裁判字號：最高行政法院98年判字第94號判決
裁判日期：民國98年02月12日
裁判案由：公平交易法
最高行政法院判決
98年度判字第94號上訴人永富開發股份有限公司代表人甲○○訴訟代理人 柏有為 律師被上訴人行政院公平交易委員會代表人乙○○上列當事人間公平交易法事件，上訴人對於中華民國95年12月21日臺北高等行政法院95年度訴字第1986號判決，提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、被上訴人接獲檢舉，以上訴人銷售之「松江路永富邑」預售屋（下稱系爭預售屋）廣告（下稱系爭廣告）第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」，將建築執照所附房屋平面圖中原屬陽台部分劃入室內以客廳使用，並繪有沙發、小圓桌等傢俱，又上訴人交付審閱之買賣契約書未記載該預售屋之主建物、附屬建物及共同使用部分面積，致無從知悉該預售屋之實際室內空間面積，涉嫌違反公平交易法第21條第1項及第24條規定。經被上訴人調查結果，以上訴人於系爭廣告及銷售現場展示之模型屋就陽台設計，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，乃依同法第41條前段規定，以94年12月12日公處字第094133號處分書（下稱原處分）命上訴人自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處以罰鍰新臺幣（下同）100萬元。上訴人不服，遂循序提起本件行政訴訟。
二、上訴人在原審起訴意旨略以：系爭預售屋銷售現場展示之模型屋，就陽台部分僅設置風雨窗，並未將陽台結構拆除納入室內空間。系爭廣告之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」，係上訴人提供消費者設計房屋空間配置之創意參考，並非唯一選擇，消費者當然可憑個人喜好決定是否援用，且上訴人於簽約前提供消費者審閱之買賣契約書及平面參考圖亦明確標示系爭陽台位置，現場銷售人員亦清楚向消費者等說明陽台之位置，消費者無需高深之專業知識，均能輕易得知陽台位置，且系爭契約書已明確記載主建物、附屬建物、共同使用部分之面積，上訴人於系爭廣告中從未將附屬建物之面積計入主建物面積計算，或有虛報主建物面積之情事，自難認系爭廣告有任何虛偽不實或引人錯誤之處。又系爭預售屋現場均有銷售人員負責解說，透過現場解說即可瞭解系爭預售屋空間配置情形，消費者當無誤認之可能。上訴人從未以「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」為號召來吸引消費者，該參考圖對於競爭同業顯自無造成不公平競爭之情事，或對市場競爭秩序造成不公平之影響，自難據此認定上訴人有違反公平交易法第21條第1項等語，訴請撤銷原處分及訴願決定。
三、被上訴人則以：系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」及銷售現場展示之模型屋，確有將陽台納入室內使用之表示。次查上訴人雖已明確告知檢舉人有關主建物、附屬建物（陽台、雨遮等）、共同使用部分之面積，且於買賣契約書中載明，而不生日後無法履行債務之情事；然前開參考圖以虛線標明陽台之部分，因涉及陽台外推之違法情事，一般消費大眾難知悉該內部格局配置違反建築法第25條規定，縱上訴人為2次施作後即可交付與廣告內容相符之標的物，仍有遭查報拆除之風險。是系爭廣告表示或表徵之內容與一般消費大眾之認知顯有相當差距，已逾越一般消費大眾所能接受之程度。又被上訴人審酌上訴人違法行為之動機、對交易秩序危害程度中等、危害交易秩序之持續期間、因違法行為所得利益上訴人之市場地位佔有率以及違法後悛悔實據等因素，而裁處上訴人100萬元之罰鍰。罰鍰金額既在公平交易法第41條規定之罰鍰額度內，被上訴人亦無拒絕裁量或濫用裁量權限之情事，則原處分並無不當。上訴人之訴應予駁回等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）預售屋廣告通知在描述建物之地段、外觀、整體環境、建築設計者、平面配置、內部裝璜配置及建材設備等情狀，除建築執照所附之平面施工圖外，消費者同時會參酌銷售廣告中之裝璜配置參考圖及現場模型屋之配置，而為承買與否之決定。次依一般常理，預售屋廣告中所描述之內部裝潢配置，倘涉及陽台外推之違法情事，一般消費大眾難知悉該陽台外推部分已違反建築法規，日後有遭查報拆除之風險，縱事後建商實際交付之標的物與廣告內容相符，然其差距仍難為一般消費大眾所接受。（二）查系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」及銷售現場展示之模型屋，確有陽台納入室內使用之表示，且系爭廣告之虛線部分，對照上訴人所提供之Ｃ棟平面施工圖影本，確屬陽台部分。此足使消費者誤認系爭預售屋有關陽台外推部分符合建築相關法令，進而誤認陽台外推部分所作之設計可有較多室內使用空間。又縱上訴人就系爭預售屋之買賣交易，或已明確告知買受人等主建物、附屬建物（陽台、雨遮等）及共同使用部分之面積，且於買賣契約書中載明，而不生日後無法履行債務之情事。然系爭廣告之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」以虛線標明陽台之部分，因涉及陽台外推之違法情事，一般消費大眾難知悉系爭預售屋廣告之內部格局配置圖違反建築法第25條規定，縱上訴人2次施作後，上訴人或可交付與系爭廣告內容相符之標的物，惟仍有遭查報拆除之風險，其表示或表徵之內容與一般消費大眾之認知有相當之差距，已逾越一般消費大眾所能接受之程度。是系爭廣告及其銷售現場展示之模型屋就陽台設計，係以非法陽台違建作為系爭預售屋廣告之宣傳方式，使消費者誤認該陽台設計為合法，於交屋時或交屋後可取得較大室內使用空間，進而在此考量下與上訴人進行買賣交易，對具有普通知識經驗之一般大眾，已足以影響其合理判斷及交易之決定，而對其他競爭事業及與其交易之相對人之經濟利益，亦不能謂影響不大。核其情節確屬在其商品之廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示。（三）上訴人雖主張其銷售現場展示之模型屋，就陽台部分僅設置風雨窗，並未將陽台結構拆除納入室內空間云云。惟查上訴人於94年8月11日派員至被上訴人處所說明時明白表示：「．．．況永富公司所委託之好得賣廣告有限公司銷售人 田文珠 等人已對系爭房屋之平面配置及陽台外推之法律責任為詳細之說明，如檢舉人所提供銷售現場預售屋之模型照片，該模型已將陽台外推完工後，整體建物所呈現之外觀．．．」等語，對照該模型屋相片所呈現之整體外觀及配合系爭廣告第31頁所呈現之圖示，就一般欲購屋之消費者而言，自會就該廣告之相關資料予以參考，顯見該銷售現場展示之模型屋所呈現者，確為陽台外推後之外觀，上訴人上開主張即不足取。（四）另上訴人主張其與本件檢舉人間之民事訴訟，業經臺灣高等法院民事庭將檢舉人之訴駁回云云。惟被上訴人為維護交易秩序及確保公平競爭而就違反公平交易法規定之事業予以處分，僅查處事業是否涉有違反公平交易法之情事，並未涉及個別消費者（購屋人）與上訴人間民事契約之簽訂、履行等事項。上訴人所舉民事訴訟事件，與本件上訴人違反公平交易法第21條第1項規定之裁處行政罰有別，上訴人將二者混為一談，實屬不當之援引。（五）被上訴人為統一裁量基準，乃訂有「行政院公平交易委員會裁處罰鍰額度參考表」，將裁罰應予考量事項區分等級而各有不同之基數，各項基數加總後再對照其應處罰鍰金額而處以罰鍰。本件被上訴人依裁罰基準，審酌上訴人之違法行為動機、違法行為之目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序持續期間、違法行為所得利益、違法事業之規模、經營狀況、營業額、違法事業之市場地位、違法行為曾否經導正或警示、事業以往違法類型、次數、間隔時間、悛悔實據及配合調查等因素，因而裁處上訴人100萬元罰鍰，堪認被上訴人之裁量已充分審酌一切情狀，其作成裁量尚無與法律授權之目的相違或出於不相關事項考量之裁量濫用，亦尚無消極不行使裁量權之裁量怠惰情事。本件罰鍰金額於法並無不合。是上訴人之訴應予駁回等語。資為其判斷之論據。
五、本院按：
（一）「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰。」觀之公平交易法第21條第1項、第41條前段分別定有明文。又，觀之公平交易法第21條之立法理由謂「事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或其他使公眾週知之方法，就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等做虛偽不實或引人錯誤之表示，致他人誤信而之交易遭受損害，故明定禁止」（參見立法院公報，第79卷，第96期，頁91），可知其規範目的在於防止事業利用不實廣告扭曲交易資訊，致交易相對人產生錯誤之認知或決定，交易秩序並因而遭受破壞。是本條之規範重點在於廣告是否客觀上有使具普通知識經驗之一般人陷於錯誤之虞(可能性)，至於受宣傳之對象是否因而受欺騙，則非本條考慮之問題。
（二）本件之廣告為預售屋之廣告，進行預售屋交易時，因尚無成屋，交易相對人悉依憑預售屋廣告以認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，並據為是否交易之參考，故廣告對預售屋之銷售，即有絕對影響，而相關設施之興建與合法使用，亦為消費者於選購房屋時之重要考慮因素，倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公平交易法第21條規範之必要。又公平交易法第21條第1項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，要不因交易相對人在實際交易磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任。
（三）查系爭廣告第31頁「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」及銷售現場展示之模型屋，確有陽台納入室內使用之表示，且系爭廣告之虛線部分，對照上訴人所提供之Ｃ棟平面施工圖影本，確屬陽台部分。此足使消費者誤認系爭預售屋有關陽台外推部分符合建築相關法令，進而誤認陽台外推部分所作之設計可有較多室內使用空間。且上訴人於94年8月11日派員至被上訴人處所說明時明白表示：「．．．況永富公司所委託之好得賣廣告有限公司銷售人田文珠等人已對系爭房屋之平面配置及陽台外推之法律責任為詳細之說明，如檢舉人所提供銷售現場預售屋之模型照片，該模型已將陽台外推完工後，整體建物所呈現之外觀．．．」等語，對照該模型屋相片所呈現之整體外觀及配合系爭廣告第31頁所呈現之圖示，就一般欲購屋之消費者而言，自會就該廣告之相關資料予以參考，顯見該銷售現場展示之模型屋所呈現者，確為陽台外推後之外觀，是上訴意旨主張：
系爭銷售現場展示之模型屋就陽台部分僅設置風雨窗，並未將陽台結構拆除納入室內空間，且系爭廣告之「Ｃ標準層裝潢配置參考圖」，係上訴人提供消費者設計房屋空間配置之創意參考，消費者可憑個人喜好決定是否援用；上訴人已將重要交易訊息均載於長達40餘頁之廣告，且有現場銷售人員解說，具普通生活經驗之消費者絕無誤認可能等語，即不足採。至於上訴人與檢舉人間之民事訴訟之審判結果如何，亦非本件有關公平交易法第21條爭議必須參酌之資料。
（四）又本件被上訴人已依上開裁罰基準，審酌上訴人之違法行為動機、違法行為之目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序持續期間、違法行為所得利益、違法事業之規模、經營狀況、營業額、違法事業之市場地位、違法行為曾否經導正或警示、事業以往違法類型、次數、間隔時間、悛悔實據及配合調查等因素，因而裁處上訴人100萬元罰鍰，堪認被上訴人之裁量已充分審酌一切情狀，尚無裁量濫用或裁量怠惰等情，業據原判決論述甚詳。上訴意旨復以：訴外人田文珠於臺灣臺北地方法院94年重訴字第303號案件中所為有利於上訴人之證詞，乃經具結後所為之陳述，應有證據能力，又該民事事件業經最高法院將檢舉人之訴駁回確定在案，此均足認上訴人並無以不實廣告欺瞞之事實，原判決未予審酌，顯屬判決不備理由之違誤；另類似案件是否均受此高額罰鍰，原審未查明其他類似案件是否亦同受高額罰鍰，顯有違背比例原則等語，所執無非係前詞，其指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年2月12日
最高行政法院第七庭
審判長法官藍獻林
法官廖宏明法官胡方新法官張瓊文法官林文舟以上正本證明與原本無異中華民國98年2月13日
書記官阮思瑩