臺灣臺中地方法院民事判決 95年度中簡字第7302號
原 告 甲○○○○○○
訴訟代理人 沈炎平 律師
盧烽池 律師
被 告 金倫企業股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 丙○○
楊俊彥 律師
複代理人 洪崇欽 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國96年10月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣參拾肆萬零參佰貳拾參元，及自民國96年
4月20日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將座落如附圖所示A（199.55平方公尺）、B（26.82平方
公尺）、C（15.40平方公尺）、D（2.32平方公尺）、E（40.69
平方公尺）、F（1.34平方公尺）、G（6.60平方公尺）、H（3
6.57平方公尺）部分土地上，即門牌號碼為台中縣○○鄉○○路
○○○巷○○號後段，面積329.29平方公尺之廠房遷讓返還原告。
被告應自民國95年12月21日起，至返還第2項所示廠房之日止，
按月給付原告新台幣貳萬伍仟元。
訴訟費用新台幣新台幣肆萬捌仟伍佰貳拾元，其中新台幣肆萬柒
仟柒佰伍拾元由被告負擔，餘新台幣柒佰柒拾元由原告負擔。
本判決得假執行，如被告以新台幣參拾肆萬零參佰貳拾參元為原
告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項第2、3、7款定有明文。又按原告於判決確定前，得撤
回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其
同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者
，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項
筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同
意撤回。民事訴訟法第262條第1、4項定有明文。本件原告
起訴主張被告積欠租金，並無權占有原告之廠房，聲明請求
：㈠被告應給付原告新台幣（下同）42萬元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。㈡被告應將座落台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號之廠房（
面積92.0000000坪）回復原狀，並返還予原告。㈢被告應自
民國（下同）90年5月起，至返還第2項所示廠房之日止，按
月給付原告2萬6036元。嗣於95年12月19日具狀，主張終止
租約，追加請求遷讓返還廠房，並減縮請求金額，變更聲明
請求：本位聲明部分：㈠被告應將坐落台中縣○○鄉○○
路○○○巷○○號後段之廠房遷讓返還原告，並應給付原告32萬
5000元，及自本訴狀送達之翌日起，至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。㈡被告應將坐落台中縣○○鄉○○路
○○○巷○○號之廠房（面積以實測為準）回復原狀並返還予原
告，並應自90年5月起，至返還前開廠房之日止，按月給付
原告3萬7450元。本位聲明第2項之備位聲明部分：被告應
將座落台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號之廠房（面積以實測
為準）回復原狀並返還予遠東銘版工業股份有限公司及東一
塑膠工業股份有限公司（見原告95年12月19日民事準備狀）
。嗣於96年4月19日具狀，撤回門牌號碼台中縣○○鄉○○
路○○○巷○○號之廠房部分之訴訟，並擴張請求金額，追加請
求不當得利，變更聲明請求：1.被告應給付原告34萬323元
，及自訴狀（變更聲明狀）送達之翌日（96年4月20日）起
，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.被告應將坐
落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌號碼為台中縣
○○鄉○○路○○○巷○○號後段，面積329點29平方公尺之廠房
遷讓返還原告；3.被告應自95年12月21日起，至返還前項所
示廠房之日止，按月給付原告2萬5000元（見原告96年4月19
日民事準備㈡狀及96年10月4日言詞辯論筆錄）。核原告上
開所為訴之追加，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之
防禦及訴訟之終結，至原告將請求租金數額由42萬元減少為
32萬5000元，嗣又增加為34萬323元，核屬擴張或減縮應受
判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3、7
款之規定，均應予准許。再者，原告具狀撤回門牌號碼台中
縣○○鄉○○路○○○巷○○號之廠房部分之訴訟，被告自撤回
書狀送達之日起，10日內未提出異議，依民事訴訟法第262
條第4項之規定，視為同意撤回，併予敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：其前於民國（下同）89年1月8日，與訴外人東一
塑膠工業股份有限公司（下稱東一公司）及訴外人遠東銘版
工業股份有限公司（下稱遠東公司）簽訂土地租賃契約，向
其二公司承租坐落台中縣○○鄉○○段坑口小段第23之5、
25之2、25之6、25之7、25之8、25之10、25之21、25之33
、25之34地號（重測後為依序新生段第599、604、603、
610、613、602、628、601、615地號）、25之35地號土地全
部，及同段第25之18地號土地部份（以巷道西側為界），面
積共計約1200坪，以供原告建造廠房出租之用。嗣被告於91
年11月15日，與原告簽訂廠房租賃契約（以下簡稱系爭租約
），向原告承租門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號後
段之廠房即如附圖所示A（199.55平方公尺）、B（26.82平
方公尺）、C（15.40平方公尺）、D（2.32平方公尺）、E（
40.69平方公尺）、F（1.34平方公尺）、G（6.60平方公尺
）、H（36.57平方公尺）部分土地上，門牌號碼為台中縣○
○鄉○○路○○○巷○○號後段，面積329.29平方公尺之廠房（
以下簡稱系爭廠房），約定租賃期間自91年12月1日起，至
99年3月31日止，每月租金2萬8000元，嗣於92年4月30日，
原告同意自92年12月2日起，至99年3月31日止，每月租金調
降為2萬5000元。詎被告自94年5月起，即未依約給付租金，
被告乃於95年8月18日起訴，請求給付租金，復於95年10月
17日，寄發律師函定期催告被告給付租金，惟未獲置理，被
告積欠租金已達2個月以上之租額，原告茲以95年12月19日
民事準備狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，經被
告於95年12月20日收受，是系爭租約於95年12月20日終止，
被告即應遷讓系爭廠房予原告，惟被告並未遷讓，而自94年
5月1日起，至95年12月19日止，被告計積欠原告租金49萬32
3元（自94年5月1日起，至95年11月30日止之租金計47萬
5000元，自95年12月1日起，至95年12月19日止之租金計1
萬5323元，合計49萬323元。計算式：25000×19＝475000
，25000÷31×19＝15323，475000＋15323＝490323），
扣除被告於95年10月3日，給付之部份租金15萬元，被告尚
積欠租金34萬323元（000000元－150000＝340323元），爰
依系爭租約請求被告給付租金，並遷讓返還系爭廠房。又系
爭租約終止後，被告仍無權占有系爭廠房受有利益，致原告
受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被
告自95年12月21日起，至返還系爭廠房之日止，按月給付原
告相當於租金之不當得利2萬5000元等語，並聲明：1.被告
應給付原告34萬323元，及自96年4月19日變更聲明準備書狀
繕本送達之翌日（96年4月20日）起，至清償日止，按年息
百分之五計算之利息。2.被告應將座落如附圖所示A（199.
55平方公尺）、B（26.82平方公尺）、C（15.40平方公尺
）、D（2.32平方公尺）、E（40.69平方公尺）、F（1.34平
方公尺）、G（6.60平方公尺）、H（36.57平方公尺）部分
土地上，門牌號碼為台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號後段，
面積329.29平方公尺之廠房遷讓返還原告；3.被告應自95年
12月21日起，至返還第2項所示廠房之日止，按月給付原告2
萬5000元。
二、被告則以：原告於89年1月8日，向東一公司、遠東公司承租
土地，租期自89年5月1日起，至99年4月30日止，第1年至第
5年之每月租金為6萬5000元，第6年至第10年之每月租金為7
萬元。嗣東一公司、遠東公司與原告於89年1月13日，簽訂
廠房租賃契約書，由東一公司、遠東公司向原告承租上開土
地上原告所興建、門牌號碼台中縣○○鄉○○村○○路○○○
巷○○號廠房，面積約200坪，租期自89年4月1日起，至99年
3月31日止，第1年每月租金6萬元，第2年起每月租金7萬元
，廠房租金由原告向東一公司、遠東公司租賃土地之租金互
抵。因遠東公司所有土地部分，於93年7月間遭法院拍賣，
致該土地租賃面積減少392.15坪（占租賃土地面積比例之32
.67%），依民法第435條規定，按減少部分減少相應租金（
亦即所餘租金為原租金之67.33%），依此計算，自89年5月1
日起，至95年11月止，原告積欠東一公司、遠東公司之土地
租金總計為458萬4520元（65000×50＋43810×10＋47180×
19＝0000000），而地上廠房部分亦遭併付拍賣，無法繼續
使用，致廠房租賃面積減少107坪（占租賃廠房面積比例之
53.5%），依民法第435條規定，按減少部份減少相應租金
（亦即所餘租金為原租金之46.5%），依此計算，自89年4月
1日起，至95年11月止，東一公司、遠東公司積欠原告之廠
房租金為439萬3950元（60000×12＋70000×39＋32550×29
＝0000000）。原告與東一公司、遠東公司間之土地、廠房
租金債權，經相互抵銷後，原告尚欠東一公司、遠東公司土
地租金19萬570元，嗣東一公司、遠東公司於95年9月1日，
將對於原告之所有債權讓予被告，被告並以95年11月30日民
事答辯狀之送達，作為債權讓與通知之意思表示，並於當日
送達原告。又被告復於95年10月3日，給付部份租金15萬元
予原告，是被告自94年5月起，至95年7月止，固積欠租金計
37萬5000元（25000×15＝375000），惟以東一公司、遠東
公司對於原告之土地租金債權19萬570元相互抵銷，並扣除
被告給付之部份租金15萬元後，被告積欠原告之租金應僅為
3萬4430元（000000－000000－000000＝34430），未達2個
月以上租額，是原告終止系爭租約，顯不合法，不生終止之
效力，原告自不得請求被告遷讓返還系爭廠房。再者，原告
早於92年6月9日，將系爭廠房讓售與訴外人乙○○，並將本
件租金債權讓與乙○○，自不得再向被告請求給付租金等語
，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，且 陳明 如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張：被告於91年11月15日，向其承租如附圖所示
A（199.55平方公尺）、B（26.82平方公尺）、C（15.40平
方公尺）、D（2.32平方公尺）、E（40.69平方公尺）、F
（1.34平方公尺）、G（6.60平方公尺）、H（36.57平方公
尺）部分土地上，門牌號碼為台中縣○○鄉○○路○○○巷○○
號後段，面積329.29平方公尺之廠房（以下簡稱系爭廠房）
，惟被告未依給付租金逾二個月以上，經原告催告給付，被
告仍未給付，經原告於95年12月20日終止契約，被告應將前
述廠房返還原告，且應給付原告積欠之租金34萬323元，另
被告自95年12月20日終止租約後，即無權占用系爭廠房，應
自95年22月21日起，至交還廠房之日止，按月返還不當得利
2萬5000元等語，被告雖自認有向原告承租系爭廠房之事實
，惟辯稱：原告業已將系爭廠房讓售他人，且將本件租金債
權讓與他人，不對被告主張系爭租賃關係所生之權利；且被
告亦未積欠原告租金，原告自不得終止系爭租約云云，是本
件兩造爭執所在為：1.原告所主張之租賃關係，於原告讓售
系爭廠房後，是否仍存在於兩造之間？原告得否本於出租人
之地位，向被告主張給付租金？2.如原告得向被告主張給付
租金，被告是否有積欠原告租金達2個月以上，而得由原告
向被告主張終止系爭租約？經查：
（一）本件原告向被告承租系爭原告興建之未保存登記廠房之事
實，及原告於出租廠房予被告後，曾於於92年6月9日，與
訴外人乙○○簽訂建築物讓售契約，將原告向東一公司及
遠東公司租用土地上所建築房屋（包括系爭廠房）讓售予
訴外人乙○○，並於該契約第3條約定標的物已出租部份
自92年6月9日起，由乙○○收取租金等事實，為兩造不爭
執，且被告提出之廠房租賃契約書一份、押金收據一份、
原告與訴外人 楊素幸 所簽署之建築物讓售契約書一份，在
卷可參，固堪信為真，惟查：
１、本件系爭租賃契約本存在於兩造之間，契約當事人為兩造
，除有法律明文或當事人之合意，否則基於債之相對性，
契約當事人即屬兩造，而無變更之可能。系爭廠房於原告
出租予被告後，原告固曾與楊素幸簽署建築物讓售契約書
，並與楊素幸約明系爭廠房售予楊素幸，並同意楊素幸向
被告收取租金，然礙於系爭廠房為未保存登記建物，原告
本無法將系爭廠房移轉所有權予楊素幸，且兩造之租賃契
約亦未經公證，自無民法第425條第1項買賣不破租賃之適
用，即訴外人楊素幸並未自原告處繼受出租人之地位，系
爭廠房之租賃關係，仍存在於兩造之間，是原告主張其為
出租人得向被告主張出租人權利，於法有據；被告否認原
告為出租人，不得行使出租人之權利，自無可採。
２、又原告與楊素幸所簽署之建築物讓售契約書，其契約中固
載有同意楊素幸向被告收取租金之條款，惟該條款之記載
，僅表示楊素幸得向被告請求給付租金，如於被告同意給
付，則於被告向楊素幸給付後，被告對第三人楊素幸之清
償，因楊素幸係經原告同意之有權收受租金之人，對原告
固生清償效力，惟被告如未清償，被告對原告之租金自無
消滅之理。本件訴外人楊素幸曾於契約訂立後，曾向被告
表示其得向被告收取租，惟遭被告拒絕，其後乃再與原告
協議，租金由原告先行收取，其後再為結算等情，業經證
人楊素幸到庭結證陳明在卷（詳參本院96年10月4日言詞
辯論筆錄），且被告事後亦一再向原告清償租金至94年4
月間之事實，復為被告所不爭執，足明原告與楊素幸間之
租金收取約定，僅是原告與楊素幸間，就已到期租言明得
由楊素幸收取，如有收取，被告就該給付，對原告有清償
效力，該給付之租金債務，自當消滅，如被告未為給付，
原告就該未付之租金，自得對被告請求，被告抗辯：原告
與楊素幸所為前述租金收約定，為租金債權讓與約定，且
被告已為同意由楊素幸向其收取，原告對被告不得再行主
張租金收取之權利，自無可採。
３、基上，本件原告仍屬兩造系爭租賃契約之出租人，且原告
就其得向被告主張之租金債權，未讓與予楊素幸，原告自
得本於出租人之地位，向被告主張給付租金之權利，被告
否認原告係出租人，並否認原告有租金收取權利，而拒絕
原告之租金給付請求，為無理由。
（二）又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物
之孳息充之。民法第421條定有明文。本件原告主張：被
告自94年5月1日起，至95年12月19日止，被告計應給付原
告之租金數額為49萬323元（自94年5月1日起，至95年11
月30日之租金計47萬5000元，自95年12月1日起，至95年
12月19日止之租金計1萬5323元，合計49萬323元。計算式
：25000×19＝475000，25000÷31×19＝15323，475000
＋15323＝490323），為被告所不爭執，並有原告所提出
之計算表一紙在卷可參；又就上期間之租金，被告僅於95
年10月3日給付之部份租金15萬元，其餘租金34萬323元（
000000元－150000＝340323元），被告未為給付之事實，
亦為被告不爭執，是原告主張被告自94年5月1日起，至
95年12月19日止，尚有租金34萬323元未為給付之事實，
自堪信為真實，是原告租金給付請求權，請求被告給付34
萬323元及自更聲明準備書狀繕本送達之翌日（96年4月20
日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，
於法有據。雖被告以前詞置辯，陳稱：原告請求之系爭租
金債務，業經被告抵銷完畢云云，惟查：
１、按原告前於89年1月8日，與訴外人東一公司及訴外人遠東
公司簽訂土地租賃契約，向其承租座落台中縣○○鄉○○
段坑口小段第23之5、25之2、25之6、25之7、25之8、25
之10、25之21、25之33、25之34、25之35地號土地全部，
及第25之18地號土地部份（以巷道西側為界），面積共計
約1200坪，以供原告建造廠房出租之用。租期自89年5月1
日起，至99年4月30日止，自第1年起至第5年止，每月租
金6萬5000元；自第6年起至第10年止，每月租金7萬元，
已如前述；又東一公司、遠東公司與原告亦於89年1月13
日，簽訂廠房租賃契約書，由東一公司、遠東公司向原告
承租上開土地上原告所興建門牌號碼台中縣○○鄉○○村
○○路○○○巷○○號廠房，面積約200坪，租期自89年4月1
日起，至99年3月31日止，第1年每月租金6萬元，第2年起
每月租金7萬元。廠房租金由原告向東一公司、遠東公司
租賃土地之租金互抵。且遠東公司所有土地部分，於93年
7月間遭法院拍賣，致原告租賃土地之面積減少392.15坪
；而東一公司、遠東公司向原告承租之廠房亦部份遭法院
併付拍賣，無法繼續使用，致廠房租賃面積減少107坪等
事實，復為兩造不爭執，並有被告提出之存證信函二份在
卷可稽，固堪信為真實。然被告所抗辯：訴外人東一公司
、遠東公司有將債權讓與被告之事實，被告固提出債權讓
與契約書一份為證，然該讓與事實及文書之真正，業為原
告所否認，經本院一再通知東一公司、遠東公司負責人丁
○○到庭，證人丁○○未能到庭為被告有利之陳述，自難
僅憑被告之抗辯，即認被告東一公司、遠東公司與有該債
權讓與之事實存在。
２、又縱使被告所辯其與訴外人東一公司、遠東公司確有債權
讓與合意存在，惟原告與訴外人東一公司、遠東公司所簽
訂之系爭廠房租賃契約，當事人為原告與訴外人東一公司
、遠東公司，依民法第民法第435條第1項規定：「租賃關
係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部
滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」，此
為承租人之減少價金給付請求權，其為形成權之一種，必
於承租人向出租人為之減租請求，方生減租之效力，即承
租人向出租人為減租之請求係減租效力發生之要件，如承
租人未為此項請求，出租人仍得向出租人請求全部租金。
本件迄今承租人東一公司、遠東公司均未向原告為此一減
租之請求，是被告抗辯減租之效果自無發生之可能。再者
，原告與東一公司、遠東公司間，既無該減租事實之發生
，則無被告所指原告依租金減少而致原告對訴外人東一公
司、遠東公司負有債務之情事發生，即東一公司、遠東公
司對原告並無被告所指積欠東一公司、遠東公司土地租金
19萬570元之情事；且東一公司、遠東公司對原告既無系
爭土地租金債權19萬570元存在，東一公司、遠東公司何
能將該不存在之土地租金債權讓與被告？是原告主張其因
東一公司、遠東公司轉讓對原告之土地租金債權19萬570
元，而得對原告行使抵銷權，自無可採，是原告拒絕給付
前述租金予原告，自無理由。
３、再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440
條第1項、第2項定有明文。再按承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。本件被告
積欠原告租金34萬323元，達2個月以上，已如前述，且經
原告催告給付，仍未履行，系爭租賃契約業經原告以準備
書狀為終止租賃契約之意思表示，並由被告於95年12月
20日收悉，為兩造不爭執，是原告主張系爭租賃契約已於
95年12月20日經原告終止消滅，被告依法應返還租賃物即
系爭廠房予原告，是原告請求被告應將系爭廠房騰空返還
，於法有據。
４、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
民法第179條亦定有明文。本件原告自95年12月21日起，
即無權占有原告系爭廠房，其受有利益致原告受有損害，
自堪認定，又無權占有他人廠房，可能獲得相當於租金之
利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第
1695號判例）。本件被告於租賃契約終止後，本應將系爭
建物返還原告，惟被告遲未履行仍繼續占用系爭建物，則
其占用係屬無權占有，並使原告喪失占有使用系爭建物之
利益，原告自有獲得相當於租金之利益，致原告受有無法
使用廠房收益之損害。審諸被告向原告租賃系爭廠房其租
金為每月2萬5000元，有被告所提出房屋租賃契約一份，
在卷可稽。是原告主張系爭租賃契約屆止後，被告仍無權
占有系爭租賃物使用，被告受有相當於租金2萬5000元之
利益，並使原告受相當於每月租金2萬5000元之損害，應
屬可採；原告請求被告自5年12月21日起，至返還系爭廠
房之日止，按月給付相當於租金2萬5000元之不當得利，
為有理由。
四、綜上所述，原告依租金給付請求權、租賃物返還請求權、不
當得利返還請求權之法律關係，訴請1.被告應給付原告34萬
323元，及自96年4月19日變更聲明準備書狀繕本送達之翌日
（96年4月20日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。2.被告應將坐落如附圖所示A（199.55平方公尺）、B
（26.82平方公尺）、C（15.40平方公尺）、D（2.32平方公
尺）、E（40.69平方公尺）、F（1.34平方公尺）、G（6.
60平方公尺）、H（36.57平方公尺）部分土地上，門牌號碼
為台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號後段，面積329.29平方公
尺之廠房遷讓返還原告；3.被告應自95年12月21日起，至返
還第2項所示廠房之日止，按月給付原告2萬5000元，均屬正
當，應予准許。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核
與結論無涉，爰不一一贅述。
六、本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴
之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行，而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經
核無不符，爰酌定相當擔保，併准許之。又原告撤回其訴者
，訴訟費用由原告負擔。民事訴訟法第83條前段定有明文。
本件原告起訴繳交裁判費用4520元，惟其後減縮聲明，依原
告減縮聲明部分，原告應負擔之裁判費為770元，被告應負
擔裁判費3750元，加上被告應負擔之測量費用4萬4000元，
被告應負擔之訴訟費用為4萬7750元，附此敘明。
丙、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78第、第
83條前段、第389條第1項第3款、第392條第2項。
中華民國96年11月22日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 王金洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國96年11月22日
書記官