裁判字號：臺灣桃園地方法院104年訴字第1747號民事判決
裁判日期：民國105年10月25日
裁判案由：排除侵害
臺灣桃園地方法院民事判決104年度訴字第1747號原告大學校園一期社區管理委員會法定代理人 黃崇喜 訴訟代理人 洪江 和被告翁金市○○○市○○區○○路○○○號5樓之3訴訟代理人 張藝騰 律師上列當事人間請求排除侵害事件，於民國105年9月26日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面原告之法定代理人原為 王維智 ， 嗣變更 為黃崇喜，經本院裁定命其承受訴訟，並有桃園市中壢區公所民國105年6月30日桃市壢工字第1050033807號函申請變更報備函為證（見本院卷第139頁）。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告為大學校園一期社區（下稱系爭社區）之管理委員會，被告為系爭社區之區分所有權人。系爭社區地下室依法設置103個停車位，因此停車位之所有人各占有建物所有權權利範圍103分之1。被告於社區之地下室停車位僅有編號81停車位1個，詎被告竟於其停車位旁邊屬社區共有部分之系爭位置，私自多劃設1個停車位（下稱系爭位置，即起訴狀附圖一所示綠色螢光筆標示位置），並將共有部分供做專用使用，而系爭位置並未依規約或共有物分管契約而可作為約定專用停車位空間使用，被告將原本之1個停車位變更劃設成為2個，作為停車位使用，有擅自變更之情形，顯已違反公寓大廈管理條例第7條、第15條規定，經原告多次制止均置之不理，原告自得依法請求被告不得單獨使用收益系爭位置，應交予原告管理。又被告占有使用系爭位置作為停車位使用多年，屬無權占有並且可獲得相當於租金之利益，現停車位每月租金約為新臺幣（下同）3,000元，自本件起訴時回溯5年計算為18萬元，故請求被告給付無權占有之租金利益18萬元。再被告迄今仍持續無權占有系爭位置，因此以本件起訴狀時（即104年9月30日）起至被告將系爭位置交還之日止，請求被告按月給付3,000元。
（二）爰依民法第767條、第179條及公寓大廈管理條例第7條、第15條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：
㈠被告不得單獨使用收益系爭停車位置，應交予原告管理。
㈡被告應給付原告18萬元，及自104年9月30日起至交還系爭位置之日止，按月給付原告3,000元。
二、被告則以：
（一）系爭設區為家峰建設企業有限公司（下稱家峰公司）所興建，家峰公司銷售系爭社區時，有三案一併出售二車位之（分別為編號80、81、84）。被告於82年間與家峰公司簽訂系爭社區5樓之3房地及編號81停車位之買賣契約，並於82年6月22日取得所有權。依被告與家峰公司簽訂之「車位預定買賣契約書」（下稱車位買賣契約）第6條所載，被告購買編號81停車位與系爭社區5樓之3房地之「房地預定買賣契約」有不可分之連帶關係，且車位買賣契約附圖編號81處，所劃計2個停車位均編明標號81，經雙方用印，由此可知被告係購買系爭社區中5樓之3房地以及編號81之2個停車位，換言之，目前編號81號停車位及系爭位置，均屬原告購買範圍。
（二）依前述，被告與家峰公司簽訂之車位買賣契約，既已記載系爭社區5樓之3之區分所有權人一併購買位於系爭社區地下一層編號81號之2個停車位，即係家峰公司與各承買人訂明停車位之使用權與範圍，屬於共有物之分管契約，具有拘束各分管契約當事人之效力。況被告購買編號81之
2個停車位，支付價金100萬元，與其餘僅購買1個停車位之人相較，顯係以高出1倍價金作為購買2個停車位之對價。
（三）系爭社區之管理委員會於87年間，就地下室曾經重畫停車位，歷經當時管理委員會與區分所有權人間多次討論後所得之共識，已承認地下室有大車位（或稱雙車位）存在，並同意使用權人之使用收益，足徵共有人間就系爭社區地下室停車位劃分之使用收益，有分管契約或默示之分管契約之存在，被告自係有權使用收益系爭位置。
（四）系爭社區坐落之桃園市○○區○○段○○○○○○號土地，申報地價為每平方公尺6,454元，原告稱被告無權占有之面積為14.85平方公尺，依據土地法第97條第1項規定計算，每月法定租金最高僅有799元，況系爭位置僅能作為停車使用，經濟價值甚低，以申報地價年息百分之10計算租金實屬過高等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、經本院協同兩造整理本件不爭執事項如下（見本院卷第150
（一）系爭社區及地下室停車場於83年5月26日由建商建築完成。
（二）被告於82年5月10日與家峰公司訂定車位買賣契約，被告購買系爭社區地下一層編號81號之停車位。而依建物謄本記載，被告就桃園市○○區○○段○○○○○號建物權利範圍為103分之1。
（三）原告曾於87年12月28日會議討論停車位畫線事項議題，決議：有關雙車位問題由朱主任詢問家峰公司，待確定後再議。原告又於88年7月28日會議討論地下室重新畫線事宜，請環保組委員評估下次會議討論。原告復於88年10月31日會議中臨時動議決議：地下室汽、機車停車線決議重畫。原告再於89年2月29日會議討論重畫停車位，待委員批准後立即動工。系爭社區89年8月20日區分所有權人大會會議紀錄記載：「環保組報告…完成的工作：…2.清洗地下室、車位線重畫…」。89年4月28日原告會議紀錄至少記載：「貳、臨時動議…三、地下室大車位問題，按圖施工」。
（四）系爭地下室地下一層編號81號停車位之現狀，如本院卷第46頁照片、第91頁下方照片所示，畫有2個編號81號之車位。
（五）本院卷第46頁照片中停放車牌號碼「4827-MB」號自用小客車車輛之位置，即本院卷第91頁下方照片右側畫有「81」之位置，亦即原告起訴狀附圖一綠色螢光筆標示之區域，依據系爭社區地下室停車位之使用執照圖說，並未規劃為停車位使用。
（六）被告就第五項兩造爭執之系爭位置，占有使用至今。
四、兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第150頁反面，並依判決格式、用語予以調整）：
（一）被告就系爭位置（即起訴狀附圖一綠色螢光筆標示區域），是否有單獨使用權存在？原告可否主張被告就系爭位置無單獨使用權，應交與原告管理？
（二）原告是否得請求被告就系爭位置給付相當於租金之不當得利及自104年9月30日起至交還日止，按月給付一定之金額？
五、關於被告就系爭位置（即起訴狀附圖一綠色螢光筆標示區域），是否有單獨使用權存在？
（一）按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。
共有人間如對共有物之管理定有分管之約定時，即屬前開所謂「契約另有訂定」者，共有人即應受該分管契約之約束。次按「按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）；又「公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）、「按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。準此，區分所有建物若已由建商或起造人與各承購戶約定停車位之使用權及其範圍者，應可解釋為係社區大樓共有人已默示就共有物成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，且該分管契約不以訂立書面為要件。
（二）被告抗辯其於82年5月10日與家峰公司簽立之車位買賣契約，係以100萬元購買編號81停車位，且根據地下層停車空間位置圖之標示，編號81停車位及旁邊空間原告與家峰公司均蓋上印鑑，業據被告提出與其所述相符之車位買賣契約、地下層空間位置圖在卷可稽（見本院卷第23頁至第26頁）。
（三）經本院函詢關於原告使用執照地下室平面圖所示，編號81停車位旁空間（即系爭位置）之法定用途為何，以及系爭社區於83年5月26日建築完成後，由區分所有建物原始出賣人即家峰公司以定型化契約與各承買人約定系爭位置做停車空間使用，並由特定區分所有權人取得使用權，前開約定是否違反當時相關法令等情，業據桃園市政府建築管理處函覆稱：「有關囑查系爭建物附設停車位空間增設疑義一節，內政部營建署97年7月22日營署建管字第0970040186號函及內政部98年6月23日內授營建字第0980100952號函已有明釋，隨文檢附前揭函文供參」，有105年6月29日桃建使字第1050026191號函可按（見本院卷第129頁）。內政部營建署97年7月22日營署建管字第0970040186號函文內容為：「建築法92年6月5日修正施行前第73條規定『建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用』…本部88年10月18日台內營字第8809121號函釋：『按建築物依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用。』…」（見本院卷第130頁）。
又內政部98年6月23日內授營建字第0980100952號函文內容為：「…92年6月5日建築法修正前建築物之附設停車空間增加劃設停車位之規定，查本部88年10月18日台八八內營字第8673356號函及86年7月31日台（86）內營字第8673356號函業有明釋在案…」。（見本院卷第131頁正面）而內政部88年10月18日台八八內營字第8673356號函、86年7月31日台（86）內營字第8673356號函文內容均為：「按建築法依法附設之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用。」「（見本院卷第131頁反面-133頁）。準此，於92年6月5日建築法修法前之建築物依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用，亦即免經主管機關許可而得逕行劃設，堪可確定。
（四）系爭社區為83年5月26日建築完成，屬於上開建築法修法前完成之建築物，為兩造所不爭執，且系爭社區停車位整體為桃園市○○區○○段○○○○○號建物，為該建物共有人所共有，非屬每一停車位各自所有權態樣，自需由建商自行劃定特定範圍，再透過分管契約，以特定各共有人使用該地下停車位之特定區域範圍。參以一般公寓大廈所附之地下停車場，其使用執照之用途大皆係作為防空避難室兼停車場使用等情，以及系爭車位買賣契約第4條約定：「停車位空間之使用管理：㈠本買賣之停車位空間屬獎勵停車空間。㈡獎勵停車空間，應依法令規定供公眾使用，但得自行訂定管理辦法予以規範維護，並分擔水電、清潔管理等費用。」等文字（見本院卷第24頁），被告於約定分管範圍內就系爭位置做為停車位使用，自合於系爭社區前開使用執照所載用途之規定，與公寓大廈管理條例第15條第1項規定無違。
（五）被告辯稱系爭社區除伊外，尚有多案係由建商一併出售大車位（即雙車位），同樣遭原告以相同理由質疑無使用權而提出類似訴訟，證人 藍元斌 亦為其中一（即本院104年度訴字第1746號）。證人藍元斌到庭證稱確為如此，並證述其車位（即編號80）係96年底向前手購買，前手出售時即表示編號80為大車位，有可停2輛車之使用權，據其所知類似之大車位有5個，即編號80、81、84、85、15，其97年搬入系爭社區後，編號81車位通常均停放2輛車，迄
103年之前原告從未表示擁有大車位之住戶有違法之處等語（見本院卷第84-88頁）。又經本院依職權調閱104年度訴字第1746號案卷，證人 尤淑慧 針對系爭社區地下一層停車位於該案證述：「我買房子銷售小姐有跟我說有4、
5個大車位可以停2個位置，我想買，但小姐跟我說已經賣完了」、「（問：所謂大車位銷售人員有說是何種大車位？）可停二部車子，但持分是車位總數103分之1」（見104年度訴字第1746號第226頁背面至第227頁）。再者，證人 林俊琦 於該案證稱：「（問：當時購買停車位時，建商有無向你表示現場有買兩個停車位？）當初沒有講兩個停車位，但有詢問我有大車位要不要買」（見104年度訴字第1746號第259頁）。綜合上述，堪認家峰公司於銷售系爭社區時，在該社區編號80、81、84、85、15號停車位位置處，確實劃設較大使用空間可得同時停放2輛車之大車位。
（六）被告主張其就系爭社區號81停車位及系爭位置，自83年使用迄今，原告並不爭執。而原告曾於87年12月28日會議討論停車位畫線事項議題，決議：「有關雙車位問題由朱主任詢問家峰公司，待確定後再議」（見本院卷第67頁），足認87年當時原告於重劃停車位時，即對大車位（雙車位）之議題有所討論。其次，89年4月28日原告會議記錄亦載明：「貳、臨時動議：…三、地下室大車位問題，按圖施工另沒有劃出的部份，原業主擁有使用權，須繳納車輛管理費。」等語明確（見本院卷第75頁）。又參以證人尤淑慧於另案具結證稱：「（問：請提示被證九本院卷第81頁、原證十六本院卷第166頁會議記錄二份臨時動議第三點，這份會議記錄是否你當時做主席之會議記錄？）對此會議記錄沒有印象，我記得我當住戶委員時討論項目是討論有大車位可停二部車，但為何只繳一部車管理費，希望使用者付費，大車位部分應該繳二部車的管理費，我印象中沒有作決議是因為大車位在社區與正常一般車位比例占很小，所以沒有在會議上做出最後的決議」、「（問：你們當時確實有討論大車位管理費問題，但僅是對該會議記錄沒有印象？）是」、「（問：你說有討論大車位管理費問題是否代表當時住戶知悉社區有大車位存在始會提案討論？）是，當時我隔壁鄰居 蔡麗麗 就是有大車位，我們社區大部分的人也知悉有大車位，所以才會提出討論使用大車位的人是否付二份管理費。」、「（問：就你在84年住到現在，使用大車位是否一直有爭議？）沒有使用權的爭議，住戶間的爭議在於大車位要繳納多少管理費。」等語（見104年度訴字第1746號卷卷第226頁反面-第227頁）。足見另案證人尤淑慧明確證稱，前述臨時動議第3點係對於大車位管理費收取未作成決議，並非對使用權有爭議，且其居住社區期間使用大車位沒有使權之爭議，只有對大車位收取管理費之爭議。再者，89年8月20日系爭社區區分所有權人大會會議記錄載明：「各組工作報告…環保組報告：除例行性的水塔清洗、環境消毒工作外，完成的工作：…2.…車位線重劃…。」（見本院卷第35頁）。
由上可知，被告所辯至少於87年以前即有大車位（雙車位）存在，且依當時管委會及區分所有權人討論後之共識，係承認有大車位（雙車位）存在，並同意被告就大車位（雙車位）有使用權利等情，應非子虛，而屬可採。
（七）綜上各情，被告使用系爭位置迄今已20餘年，且被告確與建商家峰公司簽訂車位買賣契約之書面，家峰公司既與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，且系爭社區之區分所有權人及87年以來之原告管委會，均承認有大車位（雙車位）之存在，任被告於編號81停車位旁邊之系爭位置停放車輛單獨使用而無異議，亦應認系爭社區地下室之共有人間，對於被告之停車空間已有默示分管契約存在，即系爭位置由被告分管單獨使用。
（八）原告另主張系爭位置之停車位劃線係被告私自劃設云云，然為被告所否認。依系爭社區地下一層停車場現場照片所示（見本院卷第38頁、第46頁、第76-77頁），編號81之
2個停車位劃線，其顏色、斑駁程度、劃線規格、狀態均極為相似。且系爭社區地下停車場自家峰公司83年間建築完成迄今，原告管委會曾多次就地下停車場劃設停車位，業如前述。是以，被告抗辯系爭位置之停車位劃線，非其所劃，確可採信。此外，原告復舉其他事證以明其說，此部分主張自無從遽予憑信。
（九）再依系爭社區規約第2條第4項規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」（見本院卷第31-32頁）。依前開規約規定可知，系爭社區之停車空間係依各區分所有權人與建商所簽立之房地買賣契約或車位買賣契約之約定為依據。又，系爭社區建商家峰公司與系爭社區地下室共有人間，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，系爭社區地下室共有人間復已默示同意成立分管契約，始能20餘年來由被告使用系爭位置迄今等情，經本院認定如前。從而，就系爭位置而言，被告與家峰公司間有買賣契約存在，再徵諸前述社區規約亦約定停車空間依買賣契約書或分管契約書而定，依此堪認有分管約定，且系爭社區之區分所有權人及87年以來之原告管委會，均承認有大車位（雙車位）之存在，對於被告於編號81停車位旁邊之系爭位置單獨使用並無異議，亦堪認系爭社區地下室之共有人間，對於被告之停車空間亦有默示分管契約存在，是被告抗辯本件有分管契約或至少有默示之分管契約存在，被告就系爭位置有使用權，洵屬有據，而堪可採。原告主張被告就系爭位置無使用權，應將系爭位置交予原告管理一節，則無理由，應予駁回。
六、關於原告是否得請求被告就系爭位置給付相當於租金之不當得利及自104年9月30日起至交還日止，按月給付一定之金額：
查被告就系爭位置係依分管契約而取得合法使用權，且被告占有使用系爭位置與其他共有人間亦有默示分管契約存在，被告自非屬無權占有，其占有使用系爭位置，即非無法律上原因而受有利益，此與民法第179條規定不相符合，則原告請求被告就系爭位置給付相當於租金之不當利益及自104年
9月30日起至交還日止，按月給付一定之金額，即屬無據，亦應駁回之。
七、綜上，原告本於系爭社區管理委員會之地位，依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項以及第10條第2項規定，請求被告不得單獨使用收益系爭位置，應交予原告管理，及依民法第179條不當得利規定，請求被告給付相當於租金之利益18萬元，並自104年9月30日起至交還系爭位置之日止，按月給付原告3,000元，均屬無據，皆應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國105年10月25日
民事第一庭法官李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月26日
書記官李玉華