臺灣高雄地方法院民事判決 96年度雄簡字第1755號
原 告 甲○○
訴訟代理人 朱立人 律師
複 代理人 李玲玲 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 康進益 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○路○○○○號房屋如附圖所示部
分遷讓返還原告。並給付原告新臺幣伍拾萬參仟伍佰壹拾元，及
自民國九十六年三月一日起至遷讓返還上開房屋如附圖所示部分
之日止，按年息百分之五計算之利息，暨按月給付原告新臺幣貳
拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣柒拾玖萬參仟捌佰參拾貳元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：如主文所示。
二、事實摘要：
㈠原告主張：原告於民國95年5月9日將坐落高雄市○○區○
○路○○○○號房屋如附圖所示部分（下稱系爭房屋）分租予被
告，租期自95年6月1日起至101年5月31日止，前3年租
金每月新臺幣（下同）20萬元，自第4年起每月22萬元，於
每月1日前繳納，如被告違約經原告終止契約時，應自終止
之翌日起支付按房租1倍計算之違約金（下稱系爭租約）。
嗣被告在系爭房屋開設「阿焱冰城」販售火鍋、冰品並擺設
籃球機數部，惟自95年11月1日起即因經營不善而停業，開
始拒繳租金，迄96年2月28日止已達4期共計80萬元，另積
欠95年7月19日起至96年1月25日止之電費及95年5月23日
起至96年1月11日止之水費共計103,510元，扣除被告繳納
之保證金40萬元，尚欠503,510元未清償。茲原告以本件起
訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，則被告於系
爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋，即屬違約，原告另得
請求被告按月賠償20萬元。爰依系爭租約之法律關係，求為
判決如主文所示等語。
㈡被告則以：被告於承租系爭房屋後，接獲訴外人即系爭房屋
所有權人 謝信常 通知原告並無轉租系爭房屋之權，並要求被
告回復原狀，被告隨即聯繫原告洽談賠償事宜，惟原告並未
提出有權轉租之證明，且依系爭租約第7條第5項約定系爭
租約如有須與屋主協調之事宜，應由原告負責協調，則原告
既無法與謝信常達成協議，現仍訴訟中，原告即無權請求被
告給付租金及違約金等語置辯。
三、本院之判斷：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租
賃，就出租人無所有權之物，亦得成立，最高法院33年上字
第84號判例可資參照。是以，租賃乃特定當事人間所締結之
契約，出租人並不以所有權人為限，故出租人對其物有無所
有權或其他權利，全非租賃之成立要件，有關租賃上權利之
行使，概由締結契約之名義人行之。
㈡經查，原告於95年5月9日將系爭房屋分租予被告，租期自
95年6月1日起至101年5月31日止，前3年租金每月20萬
元，自第4年起每月22萬元，於每月1日前繳納，如被告違
約經原告終止契約時，應自終止之翌日起支付按房租1倍計
算之違約金；被告承租後在系爭房屋開設「阿焱冰城」販售
火鍋、冰品並擺設籃球機數部，惟自95年11月1日起即未依
約繳納租金等情，為被告所不爭執，復有系爭租約及高雄市
政府地政處鹽埕地政事務所97年2月15日土地複丈成果圖各
1份在卷可稽，自堪信為真實。則揆諸前揭規定，不論原告
就系爭房屋有無所有權或轉租權，均無礙於系爭租約之成立
、生效，被告即有依約繳納租金及水電費之義務。是以，原
告於被告違約未繳租金達4個月後，催告被告繳納租金，惟
被告迄未繳納，則原告依本件起訴狀繕本之送達作為對被告
終止系爭租約之意思表示，並請求被告給付積欠之租金、水
電費及違約金，自屬有據。
㈢被告固辯稱原告就系爭房屋無轉租權，故原告不得請求被告
給付租金等語。惟原告就系爭房屋有無所有權或轉租權，均
無礙於系爭租約之成立、生效，業如前述，故縱使原告並無
轉租權，被告仍有依系爭租約之約定給付租金及水電費之義
務。況且謝信常以原告違法轉租為由終止租約並訴請原告遷
讓房屋事件，業經本院95年度訴字第4237號以謝信常曾同意
原告將系爭房屋轉租他人為由，判決謝信常敗訴，謝信常不
服而提起上訴，現由臺灣高等法院高雄分院審理中等情，為
被告所不爭，復有該判決影本1份在卷可稽，即難遽認原告
並無轉租系爭房屋之權，則被告據此辯稱原告無權收取租金
等語，即無足採。
㈣被告另辯稱其已接獲謝信常通知將系爭房屋回復原狀，故原
告並未提出可供被告使用之租賃物等語。惟按出租人應以合
於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條
定有明文，是以，如出租人已將合於約定使用、收益狀態之
租賃物交付承租人占有使用，即屬依債務本旨履行債務，自
無債務不履行可言。查謝信常雖以存證信函通知被告將系爭
房屋回復原狀，惟謝信常迄今並未取回系爭房屋之占有，且
系爭房屋亦無遭他人侵奪之情事，又被告所有之餐桌、椅子
、廚具及招牌等物仍占用系爭房屋等情，為被告所自認，並
有現場照片在卷可稽，益徵被告仍得使用、收益系爭房屋，
自難僅憑謝信常發函通知被告回復原狀，遽認原告已無法提
出或保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態。則被告前揭
所辯，自非可採。
㈤又查，系爭租約約定被告應按月給付原告20萬元之租金，被
告於終止租約不交還房屋時，應自終止租約之翌日起，支付
按房租1倍計算之違約金，系爭租約第3條第1項及第6條
第2項分別定有明文。又系爭房屋位於高雄市○○區○○路
及裕誠路口，對面為瑞豐夜市，附近有三民家商、陽光市場
及臺灣高等法院高雄分院，距離高雄美術館及婦幼醫院僅約
1至2公里等情，業據本院當場勘驗屬實，製有勘驗筆錄1
份在卷可稽，足見系爭房屋位於繁華鬧區、交通便利、生活
機能良好，本院審酌系爭房屋之位置、被告利用該屋之經濟
價值及所受利益等節，認系爭租約約定被告違約時，應按租
金1倍即20萬元給付違約金，應屬適當。是以，原告主張被
告應給付自95年11月1日起至96年2月28日止之租金80萬元
，扣除被告繳納之保證金40萬元後，尚應給付40萬元及自96
年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付20萬元
，即屬有據。
㈥末查，系爭房屋之水電費應由被告負擔，系爭租約第7條第
1項定有明文。又系爭房屋設有水電分錶，原告之職員黃心
怡均會按期前往抄寫水電度數，經計算後被告積欠自95年7
月19日起至96年1月25日止之電費93,315元及自95年5月23
日起至96年1月11日止之水費10,195元，共計103,510元等
情，業據證人 黃心怡 證述綦詳（見本院97年1月29日言詞辯
論筆錄），且被告不爭執黃心怡計算水電費之度數及方式（
見本院97年3月5日言詞辯論筆錄），足見原告主張被告積
欠水電費103,510元等語，應與事實相符，堪予採信。至被
告辯稱原告轉租十幾個攤位及設有十幾個廣告看板，因此造
成累進費率不應由被告負擔等語，惟並未舉證以實其說，已
難遽採。況且縱使原告確有轉租攤位及設置廣告看板，亦乏
證據證明係以同一水電錶計算度數。又被告既於簽訂系爭租
約時，同意由其負擔分租之系爭房屋水電費，即可預期將導
致累進費率之結果，則被告事後辯稱不應由其負擔累進費率
之金額等語，即難採取。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房
屋遷讓返還原告，並給付503,510元，及自96年3月1日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按年息5%計算之利息，暨按月
給付20萬元，為有理由，應予准許。
五、本件為適用簡易訴訟程序所為之民事判決，爰依民事訴訟法
第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。被告陳
明願供擔保請准宣告免為假執行，經核於法有據，爰酌定相
當擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 3 月 19 日
高雄簡易庭法官鄭詠仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官徐麗紅
中 華 民 國 97 年 3 月 19 日