裁判字號：臺灣臺中地方法院106年簡上字第168號民事判決
裁判日期：民國106年08月18日
裁判案由：減少價金
臺灣臺中地方法院民事判決106年度簡上字第168號上訴人 孫鈺甯 訴訟代理人 洪明立 律師被上訴人 陳筱雯 訴訟代理人 謝志揚 律師複代理人 謝逸文 律師
謝尚修 律師上列當事人間減少價金事件，上訴人對於民國106年3月17日本院105年度中簡字第335號第一審判決提起上訴，本院於民國106年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之上訴，依同法第436條之1第3項規定亦準用之。本件經核第一審之判決所認定之事實及為上訴人敗訴之理由，並無不合，應予維持，茲引用第一審記載之事實及理由（如附件），合先敘明。
二、上訴意旨略以：上訴人於民國103年9月12日向訴外人 房明玉 購得門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000巷0000號4樓之建物（以下簡稱為系爭建物），約定以現況點交，當時系爭建物無漏水情形，房明玉表示僅次臥房曾漏水，業已修復，並交付漏水工程保固書1紙與上訴人。嗣上訴人於103年10月26日將系爭建物出賣與被上訴人，於同年12月30日交付系爭建物，經過10個月後之104年10月20日經被上訴人告知客房、廚房天花板漏水。而被上訴人告知之漏水位置與房明玉告知上訴人者有所不同，且係因5樓管線及防水破損導致，亦即客房及廚房天花板漏水係在上訴人交付系爭建物與被上訴人後，因5樓住戶之因素造成，被上訴人自不得請求上訴人負債務不履行責任。再者二造簽約時系爭房屋並無漏水情事，嗣後漏水位置與房明玉告知上訴人者又有不同，上訴人持有系爭建物產權期間復未發生漏水情事，故上訴人於標的現況說明書之房屋「是否有漏水情形？」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」均勾選「否」，並無刻意隱瞞、未誠實告知漏水狀況之情事，就契約履行並無過失可言，自不須負不完全給付損害賠償責任等語。
三、被上訴人則以：被上訴人向上訴人購得系爭建物，於104年4月裝潢完畢遷入住居，於104年10月4日廚房及客房天花板嚴重漏水，被上訴人旋要求上訴人處理，並聯絡上訴人提供之業者 馮金泰 修繕，因而自馮金泰處知悉系爭建物前曾發生漏水情事。然上訴人出賣系爭建物填寫標的現況說明書時就房屋「是否有漏水情形？」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」等問題卻均勾選「否」之選項，顯見上訴人明知系爭建物有漏水之嚴重瑕疵，竟隱瞞而未誠實告知，自應依不完全給付規定負損害賠償責任等語。
四、本件原審為被上訴人一部勝訴判決，亦即「上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）396,000元，及自106年2月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由：上訴意旨所述無非在於爭執上訴人於標的現況說明書房屋「是否有漏水情形？」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」均勾選「否」，是否屬違反買賣契約給付義務之行為，經查：
㈠按民法第199條第1項規定基於債之關係，債權人得向債務人
請求給付。故債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。此外，債之關係，尚可能發生當事人間之附隨義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務，從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務，附隨義務則非給付義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。附隨義務雖非主給付義務，債權人無強制債務人履行之權利，但倘因可歸責於債務人之事由而未盡此項義務，致債權人受有損害時，債權人仍得本於債務不履行規定請求損害賠償（最高法院101年度台上字第2098號判決意旨、最高法院106年度台上字第466號判決意旨參照）。由此可見，附隨義務內容非自始具體確定，而係以誠信原則為基礎隨各契約內容不同而異。據此契約自由乃現今契約法制核心原則，其意在於當事人得基於本身自由意志做成交易決定，形塑自身私法關係，而當事人意志形成，有賴外在客觀資訊提供，近代社會交易涉及因素繁複，契約當事人間多有資訊不對稱情況存在，此時立於資訊優勢地位一方，於契約締結過程中，有提供正確資訊與對造之義務，對造方能思量周全之情形下做出決定，促成契約實質公平，且將資訊成本歸由資訊優勢一方承擔，亦可減少交易成本、促進交易效率，從而於買賣契約中，出賣人對於標的物各類資訊理應較買受人清楚，故出賣人基於誠信原則，於買賣契約中負有誠實揭露影響當事人締約意願重要資訊之附隨義務。
㈡本件上訴人向房明玉購得系爭建物時，房明玉於不動產標的
現況說明書「建築改良物是否有滲漏水之情形？」勾選「是」之選項，並說明「次臥漏水，已修復」（見原審卷第107頁），可見上訴人明知系爭建物過往曾有漏水紀錄。上訴人復自承房明玉出賣系爭建物時，已交付阜邑油漆工程有限公司負責人馮金泰出具漏水工程保固與伊等語（見原審卷第20頁、本院卷第21頁背面），由工程保固書可見漏水非無再度發生可能一情為上訴人所得預見。是系爭建物過往既曾漏水，將來亦有可能再度漏水一事既為上訴人所知悉，上訴人卻未據實以告，亦未如房明玉般於訂立買賣契約時交付工程保固書與房屋後手即被上訴人（見本院卷第46頁），反於標的現況說明書勾選「系爭建物無漏水」之選項，致使被上訴人於未能切實掌握屋況之情形下，以6,000,000元之價金買受該屋，揆諸上開說明，上訴人顯然未對被上訴人履行據實告知屋況之附隨義務，而此違反附隨義務行為如上訴人略加注意即可避免，故上訴人就該違反附隨義務行為有可歸責事由，自應對之負不完全給付之債務不履行責任。
㈢上訴人固以本件客房、天花板漏水起因於5樓建物、漏水位
置與房明玉告知者不同、上訴人交屋時並無漏水等語抗辯其未違反買賣契約附隨義務，無庸依不完全給付法律關係負損害賠償責任。惟上訴人如欲卸除不完全給付損害賠償責任，應以上訴人違反附隨義務行為與被上訴人購買系爭建物後發生漏水情事結果二者間無合理關連為前提。而上訴人違反者係據實告知屋況之附隨義務，已如上述，該義務旨在維護契約當事人間資訊平等，使二造得立基於相同基礎事實下做出最適切並符合二造利益之契約上判斷。上訴人違反附隨義務之具體情事為未將系爭建物曾漏水一事如實告知，而「漏水」實為建物本身結構、材質或管線問題所呈現出之現象及結果，若欲知悉漏水成因，非窮究上述因素不能得知，由「土水怕抓漏」此諺語即可窺知根治漏水工程之浩大，故上訴人雖僅未告知被上訴人次臥房曾漏水，然漏水現象所牽涉者非僅次臥房一室，而係表徵系爭建物整體建築、材質或管線某處有所缺失，此觀臺中市建築師公會106年1月13日中市建師鑑字第14號鑑定報告書記載系爭建物客房、天花板漏水原因為「被上訴人之直上方居家（即5樓含其夾層）與系爭建物既為一共同構造之結構體，其間之梁、版、牆實為一不可分割之整體。5樓客廳前面原設計為退縮設置之露臺，露臺上方並無頂蓋，但目前已搭起簡易之透空棚架，但該棚架並不能遮蔽風雨，故雨天或洗地時露臺地面便易積水而潮濕，加上北邊牆面還置放經常使用之洗衣機、洗衣台與埋置給水、排水管路，故該牆角及地面極易潮濕，水份便沿著RC構造體間的縫隙（含樓層縫隙或構造體裂縫或施工縫、蜂窩等）滲漏到系爭建物各處，勘驗系爭建物之主臥室、客廳、客房等天花、地板、牆面及家具，均有白華、發霉與粉刷層浮突、蟲蟻現象，此等瑕疵即是室內反潮結果…」等語（見鑑定報告書第5頁）即知，系爭建物客房、廚房天花板漏水成因於整體建築結構瑕疵，故上訴人不得徒以上詞辯稱本件漏水與伊未據實告知屋況行為無關。
㈣從而，上訴人本件違反買賣契約附隨義務行為，剝奪被上訴
人認知、評估系爭建物存有上述缺失，並為相應行為之機會（例如放棄購買、殺價、要求保固等等），使被上訴人於未全面認知事實之狀況下，決意買受系爭建物，系爭建物嗣後發生漏水情事，損害被上訴人給付利益，故被上訴人可依不完全給付法律關係請求上訴人負損害賠償責任。
六、綜上所述，被上訴人依買賣契約不完全給付法律關係，請求上訴人給付396,000元，及自106年2月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據，應予准許。原審就上開金額及利息部分，為被上訴人勝訴判決，並就被上訴人勝訴部分，依職權為假執行之宣告，於法核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年8月18日
民事第二庭審判長法官陳文爵
法官王怡菁法官江宗祐正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年8月18日
書記官林政佑