裁判字號：臺灣苗栗地方法院110年訴字第194號民事判決
裁判日期：民國111年11月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣苗栗地方法院民事判決110年度訴字第194號原告 朱秋英 訴訟代理人 張智宏 律師
黃建誠 律師被告 陳錦德
陳嘉明
陳錦太
陳建宏
陳偉哲
陳錦東 陳建誠
陳建忠 前列八人共同兼訴訟代理人
陳福田 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於111年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落苗栗縣○○鎮○○○段00000○00000○00000○00000地號土地合併分割為如附圖一編號A部份所示面積298平方公尺土地，分歸由原告單獨所有；編號B部份所示面積281平方公尺土地，分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有。
兩造共有坐落苗栗縣○○鎮○○○段00000地號土地，面積466平方公尺，分割如附圖一編號C部分所示面積221.35平方公尺，分歸由原告單獨所有；編號D部分所示面積244.65平方公尺土地分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有。
原告、陳錦德、陳嘉明、陳錦太、陳建誠、陳建忠及陳福田等人應以價金補償被告陳錦東、陳建宏及陳偉哲如附表三所示數額。
訴訟費用由兩造按附表一訴訟費用負擔比例所示負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣後龍鎮苦苓腳段（以下段別省略）162-1、163-2、163-7、163-8及163-9等5筆地號（下分稱162-1土地、163-2土地、163-7土地、163-8土地、163-9土地，並合稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例各如附表所示。兩造就系爭土地並無不分割之協議，系爭土地依法並無不得分割之限制，亦無因物之使用目的而不能分割，因兩造就分割方法無法於起訴前達成協議，爰依法訴請裁判分割共有物。又系爭土地所毗鄰之同段161-6地號土地為原告單獨所有，其上有原告所興建並居住使用之農舍。此外，原告亦為毗鄰同段161-7地號土地之共有人之一，其上有原告種植之樹木，為使原告得將系爭土地與毗鄰土地合併規劃利用，發揮土地最大經濟效用，爰依民法第823條第1項、第824條規定，先位主張各別分割系爭土地，再由原告分別按如附表二所示金額補償被告；備位主張依附圖一即竹南地政事務所111年4月6日複丈成果圖（下稱附圖一）所示之方案合併分割系爭土地，再由原告、被告陳錦德、陳嘉明、陳錦太、陳建誠、陳建忠、陳福田等人分按附表三所示金額補償如附表三所示之人。並先位聲明：兩造共有系爭土地各別分割歸由原告單獨所有，原告應以價金補償被告如附表二所示數額（下稱原告甲方案）；備位聲明：兩造共有162-1、163-7、163-8及163-9等4筆地號土地合併分割為如附圖一編號A部份所示面積298平方公尺土地，分歸由原告單獨所有；編號B部份所示面積281平方公尺土地，分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有。兩造共有163-2地號土地，面積466平方公尺，分割如附圖一編號C部分所示面積221.35平方公尺，分歸由原告單獨所有；編號D部分所示面積244.65平方公尺土地分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有。原告、被告陳錦德、陳嘉明、陳錦太、陳建誠、陳建忠及陳福田等人應以價金補償被告陳錦東、陳建宏及陳偉哲如附表三所示數額（下稱原告乙方案）。
二、被告均以：不同意原告提出之分割方案，希望依竹南地政事務所111年3月29日複丈成果圖（下稱附圖二）所示之方案合併分割，並聲明：兩造共有162-1、163-7、163-8及163-9等4筆土地合併分割如附圖二編號A部分所示面積298平方公尺土地，分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有；編號B部分所示面積281平方公尺土地，分歸為原告單獨所有。兩造共有163-2地號土地，面積466平方公尺，分割如附圖二編號C部分所示面積221.35平方公尺，分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有；編號D部分所示面積244.65平方公尺土地分歸由原告單獨所有，被告等應以價金補償原告如附表四所示數額（下稱被告方案）。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第6項定有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，162-1、163-7、163-8及163-9使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，163-2地號土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為丙種建築用地，有系爭土地登記謄本在卷可考（見本院卷一第123-161頁），本件系爭土地既無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定。又兩造既屬均具162-1、163-7、163-8及163-9土地應有部分之共有人，揆諸前揭法文，且亦經本院向苗栗縣竹南地政事務所確認，經竹南地政以110年11月2日南地所二字第1100007796號函（下稱系爭竹南地政函）函覆本院，前開四筆土地得以合併分割等節（見本院卷第36頁），則原告請求合併分割162-1、163-7、163-8及163-9地號土地，自屬有據。至本件涉及農業發展條例之分割限制部分，另詳述於下「五」之段落。
四、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。經查：
（一）系爭土地上靠近163-2及163-8土地上有被告稱 陳萬來 所有之房屋，今陳萬來過世，由其繼承人公同共有（原告不爭執）門牌號碼3鄰28號一層樓磚造鐵皮房屋，到場被告稱約有上百年歷史。163-7土地靠西側部分及163-8地號土地上有紅色磚牆所建已無屋頂之荒廢房屋，兩造稱為陳錦德所有，現無人居住，內有大樹，現已外牆頹圮，已無法居住。163-9地號土地上原告於起訴狀原本稱航照圖上有地上物，但該區域目前為空地，163-9西側有一層樓鐵皮建物（與前開2房屋合稱系爭建物），非到場之當事人所有，其外圍可能有占用163-9地號土地。163-7地號土地及162-1地號土地大部分為空地，但被告稱有原告之別墅28-1之外牆及鋪有水泥之空地占用到163-7地號土地。系爭土地北側與苗9線之4線道公路相鄰，163-8地號土地上有鐵皮外牆，為到場被告所有，高約1.8公尺。系爭土地北鄰苗9線，各筆土地均相鄰，由東向西依次為163-7、162-1、163-8、163-2、163-9，西側鄰他人土地，其上有前開鐵皮屋頂之鐵皮房屋，南側鄰原告共有之167、單獨所有161-6，161-7其上目前種植樹木。161-6其上為原告所有之前開別墅，系爭土地東側可能與原告所有之別墅外牆相交接，其上東北角之三角點與苗9線相鄰等節，業經本院協同苗栗地政事務所於110年9月9日到場勘驗，並有本院勘驗筆錄、現場照片、空照圖在卷可考（見本院卷一第461-475頁）。
（二）原告所提出之原告甲方案將系爭土地全部分歸原告所有，再由原告補償，為全體被告所反對。然原告就系爭土地之應有部分僅為244136/518428，並不及被告所有之274292/518428，若任由原告以此方式分割系爭土地，不啻使原告藉裁判分割，而以較少之持分購得較大持分，顯然獨厚原告一方，損及被告之利益。原告若欲價購被告之應有部分，理應透過市場之方式，買賣為之，而非以裁判分割之方式代之。是原告甲方案之分割方式，對被告顯然不公平，應不足採。
（二）原告乙方案係將如附圖所示A、C部分分歸予己，其餘部分分歸予被告。而觀附圖，系爭土地為三角形，原告乙方案將三角形中最不方正難以利用之銳角部分劃歸於己，已自願選擇在形狀上對其較難開發利用之部分，而對被告較為有利，原告自願選擇狹長部分，而使被告取得系爭土地中較為方正工整之部分，有利於未來之開發建築規劃，被告似無堅詞反對之理由。況原告分割方案雖分得系爭建物所部分坐落之土地，但系爭建物幾乎遍佈系爭土地，以原告持分比例244136/518428，在原物分配之情形下，本即難以避免會分配到系爭建物坐落之處。再者，系爭建物並無使用執照，亦未辦理保存登記，已屬違建性質，本無非保留之必要。又觀系爭土地上所坐落建物之稅籍資料，其納稅義務人為陳萬來，年份已63年，現值僅10,900元之木石磚造建物等節（見本院卷第421頁）。堪認系爭建物早已超過使用年限，屬於老舊建物，本即不適合人居住，且價值僅10,900元，亦屬些微，不應以此較低之價值，作為分割系爭土地之主要依據。更何況陳萬來亦屬訴外人，並非被告，亦難僅因一訴外人所有之建物，作為妨礙系爭土地整體規劃之考量。亦徵原告乙方案雖有可能產生系爭建物將來拆除房屋之風險，亦有可採之處。況依照原告乙方案，將可使原告分得之土地與其所有161-6土地相鄰，而可共同利用，有利於系爭土地將來之開發，對系爭土地整體而言，仍屬有利。是原告乙方案之分割線已盡可能垂直規劃，而不至過於傾斜，有利於各共有人將來規劃、利用，俾以增加各自所取得土地之經濟價值。
（三）被告方案與原告乙方案完全相反，欲分得系爭土地之東側部分，而將西側部分分給原告，然此方案將使原告所有之161-6土地變成袋地，而無法通行至公路，亦衍生兩造將來之糾紛。況被告於110年10月20日言詞辯論期日請求分得靠近163-2、163-9土地之位置等節（見本院卷二第27頁），佐以經本院於110年12月8日再次向被告確認，被告表示希望由原告分在163-7土地，即如附圖三所示別墅圍牆部分，其餘部分由被告維持共有，如果分道上面有件物的位置，可以用補償的方式等節（見本院卷二第128頁）。
由上可知，被告前開主張中欲分得之163-2、163-9土地靠為系爭土地西側，163-7土地在系爭土地東側，均明確顯示被告原本係主張原告分得系爭土地東側部分，而渠等分得靠近西側部分。但被告嗣後卻於訴訟後期，完全改變經本院前開再三確認過之分割方向，又不具充分或情事變更之理由，如此翻異，不僅違反禁反言原則，更使本院難以確信被告係因對系爭土地東側確有使用規劃之需求或有深刻情感而提出被告方案，而係基於其他目的而提出。再者，被告在原告繪製出原告乙方案後，在訴訟後期突然一反前態，刻意選擇與原告相反之方式，而使原告無法分得與其相鄰之土地，僅能分得偏離自己長年居住之別墅，損及原告利益，更重要的是，亦未使被告明顯得利，堪認被告最後提出被告方案係為故意阻撓原告之分割方案而提出。更何況，被告改以被告方案，仍使系爭建物之部分坐落在原告所分得之土地上，仍會衍生後續拆屋還地之訴訟。此外，系爭建物並無保留之必要，亦如前述，故被告方案以系爭建物為主要論據，亦不可採。是認應認採取原告乙方案較被告方案更為可採。
（四）系爭土地如原告乙方案所示之分割方法分割後，分得土地共有人之分得位置亦有些微差異，其價值亦有不同，故本院囑託正心鑑價事務所，就如原告乙方案鑑定分割後各筆土地價值及分割前各共有人之應有部分權利價值，以定共有人間金錢補償之數額。經該事務所依據影響系爭土地價格之一般因素、市場概況、區域因素（含近鄰地區土地與建物利用現況、公共設施及交通運輸概況、重大公共建設、未來發展趨勢等）及個別因素（含土地個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性等）等因素分析後，使用比較法為評估原則，最後計算本件各共有人於各所有權人之應付、受補償金額如附表二即正心鑑價不動產估價報告書備位方案（下稱系爭報告書）內容摘要所示，各應給付人應分別補償受補償人如附表三所示之找補金額等節，此有系爭報告書1份可參。本院審酌前情，並考量該估價師領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，且與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，且被告雖反對原告分割方案，對亦對系爭報告書之鑑價，並無意見，且於被告方案時，亦採取系爭報告書之鑑價方式，是本院認系爭報告書之鑑價結果，應為兩造所認可，以此認定找補方式如附表三，即原告、被告陳錦德、陳嘉明、陳錦太、陳建誠、陳建忠及陳福田等人應以價金補償被告陳錦東、陳建宏及陳偉哲等3人如附表三所示數額。
五、按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後，每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割，農業發展條例第3條第11款、第16條第1項分別定有明文。是分割共有物訴訟所逾分割之標的若屬耕地，必須每宗耕地在分割後各部分均為0.25公頃以上，或有農業發展條例第16條第1項各款所規定之例外情事，方得共有人請求分割之標的。又同條例施行前之共有耕地，亦得分割為單獨所有，不受每宗耕地分割後每人所有面積為達0.25公頃者之限制；且上開情形所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共同人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，同條例第16條第l項第3款、第4款、第
2項分別定有明文。經查，162-1、163-7、163-8及163-9土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地等情，有162-1、163-7、163-8及163-9土地登記謄本在卷可參（見本院卷一第123-161頁），則162-1、163-7、163-8及163-9土地屬農業發展條例所稱之耕地，於耕地分割時，即應受農業發展條例規範分割要件之限制甚明。惟依照前開條例第16條第1項第3款、第4款暨耕地分割執行要點第11條，部分共有人於前開條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割，因認162-1、163-7、163-8及163-9土地可分割比數均為9筆。162-1、163-7、163-8及163-9土地依照原告方案分割後之宗數僅為4筆，未超過前開分割筆數上限，並經本院函詢竹南地政，確認原告乙方案得符合農業發展條例之限制，有系爭竹南地政函在卷可考（見本院卷二第35頁），堪認採行原告乙方案為分割無違反前開條例，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張之先位聲明獨厚予己，有失裁判分割之目的，為無理由，但其備位聲明：兩造共有162-1、163-7、163-8及163-9等4筆地號土地合併分割為如附圖一編號A部份所示面積298平方公尺土地，分歸由原告單獨所有；編號B部份所示面積281平方公尺土地，分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有。兩造共有163-2地號土地，面積466平方公尺，分割如附圖一編號C部分所示面積221.35平方公尺，分歸由原告單獨所有；編號D部分所示面積244.65平方公尺土地分歸由全體被告按原應有部分比例保持共有。原告、陳錦德、陳嘉明、陳錦太、陳建誠、陳建忠及陳福田等人應以價金補償被告陳錦東、陳建宏及陳偉哲如附表三所示數額，為有理由，爰諭知如主文第1、2、3項所示。。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式上形成之訴，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造各以其原應有部分比例分擔，始為公平，附此敘明。中華民國111年11月30日
民事第一庭法官何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年11月30日
書記官李宜娟附表一：
編號登記共有人各共有人之應有部分比例訴訟費用負擔比例(苗栗縣後龍鎮苦苓腳段)162-1地號土地163-2地號土地163-7地號土地163-8地號土地163-9地號土地1原告1/419/4016/3016/3016/30244136/5184282 陳鐵雄 1/1635/8007/1207/1207/12026150/5184283陳錦德1/1635/8007/1207/1207/12026150/5184284陳嘉明1/1635/8007/1207/1207/12026150/5184285陳錦太1/167/807/1207/1207/12035936/5184286陳錦東1/167/807/1207/1207/12035936/5184287 陳宇軒 1/327/1607/2407/2407/24017968/5184288 陳文強 1/327/1607/2407/2407/24017968/5184289 陳彥廷 1/47/1607/2407/2407/24025948/51842810陳建宏1/327/1607/2407/2407/24017968/51842811陳偉哲1/327/1607/2407/2407/24017968/51842812陳建誠1/3235/16007/2407/2407/24013075/51842813陳建忠1/3235/16007/2407/2407/24013075/518428附表二：
編號受補償人金額（新臺幣）1陳錦德370,599元2陳嘉明370,599元3陳錦太622,846元4陳錦東645,453元5陳建宏645,453元6陳偉哲645,453元7陳建誠185,298元8陳建忠185,298元9陳福田370,598元附表三：
右列受補償人（新臺幣）陳錦東陳建宏陳偉哲下列應給付人（新臺幣）21,450元21,450元21,450元陳錦德2,578元860元859元859元陳嘉明2,578元859元860元859元陳錦太1,157元385元386元386元朱秋英51,681元17,227元17,227元17,227元陳建誠1,889元630元629元630元陳建忠1,889元629元629元631元陳福田2,578元860元860元858元附表四：
右列受補償人（新臺幣）朱秋英下列應給付人（新臺幣）45,179元陳錦德1,253元1,253元陳嘉明1,253元1,253元陳錦太4,482元4,482元陳錦東11,044元11,044元陳建宏11,044元11,044元陳偉哲11,044元11,044元陳建誠1,903元1,903元陳建忠1,903元1,903元陳福田1,253元1,253元