臺灣桃園地方法院小額民事判決 108年度壢小字第727號
原 告 何大康
被 告 李蕙君
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國108年6月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國107年5月底透過桃園市政民間住宅
包租代管計畫，經兆基管理顧問股份有限公司桃園分公司（
下稱兆基公司）媒合，於107年6月起承租被告所有桃園市
○○區○○○街○○號7樓（下稱系爭房屋），租期自107年
6月1日起至108年5月31日止，每月租金原為新臺幣（下
同）12,000元，透過政府預算補助後，每月租金為6,600元
、管理費600元、押金為24,000元，兩造並簽立桃園市政民
間住宅包租代管計劃房屋租賃契約書1份（下稱系爭租約）
。詎原告入住系爭房屋未滿1個月，便發現屋內冷氣機置放
處、窗戶、天花板有滲水現象，經社區管理委員會派員到屋
頂疏通排水管、兆基公司派員處理冷氣機滲水後即無音訊，
且屋內天花板於107年12月間即有嚴重剝離現象，隨時會脫
落，已達無法居住之情形，原告遂於108年1月19日依民法
第424條規定寄發存證信函通知被告終止系爭租約，並請求
被告返還押金24,000元，為此，爰依民法第424、430條規
定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告24,000元。
二、被告則以：被告經原告通知系爭房屋內部漏水後，已立即聯
絡原告並著手進行檢修，查明漏水原因為頂樓平台漏水致滲
漏至系爭房屋，而依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，
頂樓平台應由管理委員會負責修繕，被告亦先代為修繕並向
管理委員會請求修繕費用，然原告卻多次拒絕被告進入屋內
修繕，且系爭房屋漏水情形也非民法第424條規定所稱屋況
瑕疵有危及承租人即原告安全或健康之虞，被告毋庸賠償等
語，資以抗辯。並聲明：如主文第1項所示。
三、經查，原告透過兆基公司向被告承租系爭房屋，租期自107
年6月1日起至108年5月31日止，每月租金為6,600元、
管理費600元、押金為24,000元，兩造並簽立系爭租約；原
告承租期間曾通知被告系爭房屋天花板有瑕疵，原告並於10
8年1月底即搬離系爭房屋，被告於原告搬離後已修補天花
板之瑕疵等節，有系爭租約、中壢志廣郵局第28號存證信函
暨收件回執1份、現場照片數張在卷可參（見本院卷第11至
27頁、第59頁、第60頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實
。
四、本院之判斷：
（一）按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及
承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已
知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，
民法第424條固有明文。惟按當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦
有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告
負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實
為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證
據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第
917號判例可資參照）。
（二）本件原告主張承租期間系爭房屋天花板、冷氣機漏水，且
天花板有脫落現象，已達無法居住之情況，其遂於108年
1月19日依民法第424條規定寄發存證信函通知被告終止
系爭租約等語，固提出現場照片為證。然查，細鐸原告提
出之現場照片所示，雖可見屋內天花板、牆壁確實有部分
牆面油漆脫落、局部凸起龜裂之現象，但據此尚無法證明
前揭瑕疵足以影響系爭房屋所在大樓整體結構、居住者之
安全，或使原告無法為系爭房屋之使用收益。況被告已將
前揭瑕疵修補完畢，並提出系爭房屋現況照片數張為證（
見本院卷第59、60頁），亦可認上揭局部瑕疵經適當、小
規模修繕排除即回復原狀，難認係危及承租人安全或健康
之固有瑕疵。是依原告所提證據，實難認定系爭房屋已經
達到危及安全或健康之程度。另本院於審理時曾闡明原告
提出前揭瑕疵有危害居住者安全及健康之證據，原告僅稱
其為品管工程師及工地主任，且為本科系，自己看得出來
等語（見本院卷第52頁反面），原告復未提出其他證據以
實其說，則其就系爭瑕疵是否有危及承租人安全或健康，
尚難謂已盡舉證責任，是原告依本條主張終止系爭租約，
於法即有未合，應屬無據。復參兩造間通訊軟體LINE對話
紀錄，可知頂樓平台屬公用區域，社區管理委員尚在辦理
交接問題，暫不打算修繕頂樓平台之漏水情況，而被告於
108年1月間仍主動聯絡原告欲修繕屋內天花板漏水部分
，係原告向被告表示不須修繕，其決定僅住到108年1月
底，並於同年2月間要求被告返還押租金24,000元等情，
亦有對話紀錄1份附卷足稽（見本院卷第54至58頁），益
徵被告欲盡出租人之修繕義務修補前揭瑕疵，卻經原告拒
絕而修繕未果，是本件自非屬因可歸責於被告之事由遲未
修繕，故原告亦不得據民法第430條規定主張終止系爭租
約。
（三）末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，
其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，
猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上
字第1631號判決意旨參照）。查，本件原告以上開事由所
為終止系爭租約均不合法，業認定如前。惟觀系爭租約租
已於108年5月31日屆滿，有系爭租約1份附卷足證（見
本院卷第16頁），而被告於租期屆滿後，本應負返還押金
24,000元之義務，然原告於108年1月底即搬離系爭房屋
，自108年2月起之租金均未支付，是原告已逾2個月以
上之租金未付，參酌上開判決意旨，應認被告原應返還之
押金24,000元，與原告應付之積欠租金抵充後，已無餘額
，故原告請求返還上開押金24,000元，洵屬無據，礙難准
許。
五、綜上所述，原告依民法第424條、第430條規定提起本件訴
訟請求被告給付24,000元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定如
主文第2項所示。
中華民國108年7月15日
中壢簡易庭法官張得莉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年7月15日
書記官林宛瑩
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。