裁判字號：臺灣高等法院99年上字第1001號民事判決
裁判日期：民國99年11月23日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決99年度上字第1001號上訴人 詹英彥 被上訴人財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處法定代理人 李良珠 訴訟代理人 黃秋田 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年7月7日臺灣桃園地方法院99年度訴字第246號第一審判決，提起上訴，本院於99年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國58年間向桃園縣政府承租坐落桃園縣○○鎮○○段138-1、138-14地號土地（下稱系爭138-1、138-14地號土地○○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭713地號土地）土地（下合稱系爭土地），經桃園縣政府以桃府地用字第15668號函核准在案，桃園縣政府並於88年6月10日以八八府地權字第123224號函檢送更正後之租賃契約。嗣系爭713地號土地於89年2月15日、系爭138-1、138-14地號土地於89年4月24日由伊接管，兩造並簽訂（89）國耕租字第9號國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），並於94年12月6日續約，租賃期限迄104年12月31日止，系爭租約有耕地三七五減租條例之適用。詎被上訴人於97年5月30日以台財產北桃二字第0970201524號函通知伊，主張其派員勘查系爭土地，發現桃園縣○○鎮○○路○○○號附近石子地面圍牆內建築基地施工範圍及堆放建築廢棄物，非耕作使用，且未種植農作物，違反租約認諾特約事項，且因無自任耕作之實，違反耕作三七五減租條例之規定，系爭租約自97年4月起全部無效。然系爭713地號土地上有部分建築水泥廢棄物及蔬菜、系爭138-1、138-14地號土地上種有地瓜葉及蔬菜，系爭土地於建築廢棄物傾倒前，全部種有農作物之事實。另系爭713地號土地地面圍牆內建築基地施工範圍及堆放建築廢棄物係隔鄰未經伊同意，乘休耕時擅自堆放建築廢棄物，伊發覺後即向被上訴人呈報，並請求被上訴人向地政機關申請鑑界，證明系爭土地遭人占用。又系爭土地為桃園縣政府第16期大溪埔頂市重劃內土地，該市地重劃於地籍測量完成後，主管機關依法通知土地所有權人到場接管，被上訴人既未於指定期間到場接管，應負保管責任，故系爭土地遭人占用應由被上訴人負責清理，並交付伊使用，詎被上訴人逕以他人堆置建築廢物為由，認定伊變更使用，終止租約，縱認伊違反應自任耕作之規定，惟系爭土地被占用期間僅1個月，系爭租約仍應有效，被上訴人於租約期滿前不得終止租約，兩造間系爭租賃關係仍存在等情。爰聲明求為確認兩造間就系爭土地之（89）國耕租字第9號租約耕地租賃關係存在之判決。
被上訴人則以：上訴人對於系爭713地號土地遭圍鐵皮牆籬及堆放建築廢棄物等情知情，又系爭713地號土地及系爭138-14地號均無正當理由不自耕作，任令承租耕地荒蕪，依耕地三七五減租條例之規定，系爭租約無效，且無待終止之表示，當然向後失其效力，被上訴人通知系爭租約自97年4月起全部無效，兩造間租賃關係消滅，應准伊收回耕地。又系爭713地號土地共有人即訴外人 鄭三 （下稱鄭三）於土地謄本上之地址仍為日據時代地址，伊接管後，上訴人未曾主張鄭三對其使用土地有何阻撓行為，縱系爭713地號土地未分管或分割，上訴人於系爭713地號土地耕作使用，應無障礙；由空照圖觀之並無植栽，依97年4月11日及98年11月25日土地勘清查表所示則為水泥地面及石子地面，顯見上訴人於該期間均未耕作。再依空照圖可知系爭138-14地號土地早期為樹木林立，無開墾栽種痕跡，於97年5月15日後亦同，上訴人確未在系爭138-14地號土地上耕作，又依97年4月11日土地勘清查表顯示系爭138-14地號土地全堆放建築廢棄物，依98年11月25日土地堪清查表顯示系爭138-14地號土地為水泥地面，上訴人如確實有耕作之事實，系爭土地何時遭置放磚塊水泥等建築廢棄物及遭舖設水泥等情，自應知悉。該土地現仍為水泥地面，未恢復耕作，伊於99年10月29日赴現場拍攝時亦同，上訴人確未於系爭138-14地號土地上耕作。故伊有權終止系爭租約，伊已於99年2月25日以訴狀送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已終止，兩造間租賃關係已不存在，上訴人無權提起本件訴訟等語，資為抗辯。
二、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認兩造間所訂95年1月1日至104年12月31日止，就系爭
138-1、138-14地號土地暨系爭713地號土地（89）國耕租00009號國有耕地租賃契約關係存在。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張系爭土地原由桃園縣政府出租予上訴人，桃園縣政府於88年6月10日以八八府地權字第123224號函檢送更正後之租賃契約。嗣系爭713地號土地於89年2月15日、系爭138-1、138-14地號土地於89年4月24日由財政部國有財產局接管，兩造並簽訂（89）國耕租字第9號國有耕地租賃契約書，於94年12月6日續約，租賃期限迄104年12月31日止。系爭713地號土地為中華民國與鄭三共有，中華民國之權利範圍為384分之210，鄭三之權利範圍為192分之87，雙方並未分管。兩造曾於97年4月14日至系爭土地勘查，被上訴人並製作土地堪清查表。嗣被上訴人於97年5月30日以台財產北桃二字第0970201524號函告知上訴人因違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定，系爭租約自97年4月起全部無效。被上訴人則於99年2月25日表示以答辯狀之送達為終止兩造耕地租約之意思表示等事實，提出國有耕地租賃契約書、土地謄本、被上訴人台財產北桃二字第0970201524號函、現場照片、桃園縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、原始租約證明文件、上訴人致被上訴人申請鑑界及報告土地遭占用之申請書、被上訴人同意測量鑑界函及大溪測量通知函、桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書等件（見原審卷第39-62、79-80頁、95-96頁）為證，並為被上訴人所不爭執，此部分事實自堪信為真實。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，兼指不得轉租及將耕地借與他人使用、交換耕作在內（最高法院56年台上字第1520號、63年台上字第599號、70年台上字第4637號判例意旨參照）。又承租人有「積極」的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用，或與他人交換耕作，或將之轉租或借與他人使用等不合耕地租賃目的之行為，固在「不自任耕作」之列，惟承租人如僅「消極」不為耕作任其荒廢，或他人未經承租人同意、乘機占用耕地，縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，僅出租人得否依同條例第17條第1項第4款規定終止租約，不能認係同條例第16條第1項之「不自任耕作」，而謂原租約因此歸於無效（最高法院91年台上字第1447號、89年台上字第1265號、88年台上字第1434號判決意旨參照）。經查，系爭138-1地號土地確有耕作之事實，為被上訴人所不爭執（見本院卷第19頁反面），並有現場照片足參（見原審卷第79頁），系爭138-14地號土地則種有地瓜葉及蔬菜，有桃園縣大溪鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄之受派實地調查委員陳述可稽（見原審卷第78頁），並有現場照片可佐（見原審卷第21、79頁），至於系爭713地號土地部分，上開受派實地調查委員陳稱該地號土地兩鄰皆有住宅，地上有部分建築、水泥廢棄物及蔬菜等語（見原審卷第78頁），並有卷附現場照片可稽（見原審卷第22、80頁），然系爭713地號之建築及水泥廢棄物均非上訴人所為，而係第三人 許淑玲 所占用，有財政部國有財產局北區桃園分處土地勘清查表為證（見原審卷第15頁）。上訴人既未於系爭138-1、
138-14及713地號土地上有積極建築房屋、轉租、借予他人使用、與他人交換使用或供非耕作之用等不合租賃契約目的之行為，僅於系爭土地上有消極斷續耕作，或任令他人占用之情形，揆諸前開說明，不符耕地三七五減租條例第16條第1項「不自任耕作」之要件，故系爭租約並非當然無效。被上訴人主張上訴人於系爭土地上有不自任耕作之情形，系爭租約無效云云，委無足採。
五、次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，或經依法編定或變更為非耕地使用時，不得終止，同條例第17條第1項第4、5款定有明文。承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依同條例第17條第1項第4款之規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判例意旨參照）。經查，上訴人陳稱其在系爭138-1、138-14地號土地均有耕作，系爭713地號土地夏天有時種冬瓜、南瓜，有時沒種，因被上訴人未將土地交給伊，伊於82年重劃前有種綠筍，83年以後主要目的是建築房屋，未種綠筍，但有種南瓜、蔬菜，後來發現地是公私共有，即不敢去種等語（見本院卷第19頁反面、20頁、74頁反面）。觀諸現場照片所示之栽種情形，上訴人於系爭138-1地號土地雖種有作物；惟系爭138-14地號土地遭堆置建築廢棄物，其間雖有部分作物，然其數量甚為稀疏，客觀上難認已達租地耕作之目的；另系爭713地號土地堆置建築廢棄物及廢土，並無植作，顯有廢耕之情事。且上訴人陳稱伊係97年2、3月份發現系爭713、138-14地號土地被佔用，占用人係利用伊休耕時倒建築廢棄物，之後伊即無法種植，伊不知系爭138-14地號土地上之水泥地係何人鋪設，系爭713地號土地之鐵皮圍籬亦非其所設，其想也好，就沒理它等語（見原審卷第66頁正反面、93頁反面、本院卷第75頁反面）。上訴人既自承系爭713、138-14地號土地上分別有他人所設之水泥地、鐵皮圍籬，其並未處理等情（見本院卷第80-81頁），堪認上訴人於所承租之系爭713及138-14地號土地遭人占用時，有消極不予排除侵害之情事。又兩造於97年4月11日至系爭土地勘查現況，依被上訴人所製作之土地堪清查表記載：系爭713地號土地地上物門牌及狀況為「介壽路758號附近石子地面及圍牆內建築基地施工範圍（使用人：許淑玲，使用面積約30.08平方公尺）」；系爭138-1地號土地地上物門牌及狀況為「介壽路758號附近種菜」；系爭138-14地號土地地上物門牌及狀況為「介壽路758號附近堆放建築廢棄物（占用人不詳）」，有土地堪清查表在卷可稽（見原審卷第15-17頁）。再觀現場照片，系爭713地號土地上有石子路面及遭人搭建鐵皮圍籬施工，系爭138-14地號上確有堆放建築廢棄物等情，有現場照片6張及國有土地勘（清）查表-使用現況略圖在卷可佐（見原審卷第20-24頁），堪認兩造於97年4月11日到系爭土地勘查時，上訴人於系爭713及138-14地號土地確實有消極未耕作之情形。參以被上訴人於98年11月25日再赴系爭713、138-1、138-14地號土地勘查現況，被上訴人勘查後所製作之土地堪清查表記載：系爭713地號土地地上物門牌及狀況為「公園一街36號附近水泥地面、圍牆內石子地面及雜草地」；系爭138-1地號土地地上物門牌及狀況為「介壽路780之5號附近菜園及泥土地面」；系爭138-14地號土地地上物門牌及狀況為「介壽路780之5號附近水泥地面」，亦有土地堪清查表、國有土地勘（清）查表-使用現況略圖、現場照片可佐（見原審卷第25-32頁），足認上訴人於98年11月25日再行勘查時，系爭713及138-14地號土地仍有消極不為耕作之情形。上訴人雖辯稱伊未放棄耕作權云云，惟查，上訴人於系爭713、138-14地號土地遭第三人堆置建築廢棄物及舖設水泥地後，均未以承租人身分排除侵害，以期繼續耕作，僅消極斷續耕作，任令他人占用，或因係公私共有土地而不敢耕作，上訴人主觀上是否未放棄耕作權，顯有疑義，而上訴人就此有利於已之事實，並未舉證證明，難為有利於上訴人之認定。從而，上訴人既於97年4月11日起至98年11月25日止逾1年期間，於系爭713、138-14地號土地上，客觀上有消極不為耕作或斷續耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕情形，且於上開土地遭第三人占用時，亦有消極不予排除侵害，客觀上可推定其有放棄耕作權之意思，揆諸前開說明，核與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之規定相符。縱上訴人於系爭138-1地號土地自任耕作，且無不可抗力繼續一年不為耕作之情事（見本院卷第19頁反面），惟系爭713、138-14地號土地已具非不可抗力繼續一年不為耕作之情事，揆諸前開說明，被上訴人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，收回全部耕地。被上訴人已於99年2月25日答辯狀表示依據該條例第17條第1項第4款之規定，以訴狀送達為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第7-8頁），足認被上訴人已終止系爭租約，兩造間耕地租賃關係消滅。
六、上訴人雖辯稱：桃園縣政府未通知其到場接管租賃物，被上訴人於89年接管換訂契約時亦未通知其，又被上訴人於接管系爭土地後應依平均地權條例第63條及該條例施行細則第89條及90條規定辦理共有土地重劃後之協議分割或分管以確定各分配位置，並對重分割施工後土壤被剷除毀損致不能達租賃目的者，依平均地權條例第63條之規定逕為註銷租約並通知上訴人申請依公告地價3分之1地價補償與上訴人，被上訴人接管後未補辦，亦未將系爭土地辦理分割使共有關係消滅，以確定租賃範圍，並交付其使用，致生本件無自任耕作、被第三人占用、堆置石子及舖石泥地等情，與上訴人無關云云。然查，系爭713地號土地於89年2月15日、系爭138-1、138-14地號土地於89年4月24日由財政部國有財產局接管，兩造並簽訂（89）國耕租字第9號國有耕地租賃契約書，並於94年12月6日續約，租賃期限迄104年12月31日止等情，為兩造所不爭執，上訴人並自承在713號土地上夏天有時種冬瓜、南瓜，有時候有種，有時候沒有種，則兩造於89年簽訂系爭租約後，上訴人已處於得耕作使用收益之占有狀態，為直接占有人，系爭土地並非未交付使用，縱被上訴人接管後未依法辦理分割分管，對於上訴人之租用並無妨礙。上訴人執此抗辯被上訴人無權終止租約，自非可採。
七、上訴人又辯稱：系爭土地遭鄰地非法堆放建築廢棄物，為不可抗力，上訴人未依民法第423條規定將系爭713地號土地清理後交付伊使用，不得以出租人身分終止系爭租約，縱終止租約，亦不生效力云云。按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還占有物」，民法第962條定有明文。租賃物係基於出租人之意思而移轉占有於承租人，承租物被侵奪時，承租人自得以占有人之地位請求排除侵害。次按租賃物交付後，出租人於租賃關係存續中，應保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。故租賃物於交付後遭第三人不法占有，致承租人之使用、收益租賃物受有妨害，出租人即負有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交付承租人；承租人為保護其租賃權，得依民法第244條規定，代位行使出租人之所有權，對於無權占有租賃物之第三人請求排除侵害（最高法院89年台上字第1265號、84年台上字第1001號判決意旨參照）。查系爭713、138-14地號土地之遭第三人堆置建築廢棄物及舖設水泥地等，致上訴人耕作有所妨害，此妨害並非不可抗力，上訴人本得基於占有人之地位自行請求排除，亦得請求被上訴人排除或代位被上訴人請求排除。上訴人既有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，縱被上訴人於上訴人告悉上情後未立即排除侵害，僅生債務不履行之責任，仍無礙於被上訴人依法行使終止權。上訴人前開置辯，亦非可採。
八、綜上所述，兩造間耕地租賃關係因上訴人有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形，被上訴人終止系爭租約，於法有據，系爭租賃關係因被上訴人終止租約而消滅，上訴人請求確認兩造間耕地租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中華民國99年11月23日
民事第十七庭
審判長法官湯美玉
法官李慈惠法官丁蓓蓓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年11月23日
書記官陳思云附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。