裁判字號：臺灣高雄地方法院105年簡上字第105號民事判決
裁判日期：民國105年09月05日
裁判案由：給付違約金等
臺灣高雄地方法院民事判決105年度簡上字第105號上訴人陳○○訴訟代理人 徐仲志 律師複代理人 梁婷宣 律師
賴建宏 律師被上訴人邱○○（原名邱○○）上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國105年2月18日本院103年度雄簡字第1753號簡易程序第一審判決提起上訴，本院於105年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：訴外人林○○於民國102年10月15日向伊承租屏東縣○○市○○路○○○號、屏東縣○○市○○路○○號、屏東縣○○市○○街○○號共3宗不動產（下合稱系爭不動產，後2宗不動產之用電戶名均為○○醫院，見原審卷一第69頁），並以被上訴人為連帶保證人，共同簽立房屋租賃契約書，租期為102年10月15日起至111年12月31日止（下稱系爭契約）。林○○本應於102年10月15日簽約時即交付新台幣（下同）1,000,000元押租金，然其表示經濟拮据，故讓其先簽發本票，之後再於102年12月31日前交付1,000,000元並加計利息75,000元，但屆期林○○並未支付上開款項，更避不見面，於102年12月31日時更片面終止契約，僅將系爭不動產之鑰匙寄還。而伊雖有以簡訊催促林○○返還系爭不動產之鑰匙或表達欲解除系爭契約之意思，但未曾向林○○或被上訴人為解除契約之意思表示，亦未與林○○有終止系爭契約之合意，故林○○已有違約之情事，依約即應給付上開押租金1,000,000元作為違約金。又102年10月份至102年12月份系爭不動產之電費，依約亦應由伊與林○○平均分擔，林○○應負擔電費60,395元。被上訴人既為林○○之連帶保證人，自應就上開違約金、電費負連帶給付之責， 詎伊 屢次催討後，被上訴人均未給付上開違約金、電費等語，爰依系爭契約提起本訴等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人1,060,395元，及自聲請支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：簽約時林○○有給上訴人1,000,000元本票作為押租金，上訴人承諾前3個月不收租金，自103年1月1日起才開始計算房租，押租金亦是由該時生效。又上訴人承諾於林○○承租系爭不動產後，委託○○電機冷凍空調技師事務所之技師於102年10月15日至同年12月31日之期間內，負責完成系爭不動產之復電工程，預為系爭不動產作為醫院開業之準備，並提出工程委託書取信林○○及伊，但林○○雖屢次催告上訴人應於102年12月31日前完成復電工程，然上訴人並未恢復供電措施，故林○○無法辦理系爭不動產作為醫院使用之安全檢查、環保、消防安檢，以致系爭不動產無法如期於103年1月1日作為醫院開業。且上訴人因林○○無法於103年1月1日時如期使醫院開業，即有找尋其他醫師作為合作對象，而不欲繼續與林○○合作，並數次以簡訊要求林○○返還系爭不動產及鑰匙，上訴人遂與林○○於102年12月31日合意終止系爭契約，林○○亦將系爭不動產及鑰匙返還上訴人，伊與林○○已接受上訴人終止系爭契約之意思表示，無給付1,000,000元及電費義務，亦無須賠償等語資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即駁回違約金請求之全部暨電費請求之一部，上訴人不服違約金遭駁回部分，提起本件上訴。除引用原審主張及陳述外，另補述：
林○○係開立面額1,075,000元、500,000元之本票2紙予伊，分別擔保押租金、第一期租金之支付，該本票因無記載發票日而為無效本票，無法提示兌現，林○○於102年12月31日向伊表示提前解約之意，伊雖於簡訊中要求交還鑰匙，係出於保護權益、降低風險之目的，並非終止契約，且伊於103年1月3日寄發存證信函予林○○催告給付押租金，本件係林○○單方因可歸責於自己之事由提前終止契約，並非合意終止。且依系爭契約第2條約定，租賃物僅供經營醫院使用，不得擅自變更用途，惟林○○私自接洽買主，違反系爭契約第2條約定。另林○○違反系爭契約第4條第3、4項未給付押租金及開立相當於103年度租金之12期支票予伊。且林○○單方提前終止契約，已違反契約第13條第1項約定契約租賃期間未屆滿前，如任一方擬終止租約，應徵得他方之同意。綜前，林○○已違反系爭契約之給付義務，不願且不能依約履行，依民法給付不能之規定，得請求賠償損害，爰依系爭契約第4條第4項、第5項約定；民法第226條給付不能損害賠償規定，擇一為勝訴判決等語。並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1,000,000元及自聲請支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則於本院陳稱：依證人陳○○於原審之證詞，上訴人有於102年9月簽署工程委託書，為上訴人承諾完成復電工程之證明，且上訴人也有轉租給他人，經證人 廖恆信 於原審證述明確，又上訴人已於簡訊明確表示要求終止系爭契約並索回鑰匙，已合意終止，並非林○○違約或先行終止契約，故上訴人請求伊給付違約金，並無理由等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）林○○於102年10月15日向上訴人承租系爭不動產並成立系爭契約，租期自102年10月15日起至111年12月31日止，並由被上訴人擔任林○○之連帶保證人（原審卷一第6-8頁）。
（二）林○○曾於102年10月15日交付票面金額1,075,000元、500,000元之本票2紙予上訴人，分別擔保押租金、第一期租金之支付，憑票無條件兌付日期為102年12月31日（原審卷一第85、90頁、卷二185頁）。
（三）系爭契約第4條（第4、5項）約定，押租金1,000,000元整，乙方（林○○）應於契約簽立時交付甲方（上訴人）；押租金於契約終止或租賃期間屆滿消滅時，甲方應無息返還乙方；若乙方欲提前解約則不予以返還。
（四）門號0000000000號行動電話為上訴人持用，上證一訊息內容，為上訴人與林○○之對話（原審卷二第44-47頁）。
五、得心證之理由：
（一）系爭契約第2條第1項約定：「本約租賃物僅供乙方（林○○）經營醫院使用，不得擅自變更用途」；第4條第3項：
「除第一年租金支票12紙，於本約簽立時交付甲方外，乙方應於前一年度10月1日，一次交付甲方下一年度租金支票12紙，由甲方按月提示兌現收取租金。」；第4項、第5項分別約定：「押租金1,000,000元整，乙方應於本契約簽立時交付甲方」、「押租金於契約終止或租賃期間屆滿消滅時，甲方應無息返還乙方；若乙方欲提前解約則不予以返還。」；第13條約定：「……本契約租賃期間未屆滿前，如任一方擬終止契約，應徵得他方之同意。」；第14條約定「乙方於簽約時，應邀同保證人（即被上訴人）共同簽立本約。保證人承諾就乙方依本約應履行之義務與責任，均與乙方負連帶責任」。又民法第226條規定因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。
（二）就上訴人主張林○○私自接洽買主，違反契約第2條第1項部分，雖提出上訴人與林○○之簡訊內容為證，而林○○雖稱：「另外板橋有一家醫院要買○○4億接洽中」、「 陳董 （即上訴人陳○○），您說您○○醫院賣了年底會交屋，也差不了再給10天機會，讓我把醫美弄好，他們金主股東再開會，換他們跟您承租……」等語（本院卷第40、43頁），惟上訴人供稱：系爭契約約定只有不動產及附屬設備的出租，並未包括經營權的移轉等語（本院卷第105頁），參以上訴人請林○○盡快把要聯繫的人員，如醫美、洗腎等給他，他好做整體規劃處理，此有簡訊內容可證（本院卷第38-39頁），故系爭不動產之經營權者為上訴人，應屬明確，且依上揭簡訊提及○○醫院賣了年底會交屋等語，可徵上訴人曾向林○○提及賣醫院情事，並非林○○「私自」接洽買主，況林○○僅為承租人，若非有上訴人之授意或事先知會，似無私下找尋買主之動機或利益可圖，則上訴人主張林○○私下接洽買主，違反契約，自非可採。
（三）上訴人雖主張林○○違反契約第4條第3項，未於簽立契約時交付第一年租金支票12紙等語，惟上訴人於原審自承，系爭契約於102年10月15日簽立時，林○○即應支付1,000,000元現金（押租金），但林○○表示他手頭有點緊，可否先簽立本票再加上利息，上訴人同意暫緩交付，但仍必須在102年12月31日前連同租金含押租金1,000,000元及利息75,000元一併交付等語（原審卷一第85頁），並有面額各1,075,000元、500,000元之本票2紙在卷可佐（原審卷一第90頁），故上訴人已同意林○○延期清償，就押租金及第一期租金需在102年12月31日前交付，異於契約第3、4條約定第一期租金是103年1月1日給付（原審卷一第6頁背面、本院卷第26頁），足認押租金及租金給付已非依原先契約之約定甚明，故其主張林○○違反契約第4條第3項約定，要在簽約時先交付第一年租金支票12紙（即含第一期租金50萬元），然未履行，而有違約情事，顯無理由，而非可採。
（四）又其主張林○○違反契約第4條第4、5項約定，未如期給付押租金1,000,000元且提前解約等語。依系爭契約第4條約定「押租金於契約終止或租賃期間屆滿消滅時，甲方（上訴人）應無息返還乙方（林○○）；若乙方欲提前解約則不予以返還」，故依契約約定，僅林○○提前解約始不予返還押租金。上訴人雖主張係林○○提前解約，並以林○○於102年12月29日8時40分許提及「陳董，您說您○○醫院賣了年底會交屋，也差不了再給十天機會，他們金主股東再開會，換他們跟你承租……」等語為證（本院卷第43頁），然上訴人於102年12月29日17時42分向林○○稱：「林大哥，到月底你不付押金和租金，我們合作關係就結束了，至於醫院賣與不賣這一點跟你沒關係，我不可能再給你10天時間。」；林○○後於102年12月31日10時28分許表示「……這兩個多月，我確實也在整合，我假使有拿到錢，我再通知你們。」；上訴人於102年12月31日13時13分、21分許向林○○表示：「哪時候要寄（還鑰匙及醫院資料）給我」、「給個明確時間，我不想跟你囉唆，你有錢我也不想跟你合作了」等語（本院卷第43-46頁）。綜前簡訊內容可知，林○○並未向上訴人表示要提前終止契約或解除契約之意思，本件既約定12月31日前給付押租金及租金，已如前述，則103年1月1日林○○若未給付，始有遲延給付債務不履行情事，然上訴人於102年12月29日已表示若林○○未如期給付押租金及租金，即要結束合作關係；再於102年12月31日13時21分跟林○○表示有錢也不想合作了，林○○則於當日13時25分許稱：「我寄郵局、明天會收到」等語（見本院卷第46頁簡訊內容），而交還鑰匙予上訴人。
（五）參以證人廖恆信於原審證稱：上訴人是在102年12月底或103年1月初將○○醫院鑰匙交給我，表示要我找醫師來合作，看能不能讓○○醫院重新開業，而他自己也有找人，上訴人有意思要讓我擔任院長的職務等語（原審卷二第113-114頁），故上訴人後將鑰匙交給廖恆信，要廖恆信找醫師來合作，並讓廖恆信擔任院長，依系爭契約第2條約定，租賃物供林○○經營醫院使用，且經營權在上訴人處已如前述，則上訴人既於12月底即要林○○交還鑰匙，並稱不想再跟林○○合作，且將鑰匙交給廖恆信，由廖恆信找人並擔任院長，堪認12月31日上訴人所稱林○○有錢也不想跟他合作係終止系爭契約之意思，而林○○已交還鑰匙，返還房屋，事後未與上訴人見面（原審卷一第85頁），亦足認上訴人與林○○於12月31日已有合意終止系爭契約之情事，故系爭契約既已合意終止，非林○○提前解約，林○○自無給付押租金暨第一期租金之義務，則上訴人主張林○○違反租約第4條第4、5項及違約給付遲延亦給付不能（本院卷第35頁），即非可採。
（六）就上訴人主張林○○不能依約履行，給付不能，依民法第226條請求賠償損害部分，民法第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等是。至給付困難，如買受人無資力支付價金；或應給付之物有瑕疵而能補正者，則難謂為給付不能。查，上訴人主張林○○未給付押租金、租金、水電費之一半（本院卷第35頁），均涉及金錢之債，若林○○無支付能力，不能謂為給付不能，則上訴人此部分主張，顯無理由，亦非可採。
六、綜上所述，上訴人以系爭契約第4條、第13條及民法第226條規定訴請系爭契約之連帶保證人即被上訴人給付1,000,000元，暨及自聲請支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並無理由，原審判決上訴人之訴駁回，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。至上訴人於言詞辯論終結後提出依民法給付遲延規定解除契約，並請求賠償相當於押租金1,000,000元之違約金，屬新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第196條規定屬逾時提出，本院不得再予審酌，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年9月5日
民事第四庭審判長法官林玉心
法官林裕凱法官陳美芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國105年9月5日
書記官陳美月