裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第700號民事判決
裁判日期：民國104年04月07日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第700號原告 李倡智 訴訟代理人 江曉俊 律師被告 趙玉婷 兼訴訟代理人 趙子良 共同訴訟代理人 林森敏 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣壹拾肆萬零捌佰元，及自民國一０三年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明本係：「
一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,286,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行」等語，嗣於本院民國103年5月23日言詞辯論期日，當庭以言詞變更上開利息起息日自被告2人中最後收受起訴狀繕本之翌日起算等語（見本院卷第50頁反面），核原告上開所為變更，僅屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告前於102年7月間委由訴外人桃竹房屋仲介有限公司（
下稱桃竹公司）居間購買被告趙玉婷所有如附表所示之不動產（下稱系爭房屋），而依桃竹公司之受僱人即訴外人 畢二彩 交付之系爭房屋建物調查表及標的物現況說明書記載，系爭房屋無漏水情形，屋內自來水及排水系統均正常，且非輻射屋及海砂屋，原告因此陷於錯誤而分別於102年7月17日、8月7日、9月17日簽訂不動產購買要約書，各別出價1,
200萬元、1,230萬元、1,300萬元欲購買系爭房屋，被告趙玉婷終同意以1,300萬元出售之，繼於同年9月23日與原告簽訂不動產成屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），被告趙玉婷並邀同被告趙子良為系爭房屋買賣契約之連帶保證人。
㈡嗣原告依約按期給付系爭房屋買賣價金至第3期完稅款之際
，被告趙玉婷經由被告趙子良告知原告系爭房屋突發生漏水現象，惟畢二彩向原告表示漏水情形尚非嚴重，且已協助爭取2萬元之水管維修費，請原告續為履約等語，原告乃繼續給付系爭房屋買賣價金之尾款，迨被告趙玉婷於102年11月
5日交付系爭房屋後，原告即經由系爭房屋管理委員會委請一 泥作 師傅及訴外人全盛水電有限公司（下稱全盛公司）之受僱人 林尚震 （原名 林明智 ）等人評估修繕系爭房屋乙事，卻發現系爭房屋除有漏水之情外，尚有排水不良即系爭房屋增建部分之衛浴空間僅有熱水而無冷水，致馬桶無法使用情形，且泥作師傅復告以原告系爭房屋增建部分之樓層地板會搖晃，縱施作亦僅得暫時治標，不消數月因樓層地板搖晃之故，水管即會破裂，牆面、浴室地板亦會龜裂等語，而林尚震亦稱被告趙子良數月前曾委請伊以矽利康將系爭房屋增建部分之浴室地板封死，惟伊基於職業道德而不願施作等語，原告驚覺有異，遂再向系爭房屋1樓之承租人即訴外人 黃世全 詢問於伊承租期間是否有漏水之情，黃世全表示確早有漏水之情，且亦曾請求被告趙子良修繕，惟被告未曾予以修復等語，原告始知悉受騙，旋於102年11月13日以存證信函通知被告應負物之瑕疵擔保責任，惟被告均置之不理。
㈢承前所述，被告於系爭房屋買賣契約簽訂前，即已知悉系爭
房屋增建部分確有漏水之情，卻於系爭房屋標的物現況說明書之「是否有滲漏水情形」、「是否屋內自來水及排水系統正常」等欄位，分別勾選「否」、「是」等選項，致使原告陷於錯誤而簽訂系爭房屋買賣契約，而系爭房屋確存有牆面滲漏水、排水漏水等瑕疵，減少其通常效用或價值，經訴外人崴拓股份有限公司（下稱崴拓公司）評估後修繕費用為2,202,900元，是原告自得以此為系爭房屋瑕疵所減少之價值，請求被告趙玉婷返還，至被告趙子良既為系爭房屋買賣契約之連帶保證人，亦應與被告趙玉婷負連帶之責。
㈣又本件係因被告故意不告知系爭房屋存有漏水等瑕疵，除負
有物之瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履行責任，原告因系爭房屋增建部分漏水及排水不良等情，造成交屋迄今仍無法使用系爭房屋增建部分及其上樓層，是以系爭房屋1樓每月租金15,000元數額70%計算，自102年11月5日交屋翌日起至103年3月5日止，系爭房屋增建部分及其上樓層未能通常使用收益之損害為84,000元【計算式：
15,000元70%24月＝84,000元】，是被告亦應連帶賠償原告84,000元。綜此，被告應連帶賠償原告2,286,90
0元【計算式：2,202,900元＋84,000元＝2,286,900元】，為此，爰依民法第359條物之瑕疵擔保責任及民法第227條債務不履行損害賠償之法律關係，提起本件訴訟等語。
㈤並聲明：⒈被告應連帶給付原告2,286,900元，及自被告2
人中最後收受起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張瑕疵部分為「增建夾層」，非屬雙方買賣契約之範
圍，原告於購買系爭房屋前，即已知悉系爭房屋有室內增建部分，而該部分增建本屬裝潢之一部，可憑主觀意志加以取捨，係由訴外人晉榮營造公司施作，不應由出賣人負責。
㈡被告趙玉婷係於100年10月21日委由桃竹公司出售系爭房屋
，是系爭房屋標的物現況說明書記載之內容係被告趙玉婷於斯時依現況所填載，絕無虛偽之意思表示，而桃竹公司於系爭房屋買賣契約簽訂時，未讓被告趙玉婷重新就系爭房屋之現況重新勘查及簽認，即逕將系爭房屋標的物現況說明書作為系爭房屋買賣契約之一部而附於其後，被告趙玉婷迄至原告提出該現況說明書後，始知悉時間點有誤，惟此實乃桃竹公司之疏忽所致。
㈢嗣於系爭房屋買賣價金第3期完稅款支付之際，因黃世全告
知系爭房屋增建部分有漏水現象，被告趙玉婷乃本於出賣人責任告以原告此情，並經由桃竹公司委請林尚震到場估價，協議工程款為2萬元，並配合原告重新裝潢一併修繕，顯已盡出賣人之責，後雙方經桃竹公司居間協調，原告與被告趙玉婷遂同意將上開修繕款折價於系爭房屋買賣價金中，惟原告卻於系爭房屋點交後，再行向被告求償，實有違一般情形，被告亦否認原告主張之修復費用與租金損失。
㈣系爭房屋買賣契約書並無任何條款敘及連帶保證人對何人、
何種債務，負全部給付責任，僅空有「立契約人：賣方代理人兼連帶保證人」欄位，顯然欠缺「對於債權人各負全部給付責任」之明示。又法律無任何規定賣方代理人對於賣方違反民法物之瑕疵擔保責任或不完全給付賠償責任，應負全部給付之責任，是趙子良不對賣方趙玉婷之任何契約上義務、履約後物之瑕疵擔保責任、不完全給付賠償責任負有連帶給付義務，因而趙子良非本件訴訟之適格被告甚明等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於102年7月間委由桃竹公司居間購買被告趙玉婷所有
之系爭房屋，被告趙玉婷同意以1,300萬元出售之，繼於同年9月23日與原告簽訂系爭房屋買賣契約，被告趙玉婷並邀同被告趙子良為系爭房屋買賣契約之連帶保證人（見本院卷第14-15頁）。
㈡被告在系爭房屋標的物現況說明書上「是否有滲漏水情形」勾選「否」（見本院卷第9頁反面）。
㈢兩造於系爭房屋買賣過程中曾透過證人畢二彩洽商，同意賣
方補貼買方2萬元作為修繕系爭房屋滲漏水之用（見本院卷第81頁）。
四、本件之爭點厥為：㈠兩造間系爭房屋買賣契約之範圍是否包括增建夾層？㈡系爭房屋是否具有原告所主張「漏水」、「排水不良」、「
冷水管線無水、僅熱水管有水及馬桶因無冷水而無法使用」、「樓板結構傾斜、晃動」之情形？㈢被告是否故意不告知原告上開情形？㈣兩造是否已合意以自系爭房屋買賣價金中減價2萬元之方式
處理上開瑕疵，而因之免除被告之瑕疵擔保責任及不完全給付責任？㈤被告是否應對原告負物之瑕疵擔保責任？原告依據民法第35
9條請求減少價金是否有理由？如是，原告得請求減少之價金金額為何？㈥不完全給付責任是否限於瑕疵係於契約成立後發生之情形始
構成？被告是否構成不完全給付之債務不履行責任？如是，原告得請求不完全給付損害賠償之金額應如何計算？㈦趙子良是否為適格之被告？被告趙子良是否應與被告趙玉婷
連帶負賠償責任？
五、兩造間買賣契約之範圍是否包括增建夾層？㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第345條分別定有明文。
㈡按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。是當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之。經查：被告兼被告趙玉婷之訴訟代理人趙子良於103年5月23日言詞辯論期日陳稱：「我們是大樓一、二樓的違建夾層，並不知道有漏水，是快交屋的時候才通知我有漏水，起先水電工兩萬元包到好，因為才1坪大而已，…是有漏水及排水不良問題，但否認有結構問題。」等語（見本院卷第51頁及反面），堪認其已自認系爭房屋之夾層確屬買賣標的範圍內，其並願於2萬元之範圍內負修繕責任，其嗣後委任律師為訴訟代理人後改稱夾層並非買賣標的範圍云云，未得對造同意，亦未能證明前所為之自認與事實不符，已難認發生撤銷自認之效力。
㈢況證人即桃竹公司員工畢二彩證稱：「（問：夾層是否有在
買賣標的中？）夾層沒有登記，但有在買賣範圍內。…夾層就是在該地址裡面，後來兩造在點交時有另簽一張貼補2萬元漏水部分，就有說是要修夾層漏水，就視為契約一部分，我今天有帶過來。這裡面是沒有提到夾層兩個字，但當時兩造都同意，且夾層就在該地址裡面，買賣標的當然包含夾層。」、「（問：系爭房屋建物調查表記載格局「三房兩廳三衛」是如何計算出來？）一樓是一房一廳一衛，二樓是一間套房，三樓連陽台有16坪，現況沒有裝潢，但是可以裝潢成一房一廳一衛，這樣算起來就是三房兩廳三衛。」、「（問：就第一份要約書第一條第二款及後兩份要約書第一條第三款的部分，為何沒有特別勾選夾層？）因粗心大意。」、「（問：當時有約定要將夾層拆掉才交屋？）沒有。」等語（見本院卷第71頁及反面）。是自證人畢二彩之證言已先明白指出系爭房屋買賣契約包含增建夾層，況證人畢二彩尚且因系爭房屋漏水糾紛同遭原告提起刑事告訴（見本院卷第87頁），其並無任何甘冒偽證罪風險虛偽陳述偏頗原告之動機與必要，又從證人畢二彩陳述被告所出售之本案房地建物調查表記載格局「三房兩廳三衛」之計算方式（見本院卷第9頁），互核證人畢二彩當庭所提出之證物「民國102年11月5日就所有房屋買賣點交明細」內記載「買方補貼買方新台幣貳萬元整作為修繕房屋滲漏水之用」（見本院卷第81頁），顯見兩造對系爭房屋買賣契約之內容當有包含增建夾層，否則何以有此修繕約定？證人即被告聲請傳喚之另位桃竹公司員工 劉靜怡 亦於本院行隔離訊問時證稱：「（問：當初委託銷售及本件買賣有無包含夾層部分？）有。」（見本院卷第72頁），綜上，不論是兩位證人之證言、銷售時之建物調查表、兩造間對於漏水處理之行為，皆顯示本案增建夾層屬買賣契約範圍內，顯見被告嗣後辯稱本案增建夾層不屬買賣標的範圍、係為贈送云云，純屬卸責之詞，無法採信。
六、系爭房屋是否具有原告所主張「漏水」、「排水不良」、「冷水管線無水、僅熱水管有水及馬桶因無冷水而無法使用」、「樓板結構傾斜、晃動」之情形？本件經兩造合意選任臺灣省土木技師公會進行鑑定（見本院卷第143頁反面至第144頁），據覆略以：
㈠系爭房屋夾層浴室有漏水情形：
漏水原因為研判夾層浴室之防水層可能僅施作地坪處，防水層並無往牆體上一體施作，當夾層浴室使用時，地坪之水份會延牆體下滲流出去。影響範圍為造成夾層浴室牆體下緣處地坪滲漏水及水份會滲進deck版下，再流入1樓天花板及1樓辦公桌及地坪上。
㈡系爭房屋夾層浴室有「冷水供水」不良暨冷水管線無水、僅
熱水管有水、及馬桶因無冷水而無法使用之情形，排水情形尚正常。原因為冷水管有從1樓配管至夾層，但卻無供冷水至夾層浴室，研判冷水管線在1樓與夾層間恐有堵塞或在牆體隱蔽處無接合所造成。
㈢系爭房屋夾層樓板結構些微有傾斜，但在合理範圍內，晃動
情形除非有人員大跳動才會有明顯晃動情形，若僅一般行走晃動情形不嚴重。研判系爭房屋之夾層樓板結構對整棟建築物結構強度減損程度非常輕微，不致影響整棟建築物結構安全。研判系爭房屋無崩塌危險之虞，此有鑑定報告1份可稽。
㈣綜上，系爭房屋夾層浴室確實有漏水、冷水供水不良暨冷水
管線無水、僅熱水管有水、及馬桶因無冷水而無法使用之情形，系爭房屋夾層樓板結構亦有些微傾斜之情形，至於上開情形是否該當於「瑕疵」、被告是否應對此負物之瑕疵擔保責任，則詳下所述。
七、被告是否故意不告知原告上開情形？㈠經查：被告雖在所填具之系爭房屋「標的物現況說明書」中
，就「是否有滲漏水情形」、「屋內自來水及排水系統是否正常」2項，分別勾「否」與「是」，然上開「標的物現況說明書」之填寫日期為「100年10月21日」（見本院卷第9頁反面），時間早在兩造洽談本件買賣房屋時間（102年9月間）之前2年左右，已難謂填寫該說明書時即有原告所指之上開情事，不能據此認係「故意不告知」。證人即系爭房屋1樓承租人黃世全證稱：渠於101年1月底開始承租系爭房屋1樓，第一次漏水約在101年秋天，因颱風且2樓窗戶沒關，導致1樓淹水，第二次颱風過後，因清潔人員打掃系爭夾層，導致1樓漏水，始向被告趙子良反應，當時未要求修繕等語（見桃園地檢署103年度他字第652號卷第52頁），並有房屋租賃契約書1份附卷足憑（見同上卷第46頁），且上開臺灣省土木技師公會鑑定報告亦記載系爭房屋排水情形尚正常，可知被告於填載該說明書即100年10月21日時認無漏水情形且排水系統正常，並非無據，難認定被告有何故意不告知之情。
㈡又就系爭房屋夾層樓地板晃動部分，據原告於103年4月10
日檢察事務官詢問時自承：「（問：何時發現房屋有漏水、樓板晃動？）漏水部分是102年11月時，由房仲告知，樓板晃動是於看屋時9月份就知悉」、「當時買屋前，我就知道有樓板晃動情形」等語（見本院卷第51頁反面），足徵原告於簽約日（102年9月23日）之前實地看屋時，即已知悉系爭房屋夾層之樓地板有晃動情事，猶願意簽約購買，卻於本案中翻異前詞指陳被告故意不告知云云，顯屬無稽。
八、兩造是否已合意以自系爭房屋買賣價金中減價2萬元之方式處理上開瑕疵，而因之免除被告之瑕疵擔保責任及不完全給付責任？經查：證人劉靜怡證稱：「（問：當時是否有說從房屋價款扣掉2萬元之後，就免除被告所有的瑕疵擔保責任？」沒有。」（見本院卷第73頁反面）；證人畢二彩證稱：「社區服務中心的彭先生跟我們公司開發說，如果要修好的話，需要
2萬元，我們就主動告知原告漏水情形，且2萬元可以修好。」、「（問：當時是否有說從房屋價款扣掉2萬元之後，就免除被告所有的瑕疵擔保責任？）當時沒有講到其他的事情，就是只有就兩萬元的事情。」（見本院卷第70頁、第74頁反面）；證人即全盛公司之受僱人林尚震證稱：「一開始的兩萬元是我初估的。…後來泥作說因為廁所沒有做好，所以需增加費用」等語（見本院卷第107頁反面）；相互勾稽上開證人之證詞，可知當初兩造係信任證人林尚震初步估價之2萬元即能將系爭房屋漏水情形「修好」，故合意自買賣價金扣除2萬元修繕漏水，若無法修好，原告並無免除被告其餘物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任之意，被告自不得已以自買賣價金中折讓2萬元為由主張免責。
九、被告是否應對原告負物之瑕疵擔保責任？原告依據民法第35
9條請求減少價金是否有理由？如是，原告得請求減少之價金金額為何？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條前段分別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。
㈡系爭房屋夾層浴室有漏水、冷水供水不良暨冷水管線無水、
僅熱水管有水、及馬桶因無冷水而無法使用之情形，既據認定如前，上開情形確實會影響居住之通常效用或價值，堪認屬於「瑕疵」無訛。被告填具系爭房屋標的物現況說明書之日期雖在「100年10月21日」，且本件尚無證據足證被告係故意不告知瑕疵，惟民法第359條之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，不以出賣人具有故意或過失或可歸責事由為必要，系爭房屋於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，既有上開減少其價值之瑕疵，原告依據民法第359條請求減少價金，洵屬有據。
㈢夾層樓地板晃動部分：
⒈按減少價值、通常效用或契約預定效用之程度無關重要者，
不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條但書、第355條第1項分別定有明文。
⒉系爭房屋夾層樓板結構固有些微傾斜之情形，然除非有人員
大跳動才會有明顯晃動情形，若僅一般行走晃動情形不嚴重，對整棟建築物結構強度減損程度非常輕微，不致影響整棟建築物結構安全，有上開鑑定報告可稽。核與證人畢二彩亦證稱：「夾層晃動部分，在看屋時我就有說明，我賣這裡其他店面時都沒有夾層，這裡的夾層是多出來的，去看屋的時候就有感覺，是不如我們踩在一般地板上很紮實…。看屋是
102年7月，就感覺與一般地板不一樣，且面積不大，我們只走了一下就上樓，我們當時沒有把它當作問題。」等語相符（見本院卷第70、71頁）。按「增建夾層」部分既非原始房屋結構，而係嗣後增建，其建材與力學行為本即與房屋原始結構不同，是踩踏增建夾層之感受本即會與房屋原始結構略有不同，此於日常生活經驗中並非罕見，一般情形僅有在劇烈跳動或拖行重物之情況下才會有明顯晃動之感，並不會影響通常居家使用之任何效用或品質，亦無安全疑慮，上開鑑定報告與證人證詞合於論理法則與經驗法則，堪以採信。此觀證人劉靜怡、原告所舉之證人林尚震亦俱證稱其去看屋時，並未察覺有何「增建樓板結構傾斜、晃動」之情益徵（見本院卷第72頁反面、第108頁），被告辯稱系爭夾層主要結構為H型鋼，非鋼筋混凝土結構，既非原始建築，其力學行為當然與原始建築之第一及第二層「鋼筋混凝土結構」不同，絕非結構強度不足、晃動或傾斜之情等語，尚非子虛，本院認為上開夾層樓地板些微傾斜與晃動之情形，尚難該當於「瑕疵」，縱認為係瑕疵，由上開、㈡所述，原告於簽約日（102年9月23日）之前實地看屋時，即已知悉系爭房屋夾層之樓地板有晃動情事，猶願意簽約購買，依前揭民法第355條第1項之規定，被告自毋須負擔保之責。
⒊原告復主張被告趙子良曾擔保系爭房屋之增建夾層係比照台
積電廠房之等級云云（見本院卷第179頁），為被告趙子良所否認（見本院卷第176頁），經查：原告於訴訟繫屬前階段從未為此主張，係聽聞證人畢二彩證稱：「去看屋的時候就有感覺，是不如我們踩在一般地板上很紮實，當時我就說這部分要問屋主，所以簽約時有問被告趙子良，被告趙子良說房屋夾層的材質很紮實、實在，是比照台積電的等級，原告聽了就很安心，沒有再問。」等語（見本院卷第71頁），始於言詞辯論之末為此主張，然系爭房屋既僅係單純住家之用，並非供廠房使用，被告趙子良何須擔保其需與台積電廠房一樣之品質？被告趙子良可能僅係陳述系爭房屋施工廠商亦曾施作竹科園區廠房爾，要非擔保系爭房屋之夾層與台積電廠房品質一致（見本院卷第51頁），按他人於締約當時所為之陳述倘有其重要性，當事人間自當涵括於契約之內，成為契約條款之一部分，責由陳述之一方負責履行實現；如未能完全實現，陳述之一方應負債務不履行之責任。反之，如未能列明為契約條款，顯見雙方對該預期之完全實現並無合意。否則無從確保交易安全。尤不能以他人當時對於未來事項之期待未能完全實現，遂於事後遽指契約之目的未達而主張損害賠償。蓋陳述能否完全實現，通常繫諸陳述之一方所花費之經濟成本。陳述之一方苟認其陳述有完全履行之可能，必將該項陳述列入契約條款，預估其費用以計入契約成本，相對人自須支付較高之對價。如陳述之一方認無完全履行之可能，或其成本過高而相對人不願負擔時，則該項陳述自不致列入為契約條款，相對人也僅須支付較低之對價即可。遍查系爭房屋買賣相關書證中從未約定系爭房屋之夾層需有與台積電廠房一致之品質，原告之上開主張殊無足採。
㈣原告得請求減少之價金金額為何？⒈系爭房屋有上開漏水之瑕疵，經臺灣省土木技師公會鑑定後
建議修復方式為夾層浴室原牆面及地坪磁磚拆除，地坪檢修排水管後施作室內地坪、牆面防水層，之後再鋪貼牆面及地坪磁磚，施工作業建議委請專業廠商施作，修復之必要費用預估為97,650元，如下列所示：
A.原牆面及地坪磁磚拆除2工2,500元/工＝5,000元
B.地坪檢修排水管1工2,800元/工＝2,800元
C.地坪、牆面防水層30㎡900元/㎡＝27,000元（高度至少2.1公尺高）
D.舖貼牆面及地坪磁磚30㎡1,290元/㎡＝38,700元
小計（A）73,500元
E.零星整修費用（B）1式（約【A】10%）7,350元
F.廢料清理及運什費（C）4,050元1式（約【A＋B】5%）
G.稅捐及管理費（D）12,750元1式（約【A＋B＋C】15%）------------------------------------------------
總計97,650元⒉又為確保上開夾層浴室之新作防水層不致晃動而產生損害情
形，臺灣省土木技師公會建議修復方式為夾層浴室下方再以型鋼補強加勁，修復之必要費用預估為53,150元，如下列所示：
A.原夾層浴室下方天花板2工2,500元/工＝5,000元拆除
B.型鋼補牆（夾層浴室下1式30,000元＝30,000元方2支）建議使用（20015091615mm）50.4kg/m
C.夾層浴室下方天花板復2工2,500元/工＝5,000元原
小計（A）40,000元
D.零星整修費用（B）1式（約【A】10%）4,000元
E.廢料清理及運什費（C）2,200元1式（約【A＋B】5%）
F.稅捐及管理費（D）6,950元1式（約【A＋B＋C】15%）------------------------------------------------
總計53,150元⒊系爭房屋夾層浴室有冷水供水不良、暨冷水管線無水、僅熱
水管有水及馬桶因無冷水而無法使用之情形，臺灣省土木技師公會建議修復方式為重新檢修1樓與夾層間之冷水管線，檢修施工作業建議委請專業廠商施作，修復之必要費用預估為10,000元。
⒋是系爭房屋既有上開漏水、冷水供水不良、暨冷水管線無水
、僅熱水管有水及馬桶因無冷水而無法使用之瑕疵，迄本件言詞辯論終結前尚未修復完成，是以上開必要修復費用之總和作為其減損之價值，尚屬有據，以上合計為160,800元【97,650元＋53,150元＋10,000元＝160,800元】。
⒌原告雖提出其自行委請訴外人崴拓公司之報價單1紙（見本
院卷第36頁），主張系爭房屋之修繕費用高達2,202,900元，然上開報價單之形式及實質真正俱為被告所否認（見本院卷第99頁），其上不但未有公司大小章，依其內容亦難認專係針對本案認定之上開瑕疵為之，而臺灣省土木技師公會為兩造合意選任之專業中立鑑定單位（見本院卷第143頁反面至第144頁），其上開鑑定結果自較上開真實性顯有可疑之報價單可採。系爭房屋修繕工程雖非政府機關發包之工程，固無類如「新北市政府所屬各機關間接工程費用編列原則」等規定之適用，然一般民間修繕工程仍會有廢料清理及運什費、零星整修、稅捐及管理費、人事成本之支出及合理利潤之考量，此觀臺灣省土木技師公會於鑑定時亦明知本案並非政府工程，而仍於報告書中臚列上開費用益徵。又本件被告雖不需單獨針對「樓地板晃動」部分負瑕疵擔保責任，業如上㈢所述，惟因被告既須對「漏水」部分負瑕疵擔保責任，而依臺灣省土木技師公會之建議修繕漏水方式即包括夾層浴室下方再以型鋼補強加勁，以確保上開夾層浴室之新作防水層不致晃動而產生損害情形，是此部分之53,150元之費用亦屬修繕漏水合理必要之費用，被告辯稱應剔除上開間接工程費及型鋼補強加勁費用云云，為無理由。惟被告先前已同意自系爭房屋買賣價金中折讓2萬元作為系爭房屋修繕費用，而該金額尚未實際用於修繕，業據證人林尚震證述在卷（見本院卷第108頁），即與上開鑑定報告之金額有所重疊，自應予以扣抵，經扣抵後，原告得請求減少之價金金額為140,
800元【計算式：160,800-20,000＝140,800】。
十、不完全給付責任是否限於瑕疵係於契約成立後發生之情形始構成？被告是否構成不完全給付之債務不履行責任？如是，原告得請求不完全給付損害賠償之金額應如何計算？㈠按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟
於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨可資參照）。
㈡原告自承系爭房屋之瑕疵係於兩造買賣契約成立前已發生（
見本院卷第61頁反面），並無證據證明上開瑕疵之「發生」有何可歸責於被告之事由所致，且原告亦未舉證證明其有何依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期有其主張租金獲利之情形，是其依民法不完全給付之法律關係請求被告賠償租金損失84,000元，為無理由。
、趙子良是否為適格之被告？被告趙子良是否應與被告趙玉婷連帶負賠償責任？㈠按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義，
為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之權能。在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對於其主張為義務者提起，即為當事人適格（最高法院79年度台上字第1391號判決意旨參照）。被告趙子良辯稱其並非適格之被告云云，顯係將「當事人適格」與「原告之請求有無理由」二層次之問題混為一談。
㈡按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務
，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第746條所揭之情形，亦不得主張同法第745條關於檢索抗辯之權利，最高法院45年台上字第1426號民事判例要旨可資參照。被告趙子良既為系爭買賣契約中賣方即被告趙玉婷之連帶保證人（見本院卷第15頁反面），自應與被告趙玉婷負連帶責任。
、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告本於前揭原因事實，依兩造間買賣契約法律關係主張物之瑕疵擔保責任，請求被告返還減少之價金140,800元及自起訴狀繕本送達翌日（以被告二人中最後收受者為準）即103年4月18日（本院卷第27頁送達回證參照）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第286條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參照）。原告雖主張因被告訴訟代理人林森敏律師亦為土木技師，臺灣省土木技師公會之鑑定報告有避重就輕之嫌云云，然上開鑑定單位，為兩造合意選任之專業中立鑑定單位（見本院卷第143頁反面至第144頁），且系爭鑑定報告歷經會勘等程序所完成，鑑定過程尚無瑕疵，原告徒憑己見，任意指摘系爭鑑定報告不實，並聲請再覓其他鑑定人鑑定，顯無必要。本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第
389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國104年4月7日
民事第二庭法官游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月8日
書記官塗蕙如附表：
┌──────────────────────────────────┐│土地：│├─┬──────────┬──┬──┬────┬─────┬────┤│編│土地│地號│地目│面積│權利│所有權人││號│坐落│││平方公尺│範圍││├─┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼────┤│１│桃園市○○區○○段│120││5,965│792/100000│李倡智│├─┴──────────┴──┴──┴────┴─────┴────┤│建物：│├─┬──────────┬──┬──┬────┬─────┬────┤│編│基地坐落│建號│主要│面積│權利│所有權人││號│││建材│平方公尺│範圍│││├──────────┤│、用││││││門牌號碼││途及││││││││層次││││├─┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼────┤│１│桃園市○○區○○段12│2232│10層│126.19（│全部│李倡智│││0地號││之鋼│含陽台14││││├──────────┤│筋混│.19、雨│││││桃園市○○區○○○街││凝土│遮1.66）│││││8巷15號││造、││││││││住商││││││││用之││││││││第1││││││││、2││││││││層││││├─┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼────┤│２│桃園市○○區○○段12│2892│共有│2,080.3│784/100000│李倡智│││0地號││部分│││││├──────────┤│││││││桃園市○○區○○○街││││││││8巷15號││││││├─┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼────┤│３│桃園市○○區○○段12│2894│共有│3,986.17│1213/10000│李倡智│││0地號││部分││0│││├──────────┤│││││││桃園市○○區○○○街││││││││8巷15號││││││└─┴──────────┴──┴──┴────┴─────┴────┘