裁判字號：臺灣臺北地方法院95年重訴字第101號民事判決
裁判日期：民國95年05月16日
裁判案由：確認債權不存在
臺灣臺北地方法院民事判決95年度重訴字第101號原告錢櫃企業股份有限公司法定代理人丙○訴訟代理人彭意森律師被告華陽育樂股份有限公司法定代理人甲○○被告新生影業股份有限公司法定代理人乙○○被告三昌育樂股份有限公司法定代理人乙○○上列三人共同訴訟代理人 黃英哲 律師上列當事人間確認債權不存在等事件，本院於95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前於民國91年間與被告等簽訂房屋租賃契約書，被告華陽育樂股份有限公司（下稱華陽公司）將其所有門牌號碼台北市○○區○○路1段地上1樓房屋及其共同使用部分，被告新生影業股份有限公司（下稱新生公司）將其所有門牌號碼台北市○○區○○路1段地下2樓及地上3樓、4樓房屋及其共同使用部分，被告三昌育樂股份有限公司（下稱三昌公司）將其所有門牌號碼台北市○○區○○路1段地上6樓、7樓、8樓房屋及其共同使用部分出租與原告，此有兩造簽立之租賃契約書為證（下稱系爭租賃契約）。系爭租賃標的物本是供原告經營錢櫃ＫＴＶ使用，因台灣地區在近二年間飽嚐經濟蕭條之苦楚，使公司營業額衰退，且依土地法第97條第一項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限」規定，是原告認系爭租賃房屋依土地申報地價及評估建物總價後，每月租金顯逾土地法第97條第一項明訂之一年度租金總額換算之每月法定租金上限，故於94年11月間發函請求被告等就特定一年期間內之每月租金應分別調整。惟被告等人並未在原告通知之期限內，出面協辦相關租約修改及領取租金支票等事宜，原告爰向鈞院提存所辦理清償提存程序。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。分別為土地法第97條及土地法施行法第25條定有明文。茲就被告等三人之各自法定租金數額計算式，陳報如下：
⒈被告華陽公司部分：
（1）被告華陽公司就系爭租賃房屋即門牌號碼台北市○○區○○路○段地上1樓及共同使用部分之建號、登記面積、應有部分，分別為台北市○○區○○段二小段建號1898、登記面積583.56㎡、應有部分全部，共同使用部分台北市○○區○○段二小段建號190
6、登記面積2209.62㎡、應有部分593/10000，及台北市○○區○○段二小段建號1907、登記面積1713.61㎡、應有部8/77，故而系爭租賃房屋之總登記面積為892.62㎡（計算式為：583.56㎡＋【2209.62㎡×593/10000】＋【1713.61㎡×8/77】＝583.56㎡＋131.03㎡＋178.03㎡＝892.62㎡）。
（2）至系爭租賃房屋座落基地台北市○○區○○段二小段653地號、面積1482㎡，被告華陽公司並無任何應有部分，但以被告華陽公司法定代理人甲○○個人名義登記應有部分4824/100000，此有地號653之土地登記謄本可稽。
（3）土地價額：申報地價173,762.4元/㎡×1482㎡×4824/100000＝12,422,565元。
建物價額：892.62㎡×0.3025坪/㎡×每坪造價66,500元＝17,956,167元。土地建物總價額30,378,732元（計算式為：12,422,565元＋17,956,167元）×10％（每一年度法定總租金）÷12月＝每月253,561元，惟考量系爭租賃房屋係為地上1樓，及土地之實際應有部分比例不詳，爰以每月法定租金76萬元計算。
⒉被告新生公司部分：
（1）被告新生公司就系爭租賃房屋即門牌號碼台北市○○區○○路○段地下2樓、地上3樓、4樓及共同使用部分之建號、登記面積、應有部分，其登記情形如下：
①地下2樓為台北市○○區○○段二小段建號1894、登記
面積1268㎡、應有部分全部，共同使用部分台北市○○區○○段○○段建號1906、登記面積2209.62㎡、應有部分919/10000，及台北市○○區○○段二小段建號1907、登記面積1713.61㎡、應有部10/77，故而系爭地下2樓租賃房屋之總登記面積為1693.6㎡（計算式為：1268㎡＋【2209.62㎡×919/10000】＋【1713.61㎡×10/77】＝1268㎡＋203.06㎡＋222.54㎡＝1693.6㎡）。
②地上3樓為台北市○○區○○段二小段建號1892、登記
面積972.97㎡、應有部分全部，共同使用部分台北市○○區○○段○○段建號1906、登記面積2209.62㎡、應有部分672/10000，及台北市○○區○○段二小段建號1907、登記面積1713.61㎡、應有部8/77，故而系爭地上3樓租賃房屋之總登記面積為1299.48㎡（計算式為：972.97㎡＋【2209.62㎡×672/10000＋【17
13.61㎡×8/77】＝972.97㎡＋148.48㎡＋178.03㎡＝1299.48㎡）。
③地上4樓為台北市○○區○○段二小段建號1893、登
記面積977.29㎡、應有部分全部，共同使用部分台北市○○區○○段二小段建號1906、登記面積2209.62㎡、應有部分675/10000，及台北市○○區○○段二小段建號1907、登記面積1713.61㎡、應有部8/77，故而系爭地上4樓租賃房屋之總登記面積為1304.46㎡（計算式為：977.29㎡＋【2209.62㎡×675/10000】＋【1713.61㎡×8/77】＝977.29㎡＋149.14㎡＋
178.03㎡＝1304.46㎡）。④故被告新生公司就系爭地下2樓、地上3樓、4樓租賃
房屋之總面積合計為4297.54㎡，上述情節有建號1892~1894之建物登記謄本可稽。
（2）至系爭地下2樓、地上3樓、4樓租賃房屋座落基地台北市○○區○○段二小段653地號、面積1482㎡，被告新生公司之應有部分為17691/100000。
（3）土地價額：申報地價173,762.4元/㎡×1482㎡×17691/100000＝45,557,133元。
建物價額：4297.54㎡×0.3025坪/㎡×每坪造價66,500元＝86,450,389元土地建物總價額132,007,522元（即45,557,133元＋86,450,389元）×10％（每一年度法定總租金）÷12月＝每月1,100,062元。
⒊被告三昌公司部分：
（1）被告三昌公司就系爭租賃房屋即門牌號碼台北市○○區○○路○段地上地上6樓、7樓、8樓及共同使用部分之建號、登記面積、應有部分，其登記情形如下：
①地上6樓為台北市○○區○○段二小段建號1900、登
記面積977.29㎡、應有部分全部，共同使用部分台北市○○區○○段二小段建號1906、登記面積2209.62㎡、應有部分675/10000，及台北市○○區○○段二小段建號1907、登記面積1713.61㎡、應有部3/77，故而系爭地上6樓租賃房屋之總登記面積為1193.19㎡（計算式為：977.29㎡＋【2209.62㎡×675/10000】＋【1713.61㎡×3/77】＝977.29㎡＋149.14㎡＋
66.76㎡＝1193.19㎡）。②地上7樓為台北市○○區○○段二小段建號1901、登
記面積977.29㎡、應有部分全部，共同使用部分台北市○○區○○段二小段建號1906、登記面積2209.62㎡、應有部分675/10000，及台北市○○區○○段二小段建號1907、登記面積1713.61㎡、應有部3/77，故而系爭地上7樓租賃房屋之總登記面積為1193.19㎡（計算式為：977.29㎡＋【2209.62㎡×675/10000】＋【1713.61㎡×3/77】＝977.29㎡＋149.14㎡＋
66.76㎡＝1193.19㎡）。③地上8樓為台北市○○區○○段二小段建號1902、登
記面積977.29㎡、應有部分全部，共同使用部分台北市○○區○○段二小段建號1906、登記面積2209.62㎡、應有部分675/10000，及台北市○○區○○段二小段建號1907、登記面積1713.61㎡、應有部3/77，故而系爭地上8樓租賃房屋之總登記面積為1193.19㎡（計算式為：977.29㎡＋【2209.62㎡×675/10000】＋【1713.61㎡×3/77】＝977.29㎡＋149.14㎡＋
66.76㎡＝1193.19㎡）。④故被告三昌公司就系爭地上6樓、7樓、8樓租賃房屋之總面積合計為3579.57㎡。
（2）至系爭地上6樓、7樓、8樓租賃房屋座落基地台北市○○區○○段○○段○○○○號、面積1482㎡，被告三昌公司並無任何應有部分，但以被告三昌公司法定代理人乙○○個人名義登記應有部分19569/100000。
（3）土地價額：申報地價173,762.4元/㎡×1482㎡×19569/100000＝50,393,281元。
建物價額：3579.57㎡×0.3025坪/㎡×每坪造價66,500元＝72,007,525元。土地建物總價額122,400,806元（計算式為：50,393,281元＋72,007,525元）×10%（每一年度法定總租金）÷12月＝每月1,020,006元。惟考量土地之實際應有部分比例不詳，爰以每月法定租金84萬元計算。
（三）爰聲明：⒈確認被告華陽公司對原告承租門牌號碼台北市○○區○○路○段地上1樓房屋及其共同使用部分，自民國94年12月12日起至民國95年12月11日止，每月逾新台幣76萬元以上之租金請求權不存在。⒉確認被告新生公司對原告承租門牌號碼台北市○○區○○路1段地下2樓及地上3樓、4樓房屋及其共同使用部分，自民國94年11月15日起至民國95年11月14日止，每月逾新台幣110萬元以上之租金請求權不存在。⒊確認被告三昌公司對原告承租門牌號碼台北市○○區○○路1段地上6樓、7樓、8樓房屋及其共同使用部分，自民國94年11月15日起至民國95年11月14日止，每月逾新台幣84萬元以上之租金請求權不存在。
二、被告則以：
（一）被告新生公司、三昌公司對於原告寄發之通知降租信函之事，早於94年11月28日即委由黃英哲律師代為發函回覆，略以：「錢櫃企業股份有限公司欲援引土地法第97條規定，自94年11月15日起至95年11月14日止，片面調降該公司向本所當事人新生公司及三昌公司所承租之新聲綜合商業大樓房屋之每月租金，並要求會同修改租約及領取調降後租金金額支票，否則即逕向法院辦理清償提存作業等情云云，實際上乃屬不合法令且為違反租約之舉。」，並附最高法院相關裁判要旨4份及內政部法令函釋內容1份，藉以告誡原告切莫故意曲解法令做出違約行為，然而原告仍執意自94年11月份起，故意違約不繳納租金迄今。按「土地法第97條第一項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束。」以上揭示乃為最高法院現持之法律見解，並且為內政部所維持相同解釋，有最高法院裁判要旨4份及內政部法令函釋1份為據。
是可知原告起訴主張適用土地法第97條第一項規定，提出調降租金之要求，明顯為違背法令之錯誤適用，自屬民事訴訟法第249條第2項規定之情形。
（二）依民法第235條第1項前段規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」，而根據最高法院23年上字第98號判例揭示：「若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。」之意旨，以及最高法院60年臺上字第385號判例揭示：「上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付」之意旨；是本件原告在未經法院判決確定下，即擅自要求調降租金額，還逕依原告自行調降後之租金額辦理清償提存，按照上述法律及判例解釋，自不生提出給付之效力，被告即不負受領遲延責任。是原告所為提存行為，並不符合民法第326條規定之提存要件，而依提存法第18條規定，原告非依債務本旨所為之清償提存，尚不生清償之效力，本件兩造間系爭租金債之關係不消滅，其理至明。
（三）原告所提出之法定租金數額計算式，於法未洽，茲將理由臚陳如后：
⒈按根據土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土
地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。」，同法第40條規定：「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」，而現行之「土地建築改良物估價規則」即依土地法施行法第40條之規定訂定之，是有關土地法第97條所謂之建築物價額之估價，應依上開規則訂定之估價方法估定。
⒉本件原告提出之系爭建物價額之計算式，係以每坪造價66
,500元為基準，不僅未見原告主張金額之依據所在，核亦與「土地建築改良物估價規則」訂定之估價方法相違背，按依照上開規則第二條規定：「建築改良物估價，由市縣地政機關於辦理規定地價時，同時為之。」，是有關土地法第97條所謂之建築物價額，以本件系爭建物而言，應由「台北市政府地政處」估定之價額，始符土地法規定之價額。且依上開規則第5條規定，建築改良物估價程序之調查事項，應包括：建築改良物之種類、建築年月、建築情形及圖說、使用狀況及其收益情形、耐用年限、面積或體積、買賣價格、附屬設備、建築時所用各種工料之數量及其費用、增修情形、佔地面積等要素。然而，反觀原告提出之估價計算事項，僅提出其片面主張之不明來源造價為依據，完全缺漏上開規則訂定之估價應調查事項，益見原告自行估價計算之不實與無據，委實不足採。
⒊土地法第97條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有
適用，至營業用房屋自不受該條房租最高限制之拘束，乃為最高法院所為法律解釋，並為中央主管機關內政部持同一見解，已如前答辯狀中所引用。茲另檢附最高法院54年台上字第1528號判例揭示意旨，認：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條，及實施都市平均地權條例第48條所定，房租及地租最高限制之拘束。」，以本件系爭情形視之，原告錢櫃公司承租之系爭建物，乃座落於中華路西門町商圈，作為KTV之營業使用，享有整個西門町商圈及捷運站所帶來人潮之特殊營業店面利益，與上開判例所揭情形相類同，因此原告所付租金，包括系爭建物座落黃金地段及商圈所薀含之龐大商機在內之商業對價，自不受土地法第97條所定房租最高限制之拘束，至為灼然。
（四）爰聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）原告前於民國91年間與被告等簽訂房屋租賃契約書，被告華陽公司將其所有門牌號碼台北市○○區○○路1段地上1樓房屋及其共同使用部分，被告新生公司將其所有門牌號碼台北市○○區○○路1段地下2樓及地上3樓、4樓房屋及其共同使用部分，被告三昌公司將其所有門牌號碼台北市○○區○○路○段地上6樓、7樓、8樓房屋及其共同使用部分出租與原告，此有兩造簽立之租賃契約書可稽。
（二）被告對於原告寄發之通知降租信函被告已收受之事實部分，不爭執。
四、得心證之理由：本件依二造之主張及陳述，本件之爭點厥為二造之租賃契約關於租金之約定是否受土地法第97條規定之限制？
（一）按土地法第97條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第三條及土地稅法第八條之規定益為灼然，最高法院93年度台上字第1718號判決參照。又按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，92年度台簡上字第20號判決可資參照。本院亦認土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋自無立法介入加以限制之必要，是原告主張土地法第97條無論營業用或住宅用房屋均有適用云云，自不足採。
（二）經查，依原告與被告所簽訂之租認契約書其第一條租賃標的物均約明被告將所有建物及附屬設備並含相關公共設施全部出租予原告作為辦公、視聽歌唱業、餐館業及其相關行業之用，並提供停車位，此有原告所提租賃契約書可稽，原告亦自承係供經營KTV使用，是原告租賃被告所有建物係供營業使用，甚為明確；又系爭租賃物，係座落於中華路西門町商圈，作為KTV之營業使用，享有整個西門町商圈及捷運站所帶來人潮之特殊營業店面利益，因此原告所付租金，包括系爭建物座落黃金地段及商圈所薀含之龐大商機在內之商業對價，依上開說明，系爭建物之租金自不受土地法第97條所定房租最高限制之拘束，從而，原告依據土地法第97條，訴請⒈確認被告華陽公司對原告承租門牌號碼台北市○○區○○路1段地上1樓房屋及其共同使用部分，自民國94年12月12日起至民國95年12月11日止，每月逾新台幣76萬元以上之租金請求權不存在。⒉確認被告新生公司對原告承租門牌號碼台北市○○區○○路1段地下2樓及地上3樓、4樓房屋及其共同使用部分，自民國
94年11月15日起至民國95年11月14日止，每月逾新台幣
110萬元以上之租金請求權不存在。⒊確認被告三昌公司對原告承租門牌號碼台北市○○區○○路1段地上6樓、7樓、8樓房屋及其共同使用部分，自民國94年11月15日起至民國95年11月14日止，每月逾新台幣84萬元以上之租金請求權不存在，為無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年5月16日
民事第二庭法官吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年5月17日
書記官蔡凱如