臺灣士林地方法院99年度簡上字第201號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院99年簡上字第201號民事判決

裁判日期：民國101年03月01日

裁判案由：給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決99年度簡上字第201號上訴人 林韋伶 訴訟代理人 高泰山 被上訴人康詩丹郡社區管理委員會法定代理人 許金鎤 訴訟代理人 汪素年
陶德智 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國99年10月21日本院內湖簡易庭99年度湖簡字第1011號第一審判決提起上訴，本院於101年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、被上訴人起訴主張：上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號地下室（下稱系爭地下室），係屬上訴人所管理康詩丹郡社區之住戶，上訴人應按月繳付管理費新臺幣（下同）3萬1,438元，然上訴人自民國98年3月起至99年4月30日止，扣除訴外人即系爭地下室承租人緹力士健康事業股份有限公司（下稱緹力士公司）所繳納之款項後，尚餘18萬8,669元未繳付，被上訴人雖限期催告給付，上訴人竟置之不理。而被上訴人前與訴外人 亞歷山大 股份有限公司（下稱亞歷山大公司）固有以每坪20元計算管理費之約定，惟依據該協議書第三條第㈡項所載：「自96年7月1日起至97年6月30日止，管理費以每坪20元計算（不足之35元由管委會補貼；補貼原因為乙方之設備以友好雙方之情誼，便宜價錢讓予甲方即原告）」，足以顯示該每坪20元計算管理費之方式僅係計算至97年6月
30日為止，非能永久持續沿用，故自97年7月1日起仍依「康詩丹郡社區住戶管理委員會管理費收繳辦法第三條第㈠項」規定以每坪55元計算管理費。本件上訴人積欠管理費已逾2期未付，經被上訴人限期催告後，上訴人仍拒不給付，則被上訴人自得訴請上訴人給付管理費18萬8,669元，及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等情。
二、上訴人則抗辯：㈠訴外人亞歷山大公司前向被上訴人承租社區內部之健康中心
大樓經營，該健康中心大樓對外有兩個出入口，其一需經過管理員室進入中庭花園，其二是經過上訴人所有之系爭地下室，即可至社區左方、不需經過管理員室之獨立出入口。上訴人於94年買下系爭地下室，因被上訴人不願開放經中庭花園之出入口，即強制佔用系爭地下室中間部分作為訴外人亞歷山大公司對外之通道，訴外人亞歷山大公司又不給付房租，後經兩方達成協議，約定上訴人於系爭地下室出資興建區隔牆壁並讓出150多坪的走道，剩餘的部分由訴外人亞歷山大公司承租，而上訴人未來免付管理費。現今向被上訴人承租的訴外人亞歷山大公司關閉，被上訴人即推翻之前與上訴人所達成不用繳交管理費的協議，將每月每坪收取20元的管理費調整為每月每坪55元，而被上訴人要求的管理費給付加上房屋地價稅及財交稅已大過於租金收入，實不合理。
㈡兩造就系爭地下室如未達成免付管理費之協議，上訴人何須花資金建立隔間牆及提供通道作公共設施給他人使用等語。
貳、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人18萬1,274元及自99年10月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人對於其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回，被上訴人則答辯聲明：上訴駁回；至於被上訴人對於其敗訴部分，未聲明不服，因而確定。
叁、本件經兩造整理不爭執事項並簡化爭點結果如下：
一、兩造不爭執之事實：㈠新北市○○區○○段南港子小段1987建號（門牌號碼新北市
○○區○○街○○巷○○號地下室，即系爭地下室）為上訴人與訴外人 陳瑛和 、 李陳豐芳 、 陳錦芍 、 陳盈良 所共有，上訴人於94年8月22日登記為所有權人，其所有權應有部分為1000
0分之9838，為康詩丹郡社區之區分所有權人（見原審卷第
75、76頁）。㈡依系爭地下室建物登記謄本記載，系爭地下室總面積為1777
.62平方公尺，共用部分應有部分所佔面積為141.43平方公尺，合計為1919.05平方公尺（見原審卷第75頁）；系爭地下室（含共用部分）按上訴人之應有部分計算面積為1887.9
6平方公尺，換算為571.6坪。㈢依康詩丹郡社區住戶管理委員會管理費收繳辦法第3條，管
理費以每坪每月55元計算，各戶面積之計算，依所有權狀面積加計其公共面積持分所佔比例（含車位）總額計算（見臺灣臺北地方法院99年度店簡字第441號卷〈下稱北院店簡卷〉第50頁）。
㈣系爭地下室按上開方式計算每月應繳納之管理費為3萬1,43
8元。㈤系爭地下室前出租予訴外人亞歷山大公司，被上訴人與訴外
人亞歷山大公司於96年4月26日簽訂協議書，就系爭地下室管理費依協議書第三條約定：「㈠民國96年2月至6月管理費，共計：柒萬捌仟伍佰玖拾伍元。㈡自民國96年7月1日起至97年6月30日止，管理費以每坪20元計算（不足之35元由管委會補貼；補貼原因為乙方之設備以友好雙方之情誼，便宜價錢讓予甲方即原告）」；前開96年2月至6月之每月管理費（15,719元）係按系爭房屋總面積571.6坪×2分之
1管理費（即27.5元）計算，5個月共計管理費78,595元。（見原審卷第27頁、本院卷第53頁）。
㈥被上訴人自88年3月16日至95年3月15日將其所有門牌號碼
新北市○○區○○街○○巷○○○○○號地下室出租予訴外人亞歷山大公司，雙方並於88年5月1日簽訂租賃契約，該租賃契約第6條約定管理費依被上訴人住戶管理費以每坪繳交單價之1/2計付之，共約850坪，並依被上訴人住戶管理費調整比例調整之（見本院卷第44-46頁）。
㈦訴外人亞歷山大公司於上訴人取得系爭地下室所有權以前即
使用原審卷第65頁平面圖所載通道供亞歷山大健康中心之會員（上訴人爭執另有供社區住戶使用）進出使用。
㈧上訴人自98年3月15日至99年3月15日將系爭通道以外之地
下室（共285坪）出租予訴外人緹力士公司，每月租金3萬3,000元（見本院卷第33-36頁），復自99年3月16日將系爭地下室全部（含通道部分）出租予訴外人緹力士公司，租金每月5萬8,000元（見原審卷第81-84頁）；又系爭地下室自出租予訴外人緹力士公司後，通道部分即封閉不再作為對外開放之通道使用。
二、本件爭點限縮如下：兩造有無達成上訴人於系爭地下室出資興建區隔牆壁作為通道供社區住戶及亞歷山大健康中心之會員使用，上訴人即免付系爭地下室應有部分之管理費之協議？
肆、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張兩造曾達成上訴人於系爭地下室出資興建區隔牆壁作為通道供社區住戶及亞歷山大健康中心之會員使用，上訴人即免付系爭地下室應有部分之管理費之協議等情，為被上訴人所否認，揆諸前揭規定，自應由上訴人就兩造曾達成上開協議之有利於己之事實，負舉證責任。經查：
㈠上訴人就兩造曾達成上開協議乙節，雖提出現場照片及被上
訴人與訴外人亞歷山大公司簽立之協議書為證（見原審卷第
18、19、27頁），然查，上開現場照片，僅足認定上訴人有於系爭地下室興建區隔牆壁之事實，惟仍難憑此遽以推論兩造有達成上訴人於系爭地下室興建區隔牆壁作為通道使用，上訴人即免付系爭地下室管理費之協議；又前開協議書為被上訴人與訴外人即系爭地下室承租人亞歷山大公司於96年4月26日所簽立，觀諸前開協議書關於系爭地下室之協議內容（見兩造不爭執事實㈤），僅屬被上訴人與訴外人亞歷山大公司就系爭地下室管理費金額及計算方式所為之協議，且計算期間係自96年7月1日起至97年6月30日止（見原審卷第27頁），不及於本件被上訴人請求上訴人給付管理費之期間（即自98年3月起至99年4月30日止），是前開協議書亦不足以推認兩造有達成上訴人於系爭地下室興建區隔牆壁作為通道使用，上訴人即免付系爭地下室管理費之協議。
㈡又查，被上訴人自83年間起，即將系爭社區門牌號碼新北市
○○區○○街○○巷○○○○○號地下1樓出租予訴外人亞歷山大公司（前身為雅姿世界股份有限公司），供訴外人亞歷山大公司經營亞歷山大健康中心使用，此有被上訴人與亞歷山大公司、雅姿世界股份有限公司簽立之契約書在卷可稽（見本院卷第44-46、54頁），並據被上訴人 陳明 在卷（見本院卷第88頁反面）；又系爭地下室原為訴外人僑泰建設股份有限公司（下稱僑泰公司）所有，原告於94年8月22日以買賣為原因取得系爭地下室所有權應有部分10000分之9838，而訴外人亞歷山大公司於上訴人取得系爭地下室所有權以前（即系爭地下室仍屬訴外人僑泰公司所有時），訴外人亞歷山大公司即使用原審卷第65頁平面圖所載通道供亞歷山大健康中心之會員進出使用乙節，亦有系爭地下室建物登記謄本附卷可按（見原審卷第75頁），並為兩造所不爭執（見兩造不爭執事實㈦、本院卷第88頁反面）。
㈢復觀諸被上訴人與訴外人亞歷山大公司簽立之上開契約書第
10條約定「乙方（按即亞歷山大公司）對外通道屬僑泰建設公司所有，若屆時僑泰建設公司封閉此通道，甲方（按即被上訴人）需提供適當的，不會造成乙方服務品質下降的替代通道供乙方會員出入使用。」等語（見本院卷第45頁），參以被上訴人所提出95年9月12日被上訴人第13屆第3次會議記錄記載：「B1廣場管理費94/8/23～95/6（高泰山）催收。【說明】高先生聲明在當時向僑泰購得B1廣場時，並未入內使用，並且讓給亞歷山大及社區使用，實無再向他收管理費的道理。委員決議：⒈高先生所有之B1廣場，涵蓋了亞歷山大入口的動線，當時高先生並未將廣場封閉，而由亞歷山大進出使用，因此而未造成社區之困擾。⒉原因在於社區與亞歷山大簽訂合約裡載明：第十條乙方對外通道屬僑泰所有，若屆時僑泰封閉此通道，管委會必須提供適當通道供亞歷山大使用。⒊高先生並未將通道封閉，確實提供亞歷山大使用，相對的也是提供社區使用之意義，實無必要再向高泰山徵收管理費，委員表決同意將高泰山94/8/23～95/6之管理費以累計盈虧記帳沖轉。⒋亞歷山大承租廣場，往後由亞歷山大繳交管理費。」等情（見本院卷第151頁），及上訴人在庭自陳：「亞歷山大本來不需要系爭建物通道外的部分，後來亞歷山大將通道以外的部分當倉庫使用，才向我承租。亞歷山大本來沒有要向我承租系爭建物，但如果不向我承租，系爭建物通道部分我也不願意提供給亞歷山大使用，我要全部取回，因此亞歷山大才向我承租通道以外的部分。」等語（見本院卷第26頁反面），由此足見，上訴人於94年8月22日取得系爭地下室應有部分所有權後，迄至其將系爭地下室出租予訴外人亞歷山大公司為止，系爭地下室確實持續供訴外人亞歷山大公司作為通道使用，上訴人並未使用系爭地下室，亦未將系爭地下室出租獲取利益，而被上訴人亦囿於其與訴外人亞歷山大公司所為須提供對外通道之約定，而同意上訴人自94年8月23日起至95年6月份之管理費免予繳納，並由嗣後向上訴人承租系爭地下室之訴外人亞歷山大公司繳納系爭地下室全部之管理費；換言之，被上訴人確曾如上訴人所述因其提供系爭地下室予亞歷山大會○○○區居○○○○道使用而同意上訴人免付管理費，然被上訴人同意上訴人免付管理費之期間，僅限自94年8月23日起至95年6月份止，亦即上訴人尚未將系爭地下室出租予訴外人亞歷山大公司獲取租金收益期間，嗣訴外人亞歷山大公司向上訴人承租系爭地下室後，上訴人身為康詩丹郡社區之區分所有權人，當仍負有繳納系爭地下室管理費之義務，僅因系爭地下室之使用人為承租人即訴外人亞歷山大公司，而由被上訴人直接向系爭地下室承租人即訴外人亞歷山大公司收取管理費。另參諸被上訴人所提出95年10月9日被上訴人第13屆第4次會議記錄記載：「【特別決議事項】亞歷山大陳情其總倉（按即系爭地下室）之管理費繳納方式，是否比照1/2繳納辦理。社區立場：同意予以比照辦理，每坪55元之1/2＝27.5元收繳，總倉從7月份開始繳納。」等情（見本院卷第157頁），核與被上訴人95年8-9月管理費應收未收明細記載系爭地下室自95年7月起由訴外人亞歷山大公司繳納管理費，且管理費金額按10月9日會議決議自7月份起折讓開徵等情（見本院卷第147頁）相符，以及被上訴人與訴外人亞歷山大公司於96年4月26日簽立之協議書約定就系爭地下室之管理費係按上訴人所有應有部分面積全部571.6坪來計算，並約定：「...三、倉庫（按即系爭地下室）管理費：㈠民國96年2月至6月管理費，共計：柒萬捌仟伍佰玖拾伍元。㈡自民國96年7月1日起至97年6月30日止，管理費以每坪20元計算。（不足之35元由管委會補貼：補貼原因為乙方之設備以友好雙方之情誼，便宜價錢讓予甲方）...。」等語，此有協議書及被上訴人陳報狀附卷可稽（見原審卷第27頁、本院卷第53頁），亦足徵上訴人自95年7月（即被上訴人同意上訴人免繳管理費期限屆至之翌月）起仍負有繳納系爭地下室管理費之義務，僅因系爭地下室由訴外人亞歷山大公司承租使用，故於訴外人亞歷山大公司承租系爭地下室期間，就系爭地下室管理費之計算方式係以訴外人亞歷山大公司與被上訴人協議之金額及方式計算，並由訴外人亞歷山大公司繳納，惟被上訴人並不因此免除上訴人繳納管理費義務，是以，訴外人亞歷山大公司不再繼續承租系爭地下室後，上訴人自仍負有依住戶規約繳納系爭地下室管理費之義務。是上訴人主張被上訴人即同意上訴人未來均免付管理費云云，並非可採。
二、另上訴人主張訴外人亞歷山大公司僅承租系爭地下室通道以外部分，係因兩造談好系爭地下室一部要做通道使用，並用以抵付管理費云云，然為被上訴人所否認，且查，上訴人於本院審理時原陳稱「...亞歷山大公司與被上訴人於96年4月26日協議（原審卷第80頁）後，上訴人才將通道以外部分租給亞歷山大公司」等語（見本院卷第26頁），嗣又改稱：
「...其係在95年底將系爭地下室租給亞歷山大公司。」等語（見本院卷第89頁反面），是上訴人對於其將系爭地下室出租予訴外人亞歷山大公司之時間，前後所述已有不一，而上訴人迄今復未能提出其與訴外人亞歷山大公司就系爭地下室簽立之租賃契約以佐其說，則上訴人主張訴外人亞歷山大公司僅向上訴人承租系爭地下室通道以外部分等情，即非無疑；再者，依被上訴人與訴外人亞歷山大公司簽立之協議書及被上訴人陳報狀所載（見原審卷第27頁、本院卷第53頁），上開協議書所載「倉庫」即為系爭地下室，而協議書所載管理費金額係按上訴人所有系爭地下室應有部分之全部面積
571.6坪來計算，亦即訴外人亞歷山大公司仍須給付系爭地下室（含通道部分）之管理費，僅係被上訴人同意於一定期間內減少訴外人亞歷山大公司支付管理費之費用而已，則倘若訴外人亞歷山大公司僅向上訴人承租系爭地下室通道以外部分，或被上訴人確有同意區分所有權人即上訴人未來均得免付系爭地下室之管理費，豈有仍命系爭地下室承租人即訴外人亞歷山大公司繳納系爭地下室（含通道部分）管理費之理？是上訴人此部分主張，亦非可採。
三、綜上，被上訴人僅同意上訴人自94年8月23日起至95年6月份之管理費免予繳納，嗣後，上訴人雖確有於系爭地下室興建區隔牆壁之事實，惟仍難憑此推認被上訴人因此同意上訴人將來均免付系爭地下室管理費之事實，是上訴人主張其提供系爭地下室通道供亞歷山大會員及社區居民使用，被上訴人即同意未來均免付管理費云云，難以憑採。至上訴人主張被上訴人要求的管理費給付加上房屋地價稅及財交稅已大過於租金收入，實不合理云云，然查，上訴人為康詩丹郡社區之區分所有權人，自應受住戶規約之規範，負有按月繳納系爭地下室管理費之義務，業如前述，本不因系爭地下室有無出租而有差異；且租金之多寡，為出租人與承租人磋商後議定之結果，是縱使上訴人主張其就系爭地下室應納稅捐加上管理費總額大過系爭地下室租金收入乙節非虛，其亦不得執此主張管理費不合理而請求免除其應負繳納管理費之義務；況系爭地下室出租期間，管理費均係由系爭地下室承租人即訴外人亞歷山大公司、緹力士公司繳納予被上訴人，此有被上訴人提出之存摺內頁在卷可稽（見原審卷第31-52頁、本院卷第102-115、147、148頁），則上訴人既非系爭地下室管理費實際支付之人，其主張管理費加上稅捐負擔大於租金收入云云，亦顯屬無據。
四、按康詩丹郡社區住戶規約第34條規定：「為了充裕本社區共用部分等，在管理上之必要之經費，區分所有權人須繳交左列各款所列費用（以下簡稱為管理費等）。一、管理費...。」，此有上開住戶規約在卷可稽（見北院店簡字卷第34頁）。本件上訴人就系爭地下室為康詩丹郡社區之區分所有權人，上訴人既未能舉證證明兩造有達成上訴人自95年7月起免付管理費之協議，依上開住戶規約之規定，上訴人自應負按月繳納管理費之義務。又被上訴人雖主張上訴人自98年3月至99年4月30日共積欠管理費18萬8,669元，並提出欠費明細1紙為據（見原審卷第58頁），惟就欠費明細所載上訴人於98/3/16-98/3/31欠費7,395元部分，依據被上訴人提出之存摺內頁（見原審卷第45頁），訴外人緹力士公司於98年3月31日已匯款繳納98年2月至3月之管理費6萬2,876元，亦即上訴人就系爭地下室2個月應納管理費之全額（上訴人就系爭地下室每月應納管理費31,438元，緹力士公司一次繳納2個月之管理費即62,876元），尚無不足之情事。則被上訴人於98年3月16日至同年月31日之管理費債權，既已因訴外人緹力士公司全部清償而獲得滿足，被上訴人上開期間之管理費債權即已消滅，不得再向上訴人請求。至於上訴人就其興建隔間牆及被上訴人占用系爭地下室之費用，在庭業已表明會另訴請求（見本院卷第90頁反面），自不於本案予以審究，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人所舉證據不足證明兩造有達成上訴人於系爭地下室出資興建區隔牆壁作為通道供社區住戶及亞歷山大健康中心之會員使用，上訴人即免付系爭地下室應有部分之管理費之協議。惟上訴人自98年3月16日至同年3月31日管理費之繳納義務已因系爭房屋承租人緹力士公司清償而消滅。從而，被上訴人訴請上訴人給付自98年4月至99年4月30日積欠之管理費18萬1,274元（計算式：188,669-7,395＝181,274），及自變更聲明狀繕本送達翌日即99年10月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國101年3月1日
民事第一庭審判長法官陳麗芬
法官黃珮禎法官陳燁真以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國101年3月1日
書記官謝達人