裁判字號：臺灣屏東地方法院96年訴字第254號民事判決
裁判日期：民國96年12月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣屏東地方法院民事判決96年度訴字第254號原告屏東縣萬丹鄉公所即反訴被告法定代理人戊○○訴訟代理人 宋明政 律師複代理人 邱明政 律師被告丙○○即反訴原告訴訟代理人乙○○被告臺灣銀行股份有限公司法定代理人己○○訴訟代理人甲○○複代理人 陳清朗 律師
湯瑞科 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國96年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣萬丹鄉崙頂二二五九之六地號上，門牌號碼萬丹鄉廈北村下蚶一九六之五號、一樓加強磚照，樓層面積二八九點三八平方公尺之建物回復原狀，交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾肆萬元供擔保後，得假執行。
反訴被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段二二五九之六地號土地上，門牌號碼萬丹鄉廈北村下蚶一九六之五號、面積二八九點三八平方公尺之地上物拆除，將土地返還反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新台幣參萬參仟壹佰參拾陸元，及自民國九十六年六月二十日起至拆除地上物止，按月給付反訴原告新台幣貳仟陸佰壹拾陸元。
訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條第1項、第260條第1項、第3項分別定有明文。經查，本件被告即反訴原告丙○○於言詞辯論終結前之96年10月1日以原告即反訴被告無權占有其所有之土地，請求原告即反訴被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利等情，經核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告即反訴被告方面：
㈠、本訴部分：
１、先位之訴部分：坐落屏東縣萬丹鄉崙頂2259-6地號上（重測前○○○鄉○○段○○○○○號地號），門牌號碼萬丹鄉廈北村下蚶196-5地號、1樓加強磚造，樓層面積289.38平方公尺之建物（下稱系爭建物），係原告於民國69年經土地所有人同意後所出資興建，並經屏東縣政府建設局於70年1月26日核發使用執照，原告迄未辦理系爭建物保存登記，為原告之鄉有財產，提供萬丹鄉廈北村之村民做為社區活動中心使用。詎原告於95年11月29日，接獲被告丙○○持本院核發之不動產權利移轉證明申報契稅，始發現原告所有之系爭建物，業經本院94年度執字第8530號債權人台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行）與債務人丁○○、 郭石龍 （歿）間清償債務強制執行事件拍賣，並由被告丙○○於95年6月1日得標買受。本院執行處誤將原告所有之系爭建物與債務人之土地併付拍賣，執行程序雖已終結，並已核發被告丙○○系爭建物之不動產權利移轉證明，惟法院拍賣第三人之物，其拍賣為無效，原告自得本於所有權，請求被告丙○○返還系爭建物。又被告丙○○久居萬丹鄉廈北村，毗鄰系爭建物居住，對於系爭建物為「廈北社區活動中心」屬於鄉有財產，並無不知之理，而系爭建物並未辦理保存登記，被告丙○○亦非信賴登記取得系爭建物所有權，自不受土地法第43條規定之保護，為此爰依民法第767條之規定，提起本件訴訟，並於本院聲明：⑴如
主文第1項所示。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位之訴部分：系爭建物外牆懸掛「廈北社區活動中心」，村民可自由進出使用，由外觀及使用之情，顯可判斷系爭建物為公有財產，非屬債務人之財產，被告台灣銀行竟疏於向債務人、四鄰查證，於本院執行處到場實施查封時，率予指封系爭建物為債務人之財產，致系爭建物遭拍賣，被告台灣銀行因過失不法侵害原告之所有權，原告得本於侵權行為之規定，請求被告台灣銀行賠償損害1,620,000元。
㈡、反訴部分：
１、坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），前為訴外人 郭朝啟 、 郭朝上 、 郭耳茂 等人所有，於69年間無償出借予反訴被告在系爭土地上興建萬丹鄉廈北村村民之社區活動中心，雙方就系爭土地成立未定期限之無償借貸契約，應依借貸目的，即社區活動中心使用完畢時始歸還系爭土地。反訴被告所有系爭建物興建已逾25年，該建物為萬丹鄉廈北村村民之社區活動中心，早已與村民生活相結合，成為村民日常生活之一部分，本件反訴原告因拍定買受之系爭建物本屬反訴被告所有，無法取得所有權，無視系爭建物與系爭土地原存在之使用借貸目的，及系爭建物做為社區活動中心，有其公益上存在的價值與必要，反訴原告請求拆除系爭建物，就系爭土地所有權之行使，顯已與公共利益有違。又本件應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定系爭土地受讓人與系爭建物所有人間於系爭建物得使用期限內，有使用借貸關係。從而，反訴被告所有系爭建物使用系爭土地，並非無權占有，反訴原告本於所有權作用，請求反訴被告拆屋還地，不應准許。
２、系爭建物本屬反訴被告所有，然因未辦理保存登記，由反訴原告於95年6月1日連同系爭基地拍定買受，取得權利移轉證書，並占有系爭土地。系爭建物之拍定固為無效，惟在系爭建物回復為反訴被告占有前，反訴被告並無獲得相當於租金之利益，反訴原告依不當得利請求反訴被告給付租金，於法不合。又反訴被告回復系爭建物之占有後，反訴被告所有系爭建物使用反訴原告所有之系爭土地，所受相當於租金之利益，應以行政院公告之固定資產耐用年數表為計算依據，系爭建物於70年1月26日核發使用執照，耐用年數為35年，僅剩9年即達公告之耐用年限，是反訴原告得請求之利益，應自反訴被告回復系爭建物之占有時起，迄105年1月25日止。並聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告方面
㈠、丙○○即反訴原告方面：
１、本訴部分：系向法院購買房子，房子及土地都有買且都有點交，不識字，不清楚系爭房屋上所載之字樣。若原告要返還，請求原告依被告向法院購買之價格購買並計算利息。並聲明：原告之訴駁回。
２、反訴部分：反訴原告經拍賣程序取得系爭土地，惟反訴被告所有之系爭建物，無任何權源占有使用反訴原告所有之系爭土地，致反訴原告所有權之行使受有損害，為此爰依民法第767條之規定，請求反訴被告拆屋還地。又反訴被告使用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，爰請求自拍定日起至拆除日止，依申報地價總額按年息百分之十計算之租金。並聲明：⑴反訴被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段2259之6地號土地上，門牌號碼萬丹鄉廈北村下蚶196之5號、面積289.38平方公尺之地上物拆除，將土地返還反訴原告。⑵反訴被告應給付反訴原告33,136元，及自民國96年6月21日起至拆除地上物止，按月給付2,616元。
㈡、被告台灣銀行方面系爭建物尚存在，且拍定人亦表示願意返還，原告並無受到損害，自不得逕向被告請求金錢賠償。系爭建物既是未辦保存登記且坐落於債務人郭石龍所有系爭土地上，一般而言，自屬土地所有人所有。且屏東縣稅捐稽徵處未函覆系爭建物之納稅義務人，則被告並不知悉系爭建物係原告所有，再者，未辦保存登記之建物所載納稅義務人，尚難就此認定為系爭建物之所有權人。況原告所有之「廈北社區活動中心」係位於系爭建物附近，系爭建物門窗早已緊閉、破舊，無人進出及使用，核與原告主張系爭建物係村民可自由進出之情不相符合，系爭建物無從判定係原告所有，被告並無任何過失。再者，被告於聲請強制執行狀中，並未將系爭建物列入執行標的，且被告之代理人亦無指封系爭建物，並無指封錯誤之情，原告本於侵權行為之規定請求，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號（重測○○○鄉○○段第302-1地號）上之系爭建物，經本院以94年度執字第8530號被告台灣銀行股份有限公司與訴外人丁○○、郭石龍間清償債務強制執行事件拍賣，於95年6月1日由被告丙○○得標買受。
㈡、上開2259-6地號土地拍賣之價金為新台幣(下同)2,150,000元，被告台灣銀行受分配1,350,211元，系爭建物經拍賣1,620,000元，於清償債權人後，尚餘款項返還予郭石龍之繼承人。
四、兩造爭執事項：
1、本訴部分：⑴系爭建物是否為原告所有？⑵被告台灣銀行就系爭建物之查封程序是否有疏失，而侵害原告之所有權，負有損害賠償之義務？2、反訴部分：反訴原告得否請求拆除系爭建物，並請求相當於租金之不當得利？茲審酌如下：
㈠、本訴部分：
１、先位部分系爭建物是否為原告所有?
⑴、原告主張系爭建物為其所出資興建，其為所有權人等情，業
據提出廈北社區發展公共衛生改善工程計畫預算書、廈北社區發展環境衛生設施改善計畫社區各項工程數量單價及經費分擔預算表、屏東縣政府69年2月29日69屏府社政字第1837
1號函、屏東縣政府69年度新發展基礎工程建設省補助款撥款明細表及廈北社區發展環境衛生設施改善計畫社區各項工程數量單價及經費分擔決算表為證（見本院卷第104至109頁），復經本院依職權調閱系爭建物之使用執照，其起造人為原告，復有當時之土地所有權人郭朝啟、郭耳茂、郭朝上出具之土地使用權同意書，此有屏東縣政府96年8月22日屏府建管字第960167653號函所附之使用執照及建造執照在卷可稽（見外放之證物袋），且被告丙○○對於上開文件亦不爭執，堪信系爭建物確為原告所出資興建，為原告所有。
⑵、強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。
所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第578號解釋在案。至強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理。最高法院30年上字第2203號判例參酌。系爭建物為原告所有，業如上述，則本院94年度執字第8530號就系爭建物之拍賣程序無效，依上開說明，原告請求回復所有權，核屬有據。又被告丙○○業已自承拆除部分系爭建物，則原告自得本於所有權，請求被告丙○○將系爭建物回復原狀後，將建物交還原告，從而，原告請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
⑶、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金准許之。
２、又原告備位聲明請求被告台灣銀行負損害賠償責任部分，因本院已准許原告先位聲明請求被告丙○○返還房屋，原告之損害已受到填補，故原告此部分備位聲明屬無據，應予駁回。
㈡、反訴部分：反訴原告得否請求拆除系爭建物，並請求相當於租金之不當得利？茲審酌如下：
１、反訴原告主張系爭土地為其所有，其上現有反訴被告系爭建物等情，業據提出土地登記簿謄本為證，復經本院執行處會同屏東縣屏東地政事務所人員前往系爭土地履勘無訛，此有執行筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見本院94年度執字第8530號執行卷第62至67頁），且為反訴被告所不否認，堪信原告之主張為真實。
２、反訴原告主張反訴被告為無權占有，反訴被告則以前揭詞置辯，是本件應審究反訴被告是否有權占有。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，最高法院92年度台上字第1604號判決參照。經查，反訴被告主張其與反訴原告之前手間有使用借貸關係，惟此借貸關係為債之關係，僅有相對效力，反訴原告當不繼受此借貸關係，再者，系爭建物已經荒廢多時，未做活動中心之使用，此為反訴被告所是認，則反訴被告辯稱基於公益目的而存續之由，已然不存在，當亦無所謂類推適用民法第425條之1規定，調和建築物所有人與基地所有人間關係之必要。綜上所述，反訴被告未能提出其占有系爭土地有何法律上之權源，從而，反訴原告依據民法第767條之規定，請求反訴被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地交還原告，為有理由，應予准許。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第第179條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益．致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為準，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。反訴被告無權占有系爭土地，反訴原告請求被告給付相當租金之不當得利，依上開說明，核屬有據。反訴原告請求自拍定日起算至拆除日止之不當得利等語，反訴被告則以前揭詞置辯，經查，系爭建物之拍賣為無效，而無效為自始當然之無效，是反訴被告自始均為系爭建物之所有權人，並未中斷，其無正當權源占有系爭土地，反訴原告請求反訴被告給付自取得系爭土地之所有權即拍定時相當於租金之不當得利，自屬有據。再者，系爭建物之使用年限為反訴被告內部評量之標準，於其仍持續占有使用系爭土地時，即應支付租金，自不得以所謂系爭建物之耐用年限表，限縮反訴原告請求相當於租金不當得利之期間，反訴被告所辯，顯屬無據。又系爭建物經鑑估其價格為1,988,000元，位於萬丹鄉廈北村部落中，附近有國小、市場，位處鄉村區乙種建築用地，屬交通便利之地，此有張晏修建築師事務所函復之鑑估報告書可稽（見本院94年度執字第8530號執行卷第
76、78頁），又因反訴被告之系爭建物，致反訴原告整筆土地無法使用，是以系爭土地申報地價總額百分之10計算租金，尚屬合理。其計算方式如下：系爭土地96年1月之申報地價為每平方公尺720元，則自拍定日即95年6月1日起至96年6月21日止，反訴原告受有相當於租金之損害共12個月又20日，而以申報地價年息百分之10計算，應為33,136元（計算公式為：720元×436平方公尺×10%÷12個月÷30×380日=33,136元）。另反訴被告並應自95年8月1日起至交還上開土地之日止，按月給付反訴原告2616元（計算式為：720×436×10%÷12=2616）之使用補償金。
３、綜上所述，反訴原告請求反訴被告拆除系爭建物，將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地返還反訴原告，並給付自拍定日即95年6月1日起至96年6月21日止相當於租金之不當得利33,136元，及自95年8月1日起至交還上開土地之日止，按月給付原告2,616元，為有理由，應予准許。
五、結論，原告之訴一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文所示。
中華民國96年12月24日
民事第二庭法官吳思怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，中華民國96年12月24日
書記官王秋淑