臺灣新竹地方法院103年度重訴字第158號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院103年重訴字第158號民事判決

裁判日期：民國105年04月27日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣新竹地方法院民事判決103年度重訴字第158號原告 林書華 訴訟代理人 喬國偉 律師
林佳真 律師被告 禾楓 建設有限公司法定代理人 吳宜靜 同上訴訟代理人 洪大明 律師複代理人 江慧敏 律師
蘇李虎 被告 石佳 宜上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年4月13日辯論終結，判決如下：
主文被告禾楓建設有限公司應給付原告新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰零捌元，及自民國一百零三年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之二由被告禾楓建設有限公司負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍萬陸仟肆佰元為被告供擔保後得假執行。但被告禾楓建設有限公司如以新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一及減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告以於民國
102年11月10日以新臺幣（下同）6,300,000元向追加被告 石佳宜 購買坐落新竹市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）、以4,200,000元向被告禾楓建設有限公司（下稱禾楓建設）購買前開土地上建物即門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋）。詎被告禾楓建設故意隱瞞系爭房屋漏水瑕疵，致原告陷於錯誤，而為買賣之意思表示，原告因此受有損害為由，撤銷系爭土地、房屋買賣意思表示，並依民法第92條第1項、第113條、第114條第1項、第179條規定，請求被告禾楓建設返還價金及損害賠償。
另原告亦得依民法第359條規定解除契約，請求返還價金，又如認原告解除契約無理由，則依第359條第1項規定請求被告禾楓建設減少價金500,000元。並聲明：被告禾楓建設應給付原告10,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於本件言詞辯論程序中以原告分別向被告禾楓建設及石佳宜購買系爭房屋及土地所訂立之買賣契約，二者為聯立契約，原告已撤銷系爭房屋買賣意思表示，基於聯立契約之法律效果，追加被告石佳宜部分亦因撤銷系爭房屋買賣意思表示，而得解除關於系爭土地買賣契約為由，追加土地出賣人石佳宜為被告，請求被告禾楓建設及石佳宜應返還買賣價金。並於本院減縮、追加聲明為：⒈被告禾楓建設應給付原告4,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告石佳宜應給付原告6,300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之事實，有起訴狀、民事準備書狀、言詞辯論筆錄（見本院卷第3-4頁、第73頁、第37頁、第90頁、第95-96頁、第165頁背面）在卷可憑。原告前開追加及減縮應受判決事項聲明，經核與前開規定相符，應予准許。
二、本件被告石佳宜經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於102年11月10日分別同時以6,300,000元向被告石佳宜購買系爭土地、以4,200,000元向被告禾楓建設購買系爭土地上系爭房屋。被告就系爭房屋及土地均委託中信房屋北大加盟店仲介買賣，並於房屋買賣契約書中所附之房地產標的現況說明書第13項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」內容勾選「否」。惟原告於交屋後搬入居住，陸續發現系爭房屋有許多漏水之處，經原告通知被告禾楓建設漏水情形，雖被告禾楓建設派人修繕，迄今仍有一樓至三樓衛浴、馬桶、車庫、三樓儲藏室、三樓樓梯間、漏水及廚房廚具封板不佳瑕疵。又系爭房地在原告購買之前，已有第三人購買，但因系爭房屋有漏水現象而解除契約，足見被告禾楓建設在出賣系爭房屋予原告之前已明確知悉有漏水現象，卻在說明書中勾選「否」，欺瞞原告，致原告陷於錯誤，而向被告禾楓建設及石佳宜買受上開房屋及土地，因此受有損害。原告已依民法第92條規定撤銷系爭房屋買賣之意思表示，而原告向被告禾楓建設及石佳宜購買系爭房屋及土地所訂立之買賣契約，二者為聯立契約，原告既已撤銷系爭房屋買賣意思表示，基於聯立契約之法律效果，被告石佳宜部分亦因撤銷系爭房屋買賣意思表示，而得解除關於系爭土地買賣契約，被告自應依民法第
113條、第114條第1項、第179條規定，將原告已給付之買賣價金返還原告。
（二）又被告明知其所有系爭房屋嚴重漏水，有故意不告知物之瑕疵，原告亦得依民法第359條規定解除契約兩造間買賣契約，被告亦應負返還價金及損害賠償之責任。若認原告不得請求解除買賣契約，原告亦得依民法第359條第1項規定請求被告禾楓建設減少價金500,000元，並依不當得利之法律關係，請求被告禾楓建設返還等語。
（三）並於本院聲明：⒈被告禾楓建設有限公司應給付原告4,200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⒉被告石佳宜應給付原告630萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告禾楓建設則以：
（一）被告係於102年11月間委託中信房屋仲介銷售系爭房屋，當時仲介公司人員曾到屋內進行勘察，並無任何漏水情形。原告指稱被告有隱瞞漏水狀況，並非事實。
（二）原告於103年2月9日拍攝漏水位置，嗣後原告通知被告維修，被告立即派員進場改善、修復完畢，之後即不曾再接到原告相關之通知，足證系爭房屋已無漏水情形。
（三）被告並無任何之詐欺情事，漏水情形業已修復，原告主張解約並不合法；且系爭房地總價為10,500,000元，縱有些許漏水，瑕疵亦非重大，亦已修復完成，原告主張解除契約，有顯失公平情形；再者，原告早已入內裝潢、居住使用多時，其主張解約，更無道理。
（四）被告並無任何之詐欺情事，縱於交屋後有發生漏水情事，惟該漏水並非不得修補，被告亦多次應原告要求前往修補，縱所為修補結果不盡如原告之意，惟經新竹市建築師公會鑑定為完整修補所需之可能費用僅169,208元，而由被告自行評估之修繕費用僅32,500元，與系爭房地買賣價金10,500,000元相較，其比例尚低，倘許原告行使契約解除權，按其情形，自顯失公平，依誠信原則，原告之主張自不應准許。
（五）再者，關於系爭房屋水電及防水部分，兩造係以保固修繕取代民法物之瑕疵擔保責任，基於私法自治、契約自由之原則，如系爭建物之水電及防水部分於被告保固期間發生瑕疵，應由被告進行修補。又被告為建設公司，自有修繕能力，然於被告完成前次修繕後，均未曾接獲原告反應有漏水等情，原告逕起訴主張解除買賣契約並請求被告返還買賣價金，恐有權利濫用之嫌等語。並於本院聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、被告石佳宜於言詞辯論期日未到場，據其提出書狀以：被告石佳宜僅為地主身份，既然系爭土地已經出售原告且過戶完成，土地權狀及現況土地已交予原告使用，原告主張系爭房屋瑕疵，應向被告禾楓建設請求等語。
四、原告主張於102年11月10日以6,300,000元向被告石佳宜購買系爭土地、以4,200,000元向被告禾楓建設購買系爭土地上系爭房屋之事實，有房屋買賣契約書、土地買賣契約書、授權書、交款紀錄（見本院卷第5-13頁）在卷可憑。是本件本院所應審究者為：（一）原告是否受被告禾楓建設詐欺，而向被告買受系爭房屋及土地？（二）原告是否受有詐欺而得撤銷系爭房屋買賣意思表示並解除與被告石佳宜就系爭土地買賣契約？（三）原告是否得依民法第359條規定向被告為解除契約？（四）原告是否得向被告請求返還買賣價金？
（五）原告是否得請求減少被告禾楓建設買賣價金500,000元？經查：
（一）關於原告是否受被告禾楓建設詐欺，而向被告買受系爭房屋部分：
原告主張被告禾楓建設明知系爭房屋有漏水瑕疵，卻於系爭房屋買賣契約書中所附之房地產標的現況說明書第13項次關於「建築改良物是否有滲漏水之情形」內容勾選為「否」，欺瞞原告，致原告陷於錯誤，而向被告禾楓建設及石佳宜購買系爭房屋、土地，受有詐騙，惟為被告所否認。經查：
⒈證人 許馨潔 固於本院證述：伊之前有買受系爭房屋，伊看
屋時系爭房屋三樓中間沒有靠窗的房間天花板靠牆壁的交接處有一段一段的漏水，伊有向建設公司反應，建設公司表示會請人處理，至於如何處理伊不清楚，後來因經濟上有困難而反悔不買，解約時建設公司是否已處理好，伊不清楚等語（見本院卷第84頁），可認系爭房屋於出售原告前，系爭房屋三樓中間未靠窗的房間天花板靠牆壁之交接處，確實有漏水現象。
⒉惟證人 許明通 於本院證述：伊為中信房屋業務員，伊是介
紹買方看房子。該處蓋四戶，當時其他三戶已經賣掉、入住了，該房子是新成屋，之前沒有人住。還沒有賣時，我們有進去看過幾次，伊在成交前一個星期有帶幾組客戶去看，但時間久了，不記得是白天還是晚上帶去看。因為是新房子，看不出漏水跡象。賣方仲介及建設公司未告知系爭房屋曾經有漏水，系爭房屋如果現況有漏水要告知，但不包括曾經漏水修復後還要再告知等語（見本院卷第91-9
3頁）。 益徵 原告於買受系爭房屋時，是否仍有漏水瑕疵即有疑義。
⒊且觀諸卷附之房第產標的現況說明書關於標的是否有漏水
係記載：「建築改良物是否有滲漏水情形」，縱系爭房屋曾經漏水，如已修復，現實無漏水情形，被告禾楓建設在該選項勾選否，尚無違反告知義務。則原告主張被告刻意隱瞞系爭房屋漏水，使原告陷於錯誤，而為買受意思表示，尚無足採。
（二）關於原告是否受有詐欺而得撤銷系爭房屋買賣意思表示並解除與被告石佳宜就系爭土地買賣契約部分：
⒈被告禾楓建設並未故意欺瞞原告系爭房屋有漏水瑕疵，
致原告陷於錯誤，而為系爭房屋土地買賣意思表示，已如前述，則原告依民法第92條撤銷原告與被告禾楓建設就系爭房屋買賣意思表示，自屬無據。
⒉又系爭房屋係坐落在系爭土地上，原告就系爭房屋與被
告禾楓建設所訂立之房屋買賣契約，及房屋坐落土地與被告石佳宜所訂立之土地買賣契約，彼此固具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，故應同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。惟被告禾楓建設既未詐欺原告，使原告限於錯誤訂立買賣契約已如前述，則原告主張原告已撤銷系爭房屋買賣意思表示，系爭房屋、土地買賣契約性質上屬聯立契約，同其命運，被告石佳宜部分亦因撤銷系爭房屋買賣意思表示，而得解除關於土地的買賣契約，亦屬無據。
（三）關於原告是否得依民法第359條規定向被告為解除買賣契約部分：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。
⒉證人許明通於本院證述：於103年1月21日交屋後，原告
陸續搬入，於103年1月25日原告向伊反應漏水，原告反應說「馬桶有味道」。後來我們有請被告禾楓建設的 林特助 去現場看，被告禾楓建設林特助有請人去樓上打矽利康、拆馬桶、車庫漏水部分我們後來有去查，發現是地板還是馬桶漏水問題，房間裡的五個馬桶後來全部拆換過，就是作馬桶的師傅做的時候沒有接到原來的孔才導致漏水，二樓的馬桶拆完後，又重新將地磚鋪設；樓梯間與隔壁間的牆壁還是有漏水，所以就去頂樓做防水措施，就是二樓至三樓的樓梯間，頂樓沒有平所以水無法排入排水口，所以這事情比較嚴重等語（見本院卷第92頁）。足見原告發覺系爭房屋漏水瑕疵、馬桶異味問題時，被告即刻派人處理、修繕。
⒊又本院囑託社團法人新竹市建築師公會就系爭房屋是否有
漏水、廚房廚具封板不佳瑕疵鑑定，經該會鑑定結果為：「⒈一樓至三樓衛浴、馬桶無漏水。現況為坐式馬桶安裝位置偏差，造成⑴二、三樓預測馬桶與牆面間隙4cm計2處⑵坐式馬桶及面盆水平傾斜計4處。…。⒉二樓窗戶邊之樑及牆面之結晶石，係天井之漏水造成鹽類與混凝土中之水化鋁酸鈣發生反應形成。…。⒊一樓車庫漏水。…。⒋三樓儲藏室及樓梯間漏水，原因係屋頂地坪排水不良積水造成，…。⒌廚房廚具封板不佳，經查看廚具現況尚完整，不需整理。⒍浴室淋浴拉門不銹鋼鉸鏈打啟不順建議更新計2處。…。」，有房屋瑕疵鑑定報告書在卷可憑。
⒋又前開瑕疵修補費用，經社團法人新竹市建築師公會鑑定
估價約需169,208元，亦有前開鑑定報告書可按。本院審酌系爭房屋買賣價金為4,200,000元、系爭土地買賣價金為6,300,000元，而前開瑕疵尚非重大，該瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，顯然失平衡。則原告尚不得以系爭房屋瑕疵，解除兩造間之買賣契約。原告主張已於103年6月6日委請喬國偉律師發函解除兩造間買賣契約，兩造間買賣契約已經解除，同屬無據。
（四）關於原告是否得向被告請求返還買賣價金部分：兩造間買賣契約並無撤銷、解除，尚屬有效存在，原告請求依民法第113條、第114條、179條規定，請求被告返還買賣價金，即屬無據。
（五）關於原告是否得請求減少被告禾楓建設買賣價金500,000元部分：
⒈原告主張系爭房屋有鑑定報告書所示瑕疵，請求減少價金
500,000元，作為修復費用等語。足見原告係以修復瑕疵費用，作為計算減少價金之基準。
⒉茲系爭房屋尚有：「⒈一樓至三樓衛浴、馬桶無漏水。現
況為坐式馬桶安裝位置偏差，造成⑴二、三樓浴廁馬桶與牆面間隙4cm計2處⑵坐式馬桶及面盆水平傾斜計4處。…。
⒉二樓窗戶邊之樑及牆面之結晶石，係天井之漏水造成鹽類與混凝土中之水化鋁酸鈣發生反應形成。…。⒊一樓車庫漏水。…。⒋三樓儲藏室及樓梯間漏水，原因係屋頂地坪排水不良積水造成，…。⒌廚房廚具封板不佳，經查看廚具現況尚完整，不需整理。⒍浴室淋浴拉門不銹鋼鉸鏈打啟不順建議更新計2處。…。」瑕疵，而前開瑕疵修復費用為169,208元，亦如前述。則原告請求被告禾楓建設減少價金逾169,208元部分，即屬無據。
⒊又被告禾楓建設受領此部分之價金，即屬無法律上原因而
受有利益，原告進而依不當得利法則，請求被告禾楓建設返還該部分之價金，並加計自起訴狀繕本送達翌日起即10
3年8月6日起至清償日止法定遲延利息，於法有據，應予准許。
五、從而，原告依民法第359條第1項規定、不當得利法律關係，減少買賣價金169,208元，並請求被告禾楓建設返還169,
208元，並加付自起訴狀繕本送達翌日即103年8月6日起，至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，即無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年4月27日
民事第二庭法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月27日
書記官陳弘明