裁判字號：臺灣高雄地方法院97年審聲字第642號民事裁定
裁判日期：民國97年06月30日
裁判案由：聲明異議
臺灣高雄地方法院民事裁定97年度審聲字第642號異議人 紐堡 國際貿易有限公司法定代理人乙○○異議人甲○○相對人台灣中小企業銀行股份有限公司法定代理人丙○○上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對於民國97年5月
9日本院民事庭司法事務官所為96年度執字第34327號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、異議意旨略以：異議人紐堡國際貿易有限公司（下稱紐堡公司）自民國76年4月28日設立登記後，即向執行債務人 許煌城 承租門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭建物）之第3層，迄今租賃關係仍存續中，而許煌城係於80年5月18日，始提供系爭建物及所坐落之基地即高雄市○○區○○段四小段119地號、應有部分1千萬分之764292之土地（下稱系爭土地）設定本金最高限額新台幣3,000萬元之抵押權予相對人（下稱系爭抵押權），紐堡公司與許煌城就系爭建物第3層之租賃關係既係成立於系爭抵押權設定登記前，依法即不得依民法第866條規定予以除去。又異議人甲○○雖係於94年6月6日始向許煌城承租系爭建物之第1、2層及地下層，租期至102年12月31日，惟許煌城僅向相對人借貸1,500萬元，如依此計算系爭抵押權所擔保之債權額，尚低於第2次拍賣核定之底價1,980萬元，則甲○○與許煌城間就系爭建物之租賃關係自無影響系爭抵押權實行之情事，原裁定認定系爭抵押權所擔保之債權額為22,954,250
元，並據此除去甲○○與許煌城就系爭建物之租賃關係，顯屬不當，爰依法聲明異議。
二、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」，民法第866條第1、2項分別定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。又所謂對抵押權有影響，包括因租賃權的存在致抵押權無從實施，及因租賃權之存在致抵押物價值減少，造成抵押權所擔保之債權不能獲得滿足清償。
三、經查：㈠許煌城於80年5月間設定系爭抵押權時，曾書立切結書予相
對人，載明系爭建物於設定系爭抵押權時並無任何租賃關係存在，有相對人提出之切結書附卷可稽。而紐堡公司之董事自76年2月2日起至94年5月5日申請變更登記為止，均為許煌城1人，及系爭建物為許煌城所有等情，有高雄市政府97年4月24日高市府建二公字第09700512950號函所檢送之公司歷次變更登記事項卡附卷可稽，則許煌城於其擔任紐堡公司董事期間，是否有代表紐堡公司承租其自有之系爭建物暨承租期限，自應知之甚詳，不容事後翻異。故由系爭建物為許煌城所有、許煌城於80年間為紐堡公司之唯一董事及許煌城於設定系爭抵押權時曾出具切結書表明系爭建物並無任何租賃關係存在等情綜合觀之，堪認系爭建物於系爭抵押權設定時並無出租情事。至紐堡公司抗辯係自76年起承租系爭建物3樓迄今云云，固提出房屋租賃契約書2份為證，惟該
2份契約書均係許煌城代表紐堡公司與自己簽立，參以許煌城於80年間曾簽立切結書之情，則該2份契約是否確係於78年及94年間所簽立暨契約之真實性，均顯有可議之處，而難採為有利於紐堡公司之證據。是相對人主張紐堡公司與許煌城間就系爭建物之租賃關係，乃系爭抵押權設定後始成立，堪可採信。
㈡又相對人對許煌城有本金22,954,250元之債權存在一節，業
據相對人提出本院95年度促字第80320號支付命令暨確定證明書為證，堪認屬實。而系爭建物、土地業經本院合併拍賣，核定第1次拍賣底價為2,475萬元，並於拍賣公告上載明其上有甲○○之租賃權存在，期間自94年6月6日起至102年12月31日止，惟無人應買，乃減價為1,980萬元進行第2次拍賣等情，有拍賣公告、拍賣不動產筆錄在卷可按。則由系爭建物、土地第1次拍賣時無人應買，及經減價拍賣之底價為1,980萬元，已低於相對人對許煌城之債權數額，致該債權顯有無法獲得滿足清償之虞等情，堪認紐堡公司及甲○○之租賃權確已影響系爭抵押權之實行，是以，執行法院依相對人之聲請而除去紐堡公司及甲○○之租賃權，於法並無違誤。
㈢綜上，紐堡公司與許煌城間就系爭建物之租賃關係既係系爭
抵押權設定後始成立，而系爭建物、土地第1次拍賣時無人應買，且經減價拍賣之底價已低於相對人對許煌城之債權數額致債權有無法獲得滿足清償之虞，本院乃依民法第866條之規定除去紐堡公司及甲○○之租賃權，並駁回紐堡公司及甲○○之聲明異議，於法並無不合，異議人就此提出異議，並無理由，應予駁回。
四、結論：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國97年6月30日
民事第二庭法官黃悅璇正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。
中華民國97年6月30日
書記官林昭吟