彰化簡易庭111年度彰簡字第627號民事判決

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決

111年度彰簡字第627號

原告 柯淑琴 住○○市○○區○○○○街000巷00號0樓之0

訴訟代理人 周宗平

被告 郭建成

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○號建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00號5樓之3房屋全部遷讓返還原告。

訴訟費用新臺幣10,240元由被告負擔。

本判決得假執行。但被告如以新臺幣933,400元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：　　

一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴經撤回者，視同未起訴；又該規定於簡易訴訟程序亦有適用，民法第262條第1項前段、第263條第1項前段、第436條第2項分別定有明文。本件原告原起訴聲明係請求：㈠被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00號5樓之3房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)18,400元，並自民國111年7月22日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告4,600元。嗣原告於被告為本案辯論前，撤回第二項之聲明(見本院卷第120頁)，依同法第262條第1項前段、第263條第1項前段規定，發生該部分訴之撤回效力，視同未起訴。

二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　

貳、實體部分

一、原告主張：被告於109年9月2日與原告簽訂房屋租賃契約，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，租期半年，自109年9月2日起至110年3月2日止，每月租金4,600元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告自行負擔，嗣屆期後並無另訂新租約，視為不定期限租賃契約，惟被告僅交付111年3月前租金及押租金4,600元，其餘各期之房租均未支付，迄111年7月22日止，被告遲付租金已達4月(即未付111年4月、5月、6月、7月份租金，扣除押租金後，尚餘3個月租金未付)，原告已以存證信函催告被告限期給付積欠租金及搬遷，然被告均置之不理，原告為求慎重另以通知書送達被告為終止租約之意思表示，爰依民法第455條前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由：

㈠原告主張上開事實，提出房屋租賃契約書、存證信函、招領逾期通知書、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、建物登記第一類謄本、系爭房屋外觀照片等為證，且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真。

㈡出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第450條第1項、第2項前段、第3項、第451條、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要(最高法院109年度台上大字第908號民事判決意旨參照)。

㈢經查，兩造簽訂之原租約於110年3月2日期滿後，兩造雖未再另行簽訂租賃契約，惟因被告仍繼續依原租約約定條件繼續支付每月租金4,600元及持續使用系爭房屋，原告未為反對之意思繼續收取租金，應認原租約已轉換為不定期租賃契約。而被告自111年4月起即未按期繳納租金，至原告提起本件訴訟時遲付之租金總額已達2月以上。而依原告於111年7月11日所寄發之存證信函通知被告未於函到5日內給付積欠租金，原告將依法終止系爭租約，已有若未依約繳納積欠租金就終止不定期租賃契約之意思表示，而被告已於同日受上開存證信函之招領通知，依上開說明，原告定期催告及屆期終止契約之意思表示即已發生效力，惟被告於同年月17日仍未給付，原告固可終止本件不定期租賃契約，惟因該系爭租賃係屬不動產之不定期租賃契約關係，且按月以每月2日為給付之日，係以1個月定其支付之期限，是依民法第450條第3項規定，原告須至少於1個月前為終止之通知，並應以曆定1個月之末日為契約終止期，是本件不定期租賃契約應於111年8月31日發生終止之效力，堪予認定。系爭租約業於111年8月31日終止，被告已失去使用收益系爭房屋之權利，被告自負有返還租賃物之義務。是原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第455條前段之規定，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　

中華民國112年1月31日

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭

法官范嘉紋

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　2　　月　　1　　日

書記官顏麗芸