裁判字號：臺灣高等法院98年上更(一)字第32號民事判決
裁判日期：民國98年06月24日
裁判案由：給付報酬
臺灣高等法院民事判決98年度上更㈠字第32號上訴人沛華實業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 張訓嘉 律師複代理人羅元慎律師訴訟代理人 葉貞汝 律師被上訴人英屬維京群島商世宏不動產有限公司台灣分公司法定代理人乙○○訴訟代理人 趙建和 律師上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國97年1月4日臺灣臺北地方法院96年度重訴字第686號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於98年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人英屬維京群島商世宏不動產有限公司台灣分公司（下稱世宏公司）起訴主張：
㈠原審共同被告中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）
於民國（下同）95年2月間，委任伊代為仲介銷售其所有門牌號碼臺北市○○○路○○號4樓、5樓全部及地下2樓8個停車位連同基地之不動產（下稱系爭不動產），嗣伊於同年7月27日介紹沛華實業股份有限公司（下稱沛華公司）購買系爭不動產，伊同時受沛華公司之委任，約定仲介報酬以買賣總價金百分之0.25計算，經伊磋商後，中租迪和公司願以每坪新台幣（下同）418,888元之價格出售，沛華公司亦同意以此價格購買，惟中租迪和公司竟將買賣價金提高，沛華公司因此表示不欲購買，而於95年10月16日以郵局存證信函向伊表示終止伊提供之仲介服務。
㈡詎伊於同年11月30日要求與中租迪和公司簽訂仲介代理書面
契約時，始知悉沛華公司為規避給付伊仲介費，而自行與中租迪和公司洽談本件交易，並於96年1月8日簽訂系爭不動產買賣契約書。惟按中租迪和公司所稱上訴人沛華公司早在95年8月底即曾自行向伊公司表明願意提高買價每坪406,666元（見原審卷第88、89頁），顯見上訴人沛華公司於終止居間契約前，早已有不願意透過被上訴人而圖直接與中租迪和公司洽商之情況。從而被上訴人確信沛華公司係違反誠信原則，於居間存續期間佯以不願提高報價，再於終止居間契約後隨即另行與中租迪和公司洽商之不正當行為，阻止其報酬給付義務之條件得以成就。惟此買賣契約係經由伊報告訂約之機會及媒介始能成交，沛華公司顯違反誠實信用原則，應視為給付伊仲介費之條件已成就。
㈢上訴人沛華公司抗辯縱認上訴人與被上訴人間成立居間契約
，上訴人及其他三位買受人與中租迪和公司間之買賣契約，係於居間契約終止後逾2個多月始成立，依內政部訂頒之不動產委託銷售契約範本，被上訴人亦無理由請求上訴人給付居間報酬云云。惟查，內政部訂頒之不動產委託銷售契約範本充其量僅供契約關係之二造於簽訂相關契約時之參考，該範本既非法律，亦非行政命令，亦未經兩造契約當事人簽名，自無拘束被上訴人之效力等情，爰依居間之法律關係及民法第101條第1項之規定，求為命沛華公司給付861,700元並加付法定遲延利息之判決（原審判命沛華公司給付861,700元本息，駁回世宏公司對中租迪和公司之請求。世宏公司及沛華公司各就其敗訴部分聲明不服，經本院前審改判駁回世宏公司對沛華公司之請求及世宏公司對中租迪和公司之上訴，世宏公司不服上訴後，最高法院就本院前審改判駁回對沛華公司之請求部分廢棄發回更審，其餘部分駁回世宏公司之上訴）。
㈣聲明：上訴駁回，第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
二、沛華公司則抗辯：㈠世宏公司係於95年7月27日主動向伊表示有意仲介購買系爭
不動產，並表示若未仲介成功，則不須支付任何仲介費用，伊僅在其出示之仲介出售大樓索引仲介服務費欄簽下同意由其帶看系爭不動產，並註明「不再另找他人，視成交條件再議」，足見雙方就仲介服務費並未商定，嗣後亦未再簽訂任何書面契約，足見雙方並未成立仲介契約，僅係處於契約磋商階段。
㈡按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售
，「不動產經紀業管理條例」第21條第1項定有明文。被上訴人自始至終均未依該條例之規定與中租迪和公司簽訂委託銷售契約，是以無法切實掌握中租迪和公司之賣價，退步言之，縱認上訴人與被上訴人間成立居間契約，上訴人及其他三位買受人與中租迪和公司間之買賣契約係於居間契約終止後逾2個多月始成立，依內政部訂頒之不動產委託銷售契約範本，被上訴人亦無理由請求上訴人給付居間報酬，按依內政部所訂頒之92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」第11條第1項第3款：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」此係主管機關考量不動產仲介業之一般交易常態，而預設契約關係結束後2個月內成功締結之買賣契約，有可能係因居間契約中受託人之努力而促成，故委託人仍應給付受託人報酬；反之，若逾2個月後始行締約，因房地產買賣成交與否及成交價格仍易受其他因素影響（如政策因素、市場景氣、議價技巧、其他條件更佳之買賣方等），房屋經紀人原仲介之買賣雙方若仍於2個月後締結買賣契約，則非2個月前原房屋經紀人之努力所得達成者，原委託人自無給付受託人服務報酬之義務。上訴人終止與被上訴人之居間契約並不違反誠信原則，被上訴人並未舉證該不動產未能以每坪418,888元單價成交，係源於上訴人與賣方自行洽談，自不得主張上訴人之終止無效而請求仲介服務報酬。
㈢又世宏公司並未取得中租迪和公司之書面仲介授權，無法鎖
定中租迪和公司所出之最低價格，致世宏公司所報房地每坪單價418,888元，經伊還價每坪單價391,666元，或40萬元，甚至願照每坪單價418,888元買受，中租迪和公司對賣價均一再反覆，且世宏公司僅帶伊參觀現場一次，復未積極斡旋協調，且其所提承購建議書上所列40項之服務項目，復多達30項未提供服務，亦有不完全給付之情形，致未能成交，顯見其仲介代表性及仲介能力欠佳，伊以其未能提供優質之仲介服務，乃先後於95年8月21日以郵局存證信函、同年10月11日以電子郵件、及同年月16日以郵局存證信函向世宏公司終止其仲介服務，又嗣後經伊與訴外人沛榮國際股份有限公司、 林光 、甲○○等4人（下稱沛華公司等4人）多方比較考量後，認系爭不動產之條件較佳，遂於95年11月間，由伊等自行與中租迪和公司接洽，至96年1月8日始以每坪43萬元之較高價格成交，並簽訂買賣契約書，較世宏公司所報價格共多付8,612,911元，足見伊並非為規避給付仲介報酬而終止世宏公司之仲介服務，世宏公司自不得向伊請求仲介報酬；況縱認世宏公司得請求，亦應予以酌減，伊並得就其不完全給付瑕疵所生之損害賠償請求權，主張與世宏公司所得請求之金額抵銷等語。
㈣聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄。⑵就該廢棄部分，被
上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⑶第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠中租迪和公司於95年2月間，擬出售系爭不動產，而向所有
不動產仲介公司表示：開放給各不動產仲介公司介紹買主前往看屋，嗣世宏公司於95年7月27日向沛華公司表示仲介其購買系爭不動產，沛華公司已在世宏公司出示之仲介出售大樓索引仲介服務費欄簽下同意由其帶往參觀系爭不動產，並註明「不再另找他人，視成交條件再議」（見原審卷12頁、本院前審卷67頁背面之準備程序筆錄）。
㈡世宏公司曾於95年7月間，介紹沛華公司前往參觀系爭不動
產一次，沛華公司並曾提供願意買入之單價予世宏公司，委託世宏公司與中租迪和公司接洽，沛華公司之秘書丙○○並於同年月27日在世宏公司所提供介紹出售大樓索引上簽名，並加註同意不再另找他人仲介，視成交條件再議（見原審卷12頁）。
㈢沛華公司又於95年8月17日以電子郵件向世宏公司表示：如
仲介成交，願意以買賣總價金百分之0.25支付世宏公司之仲介費（見原審卷13頁）；嗣於同年8月21日以郵局存證信函向世宏公司表示：因世宏公司未按該公司提出之「辦公室承購建議書」內容提供優質服務，且就仲介服務費雙方亦無法達成協議，而終止世宏公司之仲介服務契約（見原審卷51頁）；世宏公司則於同年8月23日以電子郵件向沛華公司表示：同意以買賣總價金百分之0.25計付仲介服務費；沛華公司嗣於同年9月8日以電子郵件向世宏公司表示願意接受之買賣價金每坪單價40萬元以內，委請世宏公司與中租迪和公司洽商（見原審卷54頁、116頁至118頁）。
㈣沛華公司嗣於95年10月11日再以電子郵件向世宏公司表示：
因系爭不動產之價格無法談妥，不再透過世宏公司與中租迪和公司協調（見原審卷56頁）；嗣又再於同年月16日以郵局存證信函向世宏公司表示：因世宏公司遲遲未能按沛華公司之需求與中租迪和公司達成價格協議，終止世宏公司之居間服務（見原審卷14頁）。
㈤沛華公司等4人嗣於96年1月8日向中租迪和公司買入系爭不
動產，總面積為775.1坪、每坪之單價為43萬元（見原審卷57至64頁之買賣契約書）。
四、兩造間所簽立承購建議書之關係，應屬居間契約性質：按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文，是依居間之內容尚包括為報告訂約機會之報告居間，及為訂約之媒介居間二種情形，且二者之差別主要在於報告居間者，不以如媒介居間者尚須於訂約時周旋於他人之間，為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足；又委任者，依民法第528規定，係謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。本件兩造既不爭執被上訴人知悉沛華公司有意洽購商用不動產後，曾提供數件不動產資料供沛華公司選購之用，沛華公司秘書丙○○為此並曾於95年7月27日在被上訴人所提供承購建議書中記載被上訴人所介紹之出售大樓索引資料（即原證二）上簽名等事實，而觀諸沛華公司負責承辦該事務之秘書丙○○所簽認之資料上，除載明沛華公司同意不再另找他人外，被上訴人所自行繕打之說明上，關於被上訴人應提供之服務係「為客戶提供相關不動產物件資訊與介紹、帶看、參觀、協商服務，如貴公司（即沛華公司）未能承購本公司（即被上訴人）所介紹個案，不需支付仲介服務費，如貴公司與本公司介紹之出售人簽訂正式租約，則貴公司同意於簽訂買賣契之同時支付總售價之百分之一（1%，不含營業稅）作為本公司仲介服務費」等內容，既有約定被上訴人尚須提供協商服務，顯然被上訴人依約應為者，除在為沛華公司報告適當之訂約機會，並須代為媒介說合，應屬於媒介居間契約之性質，上訴人抗辯居間契約上未成立，自不足採。
五、世宏公司另主張：沛華公司固先後於95年10月11日以電子郵件、及同年月16日以郵局存證信函向伊表示終止委任及居間契約，不再接受伊之服務，然沛華公司為規避給付伊仲介費，之後，竟自行與中租迪和公司洽談系爭不動產買賣，並於96年1月8日簽訂系爭不動產之買賣契約，惟此仍係經由伊報告訂約之機會及媒介始能成交，沛華公司顯違反誠實信用原則，依民法第101條第1項規定，應視為伊仲介之條件已成就，仍應給付伊仲介費云云。惟為沛華公司所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠沛華公司與世宏公司間原固有仲介服務契約存在，已如前述
，惟兩造間仲介服務過程，依證人即中租迪和公司協理 錢世偉 於原審證稱係：沛華公司先後二次前往查看系爭不動產，第二次看現場時，伊就告訴沛華公司林先生因為公司給的開價就是每坪430,000元，如果要真正的價錢要跟上面請示，當時乙○○並不在場，林先生則沒有提出他們的價格‧‧‧這次之後，乙○○有來，他們提出沛華公司的價格為每坪391,666元，車位價格不變，我們就跟他說，這個價格不可能，乙○○就要求我們提出價格去回應，而且希望我們簽委託合約給世宏公司，才能證明給沛華公司看，我回覆說我們的態度是給很多仲介公司都有機會‧‧‧本件世宏公司只有提供沛華公司出價391,666元之後，他們只是針對仲介合約要來簽約‧‧‧後來就沒有辦法再提供他們希望的回應，之後我們都沒有回應，隔了一陣子之後，是沛華公司公司主動打電話給我，詢問他們出的價錢中租迪和公司都沒有回應，我說沒辦法接受這種價錢，他說他們跟世宏公司（原筆錄誤載為沛華公司）解除委任‧‧‧希望雙方直接談，我就問沛華公司願意的買價‧‧‧沛華公司就提出每坪406,666元，車位還是250萬元，問我可不可以接受，我就說要請示，我就打電話給公司的張副總，公司指示如果對方願意出418,888元，我們就出售，但是沛華公司當下沒有決定，說要考慮幾天，幾天後我們公司的副總與經理回來，就告訴我說價格太低，要我趕快告訴對方，我就用電話告知沛華公司，沛華公司的林董事長就表示不願意購買」等情。
㈡由上述之交涉過程觀之，雙方終止契約前世宏公司之仲介並
未成功，縱使雙方終止契約後，由沛華公司直接與中租迪和公司交涉時，亦因價格問題無法一致，沛華公司曾經一度放棄購買系爭不動產，並非雙方解除契約後，沛華公司故意跳過被上訴人世宏公司，並立即依中租迪和公司之所開之價格每坪418,888元成交，反而是原先有意放棄購買，事後才於相隔數星期後，依中租迪和公司之新開價格每坪430,000元成交，顯然沛華公司係事後考慮各種因素才決定購買。足見在兩造間仲介服務契約未終止前，雙方就買賣價金未能達成一致，而未能達成一致之原因係由於世宏公司未能與中租迪和公司協議，掌握明確之售價，致中租迪和公司售價一變再變，是系爭不動產未能以每坪418,888元之單價成交，並非源於沛華公司與賣方之自行洽談所致。
㈢再依證人即被上訴人公司法定代理人乙○○之證述：於95年
9月間中租迪和公司已提出同意之售價約430,000元，因沛華公司認為價格太高，中租迪和公司曾提出以每坪約416,666元作為賣價，但與沛華公司就價格部分仍未達成協議，迨於95年9月間其先接獲沛華公司告知願意以每坪416,666元成交，但相隔約10餘分鐘後，中租迪和公司協理又來電表示每坪416,666元之賣價太低而不願接受，並稱調高願意之賣價約為每坪450,000元等語之證詞，與證人即中租迪和公司協理錢世偉之前述證言參互以觀，足見沛華公司雖一度同意以每坪416,666元購買，但因中租迪和公司馬上又改變心意提高售價，致雙方不能依原先沛華公司允諾之價額成立買賣契約，雖中租迪和公司曾一度出價418,888元，但沛華公司於考慮中未及同意之時，中租迪和公司又改變心意而再度提高售價430,000元，中租迪和公司之所以一再改變售價，此與被上訴人不能與中租迪和公司訂立一委託以固定售價之書面仲介契約有關，被上訴人既無法提供固定品質之仲介服務，而中租迪和公司又可隨時調高賣價，凡此並非可歸責於沛華公司，沛華公司亦無義務須配合中租迪和公司隨時依其調高之賣價，而與之訂立買賣契約。
㈣沛華公司嗣以：世宏公司迄未取得中租迪和公司之書面仲介
授權，無法鎖定中租迪和公司所出之最低價格，致其所報價格每坪單價418,888元，經伊還價每坪單價391,666元，或40萬元，甚至願照每坪單價418,888元買受，中租迪和公司對賣價一再反覆，世宏公司僅帶伊公司所屬人員赴現場觀看一次後，未再積極斡旋協調，致未能成交，顯見其仲介代表性及仲介能力欠佳，未能提供優質之仲介服務，經伊先後於95年10月11日以電子郵件、及同年月16日以郵局存證信函分別向世宏公司表示：因系爭不動產之價格無法談妥，不再透過世宏公司與中租迪和公司協調，及因世宏公司未能按伊公司之需求，與中租迪和公司達成價格之協議，而終止與世宏公司間仲介服務契約等情，業據其提出上開電子郵件及郵局存證信函為證（見原審卷14頁、56頁）。經核世宏公司與沛華公司間委任、居間契約，並未有仲介期間之約定（見原審卷12頁之世宏公司不動產介紹出售大樓索引及仲介服務費用約定書），委任人自得隨時終止委任及居間契約（民法549條規定、及最高法院58年台上字第2929號判例參照），是沛華公司向世宏公司表示自95年10月11日或同年月16日起終止雙方間仲介服務契約，自屬合法有效。原判決認沛華公司終止上開仲介服務契約係屬不合法，殊有誤會。
㈤至沛華公司等4人嗣後自行與中租迪和公司洽談系爭不動產
之買賣，並於96年1月8日簽訂不動產買賣契約書一節，固為兩造所不爭執。惟查沛華公司等4人於96年1月8日與中租迪和公司簽訂系爭不動產買賣契約書時，已在沛華公司合法終止與世宏公司間仲介服務契約之後，況其買賣價金每坪單價為43萬元，較世宏公司所報告每坪單價418,888元為高，此亦有該買賣契約書可稽（見原審卷57頁至64頁），且復為兩造所不爭執。再參酌系爭不動產之面積共為775.1坪，既為兩造所不爭執，則沛華公司等4人買受系爭不動產計須多付買賣價金8,612,911元（其計算式為：430,000元×775.1－418,888元×775.1＝8,612,911元），衡諸常情，沛華公司殊無為規避給付世宏公司861,700元仲介服務費，而甘願多付7,751,211元買賣價金之理。顯見沛華公司等4人與中租迪和公司間就系爭不動產之買賣行為，係其於終止兩造間之仲介服務契約之後，基於各種情況之考量後，始決定以每坪單價為43萬元買受系爭不動產，難認係以不正當行為阻止世宏公司仲介買賣條件之成就，或有違反誠實信用原則之情形。是世宏公司此部分之主張，亦不足取。
六、從而，世宏公司依據居間之法律關係及民法第101條第1項之規定，請求沛華公司給付861,700元，並加付法定遲延利息，自屬不應准許。原審就世宏公司請求沛華公司給付部分，為沛華公司敗訴之判決，自有未洽。沛華公司之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如
主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國98年6月24日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官李瓊蔭法官蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年6月25日
書記官高澄純