宣 示 判 決 筆 錄 98年度北簡字第35223號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張泰昌 律師
複代理人 賴志凱 律師
被 告 戊○○
上列當事人間98年度北簡字第35223號遷讓房屋等事件，於中華
民國99年7月29日言詞辯論終結，99年8月12日下午5時在本院臺
北簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
被告戊○○、丙○○、丁○○○應將門牌為臺北市○○區○○○
路○段○○○號一、二樓及臺北市○○區○○○路○段臨三六四
之一號一、二樓房屋全部騰空遷讓返還原告；並均應將戶籍自前
開門牌之地址遷出。
被告戊○○、丙○○、丁○○○應連帶給付原告新臺幣貳拾玖萬
貳仟伍佰元及自民國九十八年十二月十二日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息；並應自民國九十八年七月一日起至遷讓
返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○、丙○○、丁○○○連帶負擔。
本判決第一、二項得假執行；但被告戊○○、丙○○、丁○○○
如分別以新臺幣陸萬肆仟伍佰壹拾柒元、新臺幣捌拾柒萬柒仟伍
佰元預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、被告戊○○、丁○○○、甲○○經合法通知，未於言詞辯論
期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原
告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：
㈠、本件原告之弟即訴外人（下同） 黃國鈞 於民國84年間，以新
臺幣（下同）812萬元拍得坐落臺北市○○區○○段二小段3
20號地號（後合併於319號地號）土地（下稱系爭土地），
並即辦理所有權移轉登記完畢，嗣黃國鈞以被告戊○○及丙
○○無權占用上開土地為由，訴請法院請求拆除違建房屋並
交付土地，一審獲得勝訴，於二審時法院以該違建房屋之事
實上處分權乃被告丁○○○所有而判決黃國鈞敗訴。黃國鈞
乃於90年1月5日以150萬元向被告丁○○○及戊○○買得前
揭坐落臺北市○○區○○段319、320、321、322及323地號
上一、二樓約46坪房屋，上開地號後均合併於319地號，其
房屋門牌號則為「臺北市○○○路○段○○○號及臨364之1號
」（下稱系爭房屋），並由被告戊○○收受150萬元之價金
，承諾相關產權糾紛均已釐清，不再作任何之爭執。上開「
臺北市○○○路○段○○○號」建物之房屋稅即均由黃國鈞按
年依法繳納，而「臺北市○○○路○段臨364之1號」房屋雖
未編列稅籍資料，但仍由黃國鈞事實上管領占有。黃國鈞於
93年6月21日死亡，前揭土地及系爭房屋均由原告繼承，並
始終出租於人收取租金。嗣97年10月15日原告再將系爭房屋
出租予訴外人（下同） 張善文 並即交付使用，因張善文並未
持續居住於系爭房屋，迄於97年12月13日張善文以電話告知
原告，系爭房屋現被不明人士實際占用中，經原告趕往發現
乃被告丙○○等人，疑似破壞門鎖侵入其內，原告隨即報警
處理，並對被告提出妨害自由及毀損之告訴，惟迄今被告等
仍繼續居住占用系爭房屋。
㈡、按最高法院67年度第二次民庭庭推總會議決定，本件原告之
弟黃國鈞先向被告丁○○○及戊○○買得系爭房屋之事實上
處分權，而原告亦已依繼承取得系爭房屋之事實上處分權，
現被告無合法正當權源，竟無權占用系爭房屋迄今，自屬侵
害原告事實上處分權，原告自得類推適用民法第767條第1項
所定之物上請求權，請求被告騰空交還系爭房屋，並應將戶
籍自前開門牌地址遷出。再按民法第179條前段、第181條但
書、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第213條第1項
及第215條規定及最高法院61年台上字第1695號判例要旨揭
示，本件被告無權占有系爭房屋致原告無法使用而受損害，
被告受有相當房屋租金之利益，原告自得按上開法條規定及
判例要旨所示訴請被告給付相當於系爭房屋租金之不當得利
損害金。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物
申報總價年息百分之十為限。所謂土地總價額，係以法定地
價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地
價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機
關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申
報之地價，土地法第97條第1項、第148條分別定有明文。而
建築物價額則指該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地
法第148條、土地法施行法第25條規定即明。且上開不當得
利除以基地申報地價、課稅現值為基礎外，尚須斟酌基地之
位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所
受利益。本件系爭房屋坐落臺北市大安區，交通便利，原告
前出租予第三人張善文每月租金45,000元，其並未逾系爭房
屋課稅現值暨基地申報地價總額年息10%，是原告以上開按
月45,000元作為向被告請求不當得利之計算基準，應屬合理
。嗣本件被告乃自97年12月13日無權占用上開房屋，則自97
年12月13日至98年6月應連帶給付原告之不當得利金應為292
,500元【計算式：（45,000÷2）＋（45,000×6）＝292,5
00】，原告並得請求自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息。另被告應自98年7月起至騰空遷讓
交還上開房屋之日止，按月給付原告45,000元，均屬有據。
為此，爰起訴請求並聲明：⒈被告應將坐落臺北市○○區○
○段二小段319號地號土地上，如臺北市大安地政事務所土
地複丈成果圖所示，即門牌號臺北市○○○路○段○○○號一
、二樓及臨364之1號一、二樓房屋騰空遷讓交還原告，並應
將戶籍自前開門牌之地址遷出；⒉被告應連帶給付原告292,
500元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息；⒊被告應自98年7月起至騰空遷讓交還上開
房屋之日止，按月連帶給付原告45,000元；⒋第⒉⒊項聲明
請准供擔保宣告假執行；⒌訴訟費用由被告連帶負擔。
㈢、提出：本院87年度重訴字第149號民事判決、臺高院87年度
重上字第297號判決、合約書、土地及建築改良物買賣所有
權移轉契約書、臺北市稅捐稽徵處90年度契稅繳款書、委託
書、切結書、受款人均為被告丁○○○之支票（面額分別為
130萬及20萬元各1張）、收據、系爭房屋門牌364號稅單、
遺產稅繳納證明書、遺產分割協議書、租賃契約書、報案三
聯單及傳票等件影本為證。
三、對被告抗辯略以：鈞院98年度易字第2150號刑事案件日前已
審理終結，並定於99年6月29日宣判。上開案件中被告戊○
○及丙○○前因涉嫌本件刑事毀損、無故侵入住居及竊佔等
罪，業經臺北地方法院檢察署驗明筆跡鑑定查證屬實，並經
提起公訴在案，起訴書中「證據清單」第5項已就系爭「收
據」上被告戊○○之簽名與鈞院87年度重訴字第149號、臺
灣高等法院（下稱臺高院）87年度重上字第297案民事卷內
被告戊○○之簽名筆跡相符，送往刑事警察局鑑定屬實，是
上開「收據」乃屬真正。又在一審刑事庭審理時有關調查局
鑑定書更明確載明「丁○○○」、「戊○○」簽名筆跡經檢
驗後，其正、背面均未發現有異常壓痕或描寫痕跡，且筆劃
均係以筆書寫，未發現有碳粉痕跡，研判此二簽名筆跡應無
以電腦合成或人為加工之情形，且相關關鍵證人出庭具結作
證後所述證詞均與被告等所辯不同，即被告所辯均不足採。
四、被告戊○○、丁○○○、甲○○經合法通知，未於言詞辯論
期日到場，復未提出任何書狀供本院參酌。被告丙○○則以
：原告於偵查中提出之臺北市政府大安區戶政事務所函，表
示自60年3月31日後臺北市○○○路○段○○○號房屋所有權人
即未做移轉，故自60年3月31日後房屋所有權人即為被告丁
○○○。又買賣所有權移轉契約書、購物價金收據、契稅及
監證費繳納通知書係遭原告非法佔有。且90年1月5日之合約
書、90年1月5日之委託書、90年1月5日之切結書、收據，上
開文件關於被告戊○○之簽名均非被告所簽，日期均相同，
但日期書寫有用打字亦有手寫，顯違常理。而買賣權移轉契
約書文件尚未蓋區公所監證章，內容亦與90年1月5日之合約
書不合，也未見到契稅及監證費繳納通知書。且原告所提買
賣契約文件係偽造，已送鑑定。收據部分也重新送鑑定，本
件房地並未賣予原告。被告甲○○僅係幫被告丙○○看管房
子，未居住其內，僅被告戊○○、丁○○○、丙○○居住於
系爭房屋，亦未租予他人。另對於98年度易字第2150號刑事
判決部分會再提起上訴等語置辯。
五、本院之判斷：
㈠、原告主張伊弟黃國鈞於84年間向本院民事執行處以812萬元
拍得系爭土地並辦理所有權移轉登記完畢，惟系爭土地上尚
存有系爭房屋之違建，並由被告戊○○、丙○○占有中，黃
國鈞乃向本院起訴請求其等拆屋還地，雖經本院以87年度重
訴字第149號判決被告戊○○、丙○○應拆除系爭房屋並交
還土地予黃國鈞，惟經被告戊○○、丙○○提起上訴，臺高
院則認系爭房屋之事實處分權乃屬被告丁○○○所有，即以
87年度重上字第297號判決被上訴人即黃國鈞敗訴，而被告
戊○○、丙○○、丁○○○則自97年12月13日起迄今仍居住
於系爭房屋，並設籍於該址等事實，有本院及臺高院之上開
民事判決、該等被告之戶籍謄本各1份附卷可按，且為被告
所不爭，此部分事實，應認真正。
㈡、至原告主張系爭房屋業由黃國鈞於90年1月5日以150萬元向
被告丁○○○及戊○○購得，並由被告戊○○收受前揭房屋
價金，嗣黃國鈞於93年6月21日死亡，系爭土地及房屋均由
原告繼承，並始終出租於人收取租金，詎於97年12月13日始
發現系爭房屋為被告無權占用中等語，則為被告丙○○所否
認，並以系爭房屋之所有權人仍為被告丁○○○，原告所持
關於系爭房屋之相關買賣文件均屬偽造，該等文件上被告戊
○○、丁○○○之簽名均非其等所為等語置辯。經查：
⒈按所有人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對
於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條所規定
。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文亦有明文。本件原告主張之上開
事實，業據其提出系爭房屋之買賣合約書、土地及建築改良
物買賣所有權移轉契約書、臺北市稅捐稽徵處90年度契稅繳
款書、委託書、切結書、受款人均為被告丁○○○之支票（
面額分別為130萬及20萬元各1紙）、收據、系爭房屋門牌36
4號稅單、遺產稅繳納證明書、遺產分割協議書、租賃契約
書等為證（見本院補審卷第26至46頁），然為被告丙○○所
否認，並以前揭情詞置辯。查，系爭房屋之價金收據影本（
見本院補審卷第33頁），業經內政部警政署刑事警察局98年
6月11日刑鑑字第0980068527號鑑定書，鑑定「戊○○」簽
名係屬真正，另法務部調查局99年1月20日調科貳字第09900
004930號鑑定書，鑑定結果：「甲2類資料（即收據）上『
丁○○○』、『戊○○』簽名筆跡經檢驗後，其正、背面均
未發現有異常壓痕或描寫痕跡，且筆畫均係以筆書寫，未發
現有碳粉痕跡，研判此二簽名筆跡應無以電腦合成或人為加
工之情形」等情，除據本院依職權調閱本院刑事庭98年度易
字第2150號卷查明無訛外，並有前揭法務部鑑定書附卷足按
（見本院卷第56至61頁），堪認該收據上被告戊○○、丁○
○○之簽名應屬真正；另本院再以該收據上之被告戊○○、
丁○○○簽名與買賣合約書、委託書、切結書、支票影本上
之被告戊○○、丁○○○簽名以肉眼比對結果，其簽名之字
形及筆順均極為相同，應係被告戊○○、丁○○○所簽寫無
訛，是該等買賣合約書、委託書、切結書、支票影本上之被
告戊○○、丁○○○簽名應為真實，即原告主張系爭房屋確
已於90年1月5日由黃國鈞所購得之事實，堪可認定。另系爭
房屋業由被告戊○○、丁○○○於90年11月25日前交付黃國
鈞，迨於93年6月21日，因黃國鈞死亡，系爭房屋即由原告
繼承之事實，有原告所提之上開收據及為被告所不爭之系爭
房屋門牌364號稅單、遺產稅繳納證明書、遺產分割協議書
等為證，堪信屬實。又系爭房屋現仍為被告戊○○、丙○○
、丁○○○設籍並居住占用中等情，已如前述，且其等復未
舉出任何證據證明占有系爭房屋有何正當合法之權源，則原
告依民法第767條之規定，請求被告戊○○、丙○○、丁○
○○應將系爭房屋遷讓返還予原告及將戶籍遷出，應屬有據
。至原告主張被告甲○○亦無權占有系爭房屋部分，惟查被
告甲○○並未設籍於系爭房屋，又原告所舉本院98年度易字
第2150號刑事判決亦僅認被告丙○○及戊○○共同竊佔系爭
房屋等情，有被告甲○○戶籍謄本及該刑事判決各1份附卷
足按，此外，原告就此復未再提出任何證據以實其說，則其
主張被告甲○○無權占有系爭房屋部分，自屬無據，尚不足
採。
⒉次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任
﹔負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重
大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第184條第1項、第18
5條第1項、第213條第1項、第215條分別定有明文。再按無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，
民法第179條前段定有明文；而無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參照最高法院61年
度台上字第1695號判例）。本件被告戊○○、丙○○、丁○
○○自97年12月13日起即無權占用系爭房屋迄今，其等所為
自屬共同不法侵害原告對於系爭房屋之所有權，且前揭被告
係無法律上原因而受占有系爭房屋之利益，原告並因此受有
不能使用系爭房屋之損害，是原告自得依侵權行為及不當得
利之法律關係，請求無權占有之被告應連帶返還其相當於租
金之損害。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條則有明文。本
件系爭土地及房屋位於臺北市區、交通便利、鄰近學校及商
店，有土地登記簿謄本、電子地圖、現場照片及系爭房屋鑑
定報告附卷為憑，而系爭土地97及98年度申報地價1平方公
尺為151,292.5元、99年度則為163,541.6元；系爭房屋97年
度之申報價值則為54,200元，被告戊○○、丙○○、丁○○
○占有系爭土地之面積為79平方公尺等事實，亦有系爭土地
登記及地價謄本、系爭房屋稅繳款單及臺北市大安區地政事
務所98年6月19日之土地複丈成果圖各1份在卷可證，是該等
被告占用79平方公尺土地之97、98年度申報總價均為11,952
,107.5元（151,292.5×79），再加計系爭房屋之申報價值
54,200元，共計為12,006,307.5元，而原告主張被告戊○○
、丙○○、丁○○○每月應給付之不當得利金額為45,000元
，經換算約為年息百分之4.5（45,000×12÷12,006,307.5
），未逾前揭法定上限年息百分之10，本院考量上述各情，
認原告以此為不當得利之計算基礎尚屬適宜，應予准許。基
此，原告主張被告自97年12月13日起無權占用系爭房屋迄至
98年6月30日止，應連帶給付原告之不當得利金額共計292,5
00元【（45,000÷2）＋（45,000×6）】，並應自98年7月1
日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付原告45,000元之不當
得利，為有理由，應予准許。
㈢、綜上，原告請求被告戊○○、丙○○、丁○○○⒈應將坐落
臺北市○○區○○段二小段319號地號土地上，如臺北市大
安地政事務所土地複丈成果圖所示，即門牌號臺北市○○○
路○段○○○號一、二樓及臨364之1號一、二樓房屋騰空遷讓
交還原告，並應將戶籍自前開門牌之地址遷出；⒉應連帶給
付原告292,500元，及自本訴狀繕本送達之翌日即98年12月1
2日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊應自98年7月起
至騰空遷讓交還上開房屋之日止，按月連帶給付原告45,000
元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無
據，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之
駁回已失所附麗，應併予駁回。
五、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據
中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文
。本件原告雖於99年7月7日具狀聲請本院至系爭房屋現場履
勘，以定原告是否追加非本件被告以外之第3人為被告云云
。然查，是否追加被告，乃原告應依法定程式而自為之主張
，非屬本件訴訟之審理範圍，亦非本院於本件訴訟應行調查
之事項，是原告此部分聲請，顯無必要，則依前述法條之規
定，本院自無庸因此而予以履勘及調查。又兩造其餘攻擊及
舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，
均併予敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月12日
書記官唐步英