裁判字號：臺灣高等法院高雄分院106年上易字第347號民事判決
裁判日期：民國107年03月28日
裁判案由：返還房地
臺灣高等法院高雄分院民事判決106年度上易字第347號上訴人 蘇金龍 訴訟代理人 黃冠霖 律師被上訴人 徐昌貴 訴訟代理人 洪條根 律師
李玉雯 律師上列當事人間請求返還房地事件，上訴人對於民國106年10月31日臺灣橋頭地方法院106年度訴字第455號第一審判決提起上訴，本院於107年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人經由原審法院民國104年度司執字第144223號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），標得訴外人 吳月梅 所有之高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），暨其上同段805建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋及同段1472建號之未保存登記建物（下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），於105年8月16日取得權利移轉證書，嗣於同年9月2日辦畢所有權移轉登記。惟系爭房屋與鄰屋即門牌號○○○區○○路○○○號、323號房屋（下稱系爭鄰屋）打通使用，現由上訴人蘇金龍及原審被告 張秋香 、 蘇豐貴 、 蘇冠承 及蘇㛄恬無權占有使用。為此，爰依民法第767條第1項之規定提起本訴。求為判決：（一）上訴人與原審被告張秋香、蘇豐貴、蘇冠承及蘇㛄恬應將系爭房屋騰空遷讓返還與被上訴人。（二）願供擔保准予宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人之母吳月梅向上訴人陸續借貸金錢共新臺幣（下同）180萬元，嗣因無力清償，遂同意以其所有系爭房屋交與上訴人使用，並以每月6,000元之租金折抵債務，上訴人乃於100年2月21日遷入系爭房屋居住，並將系爭房屋與上訴人所有之鄰屋打通使用。嗣於104年8月1日，上訴人與吳月梅重新簽訂租賃契約，約定以每月租金5,000元抵償債務，且租賃期間為5年（下稱系爭租約）。被上訴人雖於105年8月16日取得系爭房屋所有權，然依民法第425條買賣不破租賃規定，系爭租約對於被上訴人仍繼續存在，上訴人有權占有系爭房屋，是被上訴人主張顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與被上訴人，並為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及其假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明如
主文所示。（被上訴人就其敗訴即原審被告張秋香、蘇豐貴、蘇冠承及蘇㛄恬部分，未據提起上訴，業已確定）。
四、協商整理兩造不爭執事項及本件之爭點：
（一）兩造不爭執事項：
1、被上訴人於105年8月2日，經系爭強制執行事件拍賣程序標得吳月梅所有之系爭房地，於同年8月16日取得權利移轉證書，嗣於同年9月2日辦畢所有權移轉登記，為系爭房地之所有權人。
2、上訴人為系爭鄰屋之所有權人，系爭房屋目前由上訴人占有使用中，上訴人與其配偶張秋香及子女蘇豐貴、蘇冠承、蘇㛄恬現居住在系爭房屋，張秋香、蘇豐貴、蘇冠承、蘇㛄恬為占有輔助人。
（二）本件之爭點：被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？上訴人有無占有系爭房屋之權源？
五、本院之判斷：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。請求人以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被請求人爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決要旨參照）。經查，系爭房地原為吳月梅所有，被上訴人經由法院拍賣程序買受系爭房地，並於105年8月16日取得權利移轉證書，而為系爭房地之所有權人等情，兩造並不爭執（本院卷第77頁背面），揆諸前揭說明，上訴人就其有占有系爭房屋之權源，有舉證之責任。
（二）次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。上訴人抗辯稱：伊與吳月梅就系爭房屋簽訂系爭租約，依買賣不破租賃規定，系爭租約對於被上訴人仍繼續存在，伊有占有之權源云云，並提出系爭租約為證。經查：
1、上訴人於原審辯稱：吳月梅之前陸陸續續向伊借了180萬元，所以允許伊於100年2月21日遷入居住使用等語（見原審卷第22頁）。然提出上訴理由狀陳稱：吳月梅向上訴人借款高達332萬元，且該332萬元係上訴人向訴外人 王素惠 借貸，因吳月梅無力償還上開借款，遂將系爭房屋自100年2月21日起出租並交付予上訴人等語（見本院卷第17頁背面至第18頁）；於本院到庭證稱：吳月梅共積欠伊300多萬元等語（見本院卷第38頁背面）；復具狀陳稱：吳月梅積欠上訴人高達332萬元，除104年9月1日簽立借據所借之200萬元外，上訴人僅借予180萬元，其中有借據部分僅132萬元，其餘近50萬元並無書立借據等語（見本院卷第62頁暨其背面）。然依上訴人於原審陳述之內容，吳月梅係於「100年2月21日」之前，因積欠上訴人180萬元，始將系爭房屋出租與上訴人。然依上訴人於本院陳述暨其所提借據（見本院卷第20頁至第22頁），上訴人所主張吳月梅積欠之債務，乃於104年3月31日借款51萬元、於104年6月17日借款81萬元、於104年9月1日借款200萬元，兩者陳述之借款時間前後不一，且104年間積欠之借款債務，顯與上訴人所主張於100年間成立之系爭租約無涉，上訴人辯稱因吳月梅積欠債務始將系爭房屋出租云云，顯非屬實。
2、又上訴人於原審辯稱：吳月梅之前陸陸續續向伊借了180萬元，所以允許伊於100年2月21日遷入居住使用，以1個月6,000元的租金抵償等語（見原審卷第22頁）。又於上訴理由狀辯稱：吳月梅因無力償還借款，遂同意以其所有之系爭房屋，自100年2月21日出租並交付予伊，約定以每月6,000元之租金折抵前開債務金額等語（見本院卷第17頁背面）。嗣於本院準備程序到庭辯稱：伊因與吳月梅成立租賃契約，約定以每個月5,000元的租金作為抵償，已經搬進去系爭房屋使用「10幾年」等語（見本院卷第39頁背面至第40頁）。上訴人就與吳月梅所成立之租約時期及抵償租金之金額等租賃契約之重要之點，陳述前後不一，顯見其應係臨訟編織之詞，不足採信。上訴人辯稱吳月梅自100年2月21日起將系爭房屋出租云云，應非事實。
3、上訴人另辯稱：伊於100年間與吳月梅成立租賃契約，並於100年2月21日遷入系爭房屋居住，嗣於104年8月1日重新簽訂系爭租約云云，提出系爭租約為證。然上訴人與吳月梅並未於100年2月21日成立租賃契約，已如前述。又證人 戴舜川 雖到庭證稱：上訴人跟伊說要借200萬元跟吳月梅買房子後，伊因為怕有糾紛，才建議他簽系爭租約，系爭租約的內容係伊所撰寫，伊寫完系爭租約後，還有唸一遍給他們聽，因為擔心以後房子拍賣會變成不點交，造成拍賣不順利，所以才會約定5年的期間來符合法律規定，確保在租約期限內可以順利過戶等語（見本院卷第51頁至第52頁）。然上訴人陳稱：在母親吳月梅說要把房子賣給我之前，戴舜川建議伊為避免兄弟姊妹有爭執，所以要再簽系爭租約，契約是戴舜川製作的，為何約定5年，伊也不清楚等語（見本院卷第39頁背面）。則上訴人與證人就戴舜川何時建議簽訂系爭租約之時間點陳述不一，上訴人就系爭租約約定之期限亦不知悉。復參以系爭租約約定：「租金每個月為新台幣伍仟元」、「應於每月1日以前繳納，每次應繳乙個月份」等語（見本院卷第25頁），亦與上訴人所辯稱約定每月6,000元的租金抵償債務乙節不符，足認系爭租約之內容核與事實不符，上訴人與吳月梅間應未有成立系爭租約之合意。
（三）綜上，上訴人與吳月梅間並無租賃契約存在，嗣於104年8月1日所簽訂之系爭租約顯未經契約當事人合意，則上訴人辯稱：系爭租約對於被上訴人仍繼續存在，上訴人為有權占有云云，自屬無據，為不足採。被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，自為有據。
六、綜上所述，被上訴人依物上請求權之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年3月28日
民事第五庭
審判長法官謝靜雯
法官郭慧珊法官邱泰錄以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國107年3月28日
書記官唐奇燕