裁判字號：臺灣高雄地方法院97年審聲字第1450號民事裁定
裁判日期：民國97年10月30日
裁判案由：聲明異議
臺灣高雄地方法院民事裁定97年度審聲字第1450號異議人即承租人台灣固網股份有限公司法定代理人戊○○異議人即承租人凱旋廣播事業股份有限公司法定代理人甲○○異議人即承租人民生之聲廣播電台股份有限公司法定代理人丁○○異議人即承租人大眾廣播股份有限公司法定代理人丙○○異議人即承租人台灣大哥大股份有限公司法定代理人戊○○相對人即債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司法定代理人 王榮周 代理人 陳丁章 律師相對人即債務人青雲金典國際酒店股份有限公司法定代理人乙○○代理人 朱淑娟 律師
林慶雲 律師 何俊墩 律師 李美慧 律師上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國97年
9月5日本院民事執行處司法事務官所為95年度執字第54726號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。則依上開條文規定，司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為之執行處分聲明異議（即執行法院所為除去異議人在執行標的中不動產部分之租賃權之處分），經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定件及意旨規定相符，尚無處理程序或權限上之瑕疪，先予說明。
二、經查，本件異議人主張其等均為本件執行標的中不動產部分（即高雄85大樓，下稱系爭拍賣標的）之承租人，並用以作為廣播（通訊鐵塔）及行動電話之基地台使用。而本院民事執行處經審酌後將其租賃權列入拍賣條件（依96年9月28日第一次拍賣期日所為之拍賣條件係拍定後不點交），而該拍賣標的經以新台幣（以下同）5,976,830,000元為底價拍賣結果，並無人應買（上開底價為不動產部分之價格，含動產設備之底價則為6,042,071,000元），乃於97年7月16日以上開租賃關係均係於抵押權設定後所為，且影響抵押權之實行，而予以除去，異議人均聲明異議，但均經駁回等情，業經本院依職權調取該案全卷查明屬實。
三、異議人之異議意旨略以：異議人與債務人間之租賃關係，並未影響抵押權之行使，且原裁定就如何認定有影響抵押權之實行，亦未為具體之說明。況異議人已在承租標的上投入高額資金為裝潢、建置管線或營運設備，且囿於法規限制及高雄地區地理環境，尋覓替代地點亦有極大困難，若遽為除去租賃權致需拆除點交，不但影響異議人繼續經營通訊事業之權利，財產及相關從業人員之權益因而受損，亦影響大眾使用通訊品質及收聽廣播之權利，原裁定未審酌此部分，亦有不當，爰請求廢棄等語。
四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行。此從民法第866條第1項、第
2項規定觀之即明，並經司法院院字第1446號解釋及大法官會議釋字第119號解釋闡述明確。而所謂對抵押權有影響，係指因該租賃權之存在，致抵押權無從實施；或因租賃權之存在，致抵押物價值減少，使得抵押權所擔保之債權不能獲得滿足清償而言。前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第一次拍賣未能拍定者屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。經查：
㈠系爭拍賣標的係於86年9月15日設定5,200,000,000元之本
金最高限額抵押權與債權人兆豐國際商業銀行，而其聲強制執行之執行名義所載債權金額為本金36億元且加計自90年6月1日起按年息5.708%計算之利息並兩段式違約金，及本金
2.7億元且加計自90年6月1日起按年息8.125%計算之利息並兩段式違約金，有本院及台灣台南地方法院核發之93年度促字第62542號及94年度促字第10402號確定支付命令在卷可稽。則依上開債權計算結果，僅計至97年5月底止，債權本息即已達546,196萬元（尚未加計違約金）。而若以第一次拍賣底價5,976,830,000元，依強制執行法第91條第2項規定為減價拍賣，其拍賣底價最低僅為4,781,464,000元（減價20%），顯已不足清償上開抵押債權。況拍賣所得金額尚須扣除土地增值稅（依鑑價報告預估為4,884萬元，若以減價20%後之金額拍定，其稅額預估亦應約有3,900萬元）及稅捐機關依稅捐稽徵法第6條規定可優先於抵押權而受償之稅捐債權（此部分因尚未拍定，故尚未經稅捐機關陳報）。則經扣除上開應優先受償之債權後，本件第二次拍賣之底價或拍定價額明顯已不可能滿足債權人之抵押債權，當可認定。
㈡又本件債權人之抵押權係於86年9月15日設定，而異議人之
租賃關係則均係自94年3月間後陸續發生，有土地及建物登記謄本並租賃契約在卷可稽，且為兩造所不爭執。則異議人之租賃關係均係在抵押權設定後所成立，亦甚明確。
㈢再者，本件拍賣標的之第一次拍賣條件記載有異議人之租賃
關係存在，且拍定後不點交，經拍賣結果，無人應買，有拍賣公告及拍賣筆錄在卷可憑。而拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有（本件異議人之租約期限均至99年1月後），而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。況異議人於承租後係用以作為廣播（通訊鐵塔）及行動電話之基地台使用，為其等所陳明，而此類設備因其輸出功率及所產生電磁波等問題，對居住使用者在身體健康或心理層面所可能造成之影響亦迭有爭議，加以異議人均表示各該設備之遷移工程不甚容易，自亦會影響投標者投標意願之考量。則異議人之租賃關係，若不除去且於拍定後為點交，顯會影響抵押權之實行及受償，故執行法院認有影響抵押權之實行，且有除去之必要，而予以除去，即與上開條文規定之要件相符，而無違誤。
㈣至異議人雖主張已於承租標的上投入高額資金，為裝潢、建
置管線或營運設備，且囿於法規限制及高雄地區地理環境，尋覓替代地點亦有極大困難，若遽為除去租賃權致需拆除點交，不但影響異議人繼續經營通訊事業之權利，財產及相關從業人員之權益因而受損，亦影響大眾使用通訊品質及收聽廣播之權利，基於公共利益之考量，不應除去租賃權等語。然異議人之租賃權係屬債權，原則上並不得對出租人以外之人為主張，且本件抵押權設定時並無租賃關係及此類設備存在，債權人在評估其得貸與債務人之款項時，自未考量租賃關係及此類設備之存在對其債權受償可能發生之風險；反之，異議人之租賃權既係在抵押權設定後始成立，其於訂約時即可考量租期屆滿可能不再續約或租賃權可能遭除去之風險，並預為各項之防範或變更措施。則若以風險承擔之分配及其衡平性而言，自應由異議人承受此項不利益較為公平合理。否則，不僅上開具有物權屬性之抵押權相關規範將形同具文，抵押權人依法得行使之權利亦無從予以保障，交易安全又如何維護。就此而言，公共利益之考量，反應以債權人之保障較為正當。異議人以自身在訂約時即可評估預防之風險，轉嫁由債權人承擔之上開論述，即不足採。綜上所述，本件原裁定駁回異議人之異議，並無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中華民國97年10月30日
民事第二庭
法官林紀元以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。
中華民國97年10月30日
書記官林怡君