臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 105年度彰簡字第204號
原 告 顧小亮
訴訟代理人 陳姿君 律師
複代理人 朱漢宇
被 告 林宏潔
上列當事人間請求返還停車位等事件，於中華民國105年8月24日
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣肆仟參佰零陸元（含第一審裁判費新台幣參仟柒
佰伍拾元及證人日旅費新台幣伍佰伍拾陸元），由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告於民國（下同）98年12月16日前向本院拍定取得坐落
彰化縣彰化市「獅子王」公寓大廈社區內之房屋，包括彰化
縣○○市○○○段○○○○○○○號土地應有部份萬分之54、同
段第5962號建號建物應有部份全部(即門牌號彰化市○○○
路○○○巷○號8樓房屋)及同段第5983號建號應有部份100000分
之667(即門牌號彰化市○○○路○○○巷○○○○○○○○○○○○號1
至9樓等公共使用部份)，以下簡稱系爭不動產，有附呈之建
物及土地所有權狀及鈞院97年執字第33711號執行命令、權
利移轉證書可稽。
二、依彰化縣彰化地政事務所建物測量成果圖所示（如附圖）上
開建物公共使用部分主要用途有避難室、停車空間、娛樂室
、社區辦公室、梯間、機械室、水箱，總面積為6524.37平
方公尺。原告就前開共同使用部份即西門口段第5983號建號
經拍賣取得應有部份100000分之667，應包含一個停車位面
積，若無停車位者，其共同使用部份即西門口段第5983號建
號應有部份則為100000分之360，此有該社區未買受停車位
者之所有權狀可稽。原告曾致電興建系爭集合式住宅的建設
公司豐邑建設股份有限公司詢問，經該公司明確告知，原告
所買受之即門牌號彰化市○○○路○○○巷○號8樓房屋配有編
號56之停車位。是以，原告自本院97年執字第33711號清償
借款強制執行事件（債務人為 楊琬琦 ）拍定取得系爭不動產
時，該強制執行事件之拍賣公告，亦已載明上開建物共同使
用部分之建號、面積及權利範圍，則原告拍定取得系爭建物
、坐落基地及共同使用部分時，其地下一層權利範圍之停車
位即隨同移轉為原告所有，故原告對於該權利範圍之停車位
，即有單獨之管理權。
三、經查，依「獅子王」公寓大廈社區住戶就地下停車位之分管
約定，凡專用一個地下停車位者，其共同使用部份即西門口
段第5983號建號之權利範圍均標示為「100000分之667」，
經原告向興建系爭集合式住宅的建設公司豐邑建設股份有限
公司查詢，該公司明確告知門牌號彰化市○○○路○○○巷○號
8樓房屋配有地下一層編號56之停車位（即編號1-56P之停車
位，下稱系爭停車位），系爭停車現遭被告占用，侵害原告
就系爭停車位之單獨管理權利且被告無權占有系爭停車位迄
今，亦受有相當租金之不當得利，亦侵害原告財產權利，原
告曾向被告請求返還系爭停車位，均遭被告拒絕，原告為保
權益，不得已提起本件訴訟救濟。
四、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之
共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定
。」公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。又地下室倘登
記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視
為全體共有人就該地下室有分管之約定。又所有人對於無權
占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項
前段定有明文。如前述，原告就共有部份之建物所有權狀權
利範圍標示為100000分之667，依「獅子王」公寓大廈社區
住戶分管契約，原告配有地下一層一個停車位即系爭停車位
之單獨管理權，系爭停車位遭被告無權占有，原告基於所有
權人地位及本於分管契約之管理權能，自得請求被告返還系
爭停車位，爰請求如訴之聲明第一項。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，亦為民法第179條所明定。受損害之人得請求之範圍，應
以受利益之人所受之利益為度，有最高法院61年台上字第16
95號判例意旨，可資參照。查被告無權占有原告之系爭停車
位，因而獲得相當於租金之利益，致原告無法使用收益系爭
停車位，造成原告受有相當租金之損害，原告自得依上開民
法規定，請求被告返還不當得利。經原告向「獅子王」公寓
大廈管理委員會查詢結果，該社區地下一層停車位每月租金
為2,000元，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給
付自100年4月19日起，至本件起訴前之105年4月18日止共5
年之不當得利，共計120,000元（計算式：2000元×12月×5
年=120,000元）。此外，因被告無權占有系爭停車位致原告
受有損害，其無權占有之事實狀態，於被告履行返還系爭停
車位義務前均未消滅，原告自得並就被告未返還前之損害提
起將來給付之訴，請求被告返還相當每月租金2,000元之不
當得利，爰請求如訴之聲明第二項。
六、並聲明：㈠被告應將如附圖所示彰化縣○○市○○○段○○○
○○號建號(即門牌號彰化市○○○路○○○巷○○○○○○○○○○○○
號1至9樓等公共使用部份)地下一層之編號56號停車位返還
予原告。㈡被告應給付原告新台幣壹拾貳元及自起訴狀送達
被告翌日起至清償日止按年息百分五計算之利息，並自民國
105年4月20日起至返還上開編號56號停車位之日止，按月給
付原告新台幣貳仟元。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供
擔保請准宣告假執行。
七、對被告答辯所為之陳述：
㈠被告固主張自 紀純貞 處買受系爭停車位，紀純貞係自原告之
前手 楊婉琦 處買受系爭停車位，惟查：按專有部分不得與其
所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之
應有部分分離而為移轉或設定負擔；又區分所有建物共同使
用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部
分移轉、設定或為限制登記，公寓大廈管理條例第4條第2項
、土地登記規則第94條分別定有明文。另按買賣契約僅有債
之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣
之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人
，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求
前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買
賣關係，對抗後買受人（最高法院83年台上字第3243號判例
意旨參照）。是以，在雙重買賣停車位之情形，取得分管停
車位專用權相對應之共有部分所有權者，其效力應優於買賣
停車位之普通債權關係。被告抗辯自紀純貞處買受系爭停車
位，紀純貞係自原告之前手楊婉琦處買受系爭停車位且經系
爭大樓管理委員會予以登記等情，固有購買停車位證明書、
讓渡證書、車位買賣合約書、收據等件為證。惟停車位之分
管契約係由初取得建物所有權之全體區分所有權人所協議，
故該分管停車位乃與相對應之共同部分應有部分密不可分，
楊婉琦將配合其所有建物之車位使用權出賣與紀純貞，紀純
貞再出賣予被告，買賣契約之效力僅存在於買賣雙方當事人
，並未得全體區分所有權人之同意，且楊婉琦亦未將系爭停
車位所相對應之共同使用部分應有部分移轉予紀純貞，是就
系爭建物共同部分亦有應有部分，惟其應有部分即不含系爭
停車位之分管契約，被告自難謂已取得系爭停車位之使用權
。職是，楊婉琦將配合其所有建物之車位使用權出賣與紀純
貞，紀純貞再將系爭車位使用權出賣予被告，被告主張系爭
停車位使用權轉讓契約之債權關係而占有系爭停車位，而原
告人則於法院拍賣程序中取得系爭房地所有權，並繼受系爭
停車位之分管契約而取得其專用權，被告自不得以債權買賣
關係，對抗原告基於不動產所有權之物權關係。
㈡就被告所提出之承讓登記表、讓渡切結書等否認該文書之真
正。惟由該讓渡切結書第二條均約定：往後如有發生車位使
用權第三者介入時，出讓人願無條件在15天內歸還原金額，
可以顯示，被告等人在受讓系爭車位使用權時，亦明知其僅
單獨買受系爭車位使用權，有受其他所有權人追索之可能，
系爭車位之使用權不得單獨出售，故與出賣人約定第二條以
保障之。
貳、被告則答辯稱：
一、本院97年度執字第33711號強制執行事件，並未拍賣停車位
或約定專用部分之權利。且關於系爭停車位，原買受之區分
所有權人為楊琬琦，起造人豪隆建設股份有限公司所發給之
「地下室車位使用權利證明書」正面「說明」第2點明載：
「本買賣停車位之使用權，僅得出售於本大樓其他所有權人
或隨同主建物所有權一併出售，且需向管理委員會報備簽章
」，背面則有「承讓登記表」，載明停車位轉讓日期及出讓
人、受讓人、管理委員會簽章。而系爭編號停車位，原專用
權人楊琬琦係於94年4月15日轉讓專用權予訴外人紀純貞，
復由紀純貞於96年4月12日轉讓專用權予被告。而被告為「
獅子王」公寓大廈門牌號碼彰化縣○○市○○○路○○○巷○○
號4樓區分所有建物之區分所有權人，有權受讓系爭停車位
。
二、按公寓大廈管理條第3條第5款規定：「約定專用部分‧‧公
寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」；同
條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比
例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有
約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及
通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」；第56條第
1項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附
專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之
詳細圖說及規約卓約。於設計變更時亦同。」
三、系爭停車位之空間既經起造人於銷售區分所有建物逐一與買
受人為專用之約定，應認全體區分所有權人均有關於車位空
間約定專用且車位使用權得單獨移轉同大廈區分所有權人之
分管協議。被告前手受讓系爭停車位專用權再轉讓被告，無
違全體區分所有權人間關於專用部分讓與之分管協議，被告
雖未同時取得相當於車位面積之共用部分所有權應有部分，
但共有人關於共有物之分管範圍，並非定與應有部分比例一
致，（最高法院79年度台上字第2336號民事裁判要旨：民法
第818條規定：各共有人按其應有部分，對於4有物之全部，
有使用、收益之權。故共有人全體就共有物之全部劃定範圍
，各自使用特定之共有物者，非法之所不許，是為共有物之
分管契約。共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權
，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用
收益者，該他人亦非無權占有。）故被告有權受讓系爭停車
位專用權，並非無權占用停車空間。
四、原告係於98年12月16日取得彰化市○○○段○○○○○號之區分
所有建物所有權，並同時取得系爭停車位所在共用部分之所
有權應有部分，依公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員
會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區
分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」同
條例第35條則規定：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或
影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳薄、財務報表
、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員
會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得
拒絕。」被告所繼受取得系爭停車位之專用權，既經管理委
員會於二次轉讓時簽章確認，必有相關管理資料留存管理委
員會得供閱覽，原告對於被告繼受取得專用權一事，顯即可
得而知。
五、關於系爭停車位空間之約定專用及轉讓使用權條件，既為原
告前手之原所有權人與全體區分所有權人間分管協議所訂定
，原告依上公寓大廈管理條例第24條第1項規定，即應於受
讓區分所有權後同時受此分管協議之約束，不得反於分管協
議而另行主張權利。換言之，原告固受讓取得共用部分之所
有權應有部分，但並未同時取得系爭停車位空間之專用權。
被告受讓系爭編停車位之專用權，既合於分管協議之約定，
原告即無從本於共用部分共有人地位或基於分管契約約定，
請求被告返還系爭停車位。
六、原告因拍賣取得區分所有建物所有權當時，並未同時取得系
爭編停車位專用權，顯不因未使系爭停車位空間而受有任何
損害。被告繼受前手取得系爭停車位空間專用權，有權使用
系爭停車位，並非無法律上原因而受有利益。原告請求返還
相當於租金之不當得利，並無理由。並聲明：㈠原告之訴駁
回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免
予假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張其經本院97年執字第33711號清償借款強制執行事
件（債務人為楊琬琦）之拍賣程序，拍定取得系爭不動產時
，該強制執行事件之拍賣公告，亦已載明上開建物共同使用
部分之建號、面積及權利範圍，則原告拍定取得系爭建物、
坐落基地及共同使用部分時，其地下一層權利範圍之停車位
即隨同移轉為原告所有，故原告對於該權利範圍之停車位，
即有單獨之管理權，且原告就共有部份之建物所有權狀權利
範圍標示為100000分之667，依「獅子王」公寓大廈社區住
戶分管契約，原告配有地下一層一個停車位即系爭停車位之
單獨管理權，系爭停車位遭被告無權占有，爰依民法第767
條第1項前段及不當得利之法律關係，訴請被告返還系爭停
車位，及給付自100年4月19日起，至本件起訴前之105年4月
18日止共5年相當於租金之不當得利，共計120,000元等語，
固提出所有系爭不動產所有權狀、本院97年執字第33711號
執行命令、系爭不動產權利移轉證書、系爭「獅子王」公寓
大廈社區未買受停車位者之所有權狀等件為證。惟經被告以
本院97年度執字第33711號強制執行事件，並未拍賣停車位
或約定專用部分之權利，且由起造人豪隆建設股份有限公司
所發給之「地下室車位使用權利證明書」，足以顯示原專用
權人楊琬琦係於94年4月15日轉讓專用權予訴外人紀純貞，
復由紀純貞於96年4月12日轉讓專用權予被告，況被告亦為
「獅子王」公寓大廈門牌號碼彰化縣○○市○○○路○○○巷
○○號4樓區分所有建物之區分所有權人，是受讓系爭停車位
自屬適法，故伊並非無權占有等語抗辯。
二、經查：
㈠按各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使
用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人
專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分
所有權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部
分之多寡無涉，最高法院89年度台上字第1994號民事判決意
旨闡釋甚明。是共有人如主張其就共有物之特定部分，依分
管契約享有專用之權，自應就分管契約之存在及已分管該共
有物之特定部分之事實，負舉證責任。又就區分所有建物之
地下室停車場而言，共有人依分管契約之約定所得專用之停
車位數量，雖以與其登記之應有部分比例多寡一致為宜，以
減少爭議，此一情形已為晚近之大廈公寓各區分所有權人就
共有部分之地下室停車位，是否於購屋時一併購買，購買幾
個停車位載明於購屋契約，且於建物第一次所有權登記時，
各區分所有權人就共同使用部分之建物應有部分之比例為明
確登記，已較少爭議。但早年完成之大廈、公寓因乏法令規
定，各建商於建物完成，登記各區分所有權人時，就共同使
用部分建物之應有部分比例多寡與是否購買停車位尚有欠明
，致紛爭迭起。區分所有權人自不得於其輾轉取得區分所有
權後，僅憑其就大樓建物共同使用部分登記之應有部分比例
多寡，遽為主張其對該大樓地下室有若干車位之停車專用權
。
㈡原告雖主張其於98年間向本院執行處投標購買而取得上開房
屋所有權，經其比對共同使用部分應有部分之比例，依其應
有部分比例，應有系爭停車位之專用權，被告應加以返還等
語，為被告所否認。惟查：所謂分管契約，係指共有人間約
定各自分別佔有共有物之特定部分而為管理之契約。由共有
人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該
地下室有分管之約定（最高法院81年度台上字第1060號判決
要旨可參），查原告雖提出本院所核發之系爭不動產權利移
轉證書，惟觀諸該移轉證書不動產之標示內容（見卷第15至
16頁），並無關於停車位之記載，且拍賣公告亦未載明有系
爭停車位之專用部分，有上開執行卷宗可稽，無法證明原告
因拍賣而受讓取得系爭停車位之約定專用權，是依前開意旨
，自難僅憑共同使用部分之應有部分比例多寡，遽認原告依
其所有系爭房屋之應有部分比例可得分配系爭停車位，且系
停車位即屬於原告約定專用部分。原告上開主張，自不足採
。
㈢再者，基於共有物之分管契約的權利，得為共有人之間的交
易之標的，故系爭停車位之使用權具有經濟價值，可單獨移
轉，但依權利係基於共有人的分管契約而生，無共有人之資
格，則非屬分管契約之當事人；故依其性質，所移轉之對象
限於同一建築物內之區分所有權人；參以內政部80年9月18
日日台內營字第8071337號函示：「（一）區分所有建築物
內之法定防空避難設備或法定停車空間...應為該區分所有
建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區
分所有權人所共有。...（三）區分所有建築物內之法定防
空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有
建築物之區分所有權人」及被告所提出地下室車位使用權利
證明書說明2.載明：「本買賣停車位之使用權，僅得出售於
本大樓其他所有權人或隨同主建物所有權一併出售，且需向
管理委員會報備簽章」，背面則有「承讓登記表」（見卷第
36頁暨背面），亦可得知相同的結論，況被告亦為系爭社區
大樓住戶，則同社區之系爭停車位原所有權人自非不得將系
爭停車位讓售與同社區之區分所有權人即被告，是被告買受
系爭停車位，難謂無效，又參諸證人 梁武吉 於本院105年8月
24日言詞辯論期日到庭具結證述：「（法官問：你有無居住
在豪龍獅子王公寓嗎？）有，我96年在那邊當任主委，現在
擔任監委。我主任職期間96年任期一年。（法官問：提示停
車位使用證明書，有無看過？）有看過，這張停車位代表車
位的證明，我們委員會沒有權利管他們買賣，但他們如果買
賣好之後，才來跟我們委員會報到，我們委員會在按月跟他
們接清潔費100元，他們都買賣好了，我們委員會會蓋委員
會的印章，呈上委員會印章。（法官：當庭比對所呈印章與
印文相同【提示原告，並將印章發還證人】）（法官問：當
初關於地下室車位的使用，建設公司有無其他憑證？）沒有
。就只有這張而已。（原告訴訟代理人問：你剛剛說雙方買
賣完畢後，是由買方或賣方跟你們報告？）是買方的人拿這
張權利證明書來跟我們報告。（原告訴訟代理人問：除了這
張證明書外，還有無其他證明？）沒有。」等語，及被告所
提出前揭使用權利證明書、讓渡切結書匯款回條（見卷第35
至37頁）以觀，可知系爭停車位係由原專用權人 楊婉婷 於94
年4月15日移轉予 施純貞 ，復由施純貞於96年4月12日轉讓予
被告， 益徵 被告係經前揭移轉過程而取得系爭停車位之轉用
權，且被告自96年4月間買受系爭停車位後迄原告拍賣取得
系爭不動產時，已占有使用約2年8月，迄仍如是，因債務人
楊婉婷於94年4月15日時已失去系爭停車位專用權人資格，
原告於98年12月間自無從因拍賣取得系爭停車位之約定專用
權，則被告受讓並占有使用系爭停車位非無合法權源，應屬
有權占有，原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系
爭停車位，洵屬無據。
五、承上，被告具有系爭停車位之約定專用權，其占有使用系爭
停車位係屬有權占有，而「非」無法律上原因占有使用系爭
停車位，原告依不當得利之法律關係，訴請被告給付自100
年4月19日起，至本件起訴前之105年4月18日止共5年相當於
租金不當得利，共計120,000元，難謂有據。
六、綜上所述，爰依民法第767條第1項前段及不當得利之法律關
係，訴請被告返還系爭停車位，及給付自100年4月19日起，
至本件起訴前之105年4月18日止共5年相當於之不當得利，
共計120,000元等語，為無理由，均應予駁回，則其假執行
之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決
結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年9月7日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官洪志賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年9月7日
書記官蔡亦鈞