裁判字號：臺灣高雄地方法院107年重訴字第297號民事判決
裁判日期：民國108年08月27日
裁判案由：返還土地等
臺灣高雄地方法院民事判決107年度重訴字第297號原告 蔡嵩山 訴訟代理人 張德祥
張賜龍 律師 吳軒宇 律師被告 王明道 當事人間請返還土地等事件，本院於民國108年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落在高雄市○○區○○段○○號土地如附圖所示編號23⑵面積一點零七平方公尺之鐵門圍籬移除，編號23⑴面積一百五十三點九五平方公尺之鐵皮屋移除回復原狀後返還予原告，並自民國一百零七年七月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣參萬壹仟陸佰陸拾柒元。被告應給付原告新台幣貳拾肆萬捌仟參佰參拾玖元，及自民國一百零七年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項於原告以新台幣貳佰參拾壹萬為被告供擔保後得假執行，得為假執行。但被告如以新台幣陸佰玖拾參萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國104年3月1日將所有坐落在高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地)出租予被告，作為被告經營廢五金回收場之用，租期自104年3月1日起至105年2月1日止，約定租金為每年新臺幣（下同）26萬元，此有兩造所簽訂之土地房屋租賃契約書（下稱系爭租約)為憑，嗣租期屆滿後，兩造同意展延租期至106年2月1日。原告欲將系爭土地收回自用，遂於106年1月間即口頭告知被告屆期不再繼續出租系爭土地乙事，且允以被告一段時間將系爭土地整地並回復原狀後再交還。然被告迄至106年4月初仍未交還土地，故原告於同年月17日以存證信函向被告重申終止系爭租約之意，並限期被告於106年5月31日前將系爭土地回復原狀後交還之，詎料，被告於收受存證信函後，卻一再拖延，仍繼續占用系爭土地。被告於租期屆滿後仍拒絕交還系爭土地，已成無權占用狀態，除應返還土地外，並應自106年2月1日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利21,667元（按系爭土地之年租金為260,000元，換算月租金為21,667元，元以下四捨五入）。另原告尚得依系爭租約第6條約定請求被告賠償自106年6月1日起至返還土地之日止，按月給付違約金21,667元，又被告尚積欠105年間之租金10,000元未清償，綜上，原告得請求被告給付之租金、不當得利及違約金算至107年6月30日止，共計660,010元【計算式：10,000元＋21,667元×（17個月＋13個月）＝660,010元】，另被告自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金及依租金1倍計算之違約金43,334元【計算式：
21,667元＋21,667元＝43,334元】。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定及系爭租約第6條約定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將坐落在系爭土地如附圖所示編號23⑵面積1.07平方公尺之鐵門及圍籬移除，編號23⑴面積153.95平方公尺之鐵皮屋移除回復原狀後返還予原告，及自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付原告43,334元。㈡被告給付原告660,010元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願提供擔保，請准予以宣告假執行。
三、被告則以：被告本得如期交還土地，然因原告拒絕返還押租金25萬元予被告，被告從而未返還系爭土地，如原告請求給付租金為有理由，則提出抵銷抗辯。被告雖無權占用系爭土地，惟原告以每月21,667元計算所受損害，顯然過高，而應依土地法第105條準用第97條第1項規定，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，且衡以系爭土地位置偏僻、工商繁榮程度低等情，縱以年息百分之3計算損害，仍嫌過高。另觀諸系爭租約第6條約定，並未記載應「按月」給付違約金，而係載明「按房租」一倍計算違約金，準此，原告得請求之違約金總額為一個月租金即21,667元，超出部分自無理由。又被告並未積欠105年間之租金10,000元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保准免假執行。
四、兩造不爭執事項如下：㈠兩造簽訂系爭租約，並同意展延租期至106年2月1日。
㈡被告自106年2月1日起無權占用系爭土地。
㈢被告曾交付押租金25萬元予原告，目前尚未返還予被告。
五、本件爭點如下：㈠原告得否請求被告將系爭土地回復原狀後交還？㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金？金
額各為若干？㈢被告是否積欠105年間之租金10,000元未清償？原告得否請
求被告給付？
六、得心證之理由：
㈠、原告主張於104年3月1日將系爭土地出租予被告，作為經營廢五金回收場之用，租期自104年3月1日起至105年2月1日止，約定租金為每年26萬元，嗣租期屆滿後，兩造同意展延租期至106年2月1日，嗣原告欲將系爭土地收回自用，遂於106年1月間告知被告屆期不再繼續出租系爭土地乙事，且允以被告一段時間將系爭土地整地並回復原狀後再交還，然被告迄至106年4月初仍未交還土地，故原告於同年月17日以存證信函向被告重申終止系爭租約之意，並限期被告於106年5月31日前將系爭土地回復原狀後交還之，被告仍未返還而繼續占用系爭土地等情，業據提出土地登記謄本、系爭租約、存證信函及現場照片5張為證，且為被告所不爭，經本院前往勘驗，系爭土地被告以鐵門圍籬圍住，設置有鐵皮及貨櫃屋占有使用，經囑託地政人員測量後繪製複丈成果圖結果，被告設置之鐵門圍籬占用系爭土地面積1.07平方公尺，鐵皮貨櫃屋面積為153.95平方公尺（位置詳如附圖23⑴、23⑵所示），復有本院勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，故上開事實堪信為真。
㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。兩造於系爭租約第3條約定由被告交付原告押金25萬元，於退租搬清無息返還（見卷第11頁），惟被告迄今仍占有使用系爭土地，並未依約先行遷離後始請求返還，依約自不得倒果為因，反以原告拒絕返還押租金25萬元為由，執為未返還系爭土地之論據，故被告旨揭抗辯，殊屬無據，難認為可採。被告於租約終止後，仍占有使用系爭土地，從而原告依前揭法律關係，請求被告將坐落在系爭土地如附圖所示編號23⑵面積1.07平方公尺之鐵門及圍籬移除，編號23⑴面積153.95平方公尺之鐵皮屋移除回復原狀後返還予原告，自屬有據。
㈢、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。從而原告依不當得利規定，請求被告就其無權占用系爭土地，應返還自106年2月2日起至107年6月30日止共計17個月，所受相當租金之利益，自屬有據。再按土地法第97條所謂土地及其建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管地政機關估定之價額，固分別為土地法第97條、土地法施行法第25條所明定。且按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條(舊)所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號民事判例參照）。堪認不當得利請求權人，請求占有人返還相當於租金之不當得利時，其認定依據並非僅依土地法第97條規定標準一隅，故被告抗辯應依土地法第105條準用第97條第1項規定，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，且衡以系爭土地位置偏僻、工商繁榮程度低等情，縱以年息百分之3計算損害，仍嫌過高云云，自難認有據。
㈣、又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號民事裁判意旨參照）。本院考量系爭土地面積達2,904.71平方公尺，公告土地現值為每平方公尺2,300元，換算價額為6,680,833元，位於高雄市○○區○○路沿中門路進入約300公尺可抵達，附近皆為空地、山坡丘陵地，公眾運輸設備不足、生活機能欠佳，鄰近土地多屬空地，且系爭土地上停放重型機具及大型車輛各一部，堆置五金廢棄物等，復有勘驗筆錄及現場照片13張在卷可稽（見卷第87頁至第93頁），且審酌兩造曾合意租金數額為每月2,1667元，系爭土地既係供停放重型機具、大型車輛，堆置五金廢棄物使用，現由被告經營廢五金回收業使用，且依所處位置，亦非供居住，此與土地法第7條規定之立法意旨係為保障經濟弱者之城市房屋承租人之居住、生存權，因而立法限制城市房屋租金之最高額之情形不同。亦即，本件乃屬無權占用之返還不當得利，與土地法第97條規定乃係保障人民居住、生存之基本權保障無涉，從而系爭土地之相當租金，自無適用土地法第97條之土地租金最高額限制規定之必要。參諸前開說明，本院認原告主張按月之相當於租金之不當得利為21,667元計算，要屬允當。從而其請求被告給付106年2月2日起至107年6月30日止，相當於租金之不當得利共368,339元【計算式：21,667×17＝368,339】，自屬有據。
㈤、再者，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號民事裁判意旨參照）。系爭租約第6條第2項約定「被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，被告應支付按房租壹倍計算之違約金」（見卷第11頁），固未約定給付總額上限。然考諸旨揭約定之目的，在於促使被告應依約即時返還系爭土地，使土地能繼續發揮其效用，其給付義務亦應認被告未即時履行返還系爭土地時，將持續發生所約定之法律效果（即給付違約金之義務），自非可解釋為僅以1個月租金額為上限計算違約金為已足，故被告旨揭抗辯，自屬無據。依上所述，被告既應於租期屆至時返還系爭土地，至今仍未返還，故原告依該條約定請求被告給付違約金，即有依據。而有關違約金之金額若干為適當乙節，上訴人主張請求租金1倍之金額即每月21,667元之違約金。惟違約金之約定，其標準應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損失為衡量，以求公平。審酌兩造約定租金為每月21,667元，相當程度代表原告可接受就系爭土地合理使用之對價，而被告違約情狀為拒絕返還系爭土地，持續占有經營業務使用，原告所受之損害即在於無法占有使用系爭土地，並考量被告若可取得系爭土地無法占有使用之合理對價，其所受損失當可獲取一定程度的填補等一切情況，認系爭租約所約定之違約金尚屬過高，爰酌減原告所得請求之違約金為每月1萬元為適當，故原告依系爭租約請求被告應給付自106年6月1日起至107年6月30日止共13個月之違約金13萬元【計算式：10,000×13＝130,000】，亦屬有據。逾此範圍，自失所憑。
㈥、至於原告主張被告尚積欠105年度之租金1萬元乙節，業經被告否認此情，且原告未舉證以實其說，故此部分自難認有據。
㈦、據上說明，原告請求被告給付自107年7月1日起至返還系爭土地止，按月給付31,667元【計算式：21,667＋10,000＝31,667】，另請求給付前揭期間相當於租金之不當得利及違約金共498,339元【計算式：368,339＋130,000＝498,339】。另兩造租約於106年2月1日屆滿，惟原告於系爭租約到期後，本應返還予被告25萬元之押租金，惟原告至今亦尚未返還，業據其自承在卷（見卷第59頁），故被告抗辯應以25萬元押租金與前揭金額予以相抵，即有理由，抵銷後原告前揭請求之金額應為248,339元【計算式：498,339－250,000＝248,339】。
㈧、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第203條所明定。本件原告請求被告返還不當得利時，並請求加付自起訴狀繕本送達翌日即107年8月1日（見卷第22頁送達證書）起算之法定遲延利息，依上說明，洵屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭租約、第767條第1項前段所有物返還請求權、第179條不當得利返還請求權，請求被告將坐落在系爭土地如附圖所示編號23⑵面積1.07平方公尺之鐵門及圍籬移除，編號23⑴面積153.95平方公尺之鐵皮屋移除回復原狀後返還予原告，及自107年7月1日起至返還系爭土地止，按月給付31,667元；並請求被告給付248,339元，及自107年8月1日起至清償日止，按月給付31,667元，均有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保請准或免為假執行之宣告，經核無不
合，爰分別依主文各項所命被告給付之數額分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告其餘假執行之聲請，則失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認不影響判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法79條、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年8月27日
民事第七庭法官李代昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月28日
書記官陳秋燕