臺灣彰化地方法院106年度訴字第997號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院106年訴字第997號民事判決

裁判日期：民國107年09月03日

裁判案由：租佃爭議

臺灣彰化地方法院民事判決106年度訴字第997號原告 涂宗泰
陳 鄭喜雀 共同訴訟代理人 林俊雄 律師被告 張武雄
張福立 曾麗容 張雅惠 張敏宣 張瓊藝 戴金池 張文成 張美鈴 李金釵 戴孟芳 戴賢明 戴金華 戴美珠 陳 張水香 張宏 哲陳 張水雲 王慧鈴 王景亮 張玉霞 張玉珍 張巧祺 張仁耀 陳綉雲 兼上二人共同訴訟代理人 張士能 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落 彰化縣 ○○市○○○段○○○○○○○○號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告依如附表所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查兩造間租佃爭議，經原告向彰化縣彰化市公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送彰化縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經彰化縣政府移送本院等情，有彰化縣政府民國106年9月15日府地權字第1060321198號函在卷可稽（見本院卷一第2頁），依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項規定，應由本院依法審理。
二、除被告戌○○、辰○○、午○○、丙○○、亥○○、宙○○、地○○外，其餘被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、查本件訴訟標的為兩造間就坐落彰化縣○○市○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之耕地租賃法律關係（下稱系爭租約），被告均為訴外人即原承租人 張連發 、 戴火來 、 張聖賢 、 張羗 之繼承人，對於訴訟標的法律關係有合一確定之必要。又本件於彰化縣政府於106年9月18日移送本院前，被告即原承租人張羗之繼承人庚○○已於106年3月19日死亡，其繼承人為未○○、丁○○、戊○○、辛○○等情，有繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本在卷可佐（見本院卷一第267頁至第272頁），是原告於106年10月18日具狀追加上開繼承人為被告（其書狀誤載由上開繼承人承受訴訟），依民事訴訟法第255條第1項第5款規定，自應准許。
四、本件原告主張兩造間系爭租約不存在，為被告所否認，原告因認其法律上地位處於不安狀態，且此不安狀態得以本件確認判決除去，依民事訴訟法第247條第1項前段規定，原告提起本件訴訟，即有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地共有人（系爭950地號土地應有部分各2316分之908，系爭959地號土地應有部分各2分之
1），系爭土地早年由已死亡之張連發、戴火來、張聖賢、張羗向訴外人即原土地所有人 張水桞 之繼承人 張連福 共同承租，被告分別為渠等繼承人。原告於100年間買受系爭土地應有部分前後勘查即發現系爭土地多時無人耕作，系爭土地經前案拍賣，經本院囑託不動產估價師出具報告亦指出102年4月15日勘查時系爭土地為荒地或雜林，而本件調解履勘現場時，到場被告復無法指出耕作位置，且當時系爭土地亦無耕作痕跡，另原告向彰化縣彰化市公所申請核發農業用地作農業使用證明書，經彰化縣彰化市公所於102年間勘查現場，認系爭土地部分區域雜草叢生，未實際種植農作物而駁回原告申請，足見被告未耕作系爭土地已達1年以上，原告乃於103年3月13日依三七五減租條例第17條第1項第4款規定，以存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示。是系爭土地之租賃關係業經原告合法終止而不存在。又被告在系爭土地上興建門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○巷○號建物（下稱本件建物）供日常居住使用，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約亦屬無效，爰提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面：
（一）被告戌○○：被告被繼承人於42年間有向系爭土地原所有權人買受系爭土地並給付價金，惟未辦理移轉登記，而約定於可辦理移轉登記時始辦理移轉登記，並以系爭租約方式交付使用。其長久以來在系爭土地上種植荔枝、龍眼、蔬菜、水果等語。
（二）被告辰○○：其從小到大持續耕作至今，其種植龍眼、荔枝等水果。被告當時已有買受系爭土地之事實，僅未辦理移轉登記而已等語。
（三）被告午○○：其有種植多種蔬菜，雖有休耕一小段時間，惟仍有繼續耕種等語。
（四）被告丙○○：因系爭土地原所有權人積欠債務，始未辦理移轉登記，惟被告興建本件建物時，系爭土地原所有權人曾表示系爭土地可不限期讓被告使用。其種植木瓜、地瓜等蔬菜。系爭土地由其與其婆婆耕作，嗣因其大腿關節退化手術始未繼續耕作等語。
（五）被告亥○○：原告是否為系爭土地共有人仍在另案訴訟中。被告被繼承人前已向系爭土地所有權人買受系爭土地，且被告確實有持續耕作系爭土地，不能因農作週期而有休耕空檔即認被告未耕作。其自小在系爭土地種植龍眼、荔枝等作物，偶有休耕。被告被繼承人與系爭土地原所有權人於42年間有口頭契約，嗣系爭土地原所有權人 張炳耀 之債主有騷擾被告，張炳耀因而於約85年間表示欲再與被告簽契約，同意被告永久使用系爭土地，惟尚未簽契約，張炳耀即已死亡等語。
（六）被告宙○○、地○○：其自小在系爭土地種植龍眼、荔枝等，偶有休耕。被告被繼承人係向張連福買受系爭土地，原約定張連福之父張水桞死亡後，再直接移轉登記給被告，惟張連福於張水桞死亡後未辦理繼承登記，嗣張連福死亡後，其子張炳耀始辦理繼承登記。張連福口頭上已承諾要移轉登記給被告，系爭租約係對被告之保證等語。
（七）被告天○○未於言詞辯論期日到場，據其之前到場陳述略以：其自小在系爭土地種植龍眼、荔枝等，偶有休耕等語。
（八）被告申○○○、子○○未於言詞辯論期日到場，據其之前到場陳述略以：其等在系爭土地上種植荔枝、龍眼、檳榔樹、九尾草及養雞，確實有在耕作，有時去除草等語。
（九）被告癸○○未於言詞辯論期日到場，據其之前到場陳述略以：其已出嫁，目前未耕種，惟其老家在系爭土地上，現在房子都還完好等語。
（十）上開被告並均聲明：原告之訴駁回。
（十一）其餘被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本件原告主張系爭土地早年由已死亡之張連發、戴火來、張聖賢、張羗共同承租，被告分別為渠等繼承人；被告在系爭土地上興建本件建物等情，有臺灣省彰化縣私有土地租約（見本院卷一第25頁至第26頁）、土地登記謄本（見本院卷一第221頁至第228頁）、繼承系統表及戶籍謄本在卷可按，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭租約無效或業經原告合法終止等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：系爭租約是否有減租條例第16條第1項所定無效事由？原告主張合法終止系爭租約，有無理由？茲論述如下：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租土地供自己從事耕作之用；如承租人以承租土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。至於上開規定所謂原訂租約無效，係指同一租約全部均無效而言（最高法院46年台上字第57號判例意旨參照）。數人共同承租而與出租人訂立耕地租約者，倘未約定各自租用範圍，因部分承租人有不自任耕作情事時，該租約全部即概歸於無效。
（二）經查，系爭土地上有本件建物乙節，業據本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗明確，分別製有勘驗筆錄（含附圖及照片）及彰化縣彰化地政事務所106年12月7日彰土測字第3257號土地複丈成果圖在卷可查（見本院卷二第3頁至第15頁、第38頁），到場被告亦承認本件建物係系爭租約成立後約於65年間始興建（見本院卷二第205頁）。
又觀諸前述現場照片及土地複丈成果圖，本件建物為1層加強磚造建物，佔地面積達245.70平方公尺，前庭築有圍牆並供曬衣之用，顯已逾越單純便利耕作目的，揆諸前揭規定，系爭租約自65年間被告興建本件建物時起，即屬無效。
（三）被告雖抗辯：原告尚未確定為系爭土地所有權人等語。惟查，原告現為系爭土地所有權人乙節，業據其提出前述土地登記謄本為證，被告亦不爭執其形式上真正，自屬可信。復按減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待當事人主張或法院宣告，即當然向後失其效力、確定不生效力，無從因事後追認或類似行為而更生效力，亦不因時間經過而補正。查被告被繼承人既有於系爭土地上興建本件建物而不自任耕作情事，系爭租約依法即失其效力，兩造間系爭租約即不存在。至於訴外人即原告前手 張陳幸 等人雖以渠等與原告間就系爭土地買賣契約已合法解除為由，依民法第259條第1款規定，訴請原告塗銷系爭土地所有權移轉登記，回復登記為張陳幸等人公同共有。惟該案業經臺灣臺中地方法院於107年6月4日以10
5年度重訴字第713號判決張陳幸等人敗訴，有判決影本在卷可參（見本院卷二第146頁至第151頁）。況契約解除後之回復原狀請求權，僅有債之效力，縱使原告與張陳幸等人間就系爭土地之買賣契約經合法解除，基於物權行為之無因性，雙方本於該項買賣（原因行為）而為所有權移轉登記之物權行為，並不因此失其效力，僅屬得否請求移轉土地所有權登記以回復原狀之問題，尚無訴請塗銷原已辦理移轉登記之理。故即使張陳幸等人上開訴訟終獲勝訴判決確定，並據以將系爭土地所有權辦理移轉登記為渠等公同共有，依民事訴訟法第254條第1項規定，於本件訴訟亦無影響。被告抗辯原告尚未確定為系爭土地所有權人，並無理由。故被告請求於上開另案訴訟判決確定前裁定停止本件訴訟程序，亦無必要。
（四）至於被告抗辯其等被繼承人實際上有向張連福買受系爭土地等語，並提出杜賣契字為證（見本院卷一第20頁至第24頁）。惟查，買賣與租賃為不同法律關係，本件訴訟標的既為系爭租約，則兩造間有無買賣關係，尚難認與本件有關。其次，系爭土地於重測前地號分別為彰化縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○號，此觀前述土地登記謄本即明，而上開杜賣契字記載買賣標的為「彰化市快官第陸壹柒地號、門牌彰化市○○里○○○○○號」，且買受人僅有張連發、張聖賢2人，亦顯與本件系爭土地無關，充其量僅屬系爭租約第6條第3款約定附帶出租、無條件予承租人使用範圍（見本院卷一第26頁）。況按民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。查上開杜賣契字性質上應為債權契約，各該當事人嗣後既未依約辦理移轉登記，揆諸前揭規定，即不生物權效力。從而，被告此部分抗辯，亦無理由。
（五）另本件系爭租約既經本院認為無效，自不生原告是否得以被告非因不可抗力繼續1年不為耕作而合法終止之問題，併此敘明。
五、綜上所述，被告於系爭土地興建本件建物而不自任耕作，系爭租約依法失其效力，至於被告所辯各節，均非可採，故原告起訴求為確認兩造間系爭租約不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段、第2項。
中華民國107年9月3日
民事第四庭審判長法官陳瑞水
法官陳怡潔法官歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月3日
書記官曾靖雯附表：
┌──┬────────────────┬──────┐│編號│被告│訴訟費用負擔││││比例及方法│├──┼────────────────┼──────┤│1│（張羗之繼承人）酉○○○、癸○○│連帶負擔│││、壬○○、己○○、乙○○、甲○○│4分之1│││、未○○、丁○○、辛○○、戊○○││├──┼────────────────┼──────┤│2│（張連發之繼承人）丑○○、巳○○│連帶負擔│││、戌○○、卯○○、辰○○、午○○│4分之1│││、寅○○││├──┼────────────────┼──────┤│3│（張聖賢之繼承人）申○○○、張宏│連帶負擔│││哲│4分之1│├──┼────────────────┼──────┤│4│（戴火來之繼承人）丙○○、亥○○│連帶負擔│││、宙○○、地○○、天○○、宇○○│4分之1│└──┴────────────────┴──────┘