宣示判決筆錄 95年度士簡字第1261號
原 告 威勝保全股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳國雄 律師
複代理人 劉宏邈 律師
被 告 聖塔露琪亞公寓大廈夢幻區管理委員會
法定代理人 李烈明
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理服務費等事件，於中華民國95年10月
31日言詞辯論終結，並於95年11月9日，在本院士林簡易庭第一
法庭公開宣示判決，出席職員如下：
士林簡易庭法 官 蔡文育
書記官 馬正峰
通 譯 宋明德
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬柒仟叁佰零柒元，及自民國九十三
年七月十一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告應給付原告貳萬零柒佰參拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張被告尚未依據公寓大廈管理條例第28條向主管機關
報備核准之前，訴外人 徐俊傑 代表聖塔露琪亞公寓大廈社區
管理委員會籌備處（下稱：籌備處），為該社區之管理維護
，與伊在民國93年4月5日簽訂受任管理維護契約（下稱：系
爭契約），約定由伊就門牌號碼台北縣○○鎮○○路67、69
、71、73號公寓大廈（下稱：系爭社區）共有部分及約定共
用部分，提供管理維護服務，期間自同日起，至同年12月31
日止，籌備處應按月於次月10日，給付伊服務費新台幣（下
同）135,200元，詎籌備處自同年4月起，即有遲延給付服務
費之情形，自同年5月1日起之服務費，則分文未付，經伊催
討未果，遂於同年6月18日發函再次請求給付，同時為終止
系爭契約及撤回服務人員之意思表示，仍未獲置理，當時，
被告雖於93年5月29日召開第一次區分所有權人會議，選出
管理委員，組成管理委員會，惟因召集程序不合法，遭主管
機關退件，未經核准報備，伊遂以籌備處代表人徐俊傑為被
告，訴請給付管理服務費，然鈞院94年度士簡字第127號判
決認定徐俊傑係代表系爭社區管理委員會籌備處與伊締約，
且被告管委會已合法成立，而籌備處因籌備設立管委會過程
中，為維護社區安全、環境之必要，而於被告合法成立前，
與伊訂立系爭契約，因此所生之債權債務關係，應概括由合
法成立後之被告繼受，而駁回伊之起訴確定，伊自得依據系
爭契約之約定，請求被告給付93年5月份及同年6月1日至17
日之管理費各135,200元、72,107元，及均自同年7月11日起
，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另被告違約未
付服務費，伊同時依系爭契約第12條第3項約定，訴請被告
給付相當於2個月服務費數額之違約金270,400元等語。
二、被告就原告主張徐俊傑代表籌備處與原告簽訂系爭契約，尚
積欠自93年5月1日起，至同年6月17日止之服務費共計207,
307元，及系爭社區於93年5月29日召開區分所有權人會議，
經由多數決選任委員，制訂規約等情，均無爭執，惟辯稱：
⑴系爭社區管理委員會籌備處之代表人徐俊傑，雖於93年6月
1日，口頭表明將管理權移交給被告，然徐俊傑先前所收取
之管理費，並沒有一併移交給被告，因此，雙方交接前已產
生之93年5月份服務費，伊拒絕給付，應由徐俊傑自行負擔
。
⑵另金釗建設開發股份有限公司（下稱：金釗公司）與原告約
定，應由原告為系爭社區完成報備程序，至今仍未完成，為
此，伊拒絕給付系爭服務費。
⑶依系爭契約第12條第3項之約定，被告逾93年6月20日仍未繳
納服務費，原告始得撤回留駐服務人員，原告竟提早三天撤
哨，違約在先，希望原告可以免除違約金之請求。
三、被告雖尚未依據公寓大廈管理條例之規定，向主管機關完成
報備程序，然查：
（一）按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力
，民事訴訟法第40條第3項定有明文。而非法人團體其具
有當事人能力者，解釋上除須為多數人所組成，並設有代
表人或管理人之外，依其性質尚須具備一定之名稱及事務
所或營業所、有一定之目的並有繼續之性質、團體之財產
與構成員或關係人之財產截然有別，始足當之。
（二）被告主張伊係由系爭社區內多數住戶所推選之9位委員所
組成，除一位主任委員對外代表管委會之外，其餘委員則
分別擔任監察、財務、事務等職務，且有一定之名稱，其
成立之目的在於為處理區分所有關係所生事務，社區內住
戶按月繳納之管理費，均存入獨立帳戶內，公款公用，車
道旁之總幹事辦公室，同時提供管委會委員處理公務使用
等情，有93年5月29日區分所有權人大會會議紀錄、聖塔
露琪亞公寓大廈住戶規約（附於本院94年簡上字第127號
卷宗第59至97頁）可佐，且為原告所不爭執，堪認被告是
由系爭社區多數住戶推選委員組織成立，經營上開公共服
務事項，並有獨立帳戶，供辦理其服務事項所需收支之用
，有固定場地作為開會洽公場所，且經多數委員推舉代表
人對外代表管理委員會，其符合前揭非法人團體之要件，
而為非法人團體至明，參諸上開規定，自屬有當事人能力
。
四、又查，公寓大廈之社區安全、環境維護委由專業保全公司提
供服務，在現今住宅型態，極為普遍，無論區分所有權人是
否已實際進住，或管委會是否經合法選任管理委員、完成報
備，均應認屬於維護社區內人身、財產安全所必需，徐俊傑
於系爭社區管理委員會合法成立前，代表籌備處，與原告簽
訂系爭契約，應認屬籌備設立管委會過程中，為維護社區安
全、環境所必要，基此所生之權利義務關係，自被告符合非
法人團體之要件，或依公寓大廈管理條例合法成立管理委員
會時起，即應由被告繼受。從而，原告基於系爭契約第5條
之約定，訴請被告給付93年5月1日起，至同年6月17日止所
積欠之服務費共207,307元，及自最後一期債務清償期屆滿
翌日即93年7月11日起，至清償日止，按週年利率百分之五
計算之法定遲延利息，自屬於法有據，應予准許。至於籌備
處代表人徐俊傑是否已將所收取之管理費全數移交被告，乃
徐俊傑與被告間應另釐清之民事糾葛，核與上開認定，不生
影響。而金釗公司縱使曾委託原告處理系爭社區管理委員會
之報備事宜，然此委任關係既存在於金釗公司與原告之間，
被告並非該委任契約當事人，基於債之相對性原則，自不得
任意以原告尚未完成報備程序為由，拒絕給付系爭服務費。
五、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。又按當事人得約定債務人於債務不履行時
，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不
履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或
不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得
請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方
法履行債務所生損害之賠償總額，同法第250條規定甚明。
依據系爭契約第12條第3項之約定，兩造就被告未於原告定
期催告後10日內給付服務費之情形，規定原告除得請求被告
給付相當於2個月服務費用之違約金外，亦得請求支付遲延
利息，是原告主張本件所約定違約金之性質為懲罰性違約金
，應屬可採。爰審酌兩造於93年4月5日締約後次月份起，即
發生欠繳服務費情形，且拖欠至今已逾2年之久，情節固然
非輕，惟衡量被告自93年6月1日起，始從籌備處代表人徐俊
傑處接手各項社區管理事務，因未及實際參與，對於締約及
遲延繳費情形，並不清楚，而原告於93年6月18日所寄發之
存證信函，及後續起訴請求給付服務費之對象，均僅針對籌
備處代表人徐俊傑及金釗公司，並未直接向被告請款，因認
系爭服務費積欠至今，尚非被告惡意拖欠，至於原告誤列徐
俊傑、金釗公司為被告，向法院起訴所支付之訴訟費用及律
師費用，乃原告未明締約相對人繼受情形所致，尚不得歸咎
於被告，同時，參考被告逾期清償，除造成原告受有利息收
益之損失外，並無遭受其他損失，再參酌目前國內各銀行定
期存款年利率均不超過百分之三等一切情狀，認本件違約金
酌減為系爭積欠服務費金額十分之一即20,731元為適當。至
被告辯稱原告比約款之規定提早3日撤回服務人員，違約在
先等語，縱認屬實，亦難解免被告依約應給付違約金之責任
，故與上開認定，不生影響，附此說明。
六、從而，原告依系爭契約第5條之約定，請求被告給付93年5月
份及同年6月1日至17日之管理費共207,307元，及自最後一
期債務清償期屆滿翌日即同年7月11日起，至清償日止，按
年息百分之5計算之利息，暨原告基於系爭契約第12條第3項
之規定，訴請被告給付20,731元之違約金，均有理由，應予
准許。超過此部分之違約金請求，並無依據，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為判
決，關於被告敗訴之部分，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，依職權宣告假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執
行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
中 華 民 國 95 年 11 月 9 日
士林簡易庭法官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 馬正峰
中 華 民 國 95 年 11 月 9 日