臺灣高雄地方法院99年度重訴字第257號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院99年重訴字第257號民事判決

裁判日期：民國100年01月24日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣高雄地方法院民事判決99年度重訴字第257號原告法定代理人 林慧姿 訴訟代理人 張耀聰 律師被告 王耀群 被告 王耀廷 上二人共同訴訟代理人 顏福松 律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國100年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸佰參拾貳萬元，及自民國九十九年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實
一、原告主張：被告授權訴外人 楊淑妃 於民國98年8月1日委託原告住友不動產經紀有限公司（ 永慶 不動產文化加盟店）銷售被告共有，坐落於高雄市○○區○○○段第600、600-1、601地號，權利範圍均為1250/20000之土地（下稱系爭土地），及其上建號7819號，門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方並簽立專任委託銷售契約，約定委託銷售期間自98年9月1日起至98年12月1日止，委託銷售價額為新臺幣（下同）1億5,800萬元，嗣於98年11月18日再將委託銷售期間展延至99年4月1日止（下稱系爭契約）。詎被告於98年11月25日經信義房屋公司居間仲介，將系爭房地以總價額1億600萬元售予訴外人華明鋼鐵股份有限公司（下稱華明公司），並於99年1月6日辦畢所有權移轉登記。依系爭契約第8條第3項第1款約定，委託銷售期間內，被告自行將系爭房地出售或另行委託第三人居間仲介者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告應全額一次支付委託銷售價格4﹪之服務報酬632萬元（即158,000,000×4﹪=6,320,000)予原告。為此爰依系爭契約第8條第3項第1款，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告632萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告出售系爭房地與華明公司前，已向訴外人即原告代理人 謝彥棠 為終止系爭契約之意思表示，並於98年11月25日依謝彥棠之要求，給付提前終止系爭契約違約金10萬元完畢，原告自不得再請求被告給付違約金。又原告明知被告已先與信義房屋簽訂一般委託契約，自不得再與被告簽立專任委託契約，且被告業於系爭房地買賣成交後，給付300萬元服務報酬予信義房屋公司，原告就售出系爭房地之服務報酬，亦應自行與信義房屋公司協調拆帳。此外，系爭契約約定之違約金亦有過高，並應扣除被告已給付之10萬元違約金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠被告授權楊淑妃於98年8月1日代理被告與原告簽立系爭契約
，雙方約定委託銷售價格為1億5,800萬元，委託銷售期間自98年9月1日起至99年12月1日止，嗣於98年11月18日約定展延委託銷售期間至99年4月1日止。依據系爭契約第8條第3項約定，委託期間內，被告另行委託第三人居間仲介者，被告仍應支付委託銷售價4％服務報酬。
㈡被告於97年9月6日就系爭房地銷售事宜，與信義房屋公司簽立一般委託銷售契約，雙方未約定銷售期間終止日。
㈢被告於98年11月25日經信義房屋公司居間仲介，將系爭房地
以1億600萬元之代價售予華明公司，並於99年1月6日辦畢所有權移轉登記。
㈣被告有給付原告公司業務員謝彥棠10萬元。
四、本件爭點如下：㈠被告將系爭房地售予華明公司前，已否已合法終止系爭契約
？被告主張業已給付10萬元作為終止系爭專任契約之報酬，是否可採？㈡被告辯稱原告應與信義房屋公司就系爭房地買賣成交後之服
務報酬，自行拆帳取償，是否可採？㈢系爭契約第8條第3項第1款後段約定是否係屬損害賠償總
額預定性質之違約金？若是，該違約金約定是否過高？以若干為適當？㈣被告給付謝彥棠10萬元，是否發生對於原告部分清償之效力
，被告得否主張扣除？
五、本院之判斷：㈠被告將系爭房地售予華明公司前，已否已合法終止系爭契約
？被告主張業已給付謝彥棠10萬元作為終止系爭專任契約之報酬，是否可採？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條定有明文。本件兩造於98年8月1日簽立系爭契約之事實，為被告所不爭執，已如前述，兩造既基於合意簽立系爭契約，且系爭契約並無無效之原因，基於契約自由原則，是兩造間系爭契約業已有效成立之事實，應堪認定。
⒉被告抗辯伊出售系爭房地與華明公司前，已向訴外人即原告
代理人謝彥棠為終止系爭契約之意思表示，並於98年11月25日依謝彥棠之要求，給付提前終止系爭契約違約金10萬元完畢，原告自不得再請求被告給付違約金云云，則為原告所否認，是被告就上開有利於己之事實，自應負舉證責任。被告雖聲請傳喚證人楊淑妃、 陳世昌 、謝彥棠以資證明其所抗辯之上開事實，然查：
⑴證人即被告之代理人楊淑妃到庭證稱：其有問過謝彥棠專任
委託合約能否終止一事，但謝彥棠說專任合約不能終止，98年11月25日謝彥棠有將10萬元收下，但他並沒有表示什麼，係因他有收下錢了，所以認為他有同意，但其當下並沒有跟他說你錢收下來就是表示終止合約，只是心裡這樣想，之後其有到永慶文化店，因謝彥棠一直叫其過去，說他們公司很強硬，對於專任合約他們公司不同意終止，在談的過程中，其有跟永慶房屋說要以200萬元來處理這件事，但一直都談不下來等語（見本院卷第142、144）；證人即信義房屋業務員陳世昌到庭證稱：楊淑妃跟其提到說她有給永慶專任委託，但並無請其幫她出面與永慶房屋做處理或協調，其沒有出面終止，她說會自己處理等語（見本院卷第146頁）；證人即原告公司業務員謝彥棠到庭證稱：楊淑妃房子要賣掉前，並未向其告知，楊淑妃有在98年12月10日來公司說明信義房屋有客戶有意願要跟她購買以1億3千萬元的價格，但是並沒有說房子已經賣掉了，到12月13日的時候，楊淑妃才說明信義房屋的客戶已經成交，總價是1億600萬，其有告知她已經有違反專任契約的內容，並請她到公司協調，其在第三次與楊淑妃簽約時，並不知楊淑妃在之前曾與信義房屋簽約，其在98年11月間有向楊淑妃收取10萬元，但係96年5月20日開始之專任委託租賃契約的報酬，她表示答謝之前幫她協調華僑銀行的租金報酬，與本件房屋銷售無關，楊淑妃當時有說幫忙，但並非指終止房屋買賣契約，當天並無提到終止本件專任合約的事，因為其是到98年12月13日才確認與信義房屋客戶成交簽約金額是1億600萬元，之前並沒有任何訊息，所以不可能在98年11月25日就談終止房屋專任委託契約事宜等語（見本院卷第150至152頁）。
⑵由上開證人楊淑妃之證述，雖足認楊淑妃雖曾於將系爭房地
售予華明公司前，向謝彥棠詢問能否終止系爭契約，但業獲謝彥棠明確表示不行，且楊淑妃在98年11月25日交付謝彥棠10萬元時，並未跟謝彥棠提及終止合約一事，且謝彥棠亦無任何表示；又由證人謝彥棠之證述足認，關於系爭房屋於98年11月25日經信義房屋公司居間仲介以1億600萬元之代價出售予華明公司一事，楊淑妃並未立即對其或原告告知，直到98年12月13日，原告始知上情，楊淑妃並至原告公司協調此事，同意給付200萬元，但協議並未成立；另證人陳世昌亦證稱其並未出面處理兩造終止合約之事，係楊淑妃自行處理等語，是被告抗辯業已給付謝彥棠10萬元作為終止系爭專任契約之報酬，自屬無據；另酌以楊淑妃於出售房屋後尚至原告公司商談合約處理事宜，益足證被告上開辯詞並不實在，故被告抗辯系爭契約業已合法終止云云，實無足採。
㈡被告辯稱原告應與信義房屋公司就系爭房地買賣成交後之服
務報酬，自行拆帳取償，是否可採？
1.被告抗辯原告明知被告已先與信義房屋簽訂一般委託契約，自不得再與被告簽立專任委託契約云云，然原告否認有明知上情之事實，且證人楊淑妃到庭明確證稱：其知道專任合約之意思，就是在委託期間就是只有該公司可以賣，別人都不能賣等語（見本院卷第140、146頁），又楊淑妃曾先後3次與原告簽立系爭房地專任委託銷售合約一節，業據原告提出被告歷次簽訂之不動產專任委託契約書在卷可證（見本院卷第210至222頁），而證人謝彥棠亦到庭證述：簽專任委託合約，意思是只有專屬我們店才能賣，我們簽約的時間從
96年5月20日開始，中間有3次續約，我們第1次簽約是從
96年5月20日一直到96年12月31日，當時我們就是簽專任委託合約，第2次是從97年5月1日至97年11月1日，也是簽專任委託合約，是以1億7800萬做為銷售金額，第3次是從98年9月1日延長到99年4月1日，這次是以1億5800萬元作為銷售金額，在第三次與楊淑妃簽約時，並不知楊淑妃在之前曾與信義房屋簽約，專任委託合約可以取代一般合約，信義房屋的契約在第二次的委託期間內，已經蓄意違反第二次的專任契約，又於第三次的專任委託期間房屋成交，所以也違反這次的委託契約等語（見本院卷第158頁），足認楊淑妃已多次與原告簽立專任委託契約，是其對於專任委託契約之意義明確瞭解，且知悉專任委託合約有排除一般仲介契約之效力甚明。
⒉兩造既基於合意簽立系爭專任委託契約，且系爭契約並無無
效之原因，故基於契約自由原則，系爭契約自已有效成立，已如前述，故兩造均應受到上開契約之拘束。另依本院向高雄市不動產仲介經紀同業公會函查結果，該公會亦認專任委託僅屬一家仲介委託，專屬權利與義務；又依實務現況，委託人簽具專任委託書者，皆不得再與其他仲介業者簽具任何銷售契約書，簽立一般委託書者，委託人自可再委託與其他仲介公司來銷售，有該公會99年11月11日（99）高房七字第0075號函、99年12月16日（99）高房七字第0083號函在卷可稽（見本院卷第136、228頁），足認在仲介實務上，簽立一般委託契約亦無排除專任委託契約之效力。且兩造均認本件並無不動產聯賣制度之適用（見本院卷第250、251頁），因此被告抗辯原告應與信義房屋公司就系爭房地買賣成交後之服務報酬，自行拆帳取償云云，亦無可採。
㈢系爭契約第8條第3項後段約定是否係屬損害賠償總額預定
性質之違約金？若是，該違約金約定是否過高？以若干為適當？依據兩造委託銷售契約第8條第3項約定：「有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額2％之服務報酬外，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價4％服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。……①委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」本件被告於委託期間內，另行委託信義房屋銷售系爭房地，依上開契約之約定，業已符合視為乙方已完成居間仲介之義務，則原告自得請求委託銷售價額4％計算之服務報酬。被告雖辯稱：此違約金過高云云。然揆諸前開約定性質，應係原告得請求居間報酬之擬制條件，在被告有另行委託第三人居間仲介者時，應視為原告請求居間報酬之條件已成就，原告自得請求按委託銷售價額4％計算之服務報酬。此屬居間人之服務報酬請求權，自與違約金不同，本院無從酌減，被告所辯並非的論。且本院既認上開約定並非屬違約金之性質，無從酌減，則上開違約金是否過高，即無再予探究之餘地。
㈣被告給付謝彥棠10萬元，是否發生對於原告部分清償之效力
，被告得否主張抵銷？被告抗辯業已給付謝彥棠10萬元作為終止系爭專任契約之報酬，係屬無據，已如前述。且依上開證人楊淑妃、謝彥棠之上開證述可知，楊淑妃在98年11月25日交付謝彥棠10萬元時，既未跟謝彥棠提及終止合約一事，上開10萬元自難認與終止契約有關，自不生對於原告部分清償之效力。至上開10萬元是否為謝彥棠仲介被告租賃系爭房地之報酬，因與本件兩造訟爭並無關連，本院亦無再予審認之必要，附此敘明。
六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第
1項前段、第203條亦有明文。本件被告依兩造間專任委託銷售契約第8條第3項後段之約定應給付原告632萬元之服務報酬（即158,000,000×4﹪=6,320,000)，從而，原告請求被告給付632萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年5月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年1月24日
民事第六庭法官曾子珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月24日
書記官何慧娟