裁判字號：臺灣士林地方法院101年訴字第311號民事判決
裁判日期：民國102年05月15日
裁判案由：修復漏水等
臺灣士林地方法院民事判決101年度訴字第311號原告 王其美 被告臺北市北投區文化社區管理委員會法定代理人 朱福甦 訴訟代理人 高健安 上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國102年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號七樓之頂樓共用部分（屋頂平台）修復至無水分滲漏之狀態。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟伍佰柒拾陸元，及其中新臺幣陸萬玖仟元自附表二所示起算日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬貳仟壹佰零貳元，由被告負擔新臺幣壹萬零肆佰貳拾元，餘新臺幣肆萬壹仟陸佰捌拾貳元由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行；但被告如分別以新臺幣貳拾叁萬壹仟元、新臺幣壹拾肆萬陸仟伍佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為臺北市北投區文化社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，其所有位於上開社區之臺北市○○區○○○路○○○號7樓房屋（下稱系爭房屋），於民國100年
6月下旬出現漏水情形，經查為屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）防水層破損所致，原告遂通知被告修繕處理，詎被告竟藉詞拒不處理，顯已違反公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，而使原告受有系爭房屋室內天花板崩落、電路短路及燈具損壞，及租金減少甚而無法出租之損害。為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、民法第767條等規定，請求被告以附件所示之修繕方式，將系爭屋頂平台修復至無水分滲漏之狀態；另依侵權行為之法律關係，請求被告賠償系爭房屋之室內修繕費用新臺幣（下同）102,853元、租金損害69000元，及自102年3月起至修繕完成日止，按月給付原告18,450元及利息等語。並聲明：㈠被告應將原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號7樓之頂樓公用部分以如附件所示之修繕方法施作防水處理，修復至無水分滲透之狀態。㈡被告應給付原告102,853元。㈢被告應給付原告69,000元，及自102年3月起至修繕完成日止，按月給付原告18,450元，及自如附表一所示之起算日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（參本院卷第217頁）。
二、被告則以：㈠依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，有關共用部分之修繕費用，若規約另有規定者，應從其規定，是系爭社區住戶規約第14條既已明定例行性維護修繕費用應比照原國宅社區慣例辦理，而依原國宅社區慣例，屋頂平台之修繕係由國宅處補助5萬元，超過部分則由頂樓住戶自行負擔，且申請補助以1次為限，則原告自不得在前屋主曾申請補助之情況下，再次請求被告修繕。另原告主張之修繕方式，並非唯一且最佳之方法，且已侵害管理權人就系爭屋頂平台之管領權利，自不應准許。㈡被告否認原告所有之系爭房屋係因屋頂平台漏水而受有損害，且縱認被告應就此部分損害，對原告負賠償之責，亦應計算折舊，始符公平。㈢原告雖主張受有租金之損害，然並未提出國稅局報稅資料以實其說，且系爭房屋僅部分位置漏水，並非完全無法使用，故原告自102年3月起，請求被告賠償全部之租金損害，應無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭社區之區分所有權人，又其所有位於該社區之系爭房屋，因系爭屋頂平台發生漏水情形，而受有天花板崩落、電路短路、燈具損壞等損害等情，業據其提出建物所有權狀、照片等為證（本院卷第25-40頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，主張被告應將系爭屋頂平台以如附件所示之修繕方法，修復至無水分滲透之狀態，雖為被告所否認，然：
㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是被告既不否認系爭屋頂平台為該社區之共用部分，且確有因老舊而導致漏水之情事（本院卷第98頁背面），則依上開規定，其自應就該屋頂平台防水層老舊破損之情況，負修繕之責。
㈡被告雖以系爭社區之住戶規約第14條明定：「共用部分之修
繕，由管理委員會為之。『例行性維護修繕費用由管理費支付（比照原國宅社區慣例辦理）』，管理費不足時，經管理委員會開會決議後，由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」，辯稱依原國宅社區慣例，屋頂平台之修繕係由國宅處補助5萬元，超過部分則由頂樓住戶自行負擔，且申請補助以1次為限，故原告之前屋主既曾申請補助，原告即不得再請求被告修繕云云，然觀諸上開約定，僅係就例行性修繕費用之經費來源加以明定，並未排除被告對共用部分之修繕義務（本院卷第86頁），此對照公寓大廈管理條例第10條第2項雖規定修繕費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，但亦未因此免除管理委員會應負擔之修繕、管理、維護義務甚明，換言之，無論系爭社區之住戶規約就屋頂平台之修繕費用有何分擔方式之約定，均不影響被告應就該共用部分負責修繕之義務，則被告以上開規約之約定，辯稱原告不得請求被告修繕系爭屋頂平台云云，自不足採。況查，上開住戶規約乃約定：「例行性維護修繕費用由管理費支付（比照原國宅社區慣例辦理）」，惟屋頂平台因防水層老舊破損而需進行維修更換所需之費用，是否屬「例行性維護修繕費用」，實不無疑問，且所謂「原國宅社區慣例」之具體內容，究為何指，並非明確，再觀諸被告提出之臺北市政府國民住宅處85年3月8日(85)北市宅管字第6057號函文（本院卷第79、80頁），亦無被告所稱申請補助僅以1次為限之限制規定，是被告據此辯稱原告因其前任屋主已就系爭屋頂平台之修繕申請補助，故不得再請求被告修繕云云，洵非可取。
㈢至原告主張被告應以附件所示之方式修繕系爭屋頂平台部分
，依公寓大廈管理條例第10條第2項及同法第36條第2款之規定，共用部分之維護及修繕，既為被告應盡之法定職務，則有關其修繕之方式，自應由被告本其權責，或依區分所有權人會議之決議內容，而為執行，尚非個別之區分所有權人所得片面指定；且屋頂平台漏水之修繕，因採用之工法、材料等之不同，其價格亦有大幅差異，故在鑑定屋頂平台修繕費用時，僅能依當事人所提出之施工項目，鑑定是否必要及價格是否合理等情，亦據本件鑑定團體臺北市室內設計裝修商業同業公會指派之鑑定人員 洪晉鈺 陳述明確（本院卷第
149頁背面），顯見原告所指定之修繕方式並非修復漏水唯一可行之方式甚明，則其自無權請求被告需依其指定之方式進行修繕。從而，原告請求被告將系爭屋頂平台修復至無水分滲透之狀態，固堪准許，惟其請求被告應以附件所示之方式進行修繕，則屬無據，應予駁回。
五、又按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。經查：
㈠原告為系爭社區之區分所有權人之一，故應得依公寓大廈管
理條例第10條第2項之規定，請求被告就系爭屋頂平台盡維護及修繕之責，前已詳述，又原告發現系爭頂樓平台出現漏水現象後，即以存證信函請求被告進行修繕，然被告並未處理，導致原告所有之系爭房屋因屋頂平台漏水而受損，此亦有存證信函影本3件及照片數幀在卷可憑（本院卷第24-47頁），且為被告自承無誤（本院卷第98頁背面），是被告確有未盡對系爭屋頂平台之維護修繕義務，而導致原告財產權受損之情事，應堪認定，則原告依前開規定，請求被告負侵權行為之損害賠償責任，即屬有據。
㈡再按，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人並得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第2項定有明文。又物被毀損時，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院80年度台上字第2476號判決意旨參照），是主張物被毀損，而請求賠償修復費用時，就修理費用中零件材料以新品替換舊品部分，自應依法予以折舊，至工資部分，則屬人力支出，不生應否折舊之問題。經查，有關系爭房屋因屋頂平台漏水而受損，如欲回復原狀所需支出之修繕費用，業經本院囑託臺北市室內設計裝修商業同業公會鑑定，並由該會出具鑑定報告書乙份附卷供參（本院卷第156-188頁），惟觀諸該鑑定報告此部分之計價金額，除「10、舊有受潮電路檢測、維修」部分應為單純之工資外（本院卷第165頁），其餘各項均為材料加計工資之總和，原告復自承系爭房屋內之裝潢設施，於損害發生時業已使用10年（本院卷第217背面），則在計算被告應賠償之修復費用時，參諸前揭說明，自應扣除材料部分之折舊。又查，上開鑑定報告除「10、舊有受潮電路檢測、維修」部分外，就材料及工資並未分別估價，原告亦未能證明此部分之材料及工資金額各為若干，則本件應有民事訴訟法第222條第2項所規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」之情形，故本院審酌本件一切情狀，認此部分之材料與工資比例應以1：1計算，較為公平，是依此計算之結果，有關系爭房屋之室內修復費用，其中材料部分應為47,451.5元〔（21648＋8010＋9600＋29360＋1650＋2000＋16135＋3500＋3000）×1/2＝47451.5〕、工資部分應為48,851.5元（47451.5＋1400＝48851.5）；再參以依台灣地區住宅類建築工程造價參考表所示（本院卷第226頁），建築物裝潢之耐用年數為10年，惟折舊率超過50%者，以50%為限之規定，系爭房屋室內之裝潢設施均已屆耐用年限，故應以50%計算其折舊，則經計算折舊之結果，原告得請求之修復費用應為72,577元（47451.5×50%＋48851.5＝72577，元以下四捨五入），再加計勞工安全衛生費1%、環境保護費0.3%、工程保險費0.5%後（本院卷第
165頁），另附加5%之營業稅，其總額為77,576元【〔72577×（1＋1.8%）〕×（1＋5%）＝72576，元下四捨五入】。
㈢另原告主張其原將系爭房屋出租訴外人 林靈 ，租賃期間自
100年2月1日起至101年1月31日止，租金為每月18,450元，嗣於100年6月下旬，因系爭屋頂平台漏水，導致系爭房屋室內天花板崩落、電路短路及燈具損壞，故自100年7月起，每月租金減為15,000元，又承租人因屋況不佳，僅承租至102年2月底，即不願續租，致原告受有自100年7月至102年2月間，每月租金減少3,450元，及自102年3月起至被告將系爭頂樓平台修繕完畢日止，無法出租之損害每月18,450元等情，固據其提出房屋租賃契約書、存摺、點交書等影本為證（本院卷第69-73、197頁），惟觀諸上開證據資料，並參以系爭房屋室內裝潢設施之受損情形及範圍，僅堪認原告確因系爭房屋室內裝潢設施受損，而於100年7月至102年2月間，受有每月租金較原定租金減少3,450元之損害；至102年3月後未能繼續出租之原因，實有多種可能因素，未必與系爭房屋內部裝潢設施受損有關，則原告既無法證明其自102年3月後，有何依既有之約定，本得將系爭房屋繼續出租予原承租人或他人，而因房屋受損，致無法順利出租之情事，自難認其無法出租系爭房屋並收取租金，乃被告前揭侵權行為所致。是以，原告應僅得請求被告賠償
100年7月至102年2月間之租金損害共計69,000元（3450×20＝69000），及依民法第213條第2項之規定，請求被告賠償如附表二所示利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息；至其請求被告賠償逾此部分之租金損害，則不應准許。
六、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第767條、第184條等規定，請求被告將系爭屋頂平台修復至無水分滲漏之狀態，並給付原告146,576元（77576＋69000＝146576），及其中69,000元自附表二所示利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件訴訟費用額確定為52,102元（第一審裁判費20,602元、鑑定費31,500元），並應由被告負擔其中之10,420元，餘41,682元由原告負擔，爰併諭知如主文第4項所示。又本件原告勝訴部分，因所命給付之金額及價額合計未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，並依被告之聲請，宣告其如預供主文第5項所定之擔保金額，得免為假執行。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月15日
民事第二庭法官馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月15日
書記官劉欣怡附表一（新臺幣/民國）：
┌──┬────┬────┬─────┐│編號│月份│金額│利息起算日││││（元）││├──┼────┼────┼─────┤│1│100.07│3,450│100.08.01│├──┼────┼────┼─────┤│2│100.08│3,450│100.09.01│├──┼────┼────┼─────┤│3│100.09│3,450│100.10.01│├──┼────┼────┼─────┤│4│100.10│3,450│100.11.01│├──┼────┼────┼─────┤│5│100.11│3,450│100.12.01│├──┼────┼────┼─────┤│6│100.12│3,450│101.01.01│├──┼────┼────┼─────┤│7│101.01│3,450│101.02.01│├──┼────┼────┼─────┤│8│101.02│3,450│101.03.01│├──┼────┼────┼─────┤│9│101.03│3,450│101.04.01│├──┼────┼────┼─────┤│10│101.04│3,450│101.05.01│├──┼────┼────┼─────┤│11│101.05│3,450│101.06.01│├──┼────┼────┼─────┤│12│101.06│3,450│101.07.01│├──┼────┼────┼─────┤│13│101.07│3,450│101.08.01│├──┼────┼────┼─────┤│14│101.08│3,450│101.09.01│├──┼────┼────┼─────┤│15│101.09│3,450│101.10.01│├──┼────┼────┼─────┤│16│101.10│3,450│101.11.01│├──┼────┼────┼─────┤│17│101.11│3,450│101.12.01│├──┼────┼────┼─────┤│18│101.12│3,450│102.01.01│├──┼────┼────┼─────┤│19│102.01│3,450│102.02.01│├──┼────┼────┼─────┤│20│102.02│3,450│102.03.01│├──┼────┼────┼─────┤│21│102.03│18,450│102.04.01│├──┼────┼────┼─────┤│22│102.04│18,450│102.05.01│├──┼────┼────┼─────┤│23│102.05後│（每月）│次月1日││││18,450││└──┴────┴────┴─────┘附表二（新臺幣/民國）：
┌──┬────┬────┬─────┐│編號│月份│金額│利息起算日││││（元）││├──┼────┼────┼─────┤│1│100.07│3,450│100.08.01│├──┼────┼────┼─────┤│2│100.08│3,450│100.09.01│├──┼────┼────┼─────┤│3│100.09│3,450│100.10.01│├──┼────┼────┼─────┤│4│100.10│3,450│100.11.01│├──┼────┼────┼─────┤│5│100.11│3,450│100.12.01│├──┼────┼────┼─────┤│6│100.12│3,450│101.01.01│├──┼────┼────┼─────┤│7│101.01│3,450│101.02.01│├──┼────┼────┼─────┤│8│101.02│3,450│101.03.01│├──┼────┼────┼─────┤│9│101.03│3,450│101.04.01│├──┼────┼────┼─────┤│10│101.04│3,450│101.05.01│├──┼────┼────┼─────┤│11│101.05│3,450│101.06.01│├──┼────┼────┼─────┤│12│101.06│3,450│101.07.01│├──┼────┼────┼─────┤│13│101.07│3,450│101.08.01│├──┼────┼────┼─────┤│14│101.08│3,450│101.09.01│├──┼────┼────┼─────┤│15│101.09│3,450│101.10.01│├──┼────┼────┼─────┤│16│101.10│3,450│101.11.01│├──┼────┼────┼─────┤│17│101.11│3,450│101.12.01│├──┼────┼────┼─────┤│18│101.12│3,450│102.01.01│├──┼────┼────┼─────┤│19│102.01│3,450│102.02.01│├──┼────┼────┼─────┤│20│102.02│3,450│102.03.01│└──┴────┴────┴─────