裁判字號：臺灣高雄地方法院88年重訴字第1103號民事判決
裁判日期：民國89年08月02日
裁判案由：解除契約等
臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度重訴字第一一○三號
原告乙○○訴訟代理人甲○○被告台灣糖業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 凌有成 律師右當事人間解除契約等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）先位聲明（１）被告應給付原告新台幣（下同）六百一十三萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（２）自使用執照發照日期八十七年九月九日起至清償日止，以三十日為一期，每期三萬元之無房屋使用收益之賠償。（３）願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：（１）確認被告與原告間就都會金龍訂購樓別Ｂ１０之不動產預定買賣契約價金減少三百三十萬四千元之範圍內，買賣債權不存在。（２）依消費者保護法第五十一條規定，請求二百二十四萬元之懲罰性賠償金。（３）自使用執照發照日期八十七年九月九日起至清償日止，以三十日為一期，每期三萬元之無房屋使用收益之賠償。（４）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告就坐落高雄市○○區○○○○段一一三內、一一八內、一一九及一二一號等四筆土地，推出銷售預售屋名為都會金龍（下稱系爭建物），原告向被告買受其中基地內編號Ｂ１０（下稱系爭房屋），已付價金二百二十四萬元，由於完工後建築買賣標的顯與被告當初所提供之銷售廣告文宣內容不符，其不符之處為（１）被告於廣告文宣載明原告訂購之標的物面臨民族路，然完工後並未如文宣告所之面臨民族路。（２）衡諸常情，訂購透天房地主因產權獨，立不必參與公共設備設施維修管理及水電之分擔費用，然被告所完工之都會金龍，多出兩座汚水處置設施，所有住戶汚水必須經此處置始得排放入下水道，被告於銷售之時並未盡注意告知義務，使原告知悉需負擔此項費用。（３）原告所訂購之房屋，在廣告文宣或契約所附Ｂ區一層平面配置圖中，均未顯見有高程落差之情形，然完工後標的基地卻發生高程落差之情形，即後段車庫基地呈坡度狀，造成前後高低不均，且相差幾達六十五公分（以前後面相差約估），顯見被告有意圖為節省整地費用而造成此一情形。是被告以虛偽不實之廣告文宣，誘使交易之相對人與之訂約，原告信以為真始購買系爭房屋，且於建造完成後，始知一樓高程落差，原告係對原告施用詐術使原告陷於錯誤而買受系爭房屋，原告爰依民法第九十二條撤銷被詐欺之意思表示，並以本院八十八年認字第四００五四九及八００九九一號認證書為撤銷之意思表示；且於八十八年六月十日向高雄市政府法規會聲調解不成立。
（二）被告廣告文宣虛偽不實，汚水處置設施及地平面高度落差之事實均無法改變，已屬給付不能，縱非給付不能，亦屬不完全給付，其瑕疪無法補正，準用給付不能之規定，且完工後之給付內容，均與契約預定效用不符，並有瑕疪，原告爰依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第二百五十六條、第二百五十九條規定，亦得解除契約，爰併以前開認證書為解除契約之意思表示。
（三）原告就先位請求金額之計算：（１）就已付價金返還部分：民法第一百一十四條規定法律行為經撤銷者，視為自始無效，本件被告因原告已為撤銷被詐欺之意思表示，即屬有始無法律上原因而受利益致他人受損害，應依民法第一百七十九條規定返還其利益，即原告已付價金之返還；又依民法第二百二十六條、第二百五十六條及第三百五十九條解除契約後，再依民法第二百五十九條回復原狀規定，被告亦應將原告已付價金返還，如附表第一項所示之金額。（２）違約金部分：依系爭不動產房地預定買賣契約書第十條違約處理，甲乙雙方如有違反本契約約定情形，．．．第一、二款所示，乙方（被告）得解除契約，並按買賣總價款百分之二十沒收作為違約懲罰金；按消費者與企業經營者訂立契約以後，則廣告內容即成為契約內容，此消費者保護法第二十二條規定之真意，被告既以契約規範原告之違約責任，則依同法第十一條規定企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平互惠原則，原告自可以被告違反契約廣告內容，要求被告給付該買賣總價款百分之二十之違約金，如附表第二項所示之金額。（３）懲罰性賠償金部分：被告既不能確保廣告內容之真實，又未盡應注意告知義務，其違反消費者保護法第二十二條規定甚明，原告自得依同法第五十一條規定，請求如附表一第三項所示之金額。（４）另因被告可歸責之事由，爰依民法第一百八十四條規定，請求如訴之聲明第二項之無房屋使用收益之賠償。
（四）預售屋之買主與建商訂立買賣契約時，既無任何成品供買主決定是否承購，衡諸常情，買主於訂約時自當信賴購入後自己得使用之空間、格局、高度及房屋品質等將如廣告上所載，是預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，並進而與建商洽談時，除非建商另為特別之說明，否則該廣告之說明及樣品之示範應成為契約內容之一部分，原告因信賴廣告內容，進而與被告訂定契約，廣告內容及其附屬之示範等已成為買賣契約內容之一部分，應無疑問，此係為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法擴張其契約責任及於廣告內容，於同法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者與企業經營者訂立契約後，廣告內容即成為契約之內容；原告既因信賴被告之廣告文宣內容而購置面臨民族路之店舖住宅，被告自當交付完工之買賣標的物將如其訂約時廣告文宣所示，又原告既購買透天房屋，其主因即為避免分擔公共設施、維修、管理費用，倘若須負擔此等費用，原告自可於市區購買大樓住宅，何須於市郊購屋，往返路程須花費幾近兩小時之時間；另就系爭房屋基地平面圖高程落差問題，訂約時所有廣告內容及契約所附平面圖，及現場銷售時供購屋人參閱之平面圖，均未標明有高程落差之情事，若有此情事應將此重要訊息提供予原告知悉，使做為判斷，而非為錯誤之意思表示，被告顯意圖省卻整地費用，而將原告之買賣基地置放在前後不一之道路高程之間，且經向高雄市政府申請整地高程平面圖，其高度標示為十三點四一公尺，並未顯現有高程落差之現象，是被告以虛偽不實之廣告文宣，隱瞞交易之重要資訊，施詐術於原告甚明。
（五）按所謂詐欺係指「欲相對陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示」「法律上契約上或交易習慣上負有告知義務而仍緘默」，最高法院六十年台上字第一八一０號、三十三年上字第八八四號判例意旨參照，被告係一國營企業，自當較一般建設公司有較高專業水準，更應堅守誠信原則，恪遵相關法令規範，如公平交易委員會不動產銷售行為之規範對房屋廣告之規範，倘被告於購買之初能盡應注意及告知義務，原告即得依所提供之資訊自行判斷購買是否符合所需。
（六）被告雖辯稱並無廣告不實情事，惟被告既有訂購須知，為何不附於廣告文宣告令原告知悉，廣告文宣告與模型所揭示之訊息，皆清楚標示所面臨之道路，此為要約引誘，數百萬元之交易，被告若於廣告文宣詳細標明解說，公開揭露交易重大訊息，原告本件起訴自無理，亦不至有公平交易委員會為被告違反公平交易法第二十一條第一項之決定處分。又於接待中心向消費者為銷售商品解說者，是廣告公司銷售人員，亦即向原告為商品銷售行為者，被告以其公司員工為證人所證，是否合適當性合理性或僅為欲混淆事實。
（七）有關污水處理設施：原告為拾市區而就郊區購買透天房屋，目的就在欲阻絕與社區住戶共同使用公共設施、管理、維修、水電費用之分擔，被告若能盡注意告知義務，原告當不致為錯誤之意思表示；原告若懂得看建築執照，當能避免此糾紛，況污水處理設施，非專業人士均難懂該詞，原告係於協調會議時，由污水處理相關人員為之解說，始知本次購屋之全體住戶日後必須自行負責該污水處理設施之維修、管理、水電費用之分擔，深覺被告隱匿交易訊息。被告既稱有益於原告，則被告不能以此為卸責之理，其對污水處理設施所負責任，須俟公共污水管線到達，並將社區污水直接納入公共管線，被告責任始終了。
（八）有關高程落差：原告居高雄已四十載，未見不動產及其定著物位在不平整高程上，被告未於廣告文宣及模型屋標示高程落情形，且列展於接待中心一樓平面設計圖亦未表明此情形，被告詐欺意圖明顯。置於接待中心民眾閱覽之一樓平面圖與原告向高雄市工務局所申請之峻工圖，皆清楚的標示車庫高度只較建築線外之平地，高出五公分，既然設計圖與峻工圖兩者相符，依設計圖與峻工圖所繪剖面圖並無高程落差情形，完工後卻有此情形，若非施工不當，即欲省卻整地費用，縱無此兩者，被告亦以不實資料，欺騙承購戶。高程落差造成原告使用該屋之危險性及不方便性，更毋論其價值性，房屋使用為原告之用，被告無權解釋房屋之使用。
（九）又依民法第三百五十四條第一項規定所謂物之效用，係指物之功能及使用狀態而言，且物之效用不以明示為限，而物之效用可否成為契約重要之預定效用，應依誠信原則，交易習慣，並視具體情況認定之，例如買受人為達其預定用途，對出賣人專門知識的信賴，以及該信賴若落空時對買受人的投入或生計所可能造成的影嚮，以及出賣人信誠原則是否負有教示或明義務，及其義務之違反是否可歸責於出賣人等。以本件而言，面臨民族路及基地地平面之平整，為系爭買賣契約之重要預定效用，亦是當時購買之初之重要要旨，出賣人於廣告中對於其生產或提供之產品，為一定效用之說明或介紹，則該項效用自應視為契約之重要預定效用，兩造雖未於契約中明定，然依消費者保護法第二十二條規定，廣告所稱之效用亦係被告公司給付買賣標的應具效用之最低義務要求。
（十）就風險管理之角度而言，建商既以建造房屋出售專業，自應課賦其較高之專業義務，有關房屋興建應遵守之法令規範及相關法令之限制，建商應較消費者明瞭，故其較消費者擁有更高之風險管理能力，自可籍由其風險之管理，避免違反相關法令，況未交屋前，消費者無法見到真正之成屋，其房屋效用資訊之取得，無非籍由廣告、樣品屋或契約等途，有關房屋之結構、格局，均掌握在建商手裡，該等風險由其負擔，實屬衡平，償要求消費者購買預售屋時，須一一調閱建商之建照執照，並一一求證建商建材有無偷工減料、建物格局是否違反法令，自不符經濟效益，亦與民事法所欲追求之誠信履行契約之目的不符合。
（）本件買賣契約之主要目的顯已無法達成，依最高法院四十九年台上字第三七六號判例意旨，被告縱未交屋，原告亦得依民法第三百五十九條主張解除契約，並請求返還已給付之價金。
（）被告就其缺失曾函各承購戶，提出解決方案，願就缺失視各買賣標的情形而為折讓，甚且於五月下旬，由高雄廠長及副廠長為口頭邀約，聲稱願就廣告不實同意折讓百分之二十，後有高程爭議，再折讓百分之五，亦即以原售價百分之七十五為買賣新價，但若承購戶欲退屋者，則需向法院為之，被告只考慮自身利益，未重視承購戶意願，買賣已失原旨，瑕疪不能補正，準用給付不能規定，在法律上或契約上，或交易習慣上，端不能以消費者沒有詢問，而以緘默而免去告知義務之責任。
（）備位部分：退步言之，如本件瑕疪尚不足構成解除契約之事由，惟當初原告購買都會金龍房屋，除因外在環境因素外，更因標榜面臨民族路之店舖住宅等因素，惟建物完工情形，顯與當初購買意旨不符，自得請求瑕疪之損害賠償，請依民法第三百五十九條規定，酌減價金，請求以總價六折計算，亦即確認三百三十萬四千元範圍內之買賣債權不存在，並依消費者保護法第五十一條規定，請求二百二十四萬元之懲罰性賠償金。
三、證據：提出剪報、廣告傳單、照片、平面圖、認證書、催告函、調解不成立證明書、房地預定買賣契約書、協調會議記錄、申請書、消保管結論、台糖公司高雄廠函等（除照片外均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告就系爭房屋並無廣告不實情形：㈠本件房地之訂購須知第八條載明「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路「
（該訂購須知公告於接待中心，並發給到場者），所謂政府規劃設計道路自尚未開闢至該處，已表示明顯。
㈡接待中心展示之模型屋，明白表示西側房屋前施設十公尺道路，再前為高楠梓公
路拓寬用地非現有道路，又 陳耀 如建築師事務所現況圖，亦明白表示西側為道路用地，然後方為高楠公路，此模型屋及現況圖均展示於接待中心，按訂購者均於接待中心訂約購買，該模型屋及現況圖為訂購者所必看。而實際建地距接待中心僅約五百餘公尺，四週插有標示旗幟，訂購者亦必前往實地觀察道路開闢情形。另依高市都市計劃製作之高雄市道路分區參考圖，可以證明政府確有此等計劃道路。被告銷售時亦一於訂購人訂購前表示此為計劃道路，非既有道路，事實上該處已依買賣契約第十三頁施設合理通行之十公尺道路，以俟市○○○○○道路，兩造買賣契約第十三頁上方原告蓋章處即為原告所買房屋面臨之十公尺道路，是原告顯已明知交屋時面臨者為十公尺道路而非高楠公路，需俟市○○○○○道路後方面臨高楠公路，無任何詐欺可言。原告所提廣告文宣縱然有之，僅為示意圖，且其第二頁載「本平面圖僅供參考」，況原告起訴亦載「除非建商另為特別之說明」，但銷售時及在買賣契約內已特別說明。依契約自由之法理，可以在後之契約變更在前之契約，消費者保護法第二十二條當係指一般商品之銷售，不訂立書面契約之情形，訂有書面契約者，自應以成交之書面契約之約定為準，被告固無廣告不實之情形，惟既在成立之正式買賣契約書特別訂明如上，自應以契約為準。公平交易委員會之觀點不同，時段不同，就本件並無拘束力或影響力，且該函及處分書均屬錯誤，被告已提訴願。
（二）有關原告主張污水處理設施未盡告知義務：政府為提昇社區環境衛生，工務局在核准本案之建造執照上即加註「雨，污水分流須經工務局下水道工程處審查合格後始能報請開工」，此等資料在本案推出期間，均於接待中心提供閱覽，顯已告知。設置污水處理系統係於被告有益之事，顯非瑕疪。又依 陳耀如 建築師證稱：因依下道法施行細則第四條規定，用戶超過一百戶以上者，必須強制設立污水處理設施，而且有在建築執照上註明污水處理設施需經審查合格始能開工，在領照日期就有交給台糖，被告亦已將建造執照放置接待中心提供閱覽，原告亦稱其若懂得看建築執照，當能避免糾紛，況污水處理設施，非專業人士，均難懂得該詞，可見原告確已看到建築執照上關於污水處理設施之記載，被告並無隱匿。
（三）有關原告主張之高程落差：依本件設計監造之陳耀如建築師函載「二、Ａ，Ｂ棟間之地面層高程係依據Ａ，Ｂ棟西側巷道用地決定，施工整後發覺西側道路用地（為環保局租用）高出本案基地許多，影響較鉅者為Ａ，Ｂ棟店鋪，如適當提高地面層，並做好西側圖牆水溝將可保障Ａ，Ｂ棟之安全與品質，此種作法亦為當初來現場參觀之承購戶所期待。三、完工現況Ａ，Ｂ棟地面層後平台與空地高差約四十ＣＭ，增設一級台階，貴公司與承包商與本所均認為此種作法無礙任戶之使用，並可確保西向店舖之使用功能提升品質」，可證現在作法既無礙住戶之使用，並可確保使用功能提升品質，顯非瑕疪。工務局亦認係配合立體交叉道路及計劃道路高程之設計手法，與建築法相關規定並無不符，勘驗時陳耀如建築師亦證稱「系爭建築的高程落差是因為配合排水瀉泄，所以每個地方都必需配合該處的下水道排水設施而有高程落差」「我所設計之系爭建物、高程落差就道路部分與指示圖相符」、工務局承辦員 薛合和 證稱「在建築師聲請建築師執照前，就必需先向都市發展處聲請建築線指示聲請書圖，上面由都市計劃主管單位註載依每個樁號訂道路高程落差為若干之後建築師就依此指示設計建物之高程落差」，可見並無瑕疪，原告主張與事實不符。
（四）被告不同意原告於起訴後將被告變更為「台灣糖業股份有限公司」。原告所提被告同意折讓之協調會記錄，係被告為息事寧人而提出之方案，非承認有何瑕疪或缺失，況被告提出之方案經相當期間承購戶不接受時，被告自不受拘束。
（五）本件房地買賣，既無詐欺亦無瑕疪，原告自不得撤銷或解除契約。
（六）本件被告於八十七年十月二十九日發函通知原告於八十七年十一月二十尸交屋，原告雖未受領交屋，依兩造間買賣契約書第七條之三，如原告逾期受領交屋達三十日以上時，視為被告已點交本件房地予原告。再按民法第三百六十五條第一項規定「買受人因物有瑕疪而得解除契約或請求減少價金者，其解除契約或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，。」，系爭房地固無瑕疪，原告無任何解除權或請求權，況本件早已視為交付，原告縱得行使解除或請求權，亦已逾法定期間。
三、證據：提出訂購須知、陳耀如建築師事務所現況圖及函、高雄市道路分區參考圖、地籍套繪圖、建造築照、行政院公平交易委員會函及處分書、房地預定買賣契約書、照片、訴願書、台糖公司高雄廠函交屋順序表及送達回執等（除照片外均為影本）為證，並聲請訊問證人陳耀如建築師、 黃逢章 、 朱志堯 。
丙、本院依職權履勘現場，並函陳耀如建築師事務師及高雄市政府工務局查詢有關系爭都會金龍高程落差、污水處置設施及其前道路有無列入都市計劃預定拓寬用地等。
理由
一、本件原告起訴原列台灣糖業股份有限公司高雄廠為被告，嗣變更為台灣糖業股份有限公司，雖被告不同意其訴之變更，惟因本件請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之妨禦及訴訟終結，爰准許之，先予敍明。
二、原告起訴主張被告出售高雄市○○區○○○○段一一三內、一一八內、一一九及一二一號等四筆土地及其上預售屋，名為都會金龍，原告購買其中編號Ｂ１０（下稱系爭房屋）房地，已付價金二百二十四萬元，由於完工後建築買賣標的顯與廣告文宣內容不符㈠被告於廣告文宣載明原告訂購之標的物面臨民族路，然完工後並未如文宣告所之面臨民族路。㈡都會金龍有兩座汚水處置設施，所有住戶汚水必須經此處置始得排放入下水道，被告於銷售之時並未盡注意告知義務，使原告知悉需負擔此項費用，顯與透天建物毋庸負擔公共設施費用之常情不符。㈢原告所訂購之房屋，在廣告文宣或契約所附平面配置圖，均未顯見有高程落差之情形，然完工後標的基地卻發生高程落差之情形，即後段車庫基地呈坡度狀，造成前後高低不均，且相差幾達六十五公分，顯見被告有意圖為節省整地費用而造成此一情形。被告對原告施用詐術使原告陷於錯誤而買受系爭房屋，原告爰依民法第九十二條撤銷被詐欺之意思表示，且亦屬給付不能，縱非給付不能，亦屬不完全給付，其瑕疪無法補正，準用給付不能之規定，且完工後之給付內容，均與契約預定效用不符，並有瑕疪，原告爰依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第二百五十六條、第二百五十九條規定，亦得解除契約，爰併以前開認證書為解除契約之意思表示；先位聲明被告應給付原告包括返還價金、違約金及懲罰性賠金共六百一十三萬二千元及法定遲延利息；另自使用執照發照日期八十七年九月九日起至清償日止，以三十日為一期，每期三萬元之無房屋使用收益之賠償。備位聲明，如本件瑕疪尚不足構成解除契約之事由，惟當初原告購買都會金龍房屋，除因外在環境因素外，更因標榜面臨民族路之店舖住宅等因素，惟建物完工情形，顯與當初購買意旨不符，自得請求瑕疪之損害賠償，請依民法第三百五十九條規定，酌減價金，請求以總價六折計算，亦即確認三百三十萬四千元範圍內之買賣債權不存在，並依消費者保護法第五十一條規定，請求二百二十四萬元之懲罰性賠償金。
三、被告則以：被告就系爭房屋並無廣告不實情形，因被告已於訂購須知條載明基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，所謂政府規劃設計道路自尚未開闢至該處，已表示明顯、而設置污水處理系統係於被告有益之事，顯非瑕疪，且係依下道法施行細則規定，必須強制設立污水處理設施，在建築執照上註明污水處理設施需經審查合格始能開工，被告亦已將建造執照放置接待中心提供閱覽，原告已知悉建築執照上關於污水處理設施之記載，被告並無隱匿、有關高程落差依建築師與工務局承辦員均稱無礙住戶之使用，並可確保西向店舖之使用功能提升品質，，顯非瑕疪。又被告於八十七年十月二十九日發函通知原告於八十七年十一月二十日交屋，原告雖未受領交屋，依兩造間買賣契約書第七條之三，如原告逾期受領交屋達三十日以上時，視為被告已點交本件房地予原告。再按民法第三百六十五條第一項規定，早已視為交付，原告縱得行使解除或請求權，亦已逾法定期間等語；資為抗辯。
四、查兩造於八十五年六月二十八日簽訂系爭預售屋買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，總價為八百二十六萬元，原告已給付二百二十四萬元，被告所散發之廣告文宣上載明臨高楠公路而未記載有高程落差情形，且系爭建物有二座污水處理設施亦需全體住戶分擔相關費用等事實，業據原告提出剪報、廣告傳單、照片、平面圖、認證書、催告函、調解不成立證明書、房地預定買賣契約書、協調會議記錄、申請書、消保管結論、台糖公司高雄廠函等為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實；是本件爭執重點厥為被告所為是否構成詐欺或是否為給付不能或不完全給付而不能補正之情形存在，原告得否據以撤銷其意思表示或主張解除本件買賣契約，並請求返還價金及給付違約金、懲罰性損害賠償，或酌減價金。
五、原告主張其係受被告詐欺而與被告簽訂系爭買賣契約，爰依民法第九十二條規定撤銷買賣之意思表示。按被詐欺而為意思表示，表意人固得依民法第九十二條規定撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就其被詐欺而為意思表示之事實負舉證之責（最高法院四十四年台上字第七五號判例參照），且民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然必有施行詐術使人陷於錯誤之故意行為始足當之。查原告主張被告之廣告文宣載明臨高楠公路，原告因信賴廣告內容，而與被告訂定買賣契約，被告所為自屬詐欺，經查：
㈠依原告之主張，原告購買系爭房屋之動機之一在於臨高楠公路，然被告所提供之
廣告文宣，應僅係吸引客戶之參觀，尚難即以該廣告文宣即認被告有施行詐術之行為，況被告已於接待中心所製作之模型屋前方，標明系爭房地前綠色部分為「高楠公路拓寬用地」此有被告所提出系爭建物接待中心照片可參，而被告復提出台糖公司土地開發處橋頭分處投資興建「都會金龍」四樓及四樓半店舖、別墅住宅房地訂購須知（下稱訂購須知），其中第八項亦明確記載「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施」，而證人即被告公司系爭開發案承辦人黃逢章亦到庭證稱「我八十二年十月起任職台糖公司，都會金龍這案的開發規劃由我負責，銷售是委由廣告公司代理，銷售時本人大部分時間也都在接待中心現場，為客戶解說及介紹。」、「有的(指客戶訂購須知是否在接待中心現場），當時整個訂購須知有張貼在接待中心牆上之公告欄上，且一直都貼在牆上，而且在我們開始銷售前產品解說期間，我們也影印很多訂購須知給要承購的人免費取閱。」「有的，確如被證（二）照片所示。」（指接待中心之模型可有標明房子前之道路是屬於拓寬道路用地，而非既成道路？），是依被告所提出之資料及證人所述，已難認被告所提供之廣告文宣就此未為清楚描述，惟其既已於接待中心為進一步之說明，原告於決定購屋之前，就此等重要訊息之資料，自應詳為閱覽後再做是否購屋之決定，衡諸常情，應無僅憑一廣告文宣即率而與被告簽訂買賣預售屋契約之理，是被告之廣告文宣縱有部分不實，亦尚難即認其有施用詐術之故意。
㈡另本院依職權函高雄市政府工務局查詢結果，亦稱「前述建造執照（指系爭建物
之執照）基地北側四十公尺計劃道路及西側立體交叉道用地係六十一年四月十日公告之「楠梓主要計劃」內劃設，本局將視財源計畫於九十三年七月前編列預算開闢」，有該局八十九年四月十八日八九高市工務建字第００五八三四號函足稽；是系爭建物與高楠公路相銜接部分之處，確屬計劃道路，僅政府因經費問題尚未完成徵收手續亦堪認定，被告所提供之廣告文宣縱未陳明非現況道路而有廣告不實之虞，亦難僅因之而認被告有詐欺之故意。
㈢另就系爭建物二座污水處置設施方面：系爭建物之兩座污水處理設施，係依水污
梁防治法第七條及下水道法施行細則第四條相關規定而設置，且該等設置對環境保護有助益等情，分別有陳耀如建築師事務八十九年三月三十一日（八九）如字第０一二號函及附件、及高雄市政府工務局前揭函文為佐，是系爭建物之所以設置污水處理設施，係依法令規定總計興建一百戶以上住戶之情形，即需有社區專用污水處理設施，而該等污水處理施設係對環境保護有益，亦甚為明確，顯見被告就污水處理設施之設置縱未事先明確告知，然係為整體環境維護而必須設置之設施，就此有益整體大環境施設之裝置，並不能認為被告此部分所為係屬詐欺行為。
㈣況本件污水處理設施係政府為提昇社區環境衛生，而經高雄市政府工務局在核准
本案之建造執照上即加註「雨，污水分流須經工務局下水道工程處審查合格後始能報請開工」，且陳耀如建築師業於建築執照上註明污水處理設施需經審查合格始能開工，被告亦已將建造執照放置接待中心提供閱覽等情，亦有被告所提前開訂購須知第九條所載明「有關房地銷售文件，自六月十七日起於接待中心展示，欲訂購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建照執照（含施工圖說）及其他相關文件，如有疑義須於付定承購前向本分處洽詢，．．．如有錯誤或文字不清，應以本分處公告欄正本為準。」，並經證人黃逢章到庭陳明及陳耀如建築師於本院履勘現場在場說明可佐，是本件污水處理設施確為環境衛生而設置亦堪認定。
㈤再就系爭房屋高程落差部分：就系爭建物與建築物後面法定空地高低落差約六十
五公分之事實，係為配合立體交叉道及計畫道路高程之設計手法，與建築法相關規定並無不符等情，亦有高雄市政府工務局前揭函文敍明在卷，而陳耀如建築師事務所亦函文表示「本案Ａ、Ｂ區考慮較大的商機設計為為店面朝西，產生前高後低之情形，而其後院斜率約為１：１７，無論行走、停車、地表排水、庭園．．．等用途均無不便，因屬正常之營建手法，對建築物本體或週遭環境均無危險或不良之影響，工務局建築管理課核發使用執照前亦已至現場勘查」亦有陳耀如建築師事務所前揭函文在卷足稽；而本院履勘現場時陳耀如建築師亦在場表示「我在領得建造執照，有在建築執照上註明污水處理設施，需經審查合格始能開工．．．至於系爭建築的高程落差是因配合排水渲泄，所以每個地方都必需配合該處的下水道排水設施而有高程落差」「我所設計之系爭建物，高程落差就道路部分與指示圖相符」、證人即高雄市政府工務局承辦人薛合和亦在場證稱「在建築師聲請建築執照前，就必需先向都市發展局聲請建築線指示聲請書圖，上面由都市計劃主管單位，記載依每個樁號訂道路高程落差為若干，之後建築師就依此指示設計建物之高程落差」，此有勘驗筆錄可佐，是本件原告所主張高程落差，係為排水渲泄所為之設施，且於安全、使用上均無任何不便存在應堪認定；則被告就高程落差之設置，亦難認係屬詐欺行為。
六、是原告既未能舉證被告有如何施行詐術之行為，而被告就廣告文宣則原告主張依民法第九十二條規定撤銷本件買賣之意思表示，應屬無據。
七、原告另主張本件屬給付不能，縱非給付不能，亦屬不完全給付，其瑕疪無法補正，準用給付不能之規定，且完工後之給付內容，均與契約預定效用不符，並有瑕疪，原告爰依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第二百五十六條、第二百五十九條規定，亦得解除契約，爰併以前開認證書為解除契約之意思表示及本件買賣契約之主要目的顯已無法達成，縱未交屋，原告亦得依民法第三百五十九條主張解除契約，並請求返還已給付之價金。惟按所謂之給付不能，係指依社會概念其給付已屬不能者而言，本件被告就系爭房地並無不能給付之情形存在甚明，原告主張給付不能自無理由；至是否屬不完全給付而無法補正之情形，查系爭雖未緊臨高楠公路，然其於接待中心業已明白標示系爭建物與高楠公路前為拓寬道路用地，及被告所提供放置接待中心之訂購須知亦均表明該等事項，已如前述，原告就此等要件，不難於決定與被告訂約前得知，原告如依一般社會經驗於購買前為注意，亦可輕易查明，難謂無過失，原告自不得據以主張被告所應為之給付係屬不完全給付；而所謂高程落差，對兩造買賣標的之全安性、使用性均無任何不便利亦經陳耀如建築師及高雄市政府工務局分別函明，均已如前述，是被告就此部分亦不能認為有何不完全給付之情形存在；另所謂污水處理設施，亦係為整體環境衛生而必需裝置之設施，被告所為係屬為全體住戶有利之行為，依通常觀念而言，亦不能認為係不完全給付；故原告主張被告所為給付為不完全給付，亦無理由。
八、至原告主張本件契約之主要目的已無法達成，得解除契約或減少價金，惟本件契約之主要目的，在於系爭房地之交付原告使用，而被告業已完工並於八十七年十月二十九日點交系爭房地予原告，雖原告遲未受領，惟物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條定有明文，依上開規定，物之出賣人對於物之瑕疵擔保責任，包括價值瑕疵之擔保、效用瑕疵之擔保及如有特別保證品質之約定者，其品質之擔保。惟兩造買賣契約並未以被告將來交付之房屋係緊鄰高楠公路為其契約內容，而高程落差及污水處理設施均非屬被告所交付之房屋有滅失或減少契約預定效用之瑕疪，且原告未能證明將來系爭房屋有如何滅失或減少價值之瑕疪及被告有如何之品質保證之特約，原告聲明依物之瑕疵擔保規定解除契約及其備位請求減少價金，亦均屬無據。原告並依消費者保護法第五十一條請求懲罰性賠償金，亦無理由，應併予駁回。
九、綜上所述，本件原告撤銷買賣意思示及解除買賣契約、減少價金請求確認買賣契約價金減少三百三十萬四千元之範圍內，買賣債權不存在，均屬無據，原告請求均無理由，應予駁回。
十、本件因事證已明，兩造其餘主張陳述，經核均與判決結果無涉，爰不一一贅述。
十一、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，應併予駁回。據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年八月二日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年八月二日~B法院書記官鄭裕一