臺灣屏東地方法院104年度訴字第674號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院104年訴字第674號民事判決

裁判日期：民國105年03月30日

裁判案由：返還價金

臺灣屏東地方法院民事判決104年度訴字第674號原告 李姵嫺 訴訟代理人 蔡將葳 律師被告 張芳菱 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾陸萬元，及其中新臺幣壹佰萬元部分，自民國一０三年十二月五日起，其餘新臺幣伍拾陸萬元部分，自民國一０四年十二月三十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103年12月5日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以新臺幣（下同）10,952,900元向被告購買其所有坐落於屏東縣屏東市○○○段○○段0000000地號土地及其上同段460建號即門牌號碼屏東縣屏東市○○路○○○○號房屋（含增建部分）之所有權全部（下合稱系爭不動產），原告已於簽約同時給付預購定金1,000,000元（含簽約前定金300,000元）。詎兩造簽訂系爭不動產買賣契約後，系爭不動產竟遭訴外人 林育西 即屏東縣私立安德老人養護中心聲請臺灣屏東地方法院為假扣押強制執行程序，經上開法院於
103年12月17日囑託屏東縣屏東地政事務所辦理假扣押登記在案，屬可歸責於被告之事由致給付不能。原告復於104年3月6日以存證信函催告被告於10日內履行買賣契約義務，惟被告收受後未予理會。原告嗣於104年10月5日再以存證信函催告被告於10日內塗銷系爭不動產之假扣押登記，並依約履行系爭不動產所有權移轉登記及交付系爭不動產，然被告收受上開存證信函後仍未履行，爰以上開104年10月5日存證信函及本件起訴狀繕本之送達，作為向被告解除兩造系爭不動產買賣契約之書面意思表示。爰依民法第259條規定，請求被告返還原告已給付之價金，並附加自受領時起之利息；又因被告未履行系爭不動產買賣契約，致原告有聘任律師提起本件訴訟之必要，受有支出律師費60,000元之損失，依系爭不動產買賣契約書第5條約定，可向被告請求賠償律師費；另依系爭不動產買賣契約第9條約定，請求被告賠償與其收取之價款相等金額之違約金1,000,000元等語，並聲明：(一)被告應給付原告2,060,000元，及其中1,000,000元部分，自103年12月5日起，其中1,060,000元，自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產於103年12月17日遭訴外人林育西即屏東縣私立安德老人養護中心聲請為假扣押登記，係不可歸責於雙方之事由致給付不能。又伊為求履約，業以高額和解金與訴外人和解，並塗銷上開假扣押登記。另系爭不動產上尚有假處分，非伊不願供擔保解除該假處分，且土地增值稅已於103年12月10日審核完備，原告依約次日應付第2次款項而未付，導致過戶及產權移轉遲延等語資為答辯，並聲明：
(一)原告之訴及假執行之聲明均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於103年12月5日簽訂系爭不動產買賣契約，約定由原告以10,952,900元向被告購買其所有之系爭不動產，原告已於簽約同時給付預購定金1,000,000元（含簽約前定金300,000元）；系爭不動產因訴外人林育西即屏東縣私立安德老人養護中心向本院聲請假扣押，於103年12月17日經本院民事執行處囑託屏東縣屏東地政事務所為假扣押登記；原告於104年3月6日以存證信函催告被告於10日內履行買賣契約義務，復於104年10月5日再以存證信函催告被告於10日內塗銷系爭不動產之假扣押登記，並依約履行系爭不動產所有權移轉登記及交付系爭不動產；原告因提起本件訴訟，支出律師費60,000元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、屏東北平路郵局第34號存證信函、傳真查詢國內各掛號郵件查單、屏東永安郵局第280號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執及蔡將葳律師事務所收據等件影本在卷可稽（見本院卷第8至20頁、第22至29頁、第31頁、第33頁、第42至44頁、第62頁），是上開事實應堪認定。
四、原告主張解除系爭不動產買賣契約，並請求被告給付2,060,000元，是否有理由？茲論述如下：
(一)按稱買賣者，謂一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，此為民法第226條第1項所明定，又債權人於有前條情形時，得解除契約，民法第256條亦有明文。
又給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，且依社會通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀原因而異其效果，故民法第226條所定給付之情形，應不限於客觀上給付不能，因之債權人依民法第256條規定，以債務人之給付有同法第226條之情形而解除契約時，亦不以客觀給付不能為限（最高法院85年度臺上字第1389號裁判要旨參照）。再者，除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項第2款載有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態（最高法院100年度臺上字第367號裁判要旨參照）。此外，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款亦有明文。
(二)查被告為系爭不動產買賣契約之出賣人，負有交付並移轉系爭不動產所有權與原告之義務。而系爭不動產於103年12月17日因訴外人林育西即屏東縣私立安德老人養護中心聲請假扣押，致無法辦理系爭不動產之所有權移轉登記，且系爭不動產於本件訴訟繫屬時，仍在假扣押狀態，有土地登記謄本、建物登記謄本在卷可參（見本院卷第42至44頁），揆諸上開說明，於原告提起本件訴訟時，被告就交付並移轉系爭不動產所有權屬給付不能，又該給付不能係因被告未能解決其與訴外人林育西即屏東縣私立安德老人養護中心間之債務糾葛所致，亦據被告於本院審理時陳明在卷（見本院卷第60頁），顯係可歸責於被告，揆諸前開說明，原告自得依民法第
256條解除系爭不動產買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達，作為向被告解除兩造系爭不動產買賣契約之書面意思表示。從而，原告依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還簽約時已受領之定金1,000,000元，及自103年12月5日受領時起之利息為有理由。
(三)再者，系爭不動產買賣契約書第5條已載明「……若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造證件、產權、債務及因其他關係而發生糾紛訴訟等或受假扣押、假處分、查封、強制執行、宣告破產拍賣及其他禁止處分時，賣方即視為違約，如買方向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律師費均由賣方負擔，並無條件拋棄抗辯權……」（見本院卷第8頁），茲系爭不動產因遭訴外人聲請假扣押，並經地政機關為假扣押登記，致未能辦理所有權移轉登記，進而衍生本件訴訟，則原告因本件訴訟所支出之律師費用，依上開約定，被告應負賠償責任。又原告因本件訴訟支出律師費60,000元，有前揭律師事務所收據影本在卷可按（見本院卷第62頁），是原告請求被告給付60,000元之律師費，應屬有據。
(四)被告固辯稱系爭不動產遭假扣押為不可歸責於雙方之事由云云。然依兩造所簽定不動產買賣契約書第5條約定「……若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造證件、產權、債務及因其他關係而發生糾紛訴訟等或受假扣押、假處分、查封、強制執行、宣告破產拍賣及其他禁止處分時，賣方即視為違約……」等語，揆諸該條約定之意旨，在於使不動產出賣人於所有權移轉登記完成前，就假扣押、假處分等未能完成移轉登記之事由負責。被告即應注意於系爭不動產所有權移轉登記完成前不被假扣押、假處分，惟其疏未注意處理與訴外人間之債務糾葛，致系爭不動產於所有權移轉登記完成前遭假扣押而給付不能，顯然可歸責於被告。又據被告所提出之土地增值稅繳款書影本所載（見本院卷第73頁），關於屏東縣屏東市○○○段○○段000地號土地之土地增值稅繳納期間係自103年12月25日起，惟系爭不動產業於上開土地增值稅繳納期間開始前，即已遭假扣押登記，而無從辦理所有權移轉登記，此與原告是否給付第2次款項並無關聯。被告復辯稱系爭不動產之假扣押登記業於105年1月8日塗銷，並提出地籍異動索引為憑（見本院卷第64至66頁），然系爭不動產買賣契約既經原告依法行使解除權，並以本件起訴狀繕本之送達作為向被告解除兩造系爭不動產買賣契約之書面意思表示，前已敘及，又本件起訴狀繕本業於104年12月30日送達被告本人，有本院送達證書存卷足憑（見本院卷第48頁），則系爭不動產買賣契約已於斯時解除，縱系爭不動產之假扣押登記現已塗銷，亦不影響原告行使解除權所生之效果，是被告上開所辯，均無從採為對其有利之認定。
(五)又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上字第1612號、79年臺上字第1915號判例意旨參照）。查系爭不動產買賣契約書第9條固約定「雙方除不可抗力之事由外，賣方若屆時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付所收到之價款相等金額壹倍之違約金予買方……」（見本院卷第9頁），又本件原告於簽約時業已給付被告1,000,000元，是本件原告主張被告除應返還已受領之1,000,000元外，應再給付1,000,000元違約金乙節，似本非無據，惟原告因被告不能履行系爭不動產買賣契約之損害，除原告已支付之價金外，未見原告舉證有其他損害之發生，本院審酌依現今社會經濟狀況、兩造自締約起至解除契約止期間之長短，及原告因不能使用支配該1,000,000元所可能遭受之利息損失等一切情狀後，認原告請求1,000,000元之違約金尚屬過高，而應以500,000元為適當。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第2款之規定，及系爭不動產買賣契約書第5條、第9條之約定，請求被告給付1,560,000元，及其中1,000,000元部分，自103年12月5日起，其餘560,000元部分，自起訴狀繕本送達翌日即104年12月31日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另本件原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年3月30日
民事第一庭法官鍾佩真如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應於上訴時一併繳納上訴審裁判費用。
中華民國105年3月30日
書記官戴仲敏