裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第1066號民事判決
裁判日期：民國107年12月03日
裁判案由：給付遲延利息
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第1066號原告 曾慶興 訴訟代理人 鄧湘全 律師
陳虹均 律師被告總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕 被告 楊碧玲 共同訴訟代理人 楊劍合
黃儀 采上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國107年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告各應給付原告新臺幣壹佰貳拾參萬壹仟捌佰柒拾伍元，及自民國一○七年四月七日起至交付坐落桃園市○○區○○段○○號土地上湯城世紀庚區編號H棟四十九號之房屋之日止，按日給付原告新臺幣參仟貳佰捌拾元。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
被告各應給付原告新臺幣貳萬陸仟零捌拾肆元，及自民國一○七年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○七年四月十五日起至交付前項房屋之日止，於每月十四日各給付原告新臺幣陸仟伍佰貳拾壹元，並於遲延給付時，各自每月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬零陸佰貳拾伍元各為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌仟陸佰玖拾伍元各為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100年11月8日，與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲等2人（下稱被告等
2人）分別簽定大樓房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及大樓土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約），購買湯城世紀庚區編號H棟49號之房屋及坐落之桃園市○○區○○段○○○○○號土地之應有部分（下稱系爭房地），約定總價款為新臺幣（下同）690萬元（含土地價款414萬元、房屋價款276萬元）。依系爭房契約第10條第1項、第2項約定及內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱應記載事項）第12條第2項規定，被告總瑩公司應於102年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，否則每逾
1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予原告。詎被告總瑩公司遲至105年11月10日始取得使用執照，經核算後逾期取得使用執照之日數為1061日，自應給付原告遲延利息68萬9,650元【計算式：130萬元×1061日×5÷10000＝68萬9,650元】。又依系爭房屋契約第14條第2項及應記載事項第15條第1項第4款所載，被告總瑩公司應於取得使用執照6個月內交屋，如逾期未交屋，則每逾1日應按原告已繳之房地價款萬分之5計算遲延利息。然被告總瑩公司於10
5年11月10日取得系爭房屋之使用執照，至遲應於106年5月10日交付系爭房屋，迄今仍未交屋，以原告已於102年12月15日、106年7月28日、106年12月14日前累積繳付房地價款各130萬元、43萬元、483萬元，計算至107年4月6日，即應計算54萬2,225元之逾期交屋遲延利息【計算式：
（130萬元×0.0005×331日）＋（43萬元×0.0005×252日）+（483萬元×0.0005×113日）＝54萬2,225元】，及自107年4月7日起至交付系爭房屋之日止，給付每日3,
280元之遲延利息【計算式：已繳價金656萬元×0.0005=每日遲延利息3,280元】。又依系爭房屋契約第16條第5項之約定，應由被告總瑩公司負擔交屋遲延以後之貸款利息，而系爭房地貸款於106年12月14日即核撥放款，原告每月須繳納房屋貸款利息6,521元【483萬元×1.62％÷12月＝6,
521元】，因被告總瑩公司至今遲未交屋予原告，自106年12月14日至107年4月14日止，貸款利息已支出2萬6,084元【計算式：6,521元×4＝2萬6,084元】，且被告總瑩公司因而受有未支付貸款利息之利益，致原告因此受有損害，亦應依民法第179條之規定，給付同上貸款利息，並應計算自107年4月15日起至交付系爭房屋之日止，於每月14日給付6,521元之貸款利息，及於遲延給付時，各自每月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息。茲因系爭房地契約為聯立契約，各具不可分性應共同履行，任何一部分違約，視同被告等2人均違約，就前開各項給付應負不真正連帶給付義務。爰依系爭房屋契約第10條第1項、2項、第14條第2項、第16條第5項，及應記載事項第12條第
2項、第15條第1項第4款，民法第179條，與不真正連帶債務之法律關係，訴請被告給付遲延利息等語。並聲明求為判決：
㈠被告總瑩公司應給付原告123萬1,875元，及自107年4月
7日起至交付系爭房屋之日止，按日給付3,280元。
㈡被告總瑩公司應給付原告2萬6,084元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自10
7年4月15日起至交付系爭房屋之日止，按月於每月14日給付6,521元，及於遲延給付時各自每月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢被告楊碧玲給付同㈠及㈡所示之金額本息。
㈣前開所命給付，如任一債務人為給付時，其他債務人於其給付範圍內，免除其給付之責。
㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋契約約定「連帶不可分性應共同履行」僅係著眼於建物及土地不可分離使用，並無所謂不真正連帶債務之理，故系爭房屋契約、系爭土地契約，並非不真正連帶關係。又依系爭買賣契約第14條及應記載事項第15條之約定，被告只要開始進行交屋程序，即無所謂遲延交屋之問題，且依系爭房屋契約第14條第2項第3款約定，交屋時買方需將款項付清，而本件至少在106年12月14日客戶未撥付貸款前，原告之對待給付之義務尚未完成，被告自無交屋之義務。另上開約定遲延利息之性質因屬損害賠償總額預定之違約金，本件交屋遲延固為事實，然原告亦有因時間經過而獲得系爭房地價格上漲之利益，應有違約金酌減事由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於100年11月8日分別與被告總瑩公司及楊碧玲簽立系
爭房屋契約及系爭土地契約，約定由原告買受系爭房屋及其坐落基地應有部分，約定房地總價為690萬元。
㈡系爭房屋契約第10條第1項約定，被告總瑩公司應於102年
12月15日前完成房屋主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；系爭房屋契約第14條第2項約定，被告總瑩公司應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。
㈢原告於107年3月28日寄發存證信函通知被告等2人應於7
日內交付系爭房地及給付遲延利息，被告等2人於107年3月29日收受。
㈣原告自100年11月7日起至102年12月26日止，業已給付系
爭房地買賣價款130萬元，復於106年7月28日給付43萬元，於106年12月14日再給付483萬元。
㈤系爭房屋於105年11月10日始取得使用執照，自102年12月
16日起至105年11月10日止逾上開約定取得使用執照日1061天，被告應賠償之金額為68萬9,650元。
㈥依系爭房屋契約第14條第2項之約定，被告總瑩公司應於10
6年5月10日通知原告交屋，然被告總瑩公司僅於106年6月27日進行驗屋，迄未交屋，自106年5月11日起至107年
4月6日止，已逾上開約定交屋日331天。
㈦原告之房屋貸款於106年12月14日核撥，貸款金額為483萬元，年息為1.62%。
四、本件兩造之爭點應在於：㈠被告等2人間就系爭房地契約之違約責任，是否成立不真正連帶債務關係？㈡原告請求被告等2人賠償逾期之遲延利息，有無理由？如有，金額為何？㈢原告請求被告等2人給付貸款利息之損失，有無理由？如有，金額為何？㈣原告本件遲延利息之請求，性質為何？應否酌減？茲分述如下：
㈠被告等2人間就系爭房地契約之違約責任，是否成立不真正
連帶債務關係？
1.按所謂之契約聯立，係指數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係者而言，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（例如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係。另一則為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，於此情形，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運。故彼此具有不可分離之關係，該聯立契約應同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。又各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號、86年度台上字第2665號、90年度台上字第1779號判決意旨參照）。次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（同院101年度台上字第367號判決意旨參照）。
2.原告雖分別與被告總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，形式上屬2個獨立之契約，然對買賣雙方而言，該契約目的在於總瑩公司應依約完成預售屋之興建並取得使用執照，併同買方另向被告楊碧玲買受之基地持分即系爭土地為移轉、交付，故系爭房屋與系爭土地，屬緊密不可分之契約標的，彼此間具有不可分離之依存關係，若互缺其一，各個契約目的即無法達成，而無單獨存在之必要。又觀之系爭房屋契約第23條（系爭房屋契約誤載為22條）約定：「本約之附件視為本約之一部分，並與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買賣雙方所定土地預定買賣合約書具連帶不可分性，應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」，系爭土地契約第12條第1項約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性，應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」（見本院卷第20至21頁、第41頁），可知，系爭房地兩契約除成立、生效、解除具有不可分離之依存關係外，另均明文約定「具連帶不可分性應共同履行」，如有任一契約「一部不履約（即違反契約義務）視同全部（即系爭房地兩契約）均違約」，即買賣當事人相互合意其一契約之賣方（買方），於另一契約賣方（買方）違約時，將「視同違約」，自應屬聯立契約。並衡以一般不動產交易常情，兩造締約買賣系爭建案預售屋之真意，係為購買系爭房屋及所坐落基地，應無個別、單獨締約買賣系爭房屋或系爭土地之意，締約目的不僅在於使系爭房屋契約、系爭土地契約之成立與存續效力相互依存，且因房屋之買賣在性質上不能與坐落基地分離，又參以內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項亦係就「包含房地」之預售屋買賣為一體規定，為避免消費者因出賣人將原本可單一成立之預售屋買賣契約，分拆成2個契約而蒙受不利益，是應擴大出賣人於個別契約上之義務，使被告總瑩公司及楊碧玲就系爭土地、房屋契約寓有互相擔保履行之默示保證義務，令使該2契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法律效果，任一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違約，始符誠信原則。是原告主張被告楊碧玲依約應就系爭房屋取得使用執照、逾期通知進行交屋負遲延責任，並與被告總瑩公司負不真正連帶給付責任，應屬可取。被告楊碧玲抗辯系爭房屋契約、系爭土地契約並無不真正連帶責任關係云云，委無可採。
㈡原告請求被告等2人賠償逾期之遲延利息，有無理由？如有
，金額為何？
1.關於原告請求系爭房屋逾期取得使用執照之遲延利息部分：⑴依系爭房屋契約第10條第1、2項約定：「一、本預售屋之
建築工程，自民國100年10月31日前開工，並於民國102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照...。二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。」（見本院卷第16頁），可知總瑩公司應於102年12月15日前取得系爭房屋使用執照，若有逾期，即應給付原告遲延利息。茲因被告總瑩公司遲於105年11月10日始行取得使用執照，且經核算後逾期取得使用執照之日數為1061日，均已為兩造所不爭，則原告主張其得依上開規定請求被告總瑩公司給付逾期取得使用執照之遲延利息，且所得請求被告總瑩公司給付逾期取得使用執照之天數，應自102年12月16日至
105年11月10日起算共1061天，自屬有據，可以採憑。⑵其次，關於被告總瑩公司逾期取得使用執照之遲延利息金額
依應記載事項第12條第2項之規定，應以「已繳房地價款依萬分之五」作為計算基準，而被告總瑩公司之遲延天數，為1061日，亦如前述，則原告因被告總瑩公司未於期限前取得使用執照，所得向被告總瑩公司請求之逾期罰款違約金數額，依前開規定加以計算之結果，自應為68萬9,650元【計算式：130萬元×1061×5÷10000＝68萬9,650元，元以下四捨五入】，此亦為兩造所不爭執。
⑶從而，本件原告主張依不真正連帶法律關係、系爭房屋契約
第10條第2項約定及內政部公告修正之應載事項第12條第2項等規定，請求被告等2人各給付逾期取得使用執照之遲延利息68萬9,650元，並如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，即為有理由，應予准許。
2.關於原告請求系爭房屋逾期通知進行交屋之遲延利息部分：⑴觀諸系爭房屋契約第14條第2項，業已約定：「賣方應於領
得使用執照六個月內，通知買方進行交屋……」等語（見本院卷第17至18頁），而應記載事項第15點第1項第4款，亦規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：……4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，此有應記載事項1份可參（見本院卷第64頁），依消保法第17條第5項規定，上開應記載事項同亦構成系爭房屋契約內容之一部。是以，被告總瑩公司於105年11月10日取得使用執照後，應於6個月內即106年5月10日前通知原告進行交屋，如有逾期，原告自得依上開約定及規定，請求被告總瑩公司給付逾期通知進行交屋之遲延利息。
⑵本件原告主張被告總瑩公司迄今始終並未通知交屋等語，惟
為被告等2人所否認，並辯稱：被告總瑩公司已進行驗屋，只要交屋程序開始進行，就沒有所謂遲延的問題，且本件原告尚未付清全部價金，被告總瑩公司自不負有交屋之義務云云（見本院卷第91頁）。查：系爭房屋契約第14條除有約定通知交屋期限外，並於第12條第1、2項約定驗收：「一、賣方（總瑩公司）依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設等必要公共設施後，應通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本合約所載之房屋若有瑕疵或未盡事宜時，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，…二、完成修繕時買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付。…」等語（見本院卷第17頁），可認被告總瑩公司於取得使用執照及完成配管、埋設等必要公共設施後，始通知原告進行驗收手續，若有需修繕者，於修繕後始辦理交屋相關程序。是以，所謂通知驗屋，至多僅係通知交屋前之先行階段，不能逕以通知驗屋即遽認等同於通知交屋，蓋以賣方在「通知驗屋」之際，房屋之瑕疵或修繕狀態均尚未經買方檢查或認可，核與賣方「通知交屋」時，房屋之瑕疵或修繕狀態業已完成並經買方檢查核可，並不相同。驗屋與交屋雖僅有一字之差，但各自所代表之含意卻是千里之遠，此由觀諸系爭房屋契約第12條第
2項約定：「完成修繕時買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付。……」等語（見本院卷第17頁），亦係約定房屋要在完成驗屋之修繕後始能辦理交屋手續，益可明瞭。上開系爭房屋契約第12條僅係通知買方就房屋設備進行驗收之約定，至於同契約第14條才是通知買方進行交屋之約定，二者顯然有別，不能混為一談。從而，被告等2人辯稱：本件既已驗屋，自已進入通知交屋階段云云，顯非有據，本院不能採憑。
⑶被告等2人再辯稱：本件原告迄今並未繳清交屋款，在此之
前被告總瑩公司自不負有履行交屋之給付義務云云。惟依系爭房屋合約第14條第2項第3款約定：「…，於交屋時雙方應履行下列各項義務：…㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）（見本院卷第17頁、第18頁），可見原告乃係於被告總瑩公司通知交屋後，於辦理交屋手續時，始需結算應付未付款項。被告總瑩公司既有先為通知交屋之義務，則其以原告尚未繳清所有價款為由而謂無通知辦理交屋之義務，或以之行使同時履行抗辯，均無可採。
⑷查被告總瑩公司應於106年5月10日前交屋，其遲延起算日
即為106年5月11日，計至107年4月6日（原告於107年
3月28日寄發存證予被告2人，要求被告2人應於7日內交付系爭房地及遲延利息，被告等2人於107年3月29日收受該存證信函，107年4月5日為原告催告被告等2人履行期末日）為止，共為331日。又原告截至102年12月15日、10
6年7月28日、106年12月14日，依序累積各繳交130萬元、43萬元、483萬元，為被告等2人所不爭執，是被告總瑩公司至107年4月6日為止，共計應給付之逾期交屋遲延利息，自應為54萬2,225元【計算式：（130萬元×331日×
0.0005）+（43萬元×252日×0.0005）+（483萬元×11
3日×0.0005）=54萬2,225元】。另自107年4月7日起至交付系爭房屋之日止，按日給付每日逾期交屋遲延利息3,
280元【計算式：（656萬0.0005=3,280元（小數點以下四捨五入）】。從而，原告主張依系爭房屋契約第14條第2項及應記載事項第15點第1項第4款規定，請求被告等2人各給付系爭房屋逾期通知進行交屋之遲延利息54萬2,225元及自107年4月7日起至交付系爭房屋之日止，按日給付每日逾期交屋利息3,280元，並如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，亦屬有據。
㈢原告請求被告給付貸款利息之損失，有無理由？如有，金額
為何？
1.按系爭房屋契約第16條第5項，業已約定：「有關金融機關核撥貸款後因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應負延誤責任之一方負擔。」等語（見本院卷第18頁）。
2.查，被告總瑩公司迄今仍未交屋，已如前述，因系爭房地每月貸款利息為6,521元【計算式：483萬元×1.62％÷12＝,521元】，原告自貸款核撥之106年12月14日至107年4月14日止，就貸款利息部分業已支出2萬6,084元【計算式：6,521元×4＝2萬6,084元】，則被告等2人依上開約定，即應不真正連帶給付2萬6,084元，及均自起訴狀繕本送達翌日即107年5月17日起（見本院卷第84至85頁），均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自107年
4月15日起按月給付之貸款利息於遲延給付時，各自每月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，亦屬有據。
㈣系爭房屋契約所約定因逾期取得使用執照及逾期通知交屋所
生之遲延利息，是否為違約金？應否予以酌減？
1.按依民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例意旨參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576號判例參照）。查被告總瑩公司前開所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照及交屋，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金。
2.被告雖辯稱上開遲延利息約定之性質屬違約金，系爭房地價值已增值20％左右，實際損害輕微且獲取漲價利益，應酌減之云云。惟查，原告縱於購買系爭房地後獲得房地價格上漲之利益，然此可能係因附近商場進駐、生活機能改善等原因所致，與被告無關，應認此係原告於房價低點購買房地本可獲得之利益，被告等2人以此為由主張原告並未因其遲延受有損害，應酌減違約金云云，自屬無據。又系爭房屋契約第10條第2項關於遲延利息以每逾1日按已繳房屋價款萬分之
5計算方式，換算成週年利率18.25％，並未逾越民法第20
5條所規定最高週年利率20％之限制，且與應記載事項第12條第2項規定相同，堪認係主管機關斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷所訂之規範，企業經營者及消費者均應受其拘束。況被告等2人身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時當已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定此違約金之計算方式，自應受該約定之拘束。從而，被告總瑩公司未提出積極證據證明其就無法如期取得使用執照及交屋，有何不可歸責於己之事由，及約定之違約金額有何過高情事，自應認兩造約定被告應賠償前開遲延利息（違約金），並無過高而應酌減之情形，是被告等2人抗辯原告請求之遲延利息（違約金）應予酌減云云，並不可採。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告請求被告等2人給付交屋遲延利息及貸款利息損失部分，請求給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日之遲延利息，而起訴狀繕本於107年5月16日送達被告總瑩公司、楊碧玲，有送達證書附卷足憑（見本院卷第84、85頁），是就原告請求被告等2人給付交屋遲延利息及貸款利息損失部分，併請求自107年5月17日起至清償日止，按週年利率5%計算利息，亦屬有據。
六、綜上所述，本件原告本於系爭房屋契約第10條第1、2項、14條第2項、第16條第5項、應記載事項第12條第2項、第15條第1項第4款之規定，以及不真正連帶債務之法律關係，訴請被告等2人給付遲延利息即因取得使用執照及交屋遲延所導致之利息負擔及貸款利息之損失，均為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國107年12月3日
民事第二庭法官徐雍甯正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月4日
書記官許婉茹