裁判字號：臺灣新北地方法院99年簡上字第51號民事判決
裁判日期：民國99年05月11日
裁判案由：給付管理費
臺灣板橋地方法院民事判決99年度簡上字第51號上訴人甲○○被上訴人常盛帝國社區管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人 宋國城 律師複代理人乙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國98年12月25日本院三重簡易庭98年度重簡字第1186號第一審判決提起上訴，經本院於99年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、被上訴人主張：
（一）緣上訴人籍設於臺北縣蘆洲市○○路6之2號2樓，係被上訴人社區之住戶，按公寓大廈管理條例規定，應按期繳交管理費用；再參照被上訴人民國92年3月30日常盛帝國社區第一屆區分所有權人大會決議通過之「常盛帝國社區生活規約」第6章第6條第三項公共基金（管理費）繳款規定計算管理費用，每戶皆應按期每月15日前繳交管理費；惟上訴人自95年2月份起即拒絕繳交，至98年5月31日止，累計其應繳交之管理費用總計新臺幣（下同）223,346元。次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文；本件被上訴人社區92年3月30日約定之「常盛帝國社區生活規約」第6章第3條明定「以區分所有權人購屋時與起造人訂定之契約坪數為準，每坪繳交新台幣45元。」，每月一期（同規約第6章第5條參照），先於98年3月以前，經社區第4屆第1次區分所有權人會議修改規約為「每坪繳交管理費40元」，後於原告社區第七屆區分所有權人暨住戶大會決議：「98年度4月份起，1F、2F、3F每月每坪管理費40元調漲為45元。」。上訴人為區分所有權人，其擁有建物總面積（即專有部分及共用部分）合計為138.72坪；自95年2月份起上訴人即拒絕繳交管理費，直至本件98年6月2日起訴止，累計40個月，總計223,346元（計算式：138.72×40×38月+138.72×45×2月）。
（二）對上訴人抗辯之陳述：上訴人辯稱興建之初既已規劃1至
3樓為市場用地，1樓至3樓部分均設有獨立樓、電梯，而住宅部分則另有專用之樓、電梯，而兩造間通道（樓、電梯）均為專有部分，並無法相通。至於電錶部分、上訴人所有房屋亦有獨立電錶、水錶，所有公共設施用電力部分，費用亦由上訴人等自行負責，另外保全管理公司也是被告房屋住戶自行僱用，均與原告無關」等等，實有誤解上開公寓大廈管理條例及住戶規約之立法意旨；莫非上訴人自認其區分所有權（住戶）部分，完全非屬「常盛帝國社區」範圍？否則何來獨立之說？又細察被上訴人以管理委員會地位負責整體社區之安全、清潔、環境衛生維護、公共設施電費支付等等，目的在於為全體居民提出服務，及提升生活品質，此有相關支付費用憑單可供參照；以上整體公共費用支出，上訴人正是享受服務之社區一份子，自應每月繳交管理費。即上訴人自95年2月份起拒絕繳交管理費，截止至起訴止，積欠被上訴人管理費計為223,34
6元，另98年6月起至98年11月之管理費計為37,452元（計算式：138.72×45×6月＝37,452），亦未繳交，爰起訴請求⑴上訴人應給付原告223,346元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵上訴人應給付原告37,452元，及自98年12月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（三）按上訴人以「常盛帝國社區規約第1章第3節第1項第2款明定：專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。第3款第2規定：使用上具備獨立使用及獨立的經濟效應。綜觀第3節均有相關細節明定，而原審未查‧‧‧」等語，為拒絕繳交管理費，作為上訴理由，實有誤解公寓大廈管理條例立法之意旨。
（四）查常盛帝國社區規約所示「專有部分」，乃宣示公寓大廈管理條例第三條第三款「專有部分」之用辭定義，與公寓大廈之「公共基金或應分擔或其他應分擔之費用」(公寓大廈之管理條例第21條參照)無涉；簡而言之，公寓大廈之管理收費，係根據社區之住戶依公寓大廈管理條例第23條訂定規約後，全體社區住戶按其繳交管理費用(第10條參照)而來；
（五）按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應分擔之費用已逾二期或達相當之金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管理條例第21條定有明文；查被上訴人即原告社區於「常盛帝國社區生活規約」(92年3月30日訂立)第6章第3條明定「以區分所有權人購屋時與起造人訂定之契約坪數為準，每坪繳交45元。」，每月1期(同規約第六章第五條參照)，後於95年3月間，經社區第4屆第1次區分所有權人會議修改規約為「每坪繳交管理費40元」（原審卷證6參照），因上訴人符合「1至3樓屬營業場所，未使用電梯」要件，而減收其管理費為「每坪(月)繳交管理費40元。」之決議。最後於原告社區第7屆區分所有權人暨住戶大會決議(98年3月22日)：「98年度4月份起，1F、2F、3F每月每坪管理費40元調漲為45元。」(原審卷證7參照)。據上，上訴人籍設於台北縣蘆洲市○○路6之2號2樓，係「常盛帝國社區」之住戶，為區分所有權人，其擁有建物總面積(即專有部分及共用部分)合計為138.72坪；自95年2月份起被告即拒絕繳交管理費，直至本件起訴止(98年6月2日)，累計40個月，總計223,346元(計算式：138.72*40*38月+138.72*45*2月)。
（六）聲明：上訴駁回
二、上訴人則以：
（一）被上訴人曾於96年間以上訴人積欠管理費提起訴訟，因被上訴人當事人不適格而不了了之，被上訴人另於98年初再以同一理由要求上訴人給付194,215元之管理費，於該2次訴訟中均提出有關公寓大廈管理條例專有部分，惟上訴人依法得以免繳管理費，即上訴人之房屋興建之分已規劃
1至3樓為市場用地，1至3樓部分均設有獨立樓、電梯，而住宅部分則另有專用之樓、電梯，而兩造間通道均為專有部分，上訴人所有房屋亦有獨立電錶、水錶，所有公共設施用電力部分，費用亦由上訴人自行負責，保全管理公司亦係上訴人自行僱用，均與被上訴人無涉。
（二）然按；常盛帝國社區生活規約第1章第3節第1項第2款明定：專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。第3款第2規定：
使用上具備獨立使用及獨立的經濟效應。綜觀第三節均有相關細節明定，而原審未查，竟否認上訴人所主張，實有違經驗、倫理法則，判決上訴人應給付管理費，實難令上訴人信服。
（三）末按民事訴訟法第277條前段規定：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任(請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，請參依最高法院43年台上字第377號判例。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明，請參最高法院48年台上字第887號判例)。
（四）聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造對於上訴人自92年11月5日起為坐落蘆洲市○○路○段
6之2號2樓所有權人及住戶，該建物總面積（即專有部分及共用部分）合計為138.72坪，95年2月起沒有繳納至今，被上訴人於92年3月30日第1屆區分所有權人大會會議訂立之常盛帝國社區生活規約第6章第3條：「公共基金之繳納標準：以區分所有權人購屋時與起造人訂定之契約坪數為準，每坪繳交45元。」（原審原證4）；又於95年3月19日第4屆第1次區分所有權人會議修改規約內容第6章第3條：「增加1至3樓屬營業場所，未使用電梯，管理費依協議，每坪繳交管理費肆拾元，空屋應繳交管理費參拾元。（不溯既往，規約修訂後，即日起施行。）」；再於98年3月22日第7屆區分所有權人暨住戶大會會議決議：「98年度4月份起，1Ｆ、2Ｆ、3Ｆ每月每坪管理費由40元調漲為45元。」之事實均不爭執，惟上訴人辯稱規約部分，是被上訴人定的規約，對伊沒有效力云云。而上訴人為區分所有權人，其擁有建物總面積（即專有部分及共用部分）合計為138.72坪；自95年2月份起上訴人即未繳交管理費，直至本件98年6月2日起訴止（實係至98年5月31日止），累計40個月，總計223,346元（計算式：138.72×40×38月+138.72×45×2月）未繳交。上訴人對未繳交前開系爭管理費並不爭執，然辯稱前開規約是被上訴人定的，對其沒有效力，毋庸繳交系爭管理費，所以，本件爭點係上訴人是否應依法繳納系爭管理費或能否拒絕給付。
四、本件首應審酌上訴人是否應依法繳納管理費？
（一）按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈應設置公共基金，其來源如區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第23條第1項、第18條第1項第2款分別定有明文。本件被上訴人社區業於92年3月30日訂立社區生活規約，其中第6章第3條約定「公共基金之繳納標準：以區分所有權人購屋時與起造人訂定之契約坪數為準，每坪繳交新臺幣45元」，並無區分專有部分或共用部分，即不論專有或共用部分均應依持有坪數繳納管理費。
（二）又依本院三重簡易庭於98年9月22日現場履勘結果「1.系爭上訴人坐落之1至3樓並無通往4樓之樓梯。1到3樓有另外一個電梯，但上訴人客觀上不會使用。2.請上訴人舉證水塔電費係由1到3樓的16戶自行分攤，並未使用大公的電費。3.關於污水處理部分，由兩造擇日會勘現場。
」，而上訴人迄未舉證證明其均未使用原告社區之公共設施，且被上訴人就區分所有權人全體應分攤之包括大公電費（含污水馬達、廢水馬達、污水鼓風機、消防設備、發電機充電設、機械停車、停車場照明、排風設備、電信室、中控室等）及小公電費（樓梯間照明、走廊照明、電梯、抽水馬達、警衛室等），業據其提出台灣電力公司電費分攤之公共設施戶用電通知單及公共設施分攤用戶查詢明細為證，又上訴人稱我們有水塔在頂樓等語，有本院99年
3月10日準備程序筆錄可按，另被上訴人社區所支出清洗水塔、抽水肥、零件修繕及機電消防保養費用，亦有其提出支出請款單及收據在卷可稽，足徵上訴人並非全無使用原告社區之公共設施。況查共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，固屬管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第36條第2款、第3款雖定有明文，然本件上訴人應依系爭規約繳交管理費，係本各於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關。上訴人如認管理委員會所為管理不善或不足，亦屬透過區分所有權人會議改選管理委員或議決是否續聘管理員及對管理員主張損害賠償之範疇，尚無由拒絕給付管理費，是上訴人依法應繳納管理費，應屬無疑。
五、末應審酌上訴人如認為大廈管理委員會決議有管理費過高或違法之情形時，能否拒絕給付？按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，雖均無明文，惟依公寓大廈管理條例第1條第2項規定「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當。是公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定。質是區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，各區分所有權人得於決議後3個月內，以其餘區分所有權人全體或管理委員會為被告，訴請法院撤銷其決議。即於法院撤銷該決議前，該決議仍屬有效，其對各區分所有權人自有拘束力存在。經查，上訴人復以被上訴人社區95年3月19日第4屆第1次區分所有權人會議出席人數不足，認該會議決議不合法，且管理費徵收過高云云抗辯。惟上開會議除考量系爭房屋係作營業場所用，已將上訴人每月應繳之管理費由原本之45元調降為40元，本院審酌系爭房屋之面積及其使用公共設施之程度，認尚屬合理外，縱上訴人所辯會議決議不合法等情屬實，亦係該區分所有權人會議之決議方法違反規約之問題。而上訴人或其他反對該議案之區分所有權人既未於決議後3個月內訴請法院撤銷上開決議。揆諸上揭說明，上開調整管理費之決議仍屬有效，而得拘束所有區分所有權人，則上訴人所辯上開調整管理費之決議係屬無效乙節，顯無足採。
六、綜上所述，被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求：（一）上訴人應給付被上訴人223,346元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年6月10日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息。（二）上訴人應給付被上訴人37,452元及自98年12月12日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人全數給付，並依職權為得假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國99年5月11日
民事第二庭審判長法官陳麗玲
法官李行一法官張谷輔以上正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國99年5月11日
書記官郭群裕