裁判字號：臺灣新竹地方法院103年訴字第550號民事判決
裁判日期：民國103年09月29日
裁判案由：履行契約等
臺灣新竹地方法院民事判決103年度訴字第550號原告 楊永吉
楊霞飛 前列二人共同訴訟代理人彭首席律師
李文傑 律師被告 鄭秀勲
韓嘉誼 前列二人共同訴訟代理人 許美麗 律師
王彩又 律師 張淑美 律師上列當事人間履行契約等事件，本院於民國103年9月25日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴原聲明為「先位聲明：被告鄭秀勲應將坐落新竹市○○段○○○○○號建物內，即國家大第社區大樓地下一樓編號56之停車位騰空交付予原告楊永吉，並由原告楊霞飛代位受領。備位聲明：被告韓嘉誼應將坐落新竹市○○段○○○○○號建物內，即國家大第社區大樓地下一樓編號56之停車位騰空交付予原告楊霞飛。次備位聲明：被告鄭秀勲應給付原告楊永吉新臺幣（下同）150萬元及法定利息。」嗣於訴訟進行中具狀更正上開「1619建號」為「1629建號」（見本院卷第64頁背面），核係不變更訴訟標的，而補充更正事實上陳述，非屬訴之變更，自無不許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告楊永吉於民國101年2月8日以總價金1,630萬元之代價，向被告鄭秀勲購買坐落新竹市○○段○○號土地及其上同段1618建號建物【門牌號碼：新竹市○○街○○○號，共有部分為同段1629建號（3648.19平方公尺）、權利範圍74/10000】與同段1619建號建物【門牌號碼：新竹市○○街○○○號2樓，共有部分分別為同段1628建號（56
1.7平方公尺）、權利範圍531/10000；同段1629建號（3648.19平方公尺）、權利範圍17/10000】（下稱系爭建物），並約定移轉登記予原告楊霞飛。兩造於簽訂買賣契約時，被告鄭秀勲表示系爭建物均不含停車位，惟原告楊霞飛於移轉所有權登記後發現，上開1618建號建物所共有之1629建號，係供系爭建物所屬國家大第社區大樓作為停車位使用，而原告就1629建號有74/10000之權利範圍，應配有1個停車位，即國家大第社區大樓地下一樓編號56之停車位（下稱系爭56號停車位），反之，上開1619建號建物所共有之1629建號，原告僅有17/10000之權利範圍，即不含停車位。詎被告鄭秀勲不但隱瞞此節，甚至將系爭56號停車位給被告韓嘉誼使用，被告鄭秀勲顯未誠實履約，為此提起先位之訴，請求被告鄭秀勲應將系爭56號停車位騰空交付予原告楊永吉，並由原告楊霞飛代位受領。
（二）又原告楊霞飛為系爭建物之所有權人，被告韓嘉誼則為系爭56號停車位之使用人，原告楊霞飛得本於物上請求權及地下一樓共有人間分管之法律關係，備位請求被告韓嘉誼應將對應1629建號建物應有部分所表彰之權利即系爭56號停車位交付予原告楊霞飛。退步言之，如認上開先、備位請求均無法履行，被告鄭秀勲已構成給付不能，則原告楊永吉請求被告鄭秀勲賠償系爭56號停車位之價值約150萬元；另原告楊永吉亦得請求被告鄭秀勲酌減系爭建物之總價金150萬元，故被告鄭秀勲受領150萬元即屬無法律上之原因，為此原告楊永吉依損害賠償請求權、酌減價金請求權及不當得利之法律關係，次備位請求被告鄭秀勲應給付原告楊永吉150萬元及法定利息。
（三）據94年停車位配置圖所示，系爭56號停車位多年來皆係供戶號L1住戶（即原告向被告鄭秀勲購買之1618建號建物）使用，嗣於103年4月9日始由被告鄭秀勲交由被告韓嘉誼使用，顯見被告所稱戶號L1建物無停車位係刻意隱瞞，而上開停車位配置圖為建商編制並交予管理委員會，當屬社區住戶對於共有物之管理協議，社區各住戶應繼受之。本件被告鄭秀勲原有戶號L1、L2、L3及E14建物（即1618、1619、1620、1550建號建物），其於103年4月9日將戶號E14建物移轉登記予被告韓嘉誼時，除將戶號E14建物共有部分1629建號、權利範圍20/10000移轉外，併將戶號L3建物共有部分1629建號、權利範圍44/10000移轉登記，使被告韓嘉誼就戶號E14建物共有部分1629建號之權利範圍增為64/10000，被告鄭秀勲原有之戶號L3建物共有部分1629建號之權利範圍減為32/10000，之後被告韓嘉誼使用系爭56號停車位，被告鄭秀勲則繼續使用原配置之編號42停車位，可見1629建號之權利範圍多寡與停車位使用權相關。被告鄭秀勲將本應移轉予原告之系爭56號停車位交予被告韓嘉誼使用，因渠等移轉登記時點晚於原告買受系爭建物之時，故渠等為上開移轉行為時，就系爭56號停車位已無處分權，且須受分管契約即94年停車位配置圖之拘束，並應知悉其交易標的戶號E14建物並無停車位，故被告韓嘉誼不得據此對抗原告。
（四）綜上，爰聲明：
１、先位聲明：被告鄭秀勲應將坐落新竹市○○段○○○○○號建物內，即國家大第社區大樓地下一樓系爭56號停車位騰空交付予原告楊永吉，並由原告楊霞飛代位受領。訴訟費用由被告鄭秀勲負擔。願供擔保請准宣告假執行。
２、備位聲明：被告韓嘉誼應將坐落新竹市○○段○○○○○號建物內，即國家大第社區大樓地下一樓系爭56號停車位騰空交付予原告楊霞飛。訴訟費用由被告韓嘉誼負擔。願供擔保請准宣告假執行。
３、次備位聲明：被告鄭秀勲應給付原告楊永吉150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告鄭秀勲負擔。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件原告楊永吉與被告鄭秀勲簽訂之不動產買賣契約書中，「車位標示」之欄位已明確勾選「不含」，且契約附件之標的現況說明書第13項「是否有停車位併同出售」亦勾選「否」，是本件買賣標的本不包含停車位，故被告並無交付停車位之義務，原告亦無權要求被告履行契約交付停車位。再者，1個停車位之價格通常在百萬元上下，故於出售不動產時，是否併同出售停車位，兩者價差可能達百萬元之譜，兩造於簽訂買賣契約時，既已言明不含停車位，買賣價金中當然不包含停車位之價款，是原告請求減少價金150萬元，亦無理由。
（二）另依內政部及法務部函釋見解，法定停車空間得與其主建物分離而移轉與同棟建物之其他區分所有權人，故於出售主建物時未將停車位併同出售，亦為法之所許。且原告所指系爭56號停車位自96年迄今皆分配予被告鄭秀勲所有之戶號E14建物使用，而原告所購買之戶號L1、L2建物則未分配停車位，嗣被告鄭秀勲將該戶號E14建物出售與被告韓嘉誼時，亦將系爭56號停車位一併出售，故被告韓嘉誼使用系爭56號停車位，於法有據。
（三）本件被告鄭秀勲於國家大第社區原有戶號L1、L2、L3及E1
4建物，因被告鄭秀勲本身係居住於戶號E14建物，但該建物原無分配停車位，故被告鄭秀勲將原分配予戶號L1建物之系爭56號停車位改分配予戶號E14建物，以供自己使用，此情歷來以久，皆無人異議，亦有「國家大第住戶汽車車位（所有權）機車車位（使用者）調查統計表」戶號「E14」之車位欄記載「平56」可證，且因被告鄭秀勲未依實際使用狀況將戶號L1建物共有部分1629建號之權利範圍移轉至戶號E14建物，故而在出售戶號L1建物予原告時，誤將1629建號之權利範圍一併移轉，嗣被告鄭秀勲將戶號E14建物連同系爭56號停車位出售予被告韓嘉誼時，只好以其所有戶號L3建物共有部分1629建號之權利範圍填補之。是以，戶號L1建物共有部分1629建號之權利範圍較高，並非基於兩造間系爭買賣契約而來，而係因被告鄭秀勲誤將關於停車位之權利範圍一併移轉予原告楊霞飛所致，且系爭56號停車位依「國家大第住戶汽車車位（所有權）機車車位（使用者）調查統計表」所示，原由居住於戶號E14建物之被告鄭秀勲使用，而非由原告使用，原告對此亦未表示異議，則被告韓嘉誼於買受戶號E14建物後，繼受上開分管契約而使用系爭56號停車位，並非無權占有，原告從未取得系爭56號停車位之分管權利，自不得主張任何權利。
（四）綜上，爰答辯聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保免於假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告楊永吉於101年2月8日以總價金1,630萬元之代價，向被告鄭秀勲買受坐落新竹市○○段○○號土地及其上同段1618建號建物【門牌號碼：新竹市○○街○○○號，共有部分為同段1629建號（3648.19平方公尺）、權利範圍74/10000】與同段1619建號建物【門牌號碼：新竹市○○街○○○號2樓，共有部分分別為同段1628建號（561.7平方公尺）、權利範圍531/10000；同段1629建號（3648.1
9平方公尺）、權利範圍17/10000】，上開2筆不動產並約定移轉登記予原告楊霞飛。
（二）被告韓嘉誼於103年3月1日以總價金1,088萬元之代價，向被告鄭秀勲購買坐落新竹市○○段○○○號土地及其上同段1550建號建物【門牌號碼：新竹市○○街○○○○○號14樓之2，共有部分分別為同段1563建號（626.99平方公尺）、權利範圍445/10000；同段1629建號（3648.19平方公尺）、權利範圍64/10000】，上開1筆不動產並於
103年4月9日移轉登記予被告韓嘉誼。
四、本件之爭點：
（一）原告楊永吉是否向被告鄭秀勲購買國家大第社區系爭56號停車位之使用權？
（二）原告楊永吉與被告 鄭秀動 締結系爭買賣契約時，國家大第社區針對社區停車位之占有、使用是否成立分管契約？原告楊永吉是否受其拘束？原告楊永吉先位之訴請求被告鄭秀勲應將系爭56號停車位騰空交付予原告楊永吉，並由原告楊霞飛代為受領，是否有理？
（三）被告韓嘉誼是否合法取得系爭56號停車位之占有、使用權，被告鄭秀勲於出售系爭建物予原告楊永吉時，是否明確告知系爭買賣標的之內容？原告楊霞飛備位訴之聲明請求被告韓嘉誼交付系爭56號停車位及原告楊永吉次備位訴之聲明請求被告鄭秀勲酌減價金，並給付原告楊永吉損害賠償抑不當得利之150萬元，是否有理？
五、本院之判斷：
（一）本件原告楊永吉並未向被告鄭秀勲購買國家大第社區系爭56號停車位之使用權，經查：
１、針對系爭買賣契約締結之經過，業據證人 林宏奇 即系爭建物買賣經紀人於本院具結證稱：系爭1618、1619建號建物之買賣是由其經手，當時他任職於臺灣房屋頭份特許加盟店，本件之建物買賣不含車位，既然不含車位的買賣，買賣價金自然不包括車位的部分，且依照系爭建物附近的行情，一個平面車位的價格約莫在100萬元上下等語（見本院卷第54頁背面、第55頁正面），復參以被告鄭秀勲所提出之標的現況說明書所載，系爭建物之買賣確實未有停車位併同出售，有該現況說明書在卷可查（見本院卷第45頁），是原告楊永吉及被告鄭秀勲於締結系爭買賣契約時，實不含原告本件所主張之停車空間，已堪是認。
２、復衡之平面停車位有相當之市場價值，若原告楊永吉確有購買停車位，自應於系爭買賣契約中標明所購之車位號碼並於議約、締約過程中，由其兩造確認停車位實際坐落位置，實不可能如原告楊永吉所稱其係於履約完成後，始依其受領登記公共區域應有部分之大小以「推斷」停車位之有無。況查，本件系爭買賣契約書中確實無標示停車位，且本件原告楊永吉亦自承於締約時，被告鄭秀勲已表示系爭建物之移轉不含車位（見本院卷第4頁民事起訴狀第3頁所載），則本件原告楊永吉既未購買系爭停車位之使用權，自難對前手即被告鄭秀勲就系爭停車位主張任何權利。
（二）本件原告楊永吉應繼受國家大第社區分管契約之內容，並受其拘束，無由對被告鄭秀勲主張停車位之交付、使用，原告請求先位之訴（即將系爭停車位騰空交付予原告楊永吉，並由原告楊霞飛代為受領），應無理由：
１、本件原告楊永吉固主張其就系爭1618建號建物所共有之1629建號之應有部分較多，應依其登記之共有部分之應有部分，受分配1個停車位云云，然查：
⑴按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有
特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力，業經司法院大法官會議釋字第349號揭示甚明。
而公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第633號判決意旨參照）。又按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度臺上字第1359號判決意旨同此見解)。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號判決意旨同此見解）。
⑵本件系爭停車位於94年1月起至96年10月1日止，固登記
為戶號L1住戶使用，惟自96年10月2日起即改由戶號E14住戶使用，有94年停車位配置圖及「國家大第住戶汽車車位（所有權）機車車位（使用者）調查統計表」附卷可參（見本院卷第70、46、47頁），依調查統計表所載，系爭56號停車位之歸屬確實曾經更易，再者，經比對上開94年停車位配置圖與96年調查統計表所示，各車位均有住戶代碼登記其上，顯係共有人約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理，核屬共有物之分管契約，依大法官會議釋字第349號解釋意旨，原告楊永吉既為上開分管契約後受讓系爭建物應有部分者，自應受該分管契約之拘束。再者，相較於前後2次登記內容所示，除系爭56號停車位之歸屬有變更外，另針對各該編號停車位異動情形，業經被告製成車位使用狀況異動表附卷可參（見本院卷第107頁），足稽國家大第社區之停車位並非固著於原始戶號，且非與建物（即戶號）隨同移轉，否則理當不致有所謂車位前後登記予不同戶號住戶使用之情形，本件系爭56號停車位自96年10月2日迄今既已登記歸戶號E14住戶使用，且迄至原告楊永吉提起本件訴訟前無人提出異議，則應認國家大第社區住戶對於96年10月2日之調查統計表中針對社區停車位之管理使用已達成分管契約之默示合意，而被告韓嘉誼於103年3月1日向被告鄭秀勲購買國家大第社區戶號E14建物時，本已購買系爭56號車位，且於買賣契約中明確標示停車位編號，有被告2人出具之不動產買賣契約書在卷可佐（見本院卷第101頁），則被告韓嘉誼基於國家大第分管契約之約定，繼受原本即分配予戶號E14建物之平56號停車位，自應受保障。是以，本件原告2人主張被告韓嘉誼非法使用系爭56號停車位云云，顯非事實，難謂可採。
⑶再者，國家大第社區管理委員會固於103年8月8日以國
字第000000000號函文回覆稱：「當初購買本社區時，建商竹隆建設公司已將平面車位、機械車位編號對應至各買方棟別樓層如上開附表圖，本社區住戶不動產買賣，依前約定編號車位延續轉移下位住戶。」云云（見本院卷第58頁），惟查，上開函文內容與國家大第社區之停車位並非固著於原始戶號，且非與建物（即戶號）隨同移轉之事實相悖，更況，國家大第社區管理委員會嗣於103年9月17日以國字第000000000號函稱：「…（管委會非產權認定單位）…」（見本院卷第108頁），是認被告於103年8月8日函文所示內容，既與國家大第社區停車位之使用狀態不符，當無法採信，原告據此以為有利於其之論述，難謂可採。
⑷末按，本諸契約自由原則，共有人就分管契約之內容，約
定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少均無不可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交予第三人使用收益者，亦足當之，是自不得以就系爭建物之應有部分較高，即遽認原告必有受分配一個停車位之權限，且藉此違反原社區區分所有權人所成立分管契約之約定。本件原告楊永吉並未向被告鄭秀勲購買停車位，縱使其受領登記之共有部分之應有部分面積較大，惟基於國家大第社區原分管契約之約定，原告楊永吉所購買之戶號L1建物本即未配置停車位，則被告鄭秀勲於出售系爭戶號L1建物予原告楊永吉時表示未有配置停車位，即系爭停車位不在本件系爭買賣契約之標的範圍內，誠屬實在，且符合締結買賣契約之際國家大第社區所形成分管契約之現況，則被告鄭秀勲如實告知原告楊永吉，誠無原告所稱有未誠實履約之事實。
２、綜上，本件原告楊永吉既未購買系爭56號停車位之使用權，依國家大第社區原分管契約之約定，系爭56號停車位於96年10月2日起即係由戶號E14住戶使用，嗣被告韓嘉誼於103年3月1日買受國家大第社區戶號E14建物，並購買系爭56號停車位之使用權，此觀之被告2人間之不動產買賣契約書中針對車位明確標示為：「車位56號」，且被告韓嘉誼確實以較高之價金取得戶號E14建物及系爭56號停車位，有被告2人所提供之不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第101頁），是認被告韓嘉誼自當合法取得系爭56號停車位之使用權，而本件原告楊永吉於買受系爭建物後繼受國家大第社區分管契約之拘束，且原告楊永吉自被告鄭秀勲受領移轉登記共有部分之應有部分復無法表徵及定於系爭社區公共區域之特定部分，則原告楊永吉請求被告鄭秀勲交付系爭56號停車位以供其占有、使用，誠乏所據，難允所請，應予駁回。
（三）被告韓嘉誼合法取得系爭56號停車位使用權，被告鄭秀勲於出售系爭建物予原告楊永吉時，已明確告知系爭建物之出賣不含國家大第社區停車空間之使用權，則原告楊霞飛備位訴之聲明請求被告韓嘉誼交付系爭56號停車位及原告楊永吉次備位訴之聲明請求被告鄭秀勲酌減價金，並給付原告楊永吉損害賠償抑不當得利之150萬元，均無理由：
１、如前所述，被告韓嘉誼已向被告鄭秀勲購買系爭56號停車位之使用權，是以國家大第管理委員會始於103年4月9日將系爭56號停車位登記使用戶為被告韓嘉誼，被告鄭秀勲於出售系爭建物予原告楊永吉時既已明確告知系爭買賣為不含停車位使用權之出售，且原告楊永吉於買受系爭建物後，亦應受國家大第社區區分所有權人形成共識之分管契約之拘束，則系爭56號停車位之使用權自應屬戶號E14之區分所有權人，被告韓嘉誼復合法買賣戶號E14之新竹市○○街○○○○○號14樓之2之建物（即新竹市○○段○○○○○號建物），亦應受社區分管契約之效力所及，本件原告楊永吉本未購買系爭停車位之使用權，既未支付使用之對價，嗣後再以應有部分受領登記較大之面積主張即表徵、特定於社區停車位之使用，恐難合於誠信，尚非有理。
２、本件原告楊永吉向被告鄭秀勲購買系爭建物時，已明知所購買之建物未附停車位，雙方議價之金額原本即不含有系爭停車位之使用權源，原告楊永吉誠無權益受到侵害，且被告鄭秀勲亦無受有不當得利之情事，兩造本於私法自治、契約自由及雙方之合意買賣系爭建物，對於標的物及價金既達成意思表示之合致，被告鄭秀勲復明確告知系爭建物未附停車空間之使用權，且就此既合於國家大第社區區分所有權人就停車空間所形成分管契約之共識，自無原告楊永吉所稱侵害其權利之情事，則原告楊永吉訴請被告鄭秀勲賠償其損害、酌減價金及返還不當得利之請求，均無所據，應予駁回。
六、綜上所述，原告楊永吉於購買系爭建物時，本未向被告鄭秀勲購買系爭56號停車位之使用權，且共有人就分管契約之內容，約定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少均無不可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交予第三人使用收益者，亦足當之，原告楊永吉自不得以就系爭1629建號之應有部分較高，即遽認必有受分配1個停車位之權限，是以原告楊永吉先位請求被告鄭秀勲交付系爭56號停車位予其所指定之原告楊霞飛占有、使用，尚乏所據；另被告韓嘉誼合法取得系爭56號停車位使用權，已如前所述，被告鄭秀勲於出售系爭建物予原告楊永吉時，已明確告知系爭建物之出賣不含國家大第社區停車空間之使用權，則原告楊霞飛備位訴之聲明請求被告韓嘉誼交付系爭56號停車位及原告楊永吉次備位訴之聲明請求被告鄭秀勲應酌減原買賣契約之價金並給付原告楊永吉損害賠償抑不當得利150萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告楊永吉之先位及次備位之訴及原告楊霞飛之備位之訴既均經駁回，其各該假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，亦併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中華民國103年9月29日
民事第二庭法官劉兆菊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月29日
書記官許弘杰