裁判字號：臺灣臺中地方法院109年簡上字第208號民事判決
裁判日期：民國109年11月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決109年度簡上字第208號上訴人 蔡春禧 被上訴人財團法人臺灣基督復臨安息日會臺灣區會法定代理人 賴立俊 訴訟代理人 林益輝 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年4月8日本院臺中簡易庭109年度中簡字第657號第一審判決提起上訴，本院於民國109年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原判決主文第二項關於命上訴人給付逾新臺幣3萬4000元，及上訴人應自民國108年9月1日起至返還原判決主文第一項所示房屋之日止，按月給付被上訴人逾新臺幣1萬7800元之裁判，及該部分假執行之宣告均廢棄。
二、上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人方面：㈠於原審時主張：
1.兩造於民國108年8月17日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租其所有之系爭房屋，約定租賃期間自107年9月1日起至108年8月31日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬7000元、管理費800元。詎上訴人未依約給付租金，尚積欠被上訴人108年6月至8月租金共5萬1000元、108年7月至8月管理費共1,600元，合計欠繳5萬2600元。嗣108年8月31日租期屆滿，上訴人既不同意續租，亦拒絕訂立新約，經被上訴人分別於108年11月4日、同年月6日寄發存證信函催告上訴人返還系爭房屋，並給付欠繳之租金，上訴人均置之不理。又系爭租約第17條第3項約定：上訴人於租期屆滿時，未於3日內依約騰空交還房屋者，自租約期滿翌日起至騰空交還日止，每月應付租金2倍計算之違約金予被上訴人。故上訴人應自系爭租約屆滿翌日即108年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人不當得利5萬1800元（租金1萬7000元＋管理費800元＋違約金3萬4000元），爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴訟。
2.上訴人抗辯被上訴人應給付被上訴人押租金3萬4000元部分，因上訴人尚未履行遷讓房屋之義務，上訴人應待此項義務履行後，始有扣抵之問題，故不在本件訴訟處理中等語。
㈡於原審時聲明：
1.上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；並給付被上訴人5萬2600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.上訴人應自108年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5萬1800元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。㈢於本院時補充：
1.如果上訴人有於3個月內搬走，才有可能談和解，被上訴人可以就已積欠的租金商談。
2.對於被上訴人請求2個月違約金部分，請法院依法斟酌等語。
㈣於本院時聲明：
上訴駁回。
二、上訴人方面：㈠於原審時主張：
上訴人於108年6月中旬就曾以電話向被上訴人表明要終止系爭租約，當時被上訴人表示同意，然被上訴人嗣後皆不與上訴人聯繫，直到108年9月間才詢問上訴人何時要終止租約，故被上訴人請求上訴人給付租金及管理費，均無理由。再者，被上訴人請求之上開金額應扣除押租金3萬4000元等語，資為抗辯。
㈡於原審時聲明：
請求駁回被上訴人之訴。
㈢於本院時補充：
1.解約要有存證信函，因為沒有先協調，伊沒有告被上訴人，被上訴人就告伊，所以伊就輸了，伊不服的就是這一點。
2.契約裡有講到守戒律問題，他貪了我的錢就告我。我向教會反應，教會卻不理我。
3.對於被上訴人所請求2個月之違約金，我覺得蠻高的等語。
㈣於本院時聲明：
1.原判決廢棄。
2.被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：被上訴人主張：上訴人向其承租系爭房屋，約定每月租金1萬7000元、管理費800元，租賃期間自107年9月1日起至108年8月31日止，上訴人於租期屆滿前未繳之租金及管理費合計為5萬2600元等情，業據被上訴人提出系爭租約、建物登記第一類謄本、存證信函暨收件回執、上訴人戶籍謄本等為證，而上訴人對此並未加以爭執，足認被上訴人此部分主張，應堪採信。至被上訴人主張：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人5萬2600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢上訴人應自108年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5萬1800元等情，則為上訴人所否認，並以前詞加以置辯。是被上訴人之上揭主張有無理由，謹敘明如下：
㈠就被上訴人主張：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人部分：
按承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。本件依照兩造所訂立之系爭租約第8條約定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（即上訴人，下同）應於租約期滿、解除或終止時，按原狀交還甲方（即被上訴人，下同）…，不得藉任何理由，繼續使用本租賃房屋…」等語（原審卷第21頁）。又兩造所訂立之系爭租約期限業已屆滿，兩造並未續約，上訴人於租期屆滿前未繳之租金及管理費合計5萬2600元；且上訴人目前仍居住在系爭房屋等情，為上訴人所自承（原審卷第57頁）。準此以言，兩造系爭租約既已期滿，且未訂立新的書面租賃契約，依照系爭租約第8條之約定，應視為不再續租，依照該條文之約定及民法第450條第1項、第455條前段之規定，上訴人自有依照原狀返還被上訴人系爭房屋之義務，是被上訴人主張上訴人應將系爭房屋騰空，遷讓返還與被上訴人，自屬有據，應予准許。
㈡就被上訴人主張：上訴人應給付被上訴人5萬2600元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分：
1.上訴人雖辯稱：其於108年6月間即以電話向被上訴人表示欲終止系爭租約，自無須給付租金及管理費云云。惟按系爭租約第17條第7項約定「契約期間內乙方欲終止本租約時，經甲方書面同意後，得終止本租約」。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人雖抗辯：其已於108年6月間，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，依兩造前揭系爭租約第17條第7項之約定，上訴人自應提出經被上訴人同意之書面，其終止方屬適法。惟上訴人對此並未提出任何事證以實其說，所辯實無可採。
2.被上訴人主張：上訴人未依約給付租金，尚積欠108年6至8月租金共5萬1000元、108年7月至8月管理費共1,600元，合計欠繳5萬2600元等情，為上訴人所不爭執，僅辯稱：
被上訴人請求之上開金額應扣除押租金3萬4000元等云云。然依照兩造所訂立系爭租約第6條押租金約定「乙方應於訂約時，交付甲方新臺幣叁萬肆仟元整（NT＄34,000）作為押租保證金。租約期滿時，甲方應於乙方遷空交還房屋後，無息退還押租保證金」等語觀之（原審卷第19頁），由於本件上訴人尚未履行將系爭房屋遷空交還被上訴人之義務，依照系爭租約第6條之約定，上訴人尚無由請求被上訴人退還押租保證金3萬4000元，自不生抵充之效力。從而，被上訴人請求上訴人應給付欠繳之租金及管理費共計5萬2600元，核屬有據，應予准許。
㈢就被上訴人主張：上訴人應自108年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5萬1800元部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號民事裁判意旨參照）。再依照兩造所訂立之系爭租約第17條第3項約定「乙方於租約終止、解除或租賃期滿時，未於三日內依約騰空，遷讓交還房屋者，自租約終止、解除或期滿之翌日起到遷空交還日止，每月應付租金二倍計算之違約金予甲方」。查本件系爭租約業於108年8月31日屆滿而消滅，已如前述，上訴人既仍占有使用系爭房屋，其自該日起即喪失合法占用之正當權源，核屬無權占用系爭房屋，致被上訴人無法使用收益，則依社會通常觀念，上訴人獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得本於不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭租約屆滿翌日即108年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利。
2.系爭房屋每月租金1萬7000元，兩造並約定若上訴人未即時遷讓返還房屋，應按月給付租金2倍計算之違約金至返還系爭房屋之日止，有被上訴人提出之系爭租約在卷為憑。然按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號民事判決意旨可資參照）。查本件被上訴人既已主張及請求上訴人應自108年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人每月相當於租金1萬7000元之不當得利；則另請求每月應給付租金1萬7000元2倍之違約金，對於經濟情形較為弱勢之上訴人而言，顯然過高，且有失公允，本院原審參照一般租賃之客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人所受損害之情形衡酌之結果，認本件上訴人應給付被上訴人之違約金總額以3萬4000元為適當。是被上訴人本於不當得利、系爭租約及返還代墊款之法律關係，請求上訴人給付違約金總額3萬4000元，及自108年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬7800元（即租金1萬7000元＋每月代墊之管理費800元），洵屬有據，應予准許。至被上訴人逾此部分之主張及請求，則屬無據，應予駁回。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被上訴人對上訴人欠繳租金及管理費之請求權，固屬有確定期限之給付，惟被上訴人僅對上訴人請求自起訴狀繕本寄存送達生效翌日即109年3月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，是被上訴人此部分之主張及請求，核屬有據，應予准許。
㈤綜上所述，本件就：1.被上訴人依租賃物返還請求權及系爭
租約之法律關係，請求：上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；並給付被上訴人5萬2600元，及自109年3月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。2.被上訴人依不當得利及返還代墊款之法律關係，請求：上訴人應給付3萬4000元，及自108年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬7800元，為有理由，應予准許；至於被上訴人逾此部分之主張及請求，則屬無據，應予駁回，原審就超過上開准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第一項所示。㈥末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，
不併算其價額，民事訴訟法第77條之2定有明文。本院廢棄原審上揭被上訴人之一部分違約金之請求，原本即非併算在訴訟標的價額中，未就此為裁判費之核定，是本院就此部分廢棄改判，對於裁判費之認定結果，不生影響，附此敘明。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
四、據上論結，據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國109年11月6日
民事第六庭審判長法官陳學德
法官楊雅婷法官楊忠城正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國109年11月6日
書記官黃佳莉