臺灣臺北地方法院98年度訴字第1315號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第1315號民事判決

裁判日期：民國98年12月25日

裁判案由：酌減違約金

臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第1315號原告丙○○訴訟代理人 吳永發 律師訴訟代理人 黃廷維 律師被告九昱建設股份有限公司法定代理人甲○○○訴訟代理人 許獻進 律師上列當事人間酌減違約金事件，本院於民國98年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國九十八年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：兩造於民國95年9月3日簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）及房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），由原告購買被告銷售之「九昱信義翡麗」建案中編號Ａ、Ｂ戶之七樓房屋各一棟（即臺北市○○區○○段一小段3036、3037建號建物，門牌號碼臺北市○○區○○路三段156號7樓、7樓之1）及其基地（下稱系爭房地），買賣總價為新台幣（下同）1,484萬元。然系爭房地契約簽訂後，原告即背負龐大之分期繳款壓力，嗣又發生原告配偶乙○○所任公司因虧損、業務緊縮，於97年8月12日無預警地將乙○○裁員，致原告不僅生活面臨困境，且因頓失計畫中之經濟來源，亦無力再支應系爭房地購買價款。原告雖向被告要求暫緩分期價款之支付，被告仍於97年12月20日以臺北大安郵局第1560號存證信函主張解除系爭房地契約，並沒入原告已繳交之210萬元。惟揆諸財政部公布之95年度同業利潤標準，不動產投資興建之淨利率為10％，亦即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得之利潤約僅10％，以系爭房、地契約言，被告應得之合理利潤為148萬4,000元，較諸渠沒入之210萬元違約金，要難謂無酌減之必要。況被告對原告主張解除契約後，仍可將系爭房地重行出售，不致受有任何損害，是以被告一方面可於完成轉售後獲取利潤148萬4,000元，另方面又收有原告之違約金210萬元，一來一往兩面獲利高達358萬4,000元，衡情實應予以酌減。遑論，本件係預售屋之買賣，原告配合工程進度分期付款，如依系爭房地契約約定，原告違約時，一概由被告沒收已繳款額，則原告繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，被沒收違約金反而增多，此項約定顯然有失公平合理，而有予以酌減之必要。至內政部雖有公布現行預售房屋買賣契約書範本，惟最近一次修訂遠在90年9月3日，距今已近8年，較諸兩造簽定系爭房地契約斯時亦整整5年，囿於近年國內外金融情勢丕變，近10年來各行庫定存利率不斷下降，該範本第27條第2項之違約金示範約定（即最高不得超過總價款15％），是否能尚能反映金融現況並仍具遵循及參考價值，已非無疑，況法院核減違約金係依職權為之，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準，並不受前開示範契約之限制，是預售房屋買賣契約書範本所載之違約金最高限額為何，實無礙法院依職權酌減違約金。爰依民法第252條之規定，請求法院酌減違約金至60萬元後，再依民法第179條後段規定請求被告返還經酌減後之餘額及其利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告150萬元及自起訴狀繕送達被告之翌日（即98年3月27日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：兩造於系爭土地契約第13條第2項約定：「甲方（即原告）違反本契約任一條款……如經乙方（即被告）以書面限期催告仍不履行時，得解除契約，並可沒收依本契約買賣土地總價款百分15計算之違約金」，另兩造於系爭房屋契約第25條第2項亦對房屋部分有相同約定，即被告對原告之違約可沒收依本契約買賣房屋總價款百分15計算之違約金，即所謂損害賠償總額預定性之違約金，以作為債務不履行所生損害之賠償總額之意。而依司法院及最高法院最近幾年之見解均認為：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。」故本件原告除非舉證證明約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事或違法情事及應予如何核減至相當數額外，本應尊重契約自由而駁回原告之請求。然而，本件被告沒入原告繳交之款項計210萬元，仍在內政部編印預售房屋買賣契約書範本第27條第2項約定之契約總價百分之15以下，實際上尚不能彌補賣方市場之損失；況且原告屬於投資房地之投資客，該損失金額應屬其計算不再繳房地期款後，賣方將沒收之可接受金額範圍，否則其自可另行轉賣他人該權利而不致放棄繳交期款，足認被告沒收該金額並無過高等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於95年9月3日簽訂系爭土地契約及系爭房屋契約，由原告購買被告推售之「九昱信義翡麗」建案中編號Ａ、Ｂ戶之七樓房屋各一棟（即臺北市○○區○○段一小段3036、3037建號建物，門牌號碼臺北市○○區○○路三段156號7樓、7樓之1）及其基地；其中Ａ戶房地買賣價款743萬元、Ｂ戶房地買賣價款741萬元，兩戶買賣總價金為1,484萬元，有土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書在卷可稽（見98年度審訴字第3346號卷第9-47頁）。
二、被告於97年10月30日以臺北體育場郵局第5886號存證信函向原告表示：被告曾於97年8月28日及97年10月3日兩次發函，請原告至被告公司辦理銀行貸款對保事宜，惟原告並未理會，依系爭房屋契約第9條第2項第6款約定，視為原告不辦理貸款，原告即應以現金或即期支票一次付清。故被告又於97年10月13日寄發銀行貸款催繳通知單，請求原告於97年10月20日前繳款，惟原告仍未依約繳納，特再以本存證信函通知原告於文到十日內繳清第七期款（銀行貸款），七樓Ａ戶金額為631萬元、七樓Ｂ戶金額為629萬元，兩戶合計1,260萬元，否則被告將依系爭房屋契約第25條第2項內容辦理（見98年度審訴字第3346號卷第65-68頁）。
三、被告於97年11月19日再以臺北體育場郵局第5993號存證信函向原告表示：被告已於97年10月30日寄發銀行貸款催繳存證信函，原告應於97年11月10日前繳納第七期款（銀行貸款），兩戶合計1,260萬元，惟原告迄未依約繳納款項，特再以本存證信函請原告於文到十日內前來繳清，逾期即解除契約（見98年度審訴字第3346號卷第69-71頁）。
四、被告於97年12月20日以臺北大安郵局第1560號存證信函向原告表示：被告於97年11月19日寄發銀行貸款第二次催繳存證信函，原告應於97年11月31日前繳納第七期款（銀行貸款），兩戶合計1,260萬元，惟原告迄未依約繳納款項，被告爰依系爭土地契約第13條第2項及系爭房屋契約第25條第2項約定解除本契約，並將原告已繳價款計210萬元悉數作為被告重新出售系爭房地所需之各項費用及損害賠償金和懲罰性違約金（見98年度審訴字第3346號卷第49-51頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張兩造於95年9月3日簽訂系爭房地契約，由原告購買被告推售之系爭房地，買賣總價為1,484萬元。惟原告依約繳交210萬元之價款後，無力再繼續支付，被告乃於97年12月20日解除契約，並沒入原告已繳交之全部價款，衡情實有酌減之必要，爰依民法第252條規定請求法院酌減後，再依民法第179條後段規定請求被告返還經酌減後之餘額及其利息等語；而被告對於兩造在前開時日簽訂系爭契約，嗣因原告未繼續支付價款，被告乃解除契約並沒入原告已繳交之210萬元之事實，雖無爭執，惟以前揭情詞置辯，是以，本件之爭點即在於：原告依系爭土地契約第13條第2項及系爭房屋契約第25條第2項約定沒收原告已付價金作為原告拒絕履約之違約金，有無理由？違約金是否過高而應予酌減？茲審究如次：
１、查，系爭土地契約第13條第2項約定：「甲方（即原告）違反本契約任一條款，經乙（即被告）、丙方（即訴外人王玉珍）以書面限期催告仍不履行時，乙、丙方得解除本契約，並得沒收依本契約買賣土地總價款15％計算之違約金，但該違約金超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、系爭房屋契約第25條第2項約定：「甲方（即原告）違反本契約第8條第2項、第9條第1項第2款、第9條第2項第1、4、5、6款、第9條第3項第2款、第14條第7項、第17條第1項第6款及第19條第3至第5款之約定者，乙方（即被告）除有權解除本契約外，並可沒收依房屋總價款（含車位價款）15％之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，作為乙方之損害賠償及違約罰款。」自該約定文字內容觀之，顯係規範原告有違約情事，經被告解除契約時，有關已付價金之沒收問題，上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明，依民法第250條第2項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生原告債務不履行情事，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。本件買賣契約既經被告催告原告履行未果，而於97年12月20日經被告解除，此為兩造所不爭執，被告依約沒收原告已給付之款項，核屬有據。
２、惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，有最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。查，系爭房地契約約定違約金數額之多寡，端視原告違約前已交付價金數額而定，所約定違約金之計算方式，顯未顧及被告因原告違約所受具體損害之程度，本院認此違約金既屬損害賠償額預定性質，數額多寡自應斟酌被告實際所受損害及前揭規定說明之事項為判斷。而本件系爭房地所有權雖尚未移轉登記與原告，亦尚未辦理交屋，但被告為後續履約事宜，對系爭房地之使用或處分仍受有相當限制，且被告因原告未能遵期給付價金，尚受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入，甚至工程款延宕之損害。又雖然被告如前所述已經合法解約，惟其後續為處理系爭房地是否再行轉賣事宜，復須支出相當勞力及費用，轉賣價格亦可能受景氣而影響，而原告違約之情節，又係出於個人因素考量而與被告無涉，但不為給付時間，距離簽約時間僅有二個月餘，且系爭房地尚未辦理過戶等履行程度，及兩造經濟狀況均非差等一切情狀，本院認系爭土地契約第13條第2項及系爭房屋契約第25條第2項所約定之違約金數額以210萬元計算，尚屬過高，應酌減至150萬元，始屬相當。
二、綜上所述，原告既有未依約按期繳款之違約情事，則被告解除系爭房地契約，即屬有據，惟被告沒收原告已繳之房地價款210萬元作為違約金，尚屬過高，應予酌減至150萬元，超過部分所繳之價金60萬元，即無法律上之原因而應予返還。
從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還60萬元及自98年3月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則為無理由，應駁回之。
伍、本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年12月25日
民事第一庭法官楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月25日
書記官蘇炫綺