裁判字號：臺灣士林地方法院96年重訴字第254號民事判決
裁判日期：民國98年11月27日
裁判案由：履行契約等
臺灣士林地方法院民事判決96年度重訴字第254號原告丁○○訴訟代理人 連炎昌 律師被告乙○○
丙○○○○○○癸○○壬○○戊○○庚○○子○○○○○○己○○辛○○共同訴訟代理人 張國權 律師
歐宇倫 律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於98年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○給付原告新臺幣陸佰柒拾壹萬貳仟貳佰元；被告乙○○、 高明宗 應連帶給付原告新臺幣貳佰貳拾叁萬柒仟肆佰元；被告壬○○應給付原告新臺幣貳佰捌拾玖萬捌仟陸佰陸拾柒元；被告癸○○應給付原告新臺幣壹佰陸拾肆萬叁仟伍佰叁拾叁元；被告戊○○應給付原告新臺幣肆佰伍拾肆萬貳仟貳佰元；被告 蘇鵬全 、被告庚○○、被告己○○、被告辛○○各應給付原告新臺幣叁拾叁萬柒仟柒佰元，及均自民國八十四年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部分應由原告負擔外，由被告乙○○負擔百分之
二十九、被告乙○○、高明宗連帶負擔百分之十、被告壬○○負擔百分之十三、被告癸○○負擔百分之七、被告戊○○負擔百分之二十、被告蘇鵬全、被告庚○○、被告己○○、被告辛○○各負擔百分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於80年9月11日就坐落臺北縣○○鎮○○○段保長坑小段339-1等地號之土地合建事宜，與原告丁○○及訴外人 王正治 簽訂「土地交換房屋合作委建授權書」（下稱委建授權書），授權原告居間媒介、出面處理合建土地上地上物占用問題、並協商建築公司出資合作興建住宅大樓之事宜。佣金則以委建授權書第6條及第7條約定，由被告所分得之房屋面積中，以被告所提供每坪土地抽回3坪完成屋面積，餘額全部歸原告及王正治所得，如有違約，則得請求損失賠償。嗣經原告協調地上物所有權人 劉雲波 等人與被告分別簽訂合建承諾契約書，再共同與建商甲○○簽訂甲方及甲方指定權利人房屋分配契約書（下稱分配契約書）及「合建契約書」。系爭建物業於84年間完工，而建商買受王正治所分配剩餘1/2房屋面積之權利，故被告與建商私下協議分配時，關於王正治應受分配部分已由被告給付予建商，惟被告迄今未依約給付原告居間報酬而提起本訴等語。並聲明：㈠被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）6,712,200元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告乙○○、高明宗應連帶給付原告4,744,800元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被告壬○○應給付原告2,898,670元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣被告癸○○應給付原告2,102,20
0百元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈤被告戊○○應給付原告4,542,200元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈥被告蘇鵬全應給付原告506,500元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈦被告庚○○給付原告506,500元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈧被告己○○應給付原告506,500元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈨被告辛○○應給付原告506,500元，及自84年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告則以：兩造間就居間報酬為約定之依據，一為土地交換房屋合作委建契約書附帶條件第1條約定，另一為分配契約書所附之甲方及甲方指定之各權利人分得房屋明細表。因前開合作委建契約書，經兩造合意約定有效期間自80年9月11日起至同年10月10日止，原告於上開期限內並未居間被告等與建商訂立合建契約，且兩造亦未合意延長授權期限，依該合作委建契約書所訂居間之報酬自無由所生。又依分配契約書所附之甲方及甲方指定之各權利人分得房屋明細表所載，原告應於取得房屋產權名義人後房屋茍有分得餘額，方得再分得該餘額之半數。經依約計算扣除地主（不含大公之公共設施）及其餘登記名義人獲配房屋面積數後，被告等確無多分得房屋面積。且縱加計其餘登記名義人獲配房屋面積，亦較上開分得房屋明細表所載明應分得總面積為少，應無餘額可再分配與原告。況依前開權利人房屋分配契約書約定，建商為系爭房屋完工後原始起造人兼為產權登記之債務人，原告如自覺權益受損，依約應向建商請求，而非向同為產權登記債權人之被告等提起民事訴訟救濟等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠原告及訴外人王正治於80年9月11日，與訴外人 高長利 （
已殁）、被告乙○○、丙○○○○○○簽訂委建授權書（原證1-1，見本院卷一第139-143頁）。
㈡原告及王正治於80年9月11日，與被告癸○○、壬○○、
戊○○、庚○○、子○○○○○○、己○○、辛○○及訴外人 蘇杉林 簽訂委建授權書（即原證1-2，見本院卷一第144-148頁）。
㈢原告及王正治於80年9月11日，與被告癸○○、壬○○、
蘇杉林、戊○○簽訂委建授權書（即原證1-3，見本院卷一第149-153頁）。
㈣原告及王正治（丙方）、訴外人甲○○（乙方）、被告癸
○○、壬○○、戊○○、乙○○、子○○○○○○、庚○○、己○○、辛○○及訴外人蘇杉林、 高山 （甲方），於80年12月19日簽訂分配契約書（即原證22，見本院卷四第946-949頁）。
㈤原告（丙方）、被告癸○○、壬○○、戊○○及訴外人蘇
杉林（甲方）、劉雲波（乙方）曾簽訂「合建承諾契約書」（原證3-1，見本院卷一第158-160頁、第165頁）。
㈥原告（丙方）、被告癸○○、壬○○、戊○○及訴外人蘇
杉林（甲方）、 盛嘉明 （乙方）曾簽訂「合建承諾契約書」（原證3-1，見本院卷一第162-164頁、第161頁）。
㈦原告（丙方）、被告癸○○、壬○○、戊○○及訴外人蘇
杉林（甲方）、 黃明正 （乙方），於80年10月2日，簽訂「合建承諾契約書」（原證3-1，見本院卷一第166-169頁）。
㈧原告（丙方）、被告癸○○、壬○○、戊○○及訴外人蘇
杉林（甲方）、 余秀鳳 （乙方），於80年10月2日，簽訂合建承諾契約書」（原證3-1，見本院卷一第170-173頁）。
㈨原告（丙方）、被告癸○○、壬○○、戊○○及訴外人蘇
杉林（甲方）、 靳順全 （乙方），於80年10月2日，簽訂「合建承諾契約書」（原證3-1，見本院卷一第174-177頁）。
㈩被告乙○○及訴外人高山（甲方）與訴外人 蘇張梅 ，於81
年3月27日，簽訂「合建承諾契約書」（原證3-2，見本院卷一第178-181頁）。
被告乙○○及訴外人高山（甲方）與訴外人 蘇水來 ，曾簽
訂「合建承諾契約書」（原證3-2，見本院卷一第182-18
5頁）。被告乙○○及訴外人高山（甲方）與訴外人周 黃彩霞 ，曾
簽訂「合建承諾契約書」（原證3-2，見本院卷一第186-
189頁）。被告乙○○及訴外人高山（甲方）與訴外人 謝秀梅 ，曾簽
訂「合建承諾契約書」（原證3-2，見本院卷一第190-19
3頁）。被告乙○○及訴外人高山（甲方）與訴外人 周麗香 ，曾簽
訂「合建承諾契約書」（原證3-2，見本院卷一第194-19
7頁）。原告、被告乙○○、癸○○、壬○○、戊○○、庚○○、
子○○○○○○、己○○及訴外人蘇杉林、高山（甲方）與訴外人甲○○（乙方），於81年1月19日簽訂「合建契約書」（原證4，見本院卷一第198-206頁）。
訴外人 江紅英 、 李祖地 及 胡進興 確曾提供所有坐落臺北縣
汐止市○○○段保長坑小段339-29地號土地，參與系爭合建。
系爭合建確因原告居間而成立。
系爭合建建物業於84年間完工。
門牌號碼臺北縣汐止市○○路○段○○○號1樓、394之1
號1至12樓、396號1樓、396號7至12樓、396之1號
2至12樓、400號7樓等32戶建物，建物面積（含建物、騎樓、陽台、花台、雨遮）為2903.21平方公尺，公設面積為507.34平方公尺。其中396之1號3、4、5、9、10樓等5戶（分別為 游秀香 、盛嘉明、余秀鳳、黃明正、 靳官平 所為）之公設面積為89.45平方公尺。
門牌號碼臺北縣汐止市○○路○段○○○號1樓、394號2
至12樓、394之2號2至12樓、396之1號1樓等24戶建物，建物面積（含建物、騎樓、陽台、花台、雨遮）為21
93.47平方公尺，公設面積為377.39平方公尺。其中394之2號3、6、8、10樓等4戶（分別為 蘇秋原 、 周志龍 、謝秀梅、周麗香所有）之公設面積為57.92平方公尺。
門牌號碼臺北縣汐止市○○路○段○○○號4樓建物，其建
物面積（含建物、騎樓、陽台、花台、雨遮）為97.02平方公尺，公設面積為17.04平方公尺。
門牌號碼臺北縣汐止市○○路○段394之2號4樓建物，
其建物面積（含建物、騎樓、陽台、花台、雨遮）為86.3
4平方公尺，公設面積為14.48平方公尺。門牌號碼臺北縣汐止市○○路○段○○○號3樓建物，其建
物面積（含建物、騎樓、陽台、花台、雨遮）為52.99平方公尺，公設面積為9.16平方公尺。
本件履行交付分配剩餘房屋面積數之協議，未定有履行期，惟原告有先行催告被告等九人履行。
當時的原承租人與無權占有人是以建商公開售價14萬元的九折約12萬元，向被告等九人購買。
兩造關於系爭合建，就原告之居間報酬有所約定，被告至今尚未依約給付居間報酬。
本件若原告勝訴，則利息均自84年5月11日起算。
依地政機關登記系爭合建房屋總面積（包含公共設施）共
計3,929坪，並依據合建契約書，建築公司與地主各分得登記房屋總面積50%，合計各為1964.5坪。而地主提供合建土地總面積為511.83坪（即蘇家地主等273.46坪、高家地主等202.07坪、339-29地號江紅英等3人36.30坪）（詳本院卷㈣第993頁）。則應分得50%之房屋總持分之比例各為：即蘇家地主等0.53428、高家地主等0.39480、339-29地號江紅英等3人0.07092（詳本院卷四第993頁）。因此每坪土地可建築房屋面積（包含公共設施）為：
7.68坪（3929÷511.83＝7.67637，四捨五入），故地主與建商各可分得50%，即3.84坪（包含公共設施）。
依據建築法令之規定，被告所提供合建土地係屬於住宅區
，其建蔽率為60%，而高度不得超過15公尺（即5層樓），但如符合規定則可超高建築，但每加高一層樓，建蔽率應減少2%。故本案興建12層樓高，其建蔽率應為46%（即60%－（2%×7）＝46%）。
高家地主高山已死亡，被告乙○○、丙○○○○○○均為其繼承人。
蘇家地主蘇杉林已死亡，被告戊○○為其繼承人。
乙、兩造所爭執之事項：㈠原告是否因委任期限已過，而不得請求居間報酬？㈡地主分得房屋及產權面積是否包含公共設施？㈢原告請求居間報酬之依據及計算方式？㈣原告得請求之金額若干？
四、經查：
（一）原告是否因委任期限已過，而不得請求居間報酬？
１、按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。最高法院18年上字第1727號，19年上字第28號判例參照。查，依本件甲方及甲方指定權利人分配契約書前言所記載：「因同合建契約書所載地段地號上之土地合建事宜，前甲方與丙方訂立之『土地交換房屋合作委建授權書』及『合建承諾契約書』併入本合約共同處理分配，同時經由甲乙丙三方同意，訂立本契約而履行上開之授權承諾委託之要件，並應共同遵守及履行本約...。」（詳本院卷㈣第946頁）等語，是依上揭文字內容可知，兩造就合建事宜經重新協議後，已就【前甲方與丙方訂立之『土地交換房屋合作委建授權書』及『合建承諾契約書』併入本合約共同處理分配】，同時經由甲乙丙三方同意，訂立本契約而『履行上開之授權承諾委託之要件』。易言之，上揭文字內容足顯示被告顯然已同意將委建授權書（詳本院卷㈣第931-
945頁）、合建契約書（詳本院卷㈣第950-990頁）併入分配合約書共同處理分配，堪認高、蘇兩家地主已合意延長原有30日委任期限之限制，方而簽署上揭契約書。是以，被告既已承認委建授權書（詳本院卷㈣第931-945頁）對原告之委任效力，則委任期限自未已過，似屬有據。
２、再者，上開委任期限屆至前，原告與 高蘇 兩家地主協商後，被告亦於委建授權契約書加註「前項條款中，乙方處理地上物完成，甲方始與建築公司簽約」、「無權占有部分，如須分割超過十坪以上，乙方同意補貼甲方貳拾坪完成屋（包括公設）」等語（詳本院卷㈣第933、943頁），則揆諸首揭判例意旨，更足應認被告為委任原告處理系爭合建無權占有之問題，而與原告有延長委任期限之合意。
３、此外，復佐諸被告於上開委任期限屆至後，仍與原告、無權占有人、建商分別簽訂分配契約書（本院卷㈣第946-94
9頁）、合建承諾契約書（詳本院卷㈣第950-987頁）、合建契約書（詳本院卷㈣第988-990頁）等情，則依一般經驗法則，更足認兩造應察及原告委任期限將屆，為利系爭合建事宜之順利推展，被告方與原告及相關人士再行簽定上揭契約，並延展授權原告之委任期限，自屬可期。是以，被告抗辯原告已逾授權委任期限云云，自不足採。
（二）地主分得房屋及產權面積，是否包含公共設施？
１、依委建授權書第6條、第7條（詳本院卷㈣第932-933頁）及分配契約書第5條（詳本院卷㈣第946頁）之規定，上揭3條文內容，均已載明系爭合建分得房屋及產權面積應包含『公共設施』。再者，地政機關登記建物謄本均含公共設施面積，而公共設施為建物不可分離之一部分，殊無分開計算之理。況系爭合建於80年間興建時，未經設計、核准建築執照之前，尚不知公共設施比例，自無預先將各樓層公共設施面積扣除之可能。
２、被告雖另辯稱：經建商告知系爭合建只有10至11個停車位之後，雙方協議原本約定分得之房屋面積包含公共設施，變更為不包含公共設施云云。惟查，分配契約書係依據委建授權書之約定，即房屋面積均包含公共設施並依據地政機關登記為準之計算，且地主亦同意分配契約書上所載：「本表僅供參考分得建物明細以政府機關核准建築執照、設計圖為準。如甲方（指被告）分得之停車位面積不足分配甲方及甲方指定權利人時，同意依核准圖說就甲方分得部份重新自行分配。」（詳本院卷㈣第949頁）。再者，原告、地主與建商簽立之合建契約書末端亦加註：「此表地主分得房屋面積不包括地下室停車位及地下室公共設施等。」（詳本院卷㈣第949頁）等語，則依上揭註記內容可知，如原告係同意地主分得面積為不包括公共設施，自無庸特別加註「地下室」三字。從而，上開加註之文字自不得作為變更分得房屋面積不包括公共設施之約定。況被告亦不否認上開加註乃係因建商表示：「本件至多只有10至11個停車位，不可能有如分配明細表所載有38個停車位堪供分配」，且分配契約書第5條亦明載：約定分得房屋坪數之換算，均包括陽臺及其他公共設施全部在內（詳本院卷㈣第946頁）等語。是以，兩造既未刪除該條約定，則被告辯稱已變更約定為不包括公共設施，委不足採。
３、況依據建築法令之規定，被告所提供合建土地係屬於住宅區，其建蔽率為60%，而高度不得超過15公尺（即5層樓），但如符合規定則可超高建築，但每加高一層樓，建蔽率應減少2%。故本案興建12層樓高，其建蔽率應為46%（即60%－（2%×7））一事，為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項所載。則依上揭不爭執內容可知，系爭合建案每坪土地可建築房屋面積（不包含公共設施）為5.52坪（46%×12樓＝5.52）。而地主與建商各可分得50%，即
2.76坪（不包含公共設施）。是以地主提供每坪土地僅可分得2.76坪，尚低於委建授權書所約定之房屋面積，則原告自無同意分配房屋面積變更為不包含公共設施之理。本件房屋總面積（包含公共設施）為3,929坪，地主提供合建土地總面積為511.83坪，因此每坪土地可建築房屋面積（包含公共設施）為7.67坪，故地主與建商各可分得50%，即3.83坪（包含公共設施），則地主可分得坪數高於委建授權書所約定，即地主每坪土地交換3坪成屋之房屋面積，則原告始有剩餘面積數共同補貼合建契約書中之地上物所有權人。綜上，系爭合建所約定分得房屋面積均應包含公共設施，方屬的論，則被告上揭辯詞均與常理不合，顯不足採。
（三）原告請求居間報酬之依據及計算方式？
１、原告主張：系爭合建依兩造所訂之委建授權書第6條、第
7條（詳本院卷㈣第932～933頁）約定，由被告所分得之房屋面積中，以被告所提供之每坪土地抽回3坪完成屋面積，其餘額1/2歸原告所得。惟為被告所否認，並辯稱：原告請求居間報酬之依據，一為委建契約書附帶條件第
1條約定（詳本院卷㈣第1050～1064頁）；另一為分配契約書所附之分配明細表（詳本院卷㈣第1065～1068頁）。
然依容積率建蔽率等法令估算，建蔽率46％興建12樓再加陽台等（總樓地板面積不得超過1/8）並與建商對分，如：（46％×12×1.125）/2＝即3.105坪，承諾將餘額0.
105坪數基數部分，按實際坪數計算之建物再分予原告、王正治云云。
２、依兩造所訂立之委建授權書：⑴第6條約定：
「由全部所有權人出面與建築公司簽立所完成屋及產權（包括公共設施）地下停車場等建方50%，地主50%立體分配之」（詳本院卷㈣第932頁）。
⑵第7條約定：
「甲方（按：指被告）同意以第6條抽回之部份提供為補貼地上權及勞務費或其他費用。附帶條件如下：
①「甲方（按：指被告）同意乙方（按：指原告及王正治
）再以第6條所分得50%之中再以每坪土地抽回3坪完成屋（包括公共設施、但不包括屋頂突出物，以權狀登記坪數為準），及每戶房屋分配1個停車位，餘額全部歸乙方所得，決不後悔或異議」。
②「甲方（按：指被告）抽回第8條第1項（按：為第7
條第1項之誤）應分得之房屋之中同時同意應再提供補償地上租約權人（396、204）平方公尺（包括公共設施）之建坪做為地上權之補貼，如不足者由乙方（按：
指原告及王正治）於第8條第1項（按：為第7條第1項之誤）所得餘額之中補足之，不得異議」。可知系爭契約內業已明白約定以地主所分得部分之完成屋及產權（包括公共設施）地下停車場，作為補貼地上權及勞務費或原告之居間報酬（詳本院卷㈣第932、942頁）。
３、經查，被告對於系爭合建係因原告居間而成立，且迄今仍未給付居間報酬予原告一事，為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項、所載。查系爭合建房屋之總面積（包含公共設施）為3,929坪，而地主所提供合建土地總面積為
511.83坪（詳本院卷㈣第993頁）。因此，每坪土地可建築房屋面積（包含公共設施）為7.68坪（即3929÷511.83＝7.67637，四捨五入），故地主與建商各可分得50%，即3.84坪（包含公共設施）。而依此計算式，地主可分得坪數，方高於上揭委建授權書第7條第1款所約定：地主每坪土地交換3坪完成屋之房屋面積，原告也因此方能補貼合建契約書之地上物所有權人。若果如被告所辯稱：每坪土地可建築房屋面積為3.105坪云云。則以被告所言之
0.105坪數作為計算基數，按實際坪數高家地主實際土地面積為202.07坪、及蘇家地主實際土地面積為273.46坪，二家所得坪數合計為475.53坪，則原告可分得之房屋面積，僅為24.97坪（計算式：0.105坪×475.53坪×50%）。惟原告依合建承諾契約書之約定，尚須負擔給付補償戶之房屋面積共計25坪（即12.5坪+12.5坪，詳本院卷㈣第950-951、954-955頁），則原告在其可分得之房屋面積，僅為24.97坪之情形下，尚需依合建承諾契約書之約定，負擔給付補償戶之房屋面積共計25坪，則原告尚需多付
0.03坪，顯與事理有違，故被告辯稱每坪土地可建築房屋面積為3.105坪云云，顯屬無據。
４、另依合建契約書第3條（詳本院卷㈣第988頁）約定，高、蘇兩家地主共計可分得6494.18平方公尺（12988.36平方公尺之50％，即1964.5坪）建坪房屋。而高家地主提供之建地土地面積為668平方公尺（707－39＝668平方公尺，即202.07坪）、蘇家地主提供之建地土地面積為904平方公尺（553＋351＝904，即273.46坪）、另地主江紅英等3人則提供339-29地號土地面積120平方公尺（即
36.30坪）參與合建，故系爭合建土地總面積合計為1692平方公尺（詳本院卷㈣第861頁）。經計算後高家地主、蘇家地主、地主江紅英等3人分別提供參與系爭合建之土地比例分別為0.39480、0.53428、0.07092（詳本院卷㈣第861頁）。故高家地主依其提供參與系爭合建之土地比例可分得之50%地政機關登記房屋總面積為775.58坪（3,929坪（總建坪）×0.39480×50%）；蘇家地主依其提供參與系爭合建之土地比例可分得之50%地政機關登記房屋總面積為1049.59坪（3,929坪（總建坪）×0.5342
8×50%）。
５、另依地政機關登記系爭合建房屋總面積（包含公共設施）共計3,929坪，並依據合建契約書，建築公司與地主各分得登記房屋總面積50%，合計各為1964.5坪。而地主提供合建土地總面積為511.83坪（即蘇家地主等273.46坪、高家地主等202.07坪、339-29地號江紅英等3人36.30坪）（詳本院卷㈣第993頁）。則應分得50%之房屋總持分之比例各為：即蘇家地主等0.53428、高家地主等0.39480、339-29地號江紅英等3人0.07092（詳本院卷四第993頁）。因此每坪土地可建築房屋面積（包含公共設施）為：7.68坪（3929÷511.83＝7.67637，四捨五入），故地主與建商各可分得50%，即3.84坪（包含公共設施）一事，為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項所載。則依上揭內容可知，高家地主依其提供參與系爭合建之土地比例，則其可分得之50%地政機關登記房屋總面積為775.58坪（3,929坪（總建坪）×0.39480×50%）；另蘇家地主依地政機關登記房屋總面積則為1049.59坪（3,929坪（總建坪）×0.53428×50%），應屬無疑。
６、復依上開不爭執事項㈣，兩造與建商於80年12月19日簽訂之分配契約書前言：「…前甲方與丙方訂立之『土地交換房屋合作委建授權書』及『合建承諾契約書』併入本合約共同處理分配，同時經由甲乙丙三方同意，訂立本契約而履行上開之授權承諾委託之要件，並應共同遵守及履約…」、及第2條「房屋分得：甲方同意依合建契約書所載分配法『立體分配』為分得之房屋面積，（但有第1條之情形者應另扣除之）但丙方應完全負擔本基地其他承租戶之地上權物、搬遷等一切補償如附表上各權利人應分得房屋之坪數…。」（詳本院卷㈣第946頁），及分配明細表之分配情形（詳本院卷㈣第948-949頁）。則由該記載內容以觀，堪認兩造已將委建授權書、合建契約書等契約內容，納入分配契約書分配中，應屬有據。且兩造復於分配明細表上就原告之居間報酬約定為：「應分得餘額由 王陳 （按指原告及王正治）兩位各得貳分之壹」；復於合建契約書末端亦加註：「此表地主分得房屋面積不包括地下室停車位及地下室公共設施等。」（詳本院卷㈣第949頁）等語。則揆諸上揭條文記載內容可知，就原告居間報酬之計算，自應以：依分配明細表取得房屋產權名義人或其指定之人，依分配契約書計算分配後，其餘額之半數（包括陽臺及其他公共設施等，面積依地政機關登記為準；惟不包括地下室停車位及地下室公共設施）作為原告之居間報酬。
７、高家地主應補貼予原告之面積部分：⑴準此以解，依委建授權書第7條第1項約定，以每坪土地
抽回3坪完成屋計算之（詳本院卷㈣第932頁），則高家地主所提供之建地土地面積為707平方公尺（即213.868坪；707×0.3025），原可分得之房屋面積為641.60坪（
213.868坪×3）。惟因高家地主所提供保留畸零地之土地，其面積有39平方公尺，故實際上其所提供之土地面積實為668平方公尺（000－000），即202.07坪一事，復為原告所不爭執（詳本院卷㈣第1100頁）。則依上所述可知，高家地主可分得之房屋面積應為606.21坪（即202.07坪×3），而非原告所述之641.60坪（213.868坪×3），應屬有據。
⑵惟依委建授權第7條第2項之約定（詳本院卷㈣第932頁
），高家地主既同意補償地上租約權人396平方公尺（即
119.79坪，包括公共設施）之建坪做為地上權之補貼，自應將其自高家地主所分得之房屋面積中予以扣除。是以，高家地主實際上可分得之房屋面積為486.42坪（即606.21坪－119.79坪）。另依合建承諾契約書之約定，高家地主與原告既均同意提供系爭合建土地上房屋所有人蘇張梅23坪（詳本院卷㈣第968頁）、蘇水來23坪（詳本院卷㈣第
972頁）、 周黃彩霞 40坪（詳本院卷㈣第976頁）、謝秀梅28坪（詳本院卷㈣第980頁）、周麗香26坪（詳本院卷㈣第984頁）共計140坪面積，則渠等所分得之坪數，自應計入上開高家地主實際可分得之面積中。是以，高家地主實際可分得之面積（包括公共設施）合計為626.42坪（
486.42坪＋140坪）。而本件高家地主依其提供參與系爭合建之土地比例，可分得之50%地政機關登記房屋總面積為775.58坪（3,929坪（總建坪）×0.39480×50%）業如上述，故經扣除高家地主可分得之面積626.42坪後，其剩餘房屋面積則為149.16坪（即775.58坪－626.42坪；詳本院卷㈣第993頁），則其中1/2面積即74.58坪，應為高家地主依據委建授權書第7條第1項之約定，應給付予原告之房地總面積（本院卷㈣第1001頁），應屬無疑。
⑶至被告雖抗辯：高家地主因提供39平方公尺之畸零地未參
與系爭合建，故建商於系爭合建完成後，拒絕將394號4樓之建物分配予高家地主，則高家地主自得將上開未受分配之面積予以扣除云云。惟查：本件高家地主實際上所分得之總面積為775.58坪，實已超出高家地主實際上可分得之626.42坪數，業有百餘坪之數。是以，無論被告上開所辯是否屬實，亦無解於高家地主實際上已獲775.58坪面積分配之事實，而高家地主實際上既已多分得149.16坪之面積，自負有將其中之1/2（即74.58坪）給付原告，作為居間報酬之義務。是以，被告上開辯詞，顯不足採。
８、蘇家地主應補貼予原告之面積部分：同理，委建授權書第7條第1項（本院卷㈣第942頁）約定，以每坪土地抽回3坪完成屋計算，蘇家地主提供之建地土地面積為273.46坪，則可分得之房屋面積為820.38坪。復依第7條第2項約定（本院卷㈣第942頁），蘇家地主同意提供補償地上租約權人204平方公尺（61.71坪，包括公共設施）之建坪做為地上權之補貼；另依合建承諾契約書補貼無權占有人劉雲波、盛嘉明各22.5坪（本院卷㈣第950、954頁），合計共106.71坪（61.71＋22.5＋
22.5＝106.71），自應由蘇家地主所分得之820.38坪面積扣除。故蘇家地主應換回實際房屋總面積為713.67坪（計算式：820.38坪－106.71坪＝713.67坪）。且依合建承諾契約書約定，蘇家地主同意提供系爭合建土地上房屋所有人黃明正30坪（詳本院卷㈣第956-1頁）、余秀鳳32坪（詳本院卷㈣第960頁）、靳順全29.6坪（詳本院卷㈣第
964頁），共計91.6坪面積作為計算依據，該部分亦應計入蘇家地主分得面積中。然原告主張以余秀鳳32坪、靳順全30坪、黃明正30坪、劉雲波35坪、盛嘉明35坪共計162坪面積作為計算依據，本院自應以原告所主張之162坪作為計算依據（詳本院卷㈣第993頁），則該部分亦應計入蘇家地主分得面積中，共計蘇家地主實際應分得（包括公共設施）面積為875.67坪（713.67坪＋162坪。上開蘇家各指定權利人分配登記房屋總面積後，剩餘房屋面積合計為173.92坪（1049.59坪（實際分得坪數）－875.67坪，其中1/2面積即86.96坪，為蘇家地主依據委建授權書第
7條第1項（本院卷㈣第942頁）約定，應給付予原告之房地總面積（本院卷㈣第993頁）。
９、綜上所述，高家地主及蘇家地主均係依委建授權書第7條第1項之約定，則高家地主應給付予原告之房地總面積為
74.58坪；蘇家地主應給付予原告之房地總面積為86.96坪。
（四）原告得請求之金額若干？
１、依合建契約書第3條：本件雙方應按政府機關核准之圖說所示之擬建房屋為準，並採立體分配之方式由雙方各取得50%及連同座基地，如雙方分屋之戶數未能整數時，其間之差額經雙方同意由取得之一方按乙方公開售價九折計算差額（扣除應納稅金）於乙方交新屋予甲方時同時以現金補償對方。（詳本院卷㈣第988頁），則依上開約定內容可知，系爭合建若因原告居間而成立，則原告依約請求被告給付居間報酬，自得依上開約定請求被告以現金補償，合先說明。
２、又系爭合建關於契約所生之一切權利義務，係依據土地所有權人之持分比例分配，故本件兩造雖未約定關於居間報酬之分配比例，惟基於衡平原則及損益同歸之法理，各地主自應按土地持分比例分擔居間報酬給付之義務，要屬的論。又當時的原承租人與無權占有人，是以建商公開售價14萬元的九折約12萬元，向被告等九人購買一事，為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項所載。則本件原告得請求之居間報酬，自應以兩造均不爭執之12萬元，作為現金補償之計算基準。
３、高家地主部分：⑴是依上開爭點㈢、6所述，則高家地主應給付予原告之房
地總面積共為74.58坪，是依每坪12萬元折算後，則應給付原告之居間報酬為8,949,600元（即120,000×74.58）。
⑵而被告乙○○之土地持分比例為3/4（詳本院卷四第1019
、1022、1025、1028頁），則其應給付原告之居間報酬，為6,712,200元（8,949,600×0.75）。
⑶另地主高山之土地持分比例為1/4（詳本院卷四第1019、
1022、1025、1028頁），則高山原應給付原告之居間報酬為2,237,400元（8,949,600×0.25），惟因地主高山已死亡，故應由其繼承人即被告乙○○、高明宗負連帶給付責任（詳本院卷㈣第994頁），故被告乙○○、高明宗應連帶給付原告之居間報酬為2,237,400元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
４、蘇家地主部分：⑴系爭339-33地號土地部分：
是依上開爭點㈢、7所述，則蘇家地主應給付予原告之房地總面積共計為86.96坪，是依每坪12萬元折算後，共計10,435,200元（120,000×86.96）。又蘇家地主即被告癸○○、壬○○、戊○○、庚○○、蘇鵬全、己○○、辛○○及地主蘇杉林所有系爭339-33地號土地應有部分比例如下（元以下四捨五入）：
①地主蘇杉林之土地持分比例為1/12（詳本院卷四第1129頁
），原應給付原告之居間報酬為337,700元（120,000×
33.77×1/12），惟因地主蘇杉林已死亡，故應由其繼承人即被告戊○○負清償責任，故被告戊○○應給付原告之居間報酬為337,700元。
②被告壬○○之土地持分比例為10/36（詳本院卷四第1129
頁），應給付原告之居間報酬為1,125,667元（120,000×33.77×10/36）。
③被告癸○○之土地持分比例為2/36（詳本院卷四第1129、
1131頁），應給付原告之居間報酬225,133元（120,000×33.77×2/36）。
④被告戊○○之土地持分比例為1/4（詳本院卷四第1130頁
），應給付原告之居間報酬1,013,100元（120,000×33.77×1/4）。
⑤被告蘇鵬全（即 蘇再來 ）之土地持分比例為1/12（詳本院
卷四第1130頁），應給付原告之居間報酬337,700元（120,000×33.77×1/12）。
⑥被告庚○○之土地持分比例為1/12（詳本院卷四第1130頁
），應給付原告之居間報酬337,700元（120,000×33.7
7×1/12）。⑦被告己○○之土地持分比例為1/12（詳本院卷四第1130頁
），應給付原告之居間報酬337,700元（120,000×33.7
7×1/12）。⑧被告辛○○之土地持分比例為1/12（詳本院卷四第1131頁
），應給付原告之居間報酬337,700元（120,000×33.7
7×1/12）。⑵系爭339-1地號土地部分：
蘇家地主即被告癸○○、壬○○、戊○○、及地主蘇杉林所有系爭339之1地號土地應有部分比例如下（元以下四捨五入）：
①地主蘇杉林之土地持分比例為1/12（詳本院卷四第1136頁
），原應給付原告之居間報酬531,900元（120,000×53.19×1/12），惟因地主蘇杉林已死亡，故應由其繼承人即被告戊○○負清償責任，故被告戊○○應給付原告之居間報酬為531,900元。
②被告壬○○之土地持分比例為10/36（詳本院卷四第1136
、1141-1頁），應給付原告1,773,000元之居間報酬（120,000×53.19×10/36）。
③被告癸○○之土地持分比例為8/36（詳本院卷四第1148頁
，應給付原告1,418,400元之居間報酬（120,000×53.1
9×8/36）。④被告戊○○之土地持分比例為15/36（詳本院卷四第1147
頁），應給付原告2,659,500元之居間報酬（120,000×
53.19×15/36）。⑶上開系爭339-33、339-1地號土地合計部分：①被告壬○○應給付予原告之居間報酬共計：2,898,667元
（1,125,667＋1,773,000）。②被告癸○○應給付予原告之居間報酬共計：1,643,533元
（225,133＋1,418,400），為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
③被告戊○○應給付予原告之居間報酬共計：4,542,200元（337,700＋1,013,100＋531,900＋2,659,500）。
④被告蘇鵬全（即蘇再來）應給付予原告之居間報酬共計：
337,700元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
⑤被告庚○○應給付予原告之居間報酬共計：337,700元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
⑥被告己○○應給付予原告之居間報酬共計：337,700元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
⑦被告辛○○應給付予原告之居間報酬共計：337,700元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
五、綜上所述，原告本於契約關係請求被告各給付如主文第1項所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無遂一論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國98年11月27日
民事第一庭法官陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年11月30日
書記官謝金宏