裁判字號：臺灣臺南地方法院107年簡上字第241號民事判決
裁判日期：民國108年03月14日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺南地方法院民事判決107年度簡上字第241號上訴人 王柏昇 訴訟代理人 王明瑞 被上訴人開元寶公寓大廈管理委員會法定代理人 林淑娟 訴訟代理人 田國華 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國107年9月6日本院臺南簡易庭107年度南簡字第117號第一審判決提起上訴，本院於108年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號民事裁定意旨參照）。查上訴人於原審起訴聲明及本院上訴聲明請求：「被上訴人應自民國105年11月18日起至交還系爭土地之日止，按年給付上訴人新臺幣12,860元。」，嗣於民國107年11月8日具狀減縮請求被上訴人應給付之金額，並變更聲明為：「被上訴人應自民國105年11月18日起至交還系爭土地之日止，按年給付上訴人新臺幣2,656元。」。核上訴人前揭聲明之變更，係基於同一請求之基礎事實，且屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定並無不合，自應准許之。
二、上訴人主張：
(一)坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地（分割自同段627-7地號，下稱系爭土地），面積2平方公尺，為被上訴人管理之開元寶公寓大廈建築基地之法定空地，現為該公寓大廈之騎樓地，供住戶通行及停放機車使用，伊已於105年11月17日買賣取得系爭土地，原所有人和信興實業股份有限公司（下稱和信興公司）雖曾於84年間簽立系爭土地使用同意書予該大廈之起造人力漢建設開發股份有限公司（下稱力漢公司），但僅載明自同意之日起1年內由力漢公司向臺南市政府提出申請建造執照使用，並未同意供大廈住戶無償永久使用，且該同意書僅為債權契約，對伊並無拘束力，故被上訴人之大廈住戶無權占用系爭土地，自受有相當租金之不當得利，並致伊受有損害。又系爭土地位於○○區○○○鄰道路，商業經濟效益高，107年1月公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）64,300元，爰依不當得利之規定，以每年公告現值百分之10計算，請求被上訴人應自105年11月18日起至交還系爭土地之日止，按年給付伊相當於租金之不當得利。
(二)原判決以系爭土地之原所有權人和信興公司既出具土地使用權同意書，同意力漢公司興建開元寶公寓大廈出售予第三人，應認其書立同意書之真意，亦有默許建物之買受人或繼受人，得因使用房屋之目的而使用系爭土地之意，而上訴人之父（即本件上訴人訴訟代理人）既為原所有人之股東及經理，知悉該公司同意提供系爭土地予力漢公司興建開元寶公寓大廈出售之事，而仍自原所有人受讓系爭土地並登記在上訴人名下，自應繼受原所有人所立土地使用同意書之拘束，始符誠實信用原則為由，駁回上訴人於原審之請求，惟上訴人實係於買受系爭土地後，於106年3月7日經被上訴人發函通知，始知系爭土地使用同意書存在；況系爭土地使用同意書上未經和信興公司用印，且據被上訴人主張該土地使用同意書係於84年間簽立，惟和信興公司早於70年12月5日經臺灣高雄地方法院裁定准予重整，斯時仍在重整階段，系爭土地使用同意書未經重整監督人及法院許可，違反公司法第290條第6項第1、4、6、9款規定，應為無效；又力漢公司申請建築執照前，未將系爭土地與開元寶公寓大廈建築基地合併為一宗，違反建築法第11條規定云云。
三、被上訴人則以：依民法第464條及第470條第1項使用借貸之規定，原所有人和信興公司與起造人力漢公司簽立之土地使用同意書，性質上應屬無償使用借貸關係，且系爭土地之借貸目的尚未使用完畢；又依大法官釋字第349號解釋理由書及最高法院98年度台上字第1424號判決意旨，上訴人買受系爭土地時亦知悉該同意書之事，自應受同意書之拘束，不得主張依債之相對性而不受拘束，其另以需負擔稅費為由，認應不受同意書拘束之情詞，亦與誠信原則相悖。再查，系爭土地實際上係供不特定公眾通行使用，應已具有公用地役關係，並無不當得利可言，況伊僅係依公寓大廈管理條例所成立之管理組織，實際使用系爭土地者應為伊所管理之公寓大廈住戶（即區分所有權人），故難謂伊係無法律上之原因占有系爭土地而獲有利益之人，上訴人請求伊返還不當得利，對象顯然有誤。此外，依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定請求相當租金之不當得利，係以「申報地價」年息百分之10為上限，故上訴人以公告現值作為請求不當得利之計算依據亦有違誤，另上訴人自認系爭土地並未在和信興公司之重整計畫內，故系爭土地使用同意書並無違公司法第290條第6項規定等語，資為抗辯。
四、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，並減縮其聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應自105年11月18日起至交還系爭土地之日止，按年給付上訴人2,656元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由：
(一)按共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，包括「基地」在內，此據公寓大廈管理條例第3條4款規定及立法理由可明。又依建築法第11條之規定，建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。由此可知，所謂法定空地者，係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生。是以，建築物所應留設之法定空地，係建築基地之一部分，該法定空地之留設為建築許可之條件，則法定空地之性質，當為全體建築物區分所有人用以促成建築許可條件之成就，原則上應為其全體建築物所有人所共用，而為公寓大廈管理條例規定所稱之共用部分，並屬該土地所有權之物上負擔，洵堪認定。
(二)系爭土地為開元寶公寓大廈之建築基地依法應留設之法定空地，為該大廈建築基地之一部分，應屬全體區分所有人之共用部分，是為該公寓大廈住戶所占用之事實，為兩造所不爭，堪以認定。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；管理委員會有當事人能力，復依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段及第38條第1項規定。故管理委員會就涉及共用部分之民事訴訟，具有當事人資格及訴訟實施權能，亦堪認定。依此，系爭土地既屬被上訴人管理之開元寶公寓大廈之共用部分，則被上訴人以其非實際占用人，抗辯上訴人起訴對象有誤之情詞，為不可採。
(三)按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神（最高法院100年台上字第463號判決意旨參照）。本件系爭土地之原所有人和信興公司於84年間出具土地使用同意書，同意力漢公司於系爭土地上興建開元寶公寓大廈出售等情，業據被上訴人提出系爭土地使用同意書為證，而上訴人代理人即上訴人之父王明瑞亦於原審時自認上訴人於購買系爭土地時即已知悉和信興公司有同意將系爭土地提供力漢公司興建大樓等語（原審卷第105頁），應堪認為真實。上訴人嗣雖具狀改稱係於買受系爭土地後始知悉系爭土地使用同意書之存在云云，惟其既不能證明上開自認內容與事實不符，復未經被上訴人同意，自不得主張撤銷上開自認。又上訴人爭執稱和信興公司未在系爭土地使用同意書上用印云云，然使用借貸契約為意定契約，並非要式契約，上訴人既自認和信興公司確有同意將系爭土地提供力漢公司興建大樓之事實，縱和信興公司未在系爭土地使用同意書上用印，尚不影響和信興公司與力漢公司間使用借貸契約之效力。則原始起造人力漢公司係有合法使用系爭土地建築開元寶公寓大廈之權利，是該大廈占用系爭土地，自始具有合法權源，應堪認定。又系爭土地之原所有權人既出具土地使用權同意書，同意力漢公司興建開元寶公寓大廈出售予第三人，應認其書立同意書之真意，亦有默許建物之買受人或繼受人，得因使用房屋之目的而使用系爭土地之意，則上訴人既於買受系爭土地時即已知悉原所有權人和信興公司同意提供系爭土地予力漢公司興建開元寶公寓大廈出售之事，而仍自原所有人受讓系爭土地，自應繼受原所有人所立土地使用同意書之拘束，始符誠實信用原則，是其嗣再起訴主張開元寶公寓大廈無權占用系爭土地之情詞，自無可取。
(四)上訴人又以：和信興公司於84年間係處於重整階段，其未經重整監督人及法院許可，同意力漢公司使用系爭土地建築大樓並出具系爭土地使用同意書，違反公司法第290條第6項第
1、4、6、9款規定云云。惟按：「重整人為下列行為時，應於事前徵得重整監督人之許可：一、營業行為以外之公司財產之處分。四、重要或長期性契約之訂立或解除，其範圍由重整監督人定之。六、公司權利之拋棄或讓與。九、其他經法院限制之行為。」，固為公司法第290條第6項第1、4、6、9款所明定。惟系爭土地使用同意書僅係和信興公司與力漢公司間之使用借貸契約，和信興公司同意提供系爭土地供力漢公司建築大樓使用，並非財產之處分，亦非權利之拋棄或讓與，即與公司法第290條第6項第1、6款之規定不符。又上訴人亦未提出任何證據證明系爭土地使用同意書為公司法第290條第6項第4款「經重整監督人所定重要或長期性契約」範圍，或為同條項第9款「其他經法院限制之行為」，其此部分主張，自非可採。
(五)上訴人又以：力漢公司申請建築執照前，未將系爭土地與開元寶公寓大廈建築基地合併為一宗，違反建築法第11條規定云云。惟此或為力漢公司是否違反建築法應受行政裁罰等問題，尚與力漢公司與和信興公司間使用借貸契約之效力及上訴人是否應受前開債權契約拘束無涉。自亦不得執此主張系爭土地使用同意書無效。
(六)從而，被上訴人管理之開元寶公寓大廈占用系爭土地，自始具有合法權源，應有法律上之正當原因，並非無權占用，已堪認定，則上訴人主張無權占用，依不當得利之規定請求被上訴人返還所受利益，於法即有不合，自難准許。
六、綜上所述，上訴人本於不當得利之規定，主張開元寶公寓大廈無權占用系爭土地，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸再逐一予以論究，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年3月14日
民事第五庭審判長法官王淑惠
法官羅郁棣法官許嘉容以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國108年3月14日
書記官陳杰瑞