臺灣南投地方法院106年度訴字第207號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院106年訴字第207號民事判決

裁判日期：民國107年02月13日

裁判案由：租佃爭議

臺灣南投地方法院民事判決106年度訴字第207號原告 張慶和
張慶盛 張育宏 張輔升 張宏全 張稪仁 王淑英 張育誠 張湘宜 張舜宜 張琮宜 張琬宜 共同訴訟代理人 張慶達 律師被告 謝永添 訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 陳志隆 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年1月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1項、第2項前段定有明文。經查：兩造間之耕地租佃爭議業經南投縣名間鄉公所及南投縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，均未成立，由南投縣政府移送本院審理，有南投縣政府民國106年6月20日府地權字第1060128566號函暨南投縣名間鄉公所耕地租佃委員會106年3月15日調解程序筆錄、南投縣政府耕地租佃委員會106年6月14日調處程序筆錄在卷可稽（見本院第1頁至第80頁），是本件起訴與首揭規定相符，程序上並無不合，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠被告前依耕地三七五減租條例向原告承租坐落南投縣○○鄉
○○段○○○○○號、面積31,135.93平方公尺、使用分區特定農業區、使用地類別農牧用地之土地（下稱系爭耕地），簽有臺灣省南投縣私有耕地租約（下稱系爭耕地租賃契約）。嗣於105年間，原告經由內政部國土利用監測整合通報查報系統空拍通知，經會同南投縣名間鄉公所、南投縣政府至系爭耕地現場查勘，發現被告未經原告同意，擅自於系爭耕地上搭建地上物即如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期10
6年9月14日複丈成果圖（下稱附圖）所示：暫編地號1091⑴，面積10平方公尺之蓄水池、暫編地號1091⑵，面積84.9
2平方公尺之房屋（下稱系爭房屋）、暫編地號1091⑶，面積212.72平方公尺之水泥鋪面（下合稱系爭地上物）。被告違反自任耕作之規定，未經原告同意私自於系爭耕地上搭建系爭地上物，原告即得依法終止系爭耕地租賃契約，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭耕地返還原告。
㈡被告於系爭耕地上搭建系爭房屋，屋內配置高級衛浴設備，
顯係供人居住使用，另於系爭耕地鋪設水泥、施設小型蓄水池，足知被告承租系爭耕地已非純粹作為農作使用，已違反系爭耕地租賃契約。爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767條第1項之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應拆除系爭地上物，並將系爭耕地返還原告。
二、被告抗辯略以：㈠系爭耕地乃被告祖父 謝日發 自日據時期起向原告之被繼承人
張慶興 之兄長承租迄今，期間經由繼承關係，方由兩造另行於92年間簽立系爭耕地租賃契約。系爭地上物於被告承租系爭耕地前即已存在，迄今已逾70年，並非被告承租系爭耕地後所興建。謝日發搭建系爭房屋係為堆置農具、肥料、農產品及供作臨時休息、沐浴如廁之用，現仍如此。被告就系爭房屋固於承租期間進行屋頂、牆面之翻修，然此係因系爭房屋老舊不堪颱風侵襲損壞，承租人基於農業使用目的所為必要之整修，未曾破壞舊有房屋之結構體，即與新造建物有別。
㈡「南投縣○○鄉○○巷00號」門牌係於41年間整編編定，整
編前之門牌號碼為「南投縣○○鄉○○巷0號」，乃謝日發取得系爭耕地所有權人之同意，於系爭耕地上搭建供謝日發家族居住使用之房屋完工後，向戶政機關申請編定，非指系爭房屋，二者不可混為一談。且被告自80年間起即未居住於系爭耕地上，亦未設籍於該處，系爭房屋目為農業資材室，用於置放肥料及農業器具，水泥鋪面先前係作為曬穀場使用，現用於便利包裝農產品之用，蓄水池則用於灌溉。被告承租系爭耕地並未違反自任耕作之規定，並無耕作目的以外之使用。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○號土地即系爭耕地（即重測
前新街段452地號土地），面積31,135.93平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，為原告所共有。被告向原告承租系爭耕地，簽有三七五耕地租賃契約即系爭耕地租賃契約。依據南投縣政府名間鄉三七五耕地租約登記簿所載，原訂租期為50年1月1日起至55年12月31日止，被告係自92年1月1日起登記為承租人。
㈡兩造於106年3月15日經南投縣名間鄉公所耕地租賃委員會調
解不成立，嗣於106年6月14日經南投縣政府耕地租佃委員會調處不成立。
㈢系爭地上物即如附圖所示：暫編地號1091⑴，面積10平方公
尺之蓄水池、暫編地號1091⑵，面積84.92平方公尺之房屋、暫編地號1091⑶，面積212.72平方公尺之水泥鋪面之事實上處分權人為被告。
㈣坐落系爭耕地南側蓋有建物即門牌號碼南投縣○○鄉○街村
00鄰○○巷00號，謝日發（歿）自41年7月7日起設籍於此，現仍有訴外人 謝其萬 、 施佳馨 、 謝新契 之設籍。
四、兩造爭執事項：原告主張被告於系爭耕地上設有系爭地上物而未自任耕作，有違耕地三七五減租條例第16條規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭耕地，有無理由？
五、本院之判斷：㈠坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○號土地即系爭耕地（即重測
前新街段452地號土地），面積31,135.93平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，為原告所共有，被告向原告承租系爭耕地，簽有三七五耕地租賃契約即系爭耕地租賃契約，被告自92年1月1日起登記為承租人，另系爭耕地上之系爭地上物即如附圖所示：暫編地號1091⑴，面積10平方公尺之蓄水池、暫編地號1091⑵，面積84.92平方公尺之房屋、暫編地號1091⑶，面積212.72平方公尺之水泥鋪面，系爭地上物之事實上處分權人為被告等情，為兩造所不爭執，復有南投縣政府106年6月20日府地權字第1060128566號函暨兩造間耕地租佃爭議調處案卷、系爭耕地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第1頁至第80頁、第167頁至第173頁），並經本院函囑南投縣南投地政事務所派員會同本院及兩造於106年9月14日履勘現場查明屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片及附圖在卷可稽（見本院卷第361頁至第407頁、第433頁），首堪認定為真實。
㈡原告主張被告於系爭耕地上設有系爭地上物，且系爭房屋供
居住使用，而違反耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之規定，系爭租約應屬無效等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。惟承租人得在承租之土地上建築以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（最高法院96年度台上字第2595號判決意旨參照）。
⒉系爭耕地之面積為31,135.93平方公尺，系爭耕地東側與同
段1090地號土地以檳榔樹為界，往西均為被告所種植之鳳梨、火龍果，系爭耕地上坐落牆面漆有水泥之房屋1間即系爭房屋，無門牌號碼，系爭房屋占系爭耕地之面積為84.92平方公尺，設有3個隔間，均未設門，其內放置包裝農產品之紙箱、肥料、農業器具、水桶、電扇及雜物，其中有1隔間內設有馬桶、洗臉檯，系爭房屋之四周鋪設有水泥鋪面，面積為212.72平方公尺，水泥鋪面上有1蓄水池，面積10平方公尺等情，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場查明屬實，製有上開勘驗測量筆錄、現場照片及附圖在卷可參，系爭耕地面積堪屬廣闊，且由被告耕作中等情，應可認定。系爭房屋之外牆固漆有水泥、屋頂為鐵皮，惟系爭房屋之外觀形式屬於傳統平房建築常見之形式，屋頂可見用於支撐之木樑，內部陳設亦陳舊簡陋，是被告抗辯系爭房屋係因年久失修，被告於既有房屋修補而成，而非新建之房屋等語，尚非無憑。
⒊再者，系爭房屋為老舊1層樓房屋，其內堆放農業用具及肥
料，內部陳設簡陋，室內固有隔間，設有簡陋桌椅並裝設馬桶、洗臉檯，然均未設門以為遮蔽，亦無廚房、臥室床舖等基本生活設施，依其客觀情節，供人居住生活之基本設施條件尚有不足，已難謂被告係將系爭房屋供居住使用。而系爭房屋雖設有馬桶、洗臉檯，及有電扇可使用，惟此係為於農作後，例如下雨泥濘或噴灑農藥後，簡易盥洗使用，另電扇係為農忙炎熱，休息時使用，均係為便利耕作相關使用，自不得以此即謂係供居住用途。另系爭房屋四周之水泥鋪面係為便於置放肥料、包裝採收後農作物之用，以避免農作物直接與泥濘土地接觸，亦屬便利耕作相關使用，蓄水池係為供灌溉農作物之用，自屬便利耕作使用，是被告抗辯系爭地上物係供耕作使用，尚屬可採。
⒋另門牌號碼或戶籍之設立，僅係戶政機關行政管理措施，非
以有居住之事實為前提。系爭耕地上固設有門牌號碼南投縣○○鄉○○巷00號，惟本院至現場履勘未見有人居住於系爭耕地，而系爭耕地上既無人住居之事實，原告自不得以曾有他人設籍於上開門牌之戶籍行政管理登記事項即謂被告係住居於系爭房屋。
⒌綜合上情以觀，系爭房屋應屬為便利耕作並供堆置農具、肥
料或農忙臨時休息用途之設施，水泥鋪面及蓄水池亦為便利耕作之用，原告尚不能證明系爭地上物係供居住或其他非耕作目的使用，自難認被告就系爭耕地有不自任耕作，致有系爭耕地租賃契約無效情形可言。
六、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，主張系爭耕地租賃契約無效，請求被告拆除系爭地上物，並返還系爭耕地予原告，均無理由，應予駁回。
七、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。
被告聲請調閱被告於本件起訴前5年之財產及所得資料、本院職權訊問被告，以證明被告有無自任耕作乙情，惟調取被告之財產資料與被告就系爭耕地是否自任耕作，核無關聯，又系爭耕地上有系爭地上物難認被告就系爭耕地有不自任耕作乙節，業經本院認定如上，本院認核無職權訊問被告之必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。
中華民國107年2月13日
民事第三庭審判長法官徐奇川
法官鄭順福法官楊亞臻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月13日
書記官劉綺