新店簡易庭111年度店小字第1468號民事判決

臺灣臺北地方法院民事小額判決

111年度店小字第1468號

原告大坪林雙子星大樓管理委員會

法定代理人 王仲志

訴訟代理人 王怡惠 律師

複代理人 江帝範 律師

被告 劉茂松

訴訟代理人 劉哲明

上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　　　文

被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟壹佰玖拾捌元，及如附表Ｃ欄所示之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬壹仟壹佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、原告之法定代理人原為 李廣蓁 ，嗣於訴訟繫屬中變更為王仲志，並經其具狀聲明承受訴訟，於法核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，本件原告聲請支付命令時原請求被告給付新臺幣（下同）6,108元及利息，嗣經被告於期限內聲明異議，視為自支付命令聲請時起訴，復於民國111年12月22日擴張請求金額為11,198元及利息，核與前揭規定相符，亦應准許。

貳、實體方面

一、原告主張：被告為門牌新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，亦為伊管理之大坪林雙子星大樓社區（下稱系爭社區）區分所有權人，依大坪林雙子星大樓管理規約（下稱系爭規約）第10條第2款、第5款約定，應按月於當月月底前繳交3,314元【計算式：每坪80元*系爭房屋含共用部分面積33.92坪＋車位管理費600元≒3,314元，元以下四捨五入】之管理費，如被告未在約定期限前繳納， 伊得 訴請給付並收取按週年利率10%計算之遲延利息。詎被告就如附表所示各期均僅繳納管理費2,296元，尚積欠如附表Ａ欄所示之管理費未清償，爰依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第10條第2款、第5款約定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告11,198元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：

　㈠、系爭房屋為系爭社區之店面戶，位在一樓有獨立門戶，存在少用公共資源、公共用電、保全及監視器防護力及電梯使用率偏低等因素，且無法使用系爭社區A、B棟專屬該棟3樓以上區分所有權人之電費，此經原告第2屆管理委員會委員合理評估並提出報告，建議採用店面戶每坪50元、住家戶每坪80元之差異費率，復經第二屆區分所有權人會議決議通過，具有合理性、平等性，亦與使用者付費原則無違，自屬正當。

　㈡、系爭社區110年10月30日召開區分所有權人會議時，原告當屆管理委員會主任委員、副主任委員均請辭，訴外人李廣蓁僅為當屆委員之一，竟未經當屆管理委員會委員或區分所有權人推選即接替主持會議，該會議本屬無效；又，當次會議以臨時動議提出將包含系爭房屋在內之9戶店面戶管理費收費標準提高與其他住戶相同即每坪80元，調整幅度高達60%，卻未敘明調整理由公開說明，使區分所有權人得充分討論，並片面以拍手定案，未顧及店面戶之權利而剝奪其財產，實已構成權利濫用而屬無效，原告自不得憑該無效之決議向伊收取管理費等語，資為抗辯。

　㈢、並聲明：㊀原告之訴駁回；㊁如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

　㈠、查，原告管理之系爭社區由151戶區分所有建物組成，其中9戶（門牌新北市○○區○○街00巷0號、58號、60號、62號、66號、68號、寶慶街81號、83號、85號，包含被告所有之系爭房屋）為具獨立門戶之店面戶，其餘142戶為住家戶，系爭房屋含共用部分面積為33.92坪等節，有卷附系爭房屋第一類登記謄本、系爭社區區所有有建物清冊可證（本院111年度司促字第10157號卷【下稱司促卷】第66頁、本院卷第153至157頁），且為兩造所不爭，首堪信為真實。

　㈡、按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限；總會決議之內容違反法令或章程者，無效。民法第56條定有明文。因公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，該如何救濟以及其效力如何，均無明文規定，而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。查：

　　１、系爭社區110年10月30日區分所有權人會議原由訴外人即原告時任代理主任委員 莊勝一 召集並主持，嗣因其無法繼續執行主席職務，由時任財務委員李廣蓁接續主持會議，有卷附區分所有權人會議紀錄可查（司促卷第14至16頁），並為兩造所不爭，亦堪信屬實。被告雖抗辯李廣蓁未經當屆管理委員會委員或區分所有權人推選即接替主持為不合法，惟前開會議紀錄有記載「……現場由區權人以鼓掌表決由財務委員李廣蓁擔任會議主席，接續主持區權人會議」，李廣蓁主持當日會議是否未經區分所有權人同意，已屬可疑，況會議之主持是否符合程序，當屬召集程序或決議方法問題，被告既自承當日有出席會議（本院卷第340頁），又未舉證其有當場就此部分表示異議，參酌民法第56條第1項規定，已喪失撤銷訴權，不得以此主張決議不合法。

　　２、次按所謂決議之內容違反法令或章程，係指決議內容違反強制或禁止規定或公序良俗而言。公寓大廈社區各區分所有建物應分擔之管理費金額，雖得由區分所有權人會議決議而重行改定，惟其重行改定須具合目的性，所約定之分擔方式亦須有充分理由及合宜之計費標準，不得為不合理之差別待遇，始具正當性，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，自非法之所許。查：

　　　⑴、系爭社區於108年10月26日召開區分所有權人會議，並決議每月按店面戶每坪50元、住家戶每坪80元、車位清潔費600元之標準計收管理費，並訂入系爭規約第10條第2項（下稱系爭甲決議），嗣於110年10月30日召開區分所有權人會議，以臨時動議提案修正系爭規約第10條第2項，將店面戶自每月每坪50元調整為80元並決議通過（下稱系爭乙決議），有各該區分所有權人會議記錄在卷足參（司促卷第14至26頁、本院卷第115至131頁），是系爭乙決議取消系爭甲決議所給予店面戶較住家戶優惠之管理費計算方式，調整幅度達60％，依前開法條及說明，原告應就此調整提出合理說明，否則難謂無利用多數決優勢之恣意而顯失公平。　

　　　⑵、次查，系爭社區店面戶雖有獨立出入通道，惟仍配有感應磁扣可經由社區門廳、中庭、後門出入，亦可搭乘電梯至地下1樓使用社區垃圾清運服務或至21樓頂樓空中花園休憩，亦與住家戶共享系爭社區大樓之其他設備設施（如健身房、閱覽室、機電、汙水等）、物業服務（如代收掛號郵件或包裹、環境清潔、安全監控等），並無店面戶不能使用之公共設施等節，經原告於書狀及言詞辯論時陳述甚詳，亦提出包裹郵件登記本、拍攝範圍為店面戶前方之監視器影像畫面翻拍照片、系爭社區大樓地上一層開放空間位置圖為證（本院卷第133、187頁），原告以此主張因無在管理費上予店面戶、住家戶區別對待之理由，而得以系爭乙決議取消包含系爭房屋在內之店面戶較住家戶優惠之管理費率，尚非全然無稽。

　　　⑶、被告雖辯稱A、B棟電費（按：依兩造陳述應係指該棟電梯及相關設施）係獨立計算，其與其他店面戶區分所有權人無法使用，惟其於言詞辯論時自承可使用磁扣搭乘電梯至地下1樓及20樓，參以原告已陳稱該處為公共設施所在樓層，並佐以被告表示店面戶區分所有權人並無不能使用之系爭社區公共設施，應信被告搭乘A、B棟電梯及使用系爭社區其他公共設施或物業服務並無特別限制，僅係系爭社區各棟大樓設有樓層管制，僅有住家戶所在之樓層非當棟當層住戶，無法搭乘前往而已。

　　　⑶、被告又辯稱系爭社區店面戶與住家戶差別費率，係因先前原告先前管理委員考量二者差異並經合理評估所為建議，並經系爭甲決議通過，具有正當性，自不得恣意更改，並提出107年11月17日大坪林雙子星管委會財務試算報告（下稱系爭報告）為證（本院卷第37至45頁），惟觀該報告並無說明系爭社區原始管理費率即店面戶每坪50元/月、住家戶每坪80元/月此金額如何產生，則系爭報告是否足作為前述差別費率決定之基準，尚有疑問。且系爭報告建議採取差別費率，無非以系爭社區住戶自家電費單不含公共電費，大公共區域（如中庭、公共設施、機電水塔）、小公共區域（如電梯、梯間）均納入公共用電項目支付，而店面戶不會使用小公共區域，故管理費會採較住家戶優惠方式計算為其論據，惟系爭社區包含被告在內之店面戶區分所有權人可使用A、B棟電梯至地下1樓、頂樓等公共社區所在樓層，已認定如前，且系爭乙決議會議記錄案由亦記載「……因為店面有商業活動，至地下1樓垃圾處理室倒垃圾時也會使用到電梯，而店面目前收費標準……與住戶……差距過大」（司促卷第16頁），並非如被告抗辯所稱毫無調高店面戶管理費之理由，是系爭社區其他區分所有權人在此情形下認為店面戶亦應分攤電梯等小公共區域電費，無與住家戶為差別待遇而享有管理費優惠費率之理由，不能遽指為恣意變更，而有權利濫用之情形。

　　　⑷、被告另辯稱店面戶與住家戶公設比不同，按共有面積比例計算，店面戶支付較低之管理費並無不妥，惟是否按共有面積比例或其他標準（如本件不考慮店面、住家戶，係以權狀坪數）決定管理費率，甚或給予空屋或預期使用較少公共設施之住戶管理費優惠，本無法規限制，應由區分所有權人斟酌所在公寓大廈各種情形而以決議形成意思，無必然標準，尚不得以此判斷系爭甲、乙決議孰者為當，更無從此即認取消店面戶與住家戶間差別費率之決議有失公平。

　　　⑸、被告再辯稱系爭乙決議係拍手通過，並非適法，惟原告否認其事，且系爭乙決議會議記錄亦記載該案同意票數為99票（司促卷第18頁），被告復未能就表決或計算方式不當提出證據，尚難遽信。至系爭乙決議係以臨時動議提案通過，未事前知會並給予包含被告在內之店面戶區分所有權人有充分時間表示意見，並與其他區分所有權人討論，雖有欠妥之處，惟本件既無從確認系爭甲決議當初給與系爭社區店面戶優惠費率之詳細理由，系爭報告所揭示之電梯、梯間小公共區域，系爭社區店面戶區分所有權人亦可使用，系爭社區亦無於設備設施或物業管理之使用上，就店面戶與住家戶存在區別待遇，均已說明如上，則系爭乙決議以多數決通過取消店面戶優惠費率，尚不足信已違反誠信原則，而有民法第56條第2項決議內容違反強制或禁止規定或公序良俗之情形。

　　　⑹、又依原告陳述，未以謀求系爭社區公共費用支出與管理費收入之平衡為系爭乙決議調整店面戶管理費之理由，故系爭社區收支損益情形或帳務當否，均非本件判斷重點，附此敘明。

　㈢、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文。查：

　　１、系爭規約第10條第2款約定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議分擔之；經110年10月30日第四屆區分所有權人會議決議（即系爭乙決議）：『住戶依每坪80元/月、店面依每坪80元/月計收，車位清潔費以每月600元/位計收管理費』」，有規約附卷可考（司促卷第44頁），系爭乙決議尚不能信已違反誠信原則，亦據說明如上。是系爭房屋每月應繳之管理費金額為3,314元【計算式：每坪80元*系爭房屋面積33.92坪＋車位管理費600元≒3,314元，元以下四捨五入】。

　　２、如附表所示各期管理費應於當月月底前繳納，而被告均僅繳納管理費2,296元等節，被告就此均未爭執，是被告就如附表所示各期管理費各尚應繳納1,018元，原告曾催告被告繳納，亦經提出存證信函、回執、簽收紀錄為證（司促卷第52至54、68頁），原告訴請被告給付未繳管理費共11,198元【計算式：1,018*11＝11,198】，自屬有據。

　㈣、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項及第203條分別定有明文。查：

　　１、系爭規約第10條第5款約定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額即另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算」，有規約在卷足參（司促卷第44頁），而系爭社區管理費應於當月月底前繳納，亦如前述，是如附表所示之各期管理費，其繳納期限末日應如附表Ｂ欄所示，依前開規定及說明，原告至多可請求自該日起算之利息。

　　２、系爭支付命令係於111年8月2日送達被告，有送達證書存卷可查（司促卷第78頁），是原告就111年1月至7月各期未繳管理費1,018元均請求自支付命令送達翌日即111年8月3日起算遲延利息，雖屬正當，惟就111年8月至11月各期未繳管理費，於支付命令送達翌日並未屆清償日，是僅得准許自其繳納期限末日起算遲延利息（即如附表Ｃ欄所示），原告逾此範圍之利息請求，不能准許。　　

四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約第10條第2款、第5款約定，訴請被告給付原告如主文第1項所示金額及利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用小額程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行；又被告 陳明 願供擔保請准聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。　

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另逐一論述；至其餘聲請而未予調查之證據，因現有卷證已足判斷，無調查之必要，均附此說明。

七、本件訴訟費用額確定為1,000元（即裁判費），因原告敗訴部分甚微，依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔。

中　　華　　民　　國　　112　年　　2　　月　　17　　日

新店簡易庭法官　林志煌

上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（231204新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　2　　月　　17　　日

書記官周怡伶

附表：（金額單位均為新臺幣）