對出租人之優先承租權，向出租人即王銘賓等3人請求訂定租賃契約云云。然查，最高法院上二判例係針對土地法第104條及第10
7條所規定具物權效之優先承買權所表示之法律上意見，核與本件全家公司對系爭房屋之優先承租權乃基於當事人以契約約定而生，非法律所明定，且無如上開法律明文賦予物權之效力者不同，難以相提並論，並無得以類推之基礎。從而全家公司上開主張，委無可採。
㈣綜上所述，原審認全家公司請求確認其就系爭房屋有優先承
租權存在部分，為有理由，而駁回王銘賓等3人應就系爭房屋與全家公司訂立租賃期間自99年11月1日起至104年10月31日止，每月租金66,667元之租賃契約之請求，經核均無違誤。兩造各就敗訴部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，兩造之上訴，均應駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
五、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第
436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中華民國101年10月17日
民事第二庭審判長法官黃一馨
法官陳佩怡法官吳福森以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年10月17日
書記官王振州