臺灣高等法院102年度上更(一)字第81號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院102年上更(一)字第81號民事判決

裁判日期：民國103年04月01日

裁判案由：返還價金

臺灣高等法院民事判決102年度上更㈠字第81號上訴人 瓏山林 企業股份有限公司兼法定代理人 林鴻堯 共同訴訟代理人 劉宏邈 律師被上訴人 吳啟明 訴訟代理人 張漢榮 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國101年1月11日臺灣臺北地方法院100年度訴字第148號第一審判決提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於103年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人瓏山林企業股份有限公司負擔百分之二，餘由上訴人林鴻堯負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國95年11月30日與上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、房屋建材設備契約書（下稱系爭裝修契約），與上訴人林鴻堯簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，與前開2契約合稱系爭契約），以新臺幣（下同）3,480萬元（含房屋價金767萬元、裝修價金153萬元、土地價金2,560萬元）購買坐落臺北市○○區○○段○○○○○○號土地上「博物館」建案編號C00樓房屋（含編號00號停車位，下稱系爭房屋）及其基地應有部分（下稱系爭土地）；迄97年10月14日，伊已給付房屋價金152萬元、裝修價金31萬元予瓏山林公司，及給付第1期至第5期土地價金514萬元予林鴻堯。詎伊欲向訴外人台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦銀行）辦理貸款繳交第6期款時，發現系爭房屋有未編列停車編號影響銀行鑑價、虛增坪數等瑕疵，瓏山林公司並拒絕伊勘查施工狀況，且台北富邦銀行僅核貸第6期價款部分金額，伊就第6期款無先為給付義務，於接獲瓏山林公司97年12月25日催告函後，即發函為同時履行抗辯，無給付遲延之情事；上訴人未合法催告，其等於98年1月9日解除系爭契約，不生解除之效力。上訴人於99年1月22日將系爭房地移轉登記予訴外人 林賜勇 ，對伊構成給付不能，伊於同年9月7日、同年月23日催告上訴人履行契約未果，於同年10月12日向上訴人為解除系爭契約之意思表示，爰依民法第259條第2款、第179條規定，請求上訴人返還所受領之價金，扣除瓏山林公司先前退還之房屋價金及裝修價金175萬元，瓏山林公司、林鴻堯應返還伊依序8萬元、514萬元等情，求為命瓏山林公司給付8萬元及自97年10月15日起算之法定遲延利息、林鴻堯給付514萬元及如原判決附表（下稱附表）所示利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決），上訴人就原判決聲明不服，提起上訴。被上訴人並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人應繳之第6期款2,783萬元係可委辦銀行貸款抵繳之款項，依系爭契約之約定，應於使用執照核發日起第30天付清，伊等於97年11月7日通知被上訴人辦理對保程序，被上訴人完成對保，獲銀行核貸2,660萬元，不足123萬元；伊等於同年11月21日使用執照核發當日通知被上訴人於同年12月20日繳納第6期款，又於同年12月16日通知被上訴人於7日內補足貸款差額，復於同年月25日發函催告被上訴人應於98年1月8日給付，被上訴人仍未繳款，伊等乃於98年1月9日發函予被上訴人，表示解除系爭契約及沒收被上訴人已繳價金。伊等並無拒絕被上訴人瞭解施工狀況，系爭房地亦無被上訴人所指瑕疵，且被上訴人有先為給付義務，其未依約付款，伊等自得解除系爭契約，並沒收被上訴人已給付之價金。系爭契約業經伊等合法解除，伊等自得另行出售系爭房地，被上訴人解除系爭契約為不合法等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件不爭執之事實：㈠被上訴人以房屋價金為767萬元、裝修價金153萬元及土地價
金2,560萬元，合計3,480萬元之價格，於95年11月30日分別與上訴人瓏山林公司簽訂系爭房屋買賣契約、系爭裝修契約，與上訴人林鴻堯簽訂系爭土地買賣契約。而系爭房屋買賣契約第7條、系爭裝修契約第3條及系爭土地買賣契約第4條係約定：本契約付款辦法，買方（即被上訴人，下同）應依已完成之工程進度所定之房屋（建材設備、土地）價款分期付款明細表…規定，於接獲賣方（即上訴人，下同）繳款通知10日內，自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延。買方若不按時繳付各期房屋（建材設備、土地）價款時，自收到通知日起第11日按日加計萬分之5滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告5日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約…。」等語；又上開契約內所稱之價款分期付款明細表中關於第6期部分，名義為「可委辦貸款扺繳之期款」，繳款項目為「於核發使用執照日起第30天」，被上訴人就此部分應分別給付上訴人房屋款615萬元、裝修款122萬元及土地價款2,046萬元；另系爭房屋買賣契約第2條第2項、第5條第2項係分別約定：「二、汽車車位部分：買方購買之停車空間為本建物大樓地下B3層編號00號停車位；本停車空間另含車道及其他必要空間，依地政機關登記完竣之面積為準。」、「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；…其超過部分，如超過百分之一以上部分，買方均應找補，且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。」等語；系爭裝修契約第14條第2項約定：「本約係屬同時簽訂之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書之附約，如前述主約有任何一契約解除時，本契約書亦得同時解除；惟本附約倘因故解除或失其效力時，則不影響雙方簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書之效力。」等語。而被上訴人計至97年10月14日前，已交付上訴人瓏山林公司房屋價款152萬元及裝修價款31萬元，合計183萬元，並分別於95年12月1日、96年2月1日、97年2月22日、4月17日及10月14日，交付上訴人林鴻堯如附表所示第1期款至第5期之價款合計514萬元。
㈡被上訴人為履行系爭契約中第6期之繳款義務，於97年11月7
日至台北富邦銀行辦理對保手續，並提出貸款相關文件及繳交預收款14萬7,883元予上訴人，台北富邦銀行於97年12月10日核准2,660萬元貸款，上訴人乃於97年12月16日通知被上訴人應於收受通知日起7日內補足差額123萬元，而被上訴人於翌日收受該通知。
㈢系爭建案於97年11月21日經主管機關核發使用執照，而上訴
人於使用執照核發當日將內容記載：被上訴人應自使用執照日起算第30日即97年12月20日，繳付第6期房屋（含裝修）價款737萬元、土地價款2,046萬元，共計2,783萬元等語之繳款通知書以掛號方式通知被上訴人，而被上訴人於同年月22日收受該通知。
㈣上訴人以被上訴人未依限繳納不爭執事項㈡、㈢繳納通知書
所示之款項之情，於97年12月25日以內容記載：被上訴人應於98年1月8日前辦妥貸款手續（含備齊抵押設定契約書、撥款委託書交付代書並繳清核貸差金額），如被上訴人逾期仍不履行，上訴人則依系爭契約沒入被上訴人前已繳納之全部價金，並同時解除買賣契約，且以本函之送達併為解除系爭契約之意思表示等語之存證信函通知被上訴人，被上訴人於翌日收受該存證信函後，上訴人復於98年1月9日以內容記載：被上訴人計至98年1月9日止，仍未履行上開義務，上訴人茲依系爭契約，沒入被上訴人已繳全部款項，並解除雙方契約關係等語之存證信函通知被上訴人，被上訴人復於翌日收受該存證信函。
㈤被上訴人因兩造間上開購屋糾葛，向台北市政府提出申訴，
經該府消費者保護官介入協調後，上訴人於98年6月5日連同預收款14萬7,883元退還被上訴人190萬0,883元，計瓏山林公司尚有房屋款8萬元未退還，林鴻堯則尚有土地價款514萬元未退還。
㈥上訴人於99年1月22日將系爭房地所有權移轉登記予林賜勇
，林賜勇再於99年4月20日移轉登記予 黃舒駿 後，被上訴人於99年9月7日、同年月23日先後寄發存證信函促上訴人履行系爭契約，再於同年10月12日以存證信函解除系爭契約。
並有系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約、系爭裝修契約、系爭土地買賣契約、基隆東信路郵局第113、121、129號存證信函、臺北市政府都市發展局使用執照存根聯、興安郵局第763號存證信函、建物登記謄本、異動索引、核貸差額繳款通知書、繳款通知、代辦申請貸款委託書、貸款確認書、本票、撥款委託書、匯款申請書、台北富邦銀行－貸款核定通知書（原審卷1第11至116、125至134、154、158、160至166、238至240頁、原審卷2第11至14、43、44頁），自堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人有給付遲延及給付不能之情事，其已解除契約，爰請求返還所受領之價金等語。上訴人則辯稱被上訴人有先給付價金之義務，詎被上訴人未依約繳納第6期價款，其已於98年1月9日發函解除系爭契約等語。經查：㈠被上訴人主張系爭契約分期付款明細表中關於第6期款給付
之約定，為無確定給付期限之約款，依民法第254條規定，出賣人須於買受人遲延後，再定相當期限催告買受人履行，於買受人逾期未履行時，始得解除契約，上訴人未踐行二次催告程序，即逕自解除契約，其解除契約並不合法等語。上訴人辯稱被上訴人應繳之第6期款2,783萬元係可委辦銀行貸款抵繳之款項，應於使用執照核發日起第30天付清，其已於97年11月7日通知被上訴人辦理對保程序，被上訴人完成對保，獲銀行核貸2,660萬元，不足123萬元。其於97年11月21日使用執照核發當日通知被上訴人於同年12月20日繳足第6期價款，又於同年12月16日通知被上訴人於7日內補足貸款差額，復於同年月25日發函催告被上訴人應於98年1月8日給付，被上訴人仍未給付，乃於98年1月9日發函解除契約等語。
㈡查系爭土地買賣契約第4條第1項「土地價款分期付款明細表
」、系爭房屋買賣契約第7條第1項「房屋價款分期付款明細表」、系爭裝修契約第3條第1項「房屋建材設備費用分期付款明細表」，就該第6期可委辦貸款抵繳之期款，其付款期限係約定「於核發使用執照日起第三十天」，有上開房屋、裝修及土地價款分期付款明細表（原審卷1第19、44、114頁）在卷可稽，兩造係約定被上訴人於使用執照核發起第30天給付第6期價款，該項給付並未約定確定之履行期限，係屬無確期限債務中之不確定期限之債務，即雖定有期限惟其屆至之時期不確定。再依系爭土地買賣契約第4條第1項約定：
「本契約付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之房屋價款分期付款明細表（附表一）之規定，於接獲賣方繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」等語（原審卷1第13、14頁），另系爭房屋買賣契約第7條第1項、系爭裝修契約第3條第1項亦有相同之約定（原審卷1第32、104頁），惟使用執照何時核發，非被上訴人所能知悉，即於上訴人通知「核發使用執照日」前，被上訴人無從知悉繳交第6期價款之清償期屆至，是兩造就被上訴人第6期價款之付款期限，係約定應依上開分期付款明細表核發使用執照日起第30天，且該30天之起算時點，應自接獲賣方繳款通知之翌日起算。是被上訴人主張第6期價款係無確定期限債務等語，即為可取，上訴人辯稱第6期價款係有確定期限債務等語，尚無可採。
㈢系爭建案於97年11月21日經主管機關核發使用執照，而上訴
人於使用執照核發當日將內容記載：被上訴人應自使用執照日起算第30日即97年12月20日，繳付第6期房屋（含裝修）價款737萬元、土地價款2,046萬元，共計2,783萬元等語之繳款通知書以掛號方式通知被上訴人，被上訴人於同年月22日收受該通知，已如前述，則被上訴人收受上開通知之翌日，即97年11月23日起算第30日，為被上訴人第6期價款之清償期，上訴人始得請求被上訴人給付該期款。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時起，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項前段、第254條定有明文。是給付無確定期限者，其債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約。被上訴人收受上開核發使用執照通知之翌日，即97年11月23日起算第30日，上訴人始得請求被上訴人給付第6期價款，被上訴人未為給付，上訴人於97年12月25日以興安郵局第763號存證信函催告被上訴人於函達7日內以即期支票或匯款一次繳付，或於98年1月8日備齊抵押設定契約書、撥款委託書交付代書並繳清核貸差金額，辦妥貸款手續，此存證信函於97年12月27日寄達被上訴人（原審卷1第160至162頁），已如前述，是收受此存證信函後，被上訴人如仍未於98年1月8日辦妥貸款手續，始負遲延責任。
㈤雖上訴人曾於97年11月7日通知被上訴人辦理對保程序、同
年12月16日通知被上訴人應於7日內補足貸款差額等情，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之對保通知、核貸差額繳款通知及繳款通知等件影本為證（原審卷1第155頁、第158頁及第165頁）為證。查系爭土地買賣契約第5條、房屋買賣契約第18條，分別就被上訴人最終未向上訴人指定之金融機構辦理貸款以支付第6期價款，區分嗣後及自始不辦貸款而為約定，自始不辦貸款者，依系爭土地買賣契約第5條第3項（房屋買賣契約第18條第3項），按土地價款分期付款明細表中，於使用執照核發日起第30天應繳納之期款於期限內繳納。被上訴人向上訴人洽定貸款之台北富邦銀行申請貸款2,783萬元，台北富邦銀行核准貸款2,660萬元，尚不足123萬元，上訴人乃依系爭土地買賣契約第5條第1項（房屋買賣契約第18條第1項）「…部分價款，由買方與賣方洽定之金融機構之貸給付…倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸款金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。…」之約定（原審卷1第14、39頁），以上開97年12月16日函通知被上訴人補足差額。
㈥但系爭合約之第6期價款屬不確定期限之債務，付款期限為
於核發使用執照日起第30天，此30天之起算時點，自接獲賣方繳款通知之翌日起算，是被上訴人第6期價款給付之期限，自接獲上訴人繳款通知之翌日即97年11月23日起算30日，已如前述。被上訴人於上訴人97年11月7日辦理對保之通知後，即辦理銀行貸款程序，斯時使用執照尚未核發，應認係被上訴人為履行第6期價款而預為準備。雖台北富邦銀行於97年12月10日僅核准2,660萬元，上訴人於97年12月16日通知被上訴人收受通知7日內補足差額123萬元，但不能使被上訴人因預為履行契約之準備行為，而遭致清償期提前之不利益，故縱被上訴人於上訴人通知補繳7日期限屆至未補足貸款差額，亦不因此即負遲延責任；況被上訴人嗣未就台北富邦銀行核准貸款部分完成後續貸款事宜，此為兩造所不爭執，此時應視為被上訴人已放棄貸款，與自始不辦理貸款之情形相同，應回歸依系爭合約關於第6期價款付款期限之約定，故被上訴人不因上訴人97年12月16日之通知，未於7日內補足貸款差額而負遲延責任。
㈦被上訴人於97年11月22日收受核發使用執照之通知，自收受
之翌日即97年11月23日起算第30日，為第6期價款之清償期，惟第6期價款之性質仍屬無確定期限之給付，被上訴人於收受上訴人97年12月25日之催告，未於98年1月8日辦妥貸款手續，始負遲延責任，惟上訴人仍須定相當期限催告被上訴人履行，而被上訴人於期限內不履行時，始得解除契約。然上訴人於98年1月8日以後，並未再定相當期間催告被上訴人給付第6期款，此為兩造所不爭執，是其逕以98年1月9日興安郵局第837號存證信函（原審卷第163頁）向被上訴人為解除契約之意思表示，自不生解除契約之效力，上訴人辯稱系爭合約業經其於98年1月9日合法解除等語，自無可採。㈧按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契
約，民法第256條定有明文。上訴人於98年1月9日所為解除契約之意思表示並不合法，不生解除契約之效力，則系爭契約依然存續，被上訴人依約有支付價金予上訴人，上訴人依約有移轉系爭房地所有權予被上訴人之義務。然上訴人於99年1月22日將系爭房地所有權移轉登記予林賜勇，林賜勇再於99年4月20日移轉登記予黃舒駿，此為兩造所不爭執，足認上訴人就系爭房地之履行已屬給付不能，被上訴人主張其於99年10月12日以基隆東信路第129號存證信函解除系爭契約，並提出該存證信函為證（原審卷1第132至134頁），縱認上開存證信函未明確表示上訴人上開給付不能之事實；然被上訴人主張其於原審100年2月14日行言詞辯論時，即主張上訴人將系爭房地出售予第三人，有給付不能之情事（原審卷1第242、243頁），堪認被上訴人至遲於該日已主張，上訴人有給付不能之事由，並以為解除契約之意思表示，系爭契約業經其合法解除。
㈨按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為
金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。本件兩造間系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，則被上訴人主張上訴人應返還其已給付尚未返還之金額，房屋部分8萬元，及自第1期至第5期款最後受領之翌日即97年10月15日起按法定利率計算之利息，土地部分514萬元，及自第1期至第5期各期款受領之翌日即如附表所示日起按法定利率計算之利息，自為可取。
㈩末上訴人辯稱被上訴人自認於消保官出面調解不成後，收受
上訴人退還之190萬0,883元，此屬系爭契約違約金過高而予酌減之退還，如認上訴人解約不合法，則被上訴人明知未完成貸款手續，遲延給付價金，何以未拒收前開退還之價金，積極補繳未付價金，以請求移轉登記及交付房屋，反長達一年半時間不聞不問，足認被上訴人已默認上訴人解約為合法。況被上訴人依約本即有先為給付第6期價款之義務，方能請求交屋，豈能於未給付價金前，逕行催告上訴人交付房屋，進而依給付不能解除契約，顯違誠信等語。然上訴人以被上訴人遲延給付為由，解除系爭契約，其解除契約合法與否，業如前述，尚無因被上訴人之默認，其解除契約即為合法之理。再姑不論被上訴人就第6期價款，是否有先為給付之義務，上訴人既未合法解除契約，又將系爭房地所有權移轉登記予他人，致對被上訴人就系爭房地之履行已屬給付不能，被上訴人主張上訴人給付不能解除系爭契約，亦屬權利之正當行使，並無違反誠信之處，所辯尚無可採。
五、綜上所述，被上訴人主張第6期價款係給付無確定期限之債務，上訴人於被上訴人給付遲延後，未踐行催告程序，逕於98年1月9日解除契約，其解除並不合法，及其嗣已依上訴人給付不能為由而解除契約，上訴人應負回復原狀之義務，返還已繳之價金等語，即屬有據。上訴人辯稱其已合法解除契約，尚無可採。從而，被上訴人依民法第259條第2款契約解除後回復原狀之法律關係，請求上訴人瓏山林公司給付8萬元，及自第1期至第5期款最後受領之翌日即97年10月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，上訴人林鴻堯給付514萬元，及自第1期至第5期各期款受領之翌日即如附表所示起迄日期，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國103年4月1日
民事第八庭
審判長法官詹文馨
法官潘進柳法官吳青蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國103年4月2日
書記官劉育妃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。