裁判字號：臺灣新竹地方法院100年訴字第258號民事判決
裁判日期：民國100年09月09日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決100年度訴字第258號原告 李秀珍 訴訟代理人 廖克明 律師被告 魏曉妤 訴訟代理人 陳景新 律師複代理人 謝沂秀 上列當事人間返還買賣價金等事件，經本院於民國100年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰伍拾捌萬陸仟元，及自民國九十九年十一月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾叁萬元供擔保後得假執行。但被告如以新台幣壹佰伍拾捌萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原係聲明請求被告給付新臺幣（下同）1,786,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣原告於民國100年1月10日言詞辯論期日具狀變更聲明為：
被告應給付原告1,586,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，核係屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於民國95年11月29日委由代理人 余宛真 與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新台幣（下同）140萬元之價金，向被告購買其所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號之土地（權利範圍萬分之73）及其上同段61建號，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○○○○巷○○號4樓之建物所有權全部（以下合稱系爭房地），原告已依約付清買賣價金，被告並已完成系爭房地之交付，及於同年12月14日辦妥系爭房地之所有權移轉登記至原告名下之手續。嗣原告於96年4月16日，將系爭房地轉售予訴外人 王宗儀 ，惟王宗儀家人自入住系爭房地後，時常感覺身體莫名不適，家中孩童亦常童言童語稱有壞人在家裡云云，王宗儀不知原因為何。直到99年1月30日王宗儀至新竹縣政府資訊服務網訊息中心網站上查詢，始發現系爭房地於91年11月20日發生住戶二兄弟一氧化碳中毒死亡之非自然身故事件；此外，證人 卓玄淑 亦表示配偶的兩名弟弟在系爭房屋內一氧化碳中毒而往生等語，亦即系爭房屋為一般不動產買賣所慣稱之「凶宅」。王宗儀因此與原告合意解除契約，雙方和解內容為原告以原價買回系爭房屋，並賠償王宗儀利息損失9萬元。原告嗣於99年2月4日以 竹北 博愛郵局第019號存證信函及99年3月8日竹北光明郵局第146號存證信函，先後發函予被告，要求被告返還買賣價金140萬元，詎被告竟於99年3月9日以竹北郵局第10
7號存證信函，函覆推稱對於系爭房地為凶宅一事毫不知情並拒絕返還價金。惟查，經原告調閱系爭房地之異動索引，發現被告於向其前手卓玄淑購買系爭房地，並於95年8月21日因買賣而取得系爭房地所有權登記後，卻迅速在2個月後，即95年11月29日將系爭房地出售予原告，被告此舉十分異常；再者，對照原證五新聞報導內容明白指出系爭房屋之「詳細地址」發生非自然死亡事件，是被告顯然係知悉系爭房屋為凶宅後，連忙將系爭房地脫手轉讓予原告。
㈡、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約」，民法第354條第
1項前段、第359條前段分別定有明文。又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
另按「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」（最高法院87年台上字第2907號判決意旨參照）。又按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，臺灣高等法院96年度上字第40號判決意旨可資參照。查被告前由 魏鴻源 向前手卓玄淑買受系爭房地，後並由魏鴻源代理被告出售系爭房地予原告，於95年11月間出售系爭房地時確實已明知系爭房屋曾發生有人「非自然身故」之情事，卻故意不告知原告，有證人卓玄淑、余宛真證述可參，系爭房地曾發生非自然身故情事，即成為一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，此類房屋買賣價格有顯著低落情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認「凶宅」屬物之瑕疵。又系爭房屋發生前述之二兄弟瓦斯中毒死亡之事件，縱屬雖非完全等同一般外力凶殺或厭世自殺等傳統定義之「凶宅」，惟該等事件之發生，仍會使購買者於知悉該事件之發生後，心生嫌惡畏懼等負面影響，進而嚴重影響購屋者之購買意願及其價格，故系爭房地自具有民法第354條之「價值瑕疵」無疑。且本件被告無論是否有過失，均應就系爭房地對原告負民法第354條第1項所規定物之瑕疵擔保責任。故原告爰依民法第359條之規定及系爭買賣契約第10條第3項之約定解除契約，並以起訴狀繕本之送達被告，為解除兩造間系爭契約之意思表示，並於解約後，依民法第259條之規定，訴請被告返還系爭房地之買賣價金140萬元。
㈢、又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條同有明文。按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第227條第1項、第226條、第256條、第260條分別定有明文。本件被告交付原告之系爭房屋曾發生非自然身故情事，成為一般所稱之「凶宅」，就一般社會大眾言，屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，此類房屋買賣價格有顯著低落情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認「凶宅」屬物之價值瑕疵，構成不完全給付，且因被告故意不告知系爭房屋為凶宅之瑕疵事實，顯屬可歸責於被告之事由以致給付不能，原告自得請求依民法第256條解除契約。又原告在不知情之情形下出售該屋與王宗儀，王宗儀確實係因系爭房屋內曾發生一氧化碳中毒死亡事件，而與原告合意解除其間就系爭房地之買賣契約，王宗儀因居住系爭房屋發覺有靈異現象造成身體不適等情，於解除買賣契約前，亦曾向 仲介 公司反映過，又王宗儀買受系爭房屋一年多以來，皆按照與原告協議內容按月繳付價金予原告，並非無力支付價金因而遭王宗儀解除買賣契約，原告並賠償王宗儀之利息損失9萬元，加上先後二次支出之仲介費用合計9萬6千元，原告為此總計實際金額之損失高達18萬6千元，此有解除買賣合約書、支票影本簽收單、服務費收據，以及證人余宛真之證述，此顯然係可歸責於被告之事由，構成債務不履行之不完全給付。原告為此已於100年1月10日本院言詞辯論期日時，依民法不完全給付之相關規定，當庭向被告訴訟代理人為解除系爭契約之意思表示，並依民法第260條之規定，進而請求被告賠償原告所受損害18萬6千元。
㈣、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：1.由他方所受領之給付物，應返還之。2.受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有文。原告請求解除契約，則當事人雙方應負回復原狀之義務，原告自得請求被告返還價金1,400,000元，至於利息部分，原告亦僅請求自起訴狀繕本送達時起之利息，並未請求自受領時起之利息，末按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第
260條訂有明文。本件被告故意不告知原告系爭房屋為凶宅，致系爭買賣契約因可歸責於被告之事由以致給付不能，致原告前後支付兩次仲介費用96,000元，並因此與後手王宗儀解除買賣契約支付90,000元利息（賠償金），原告依據民法第226條、227條、第260條不完全給付、給付不能之規定，請求被告負擔損害186,000元及其遲延利息。
㈤、訴之聲明：⒈被告應給付原告1,586,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：
㈠、原告主張依據原證五之證物所示，系爭房屋於91年間曾發生住戶二兄弟一氧化碳中毒死亡事件，係屬「凶宅」，已影響到系爭房地之交易價值，致該房地之交易價格因此會降低，係屬物之瑕疵，被告應對原告負物之瑕疵擔保責任云云，被告予以否認。概被告否認系爭房屋曾於91年間，發生二兄弟一氧化碳中毒死亡之事件，原告應予以舉證。況縱該房屋確於91年間，發生前住戶二兄弟因天氣轉涼緊閉門窗導致一氧化碳中毒死亡事件，惟此意外死亡之情況與在自宅因心肌梗塞、腦中風猝死等並無不同，且依一般社會習俗，因車禍等事故或一般疾病送醫治療，經醫生診斷已無力回天，多在其死亡前送回家裡，以免遺體無法進入家門。以上皆非自然身故事件，但鮮有人認為上開死亡事件所在之住宅為凶宅。而社會一般人所認知之凶宅係指該住宅內發生自殺、凶殺等情事所導致死亡，是系爭房屋縱如原證五所載內容曾發生前開因意外瓦斯中毒死亡事件，惟衡諸社會一般人之觀念，尚難認為係屬「凶宅」，而此一意外事故之發生，亦不會影響到系爭房地之交易價值，難認該房屋有何瑕疵可言，故原告上開主張云云，並不實在。
㈡、原告又主張訴外人王宗儀因系爭房地為凶宅而與原告解除買賣契約，原告因此賠償王宗儀利息損失9萬元，以及先前已支出仲介費用9萬6千元，合計原告因被告之瑕疵給付之債務不履行，共受有186,000元之損害云云，被告予以否認。
概原證六「解除買賣契約書」內並未載明承買人王宗儀與原告係因系爭房地為凶宅而解除買賣契約。且於原證四之買賣契約書內，記載買賣價金為170萬元，該買賣契約係於96年
4月16日簽訂，並於同日交付簽約金30萬元，惟原證六「解除買賣契約書」第1條卻載明：「甲、乙雙方同意撤銷於96年4月16日之原訂契約。乙方已收之款新台幣參拾萬元整無條件退還甲方。」，顯見原告與訴外人王宗儀於96年4月16日簽訂系爭房地之買賣契約至99年3月6日雙方合意解除買賣契約，此近3年期間訴外人王宗儀僅支付原告簽約金30萬元，故其雙方解除該買賣契約之真正原因，應係訴外人王宗儀無力支付價金，與系爭房地是否為凶宅無關，且被告亦否認原告有支付王宗儀利息損失9萬元及支出仲介費用9萬6千元，就此原告應舉證證明，否則其所述即與事實不符而不可採。
㈢、原告主張被告出售系爭房地予原告前，已知系爭房地曾發生住戶二兄弟一氧化碳中毒死亡云云，被告予以否認。概原告應就被告於出售系爭房地予原告前，已知系爭房地曾發生住戶二兄弟一氧化碳中毒死亡事件乙節，負舉證責任。原告雖以：原證五新聞報導內容明白指出系爭房屋之「詳細地址」發生非自然死亡事件，且被告於95年8月21日因買賣而取得系爭房地所有權後，迅速在約2個月後即95年11月29日將系爭房地出售予原告，此舉十分異常，足證被告顯然係知悉系爭房地為凶宅後，連忙將系爭房地脫手轉讓予原告云云，惟查，被告於95年8月21日取得系爭房地之所有權，並於95年12月14日將系爭房地所有權移轉登記予原告，期間近4個月，非原告所指為2個月，原告指稱被告取得系爭房地2個月後即將系爭房地出售予原告乙節，已與事實不符。且原告於95年12月14日取得系爭房地所有權後，亦於96年4月16日即出售予訴外人王宗儀，期間亦約4個月左右，則兩造均係於取得系爭房地所有權4個月後，將系爭房地出售移轉予後手，原告何以獨指被告出售系爭房地之舉異常?況原告主張系爭房屋於91年11月20日發生住戶二兄弟一氧化碳中毒死亡事件如實在，則何以原告不知悉此事，卻獨指被告應知悉此事？是原告上開主張云云，顯無理由。證人卓玄淑未曾告知魏鴻源系爭屋曾發生上開一氧化碳中毒死亡之事件，魏鴻源買進系爭房地裝修後自己居住，居住期間並未發生靈異事件，魏鴻源以140萬元價格出售系爭房地，扣除買賣之兩次仲介費及裝潢費，魏鴻源並未獲取暴利。
㈣、原告主張其依債務不履行及物之瑕疵擔保之規定，解除兩造間之系爭契約云云。惟查，姑不論系爭房屋為兇宅是否屬實，惟兩造於95年11月29日所簽訂原證二之「不動產買賣契約書」，被告均依約履行，且於95年12月14日將系爭房地所有權移轉登記予原告，原告亦已依約付清價金予被告，則兩造間之債權債務關係，均已因履行完畢而消滅，自無解除契約之餘地，原告上開主張云云，並不可採。
㈤、答辯聲明：⒈請求駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告前於95年間，向訴外人卓玄淑購買其所有、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號之土地（權利範圍萬分之73）及其上同段61建號，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○○○○巷○○號4樓之建物所有權全部，而卓玄淑已於95年8月21日，將系爭房地之所有權辦妥移轉登記至被告名下；嗣原告於95年11月29日委由代理人余宛真與被告簽訂原證二之不動產買賣契約書，以140萬元之價金向被告購買其所有之系爭房地，原告已依約付清買賣價金予被告，被告並已交付系爭房地予原告，及於同年12月14日辦妥系爭房地之所有權移轉登記至原告名下。
㈡、原告於96年4月16日與訴外人王宗儀簽訂原證四之不動產買賣契約書，將系爭房地轉售予王宗儀，約定買賣價金為170萬元，嗣其二人又於99年3月6日簽訂原證六之「解除買賣合約書」，「依該合約書所載」，其雙方解除兩人間之原證四之不動產買賣契約，且出賣人即原告除應返還自王宗儀處收受之價金30萬元予王宗儀外，另同意退還利息9萬元予王宗儀。
㈢、原告分別於99年2月4日及99年3月8日，以原證八及原證九之存證信函發函予被告，要求被告返還買賣價金140萬元，惟遭被告於99年3月9日以原證十之存證信函拒絕。
㈣、被告對原證一至十一之形式真正不爭執。
四、兩造爭點：
㈠、系爭房屋於91年間，是否有發生二兄弟於其內因一氧化碳中毒而死亡之事件？如有，則該房地是否會因該一事件之發生，致會減損其交易價格，而屬物之瑕疵？被告於95年11月間出售系爭房地予原告時，是否已明知上開事件之發生而故意不告知原告？原告以被告出售之系爭房地有物之瑕疵及屬於不完全給付為由，據以依民法第359條、256條之規定，向被告表示解除系爭買賣契約，是否合法有據？該買賣契約是否因原告之解除而消滅？
㈡、訴外人王宗儀是否因系爭房屋內曾發生一氧化碳中毒死亡事件，而與原告合意解除其間就系爭房地之買賣契約？抑或因其無力支付全部價金予原告始解約？原告是否因與王宗儀合意解除該契約，致其已支付王宗儀9萬元之利息損失？原告是否已支出仲介費用96,000元？
㈢、原告依解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告返還其價金140萬元及其遲延利息，暨依民法第260條之債務不履行損害賠償之規定，請求被告賠償其損害186,000元及其遲延利息，是否於法有據？
五、法院之判斷：
㈠、系爭房屋於91年間，是否有發生二兄弟於其內因一氧化碳中毒而死亡之事件？如有，則該房地是否會因該一事件之發生，致會減損其交易價格，而屬物之瑕疵？被告於95年11月間出售系爭房地予原告時，是否已明知上開事件之發生而故意不告知原告？原告以被告出售之系爭房地有物之瑕疵及屬於不完全給付為由，據以依民法第359條、256條之規定，向被告表示解除系爭買賣契約，是否合法有據？該買賣契約是否因原告之解除而消滅？⒈系爭房地係由卓玄淑於95年7月間出賣予被告，而卓玄淑已
於95年8月21日將系爭房地之所有權辦妥移轉登記至被告名下；嗣原告於95年11月29日委由代理人余宛真與被告簽訂原證二之不動產買賣契約書，以140萬元之價金向被告購買其所有之系爭房地，被告之代理人為被告魏曉妤之父魏鴻源等情，有原告提出之不動產買賣契約書、房地產授權書、土地、建物登記謄本影本為證（本院99年度審訴字第432號卷第
6至16頁），及新竹縣新湖地政事務所100年5月11日新湖地登字第1000001970號函及函附系爭房地移轉登記資料、網路異動索引、買賣契約 可佐 （本院99年度審訴字第432號卷第97至107頁）。系爭房屋內曾有住戶 林高榮 、 林豊慶 因瓦斯中毒死亡，有原告提出之新竹縣政府行政室新聞課發布之網路新聞資料（本院99年度審訴字第432號卷第27頁）及本院依職權調取臺灣新竹地方法院檢察署相驗屍體證明書影本（本院卷第6、7頁）在卷足憑。而證人卓玄淑於本院審理中證稱：（系爭房地）我是跟魏鴻源定約，但是登記在另外一個人名下，是95年7月賣的，我買來約10年後賣出的，房子當時是給自己的家人住，不曾出租過。我是跟建商買的，我買的時候是新屋，中間一直都是給家人住。林高榮、林豐慶是我的家人，我是先生的親弟弟，他們在這個房子內因為一氧化碳中毒而往生，我在賣房子的時候有跟魏先生講，因為我是低於市價三分之一的價格賣給他的。當初賣給魏先生
72萬元。我當時在賣的時候有找過仲介公司，我都是先跟仲介公司講這件事情，他們都不敢賣，後來有人跟我介紹魏先生，我聽人家說魏先生本人好像也是仲介做房屋買賣，我也有跟魏先生講相同的事情，他跟我說要用很低的價錢才可以成交，我就說看你說多少，他說72萬，我就同意。我買的時候是190萬元，另外我花了40萬元裝潢。因為家人認為是不太好的回憶，家人看到那個房子就會難過，所以要賣。是不小心發生意外，是因為當時冬天天氣冷，門窗緊閉發生意外。家人看到那個房子就會難過等語（見本院100年6月8日筆錄）。由上以觀，系爭房屋於91年間曾發生林高榮、林豐慶二兄弟於其內因一氧化碳中毒而死亡之事件。被告於95年11月間出售系爭房地予原告時，已明知上開事件發生。⒉證人余宛真於本院審理中證稱：我是從事仲介，李秀珍買14
0萬元，當時李秀珍也有去看過房子，系爭房屋是我們仲介公司買賣的物件，是魏先生委託的，他委託的時候沒有告訴我房屋的狀況，完全沒有告訴我這個房子曾經有發生有人一氧化碳中毒死亡的事情，從外表上也看不出來，所以當時李秀珍不知道有這件事情，我們仲介公司也不知道。140萬元在當時是比市場行情再低一點的價格，大概差距10幾萬。李秀珍當時付了總價的百分之2的仲介費，我們跟賣方收百分之4的仲介費。李秀珍買了之後，又委託我們賣，因為李秀珍的父親身體不好，沒有辦法搬進去，後來她的父親就走了，所以她連住都沒有進去住，她有花錢稍微整理，她是因為父親的身體不是很好，所以再委託我們賣，她本來是想要換環境，買完沒有多久，父親的身體就一直不是很好，有常去看房子，原告也滿喜歡這個房子的，但是都沒有進去住過，95年11月29日買的，96年4月16日賣出，中間都沒有進去住過。因為房子有貸款，所以就委託我有人要買的話，就幫她賣。魏先生委託的時候就有簽房地產現況說明書，是以一問一答的方式勾選，關於這個房子是否曾經發生意外事故而往生的事項，魏先生是勾否的。李秀珍後來賣掉這個房子時付我們百分之4的仲介費，最後是以170萬元賣出（含仲介費），扣掉6萬8的仲介費，所以實拿160幾萬。之後原告賣給王宗儀，王宗儀夫妻有進去住，就陸續發生靈異現象，因為王宗儀個人貸款問題，李秀珍賣給王宗儀的時候是先簽買賣契約，尚未過戶但是先讓王宗儀搬進去住，用類似承租的方式來給付利息跟買賣價金，後來因為王宗儀家人去求證，就發現這房子曾經發生意外事故，他們是住了1年多才去求證，王宗儀就到我們公司說這個房子有問題，之後就解除買賣契約，李秀珍為了表示誠意，因為她不知道這個房子的事情，她就先跟王宗儀解除契約，賠償她已經收的錢的利息，總共是收了9萬元，王宗儀的仲介費是沒有要求李秀珍賠償。像此類曾經發生一氧化碳中毒的房子，就是一樣意外身亡或非自然身亡我們都是把它列在房屋有問題的現況，就是列在同樣一項發生死亡的，發生這種事故的房子，我們會以房屋現況有無凶殺自殺案的意外發生來勾選，我們會跟屋主解釋房子有沒有凶殺、自殺或意外的非自然死亡的情況發生，我們一定都會解釋清楚，屋主如果說有，我們會去調查，然後看要不要接受委託，如果要賣的話，我們也會據實的告訴下一個買方，不會隱瞞，通常是不會接受委賣，如果接了的話，就會找同樣接受這樣事故的買方，價格要雙方議價同意的價格，原告賣的價格是行情價，她委任的時候是188萬元，我們是用170萬元賣出，李秀珍有稍微整理過。有發生這種狀況的房子，價格一定會低於行情非常多。我們問這項問題的時候一定會問清楚說這個有沒有凶殺、自殺，不是老死或是非自然死亡的意外死亡，一定還是會再口述加強敘述，不是針對那個格式直接這樣念，然後勾選，一定會再加強，不能有意外死亡，魏先生說這個房子沒有發生凶宅或意外等非自然身故事情，因為我們是用一問一答的方式填房屋現況說明書，我確定魏鴻源先生是有親筆簽名等語（見本院100年6月8日筆錄）。由上足認被告於95年11月間出售系爭房地予原告時，已明知上開事件之發生而故意不告知原告。
⒊證人王宗儀於本院審理中證稱：有跟李秀珍買過新竹縣○○
鄉○○路○○○○巷○○號4樓房屋，我跟她買170萬元左右，我買房子之前不認識李秀珍，我們是經由 文旻 房屋仲介購買這個房子。仲介帶我們去看房子的狀況，其他的都沒有說，就是看有沒有漏水、有沒有像廣告上面寫的那樣，看過一兩次之後我們就決定買那個房子。我們住進去以後，就覺得住起來很不安，每天感覺精神上不是很好，我跟我先生跟我小朋友都有感覺好像有所謂靈異事件，感覺有什麼東西在旁邊，可是無形的，好像在旁邊偷窺，小朋友在睡覺的時候都說媽媽有人在旁邊看我，他們都會哭。後來我懷孕，我公公怕我受到精神壓力影響，叫我回台南住，就剩下我先生住在那裡，我先生也有說他自己住在那裡覺得感覺很奇怪，然後就去問當地的派出所那裡是否曾經發生過什麼事情，當地派出所回答我們說因為這是屬於不能公開的，他就請我們自己上網去查，我先生上網查的時候果然就有看到一則新聞，上面寫那間房子裡面曾經有兩個兄弟在那邊發生瓦斯中毒事件，曾經陳屍在那裡。我在那裡住了約有一年多，住在那裡一開始會有一點不舒服的感覺，剛開始我們都以為身體出了問題，但是因為我先生常常看到類似黑影的東西出現，小朋友更敏感看到旁邊有人一直看他，所以晚上比較不能睡覺，會一直哭鬧。我先生工作很忙，新竹、台北兩邊跑，我個人住在台南待產，所以我們一直都沒有時間去處理，後來我先生才請鄰居幫忙處理，才知道曾經發生這件案件，我們才再去派出所問，又再上網去查，才查到。我們確定那間房子有發生那樣不好的事情之後，我們家人就商量要去文旻房屋跟李秀珍在文旻房屋一起解決這件事情，我們要求跟李秀珍解約，因為她們當初沒有明確告訴我們那個房子曾經發生那樣的事情，我們覺得很吃虧，因為當初我們在問的時候，她們沒有告訴我們有這件事情，因為她們說房屋狀況都ＯＫ，所以我們都相信她。我們覺得買房子應該要買乾乾淨淨的，不應該有這種狀況發生，住進去之後發生這種狀況，我們有受騙的感覺。房屋發生這種狀況，會影響我要不要買這個房子的意願，我根本不會要買這種房子，就算再低的價錢我也不會想要買。我先生本來要再貸款，但是這樣壓力比較大，又想用台南的房子再貸二胎，但是又有問題，所以我們就跟李秀珍商量說先用繳房租的方式，等於是幫她繳房子貸款，她說好，我們有簽合約，我們當初是這樣子講好的，李秀珍有說繳了兩年之後，就不可以再用這種方式，要轉成我們自己的貸款了等語（見本院100年9月7日筆錄）。證人 莊清松 於本院審理中證稱：解約是我去辦的，因為是住得不怎麼平安，據我兒子說他常常在瞇著眼睛的時候感覺有人在偷窺，且常常感覺有黑影飄過去。他回家告訴我，我常責問他是否工作太忙氣色這麼壞，且小孫女帶回去都是熊貓眼，我問小孫女怎麼了，她說我們家有壞人躲在桌子下面。因為這個情形，我告訴我兒子房子有問題，去查詢左右鄰居這個房子有沒有發生什麼情況，結果他說問了鄰居，鄰居都支支吾吾的，我就叫他去管區問這個房子以前有沒有發生什麼事情，據警方告知你要查的話，從新竹縣政府社會新聞檔案的網站上可以查到東西，所以我兒子就上網去查，上網查以前，因為有一位通靈人士告訴我兒子說用錄影視訊的方式把房子照一下給他看，結果該人就說在浴室有一個男生穿什麼衣服，大概幾歲，另外有一個在二樓也是男生，差不多幾歲，然後我就叫我兒子去查屋況到底怎樣，結果在新竹縣政府的社會新聞網站有查到如我庭呈的新聞，證明跟那位通靈人士講的一樣。之後我就到新竹找仲介公司和原屋主，我就責問她說房子發生這件事為什麼不告知，她告訴我說我們根本也不知道，我就把房子的靈異現象告訴她，她還質問我，叫我要舉證，我就把庭呈的那個新聞給她看，她們一看到也傻了，說怎麼會這樣呢。屋主有說她確實不知道，很抱歉，仲介也說她不知道，他們問我說要解約，還是要減少價金，我要解約的時候他們還不答應，直到我把這個新聞給她看他們才同意。我就說我要解除，誰還願意在那個鬼房子裡面住，當然是解約，要求我們已經給付的錢退還給我們。當初我兒子是把租金跟貸款利息的差額，作為繳納的金額，當時買賣價款170萬元，簽約金30萬元，完稅10萬，付款的方式是把租金加上貸款的差額，作為價金，租金1萬塊，但是房子貸款1個月1萬2千多，所以每個月我們繳1萬2千多塊，到買賣簽約的時候算價金的一部分，假使不買的話，收的錢退還給我們，如果這個房子沒有發生靈異事件的話，我們也不會跟她解約。因為前金收了30萬，還有退還多繳的貸款，是仲介公司結算的。我們買房子時有付文旻仲介的仲介費用，我們也沒有要回來。9萬塊是仲介公司算的，利息是有算30萬元裡面的利息，從96年4月16日繳30萬元到解約時的利息，還有每個月多繳的2千多塊，總共有3年多，以上總計他們就算9萬塊，是仲介算的，就算他少算給我們我們也不知道，我們當時只想早點脫離，每個月繳的1萬塊是租金，每個月繳的租金我們也沒有跟她要回來，我們跟她要的只是我們多繳的而已。我兒子把他妻兒送回我家裡住的時候，他在新竹不敢回該房子住，還去他同事家住。如果我們知道系爭房子有這種事情，會影響我們購買的意願。解除契約的時候，她除了給9萬元以外，另外30萬元是開支票，支票是由我簽收，台銀兌現的。這個不是凶殺案，這個是瓦斯中毒，但是在買房子的意願考量上是一樣的，我們心裡上會害怕。卷內支票是我向銀行提示兌現的，退還前金的支票，她給支票還有給現金，現金是我兒子收的，因為我在台銀有帳號，所以可以提示等語（見本院100年9月7日筆錄）。
⒋按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。前開關於物之瑕疪擔保責任之規定，係基於買賣為一方移轉財產權於他方，而他方支付價金之契約，為求買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上認為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。又物之瑕疪擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則除契約預定效用為當事人之特約，應依特約為認定外，就價值及通常效用之認定，自應就一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。是以物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵，而依民間一般看法之凶宅指曾發生過凶殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有凶殺等非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格。又民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範（最高法院99年台上第2033號裁判意旨參照）。按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年台上第2352號裁判意旨參照）。
⒌由上以觀，證人卓玄淑委託仲介出賣系爭房地時即先告知仲
介林高榮、林豊慶在該屋內因瓦斯中毒死亡之事實，仲介均不敢賣，證人卓玄淑出售該屋予被告時亦曾事先告知被告之父魏鴻源該事實，魏鴻源稱「說要用很低的價錢才可以成交」，是以被告於買入系爭房地時業已知悉系爭房地內有住戶在其內非自然死亡之事實；再者，證人卓玄淑原係以190萬購買系爭房屋，並花費40萬元裝潢，因被告之父魏鴻源要求證人卓玄淑須以很低之價格成交，被告乃得以自證人卓玄淑處以72萬元低價購得系爭房地，而證人王宗儀、莊清松亦均證稱：若知悉系爭房屋發生前開瓦斯中毒死亡事件，則不會購買系爭房屋，購買意願與發生凶殺案之房屋考量是一樣，因心裡會害怕等語。益徵系爭房地因曾發生林高榮、林豊慶在該屋內因瓦斯中毒死亡事件，屬於民間俗稱「凶宅」，前開事件足以減損系爭房地之交易價格；況且，被告嗣將系爭房屋出售予原告時，係由被告之父魏鴻源為代理人，其亦曾在房地產標的現況說明書內就「是否曾發生過凶殺或自殺致死案」欄位勾選「否」，並蓋印於上，魏鴻源亦曾向余宛真稱該屋沒有發生凶宅或意外等非自然身故事情，被告故意不告知原告系爭房地曾發生前開瓦斯中毒死亡事件，始得以72萬元低價購得該屋後4個月即以約兩倍之價格140萬元出賣予原告，從中獲取鉅額利益。衡諸常情原告倘知悉系爭房地曾發生前開瓦斯中毒死亡事件，應亦不可能以140萬元之價格向被告購買系爭房地，是以系爭房地因曾發生前開瓦斯中毒死亡事件自應認屬物之瑕疵，被告之給付於債之本旨未符，屬瑕疵給付，此亦屬可歸責於被告之事由。原告主張依民法不完全給付之規定解除系爭契約，於法有據，自屬可採。再者，原告已於99年2月4日、99年3月8日以存證信函通知被告及魏鴻源，因系爭房屋曾發生二兄弟一氧化碳中毒死亡（非自然死亡）俗稱凶宅，而要求退還買賣總款140萬元及辦理過戶手續，並保留損害賠償請求權，有原告提出之存證信函影本為證。衡酌上開存證信函內容即已有表達解除契約之意思，且原告起訴主張依民法第359條前段規定解除兩造間之系爭契約，並以起訴狀繕本送達被告，及於100年1月10日當庭主張依不完全給付之法律規定主張解除契約，並當庭向被告複代理人為解除契約之意思表示，且依民法第26
0條規定求損害賠償。是以系爭買賣契約既經解除，原告自得依民法第260條規定向被告請求損害賠償。
㈡、訴外人王宗儀是否因系爭房屋內曾發生一氧化碳中毒死亡事件，而與原告合意解除其間就系爭房地之買賣契約？抑或因其無力支付全部價金予原告始解約？原告是否因與王宗儀合意解除該契約，致其已支付王宗儀9萬元之利息損失？原告是否已支出仲介費用96,000元？原告依解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告返還其價金140萬元及其遲延利息，暨依民法第260條之債務不履行損害賠償之規定，請求被告賠償其損害186,000元及其遲延利息，是否於法有據？⒈原告於96年4月16日與訴外人王宗儀簽訂原證四之不動產買
賣契約書，將系爭房地轉售予王宗儀，約定買賣價金為170萬元，嗣其二人又於99年3月6日簽訂原證六之「解除買賣合約書」，「依該合約書所載」，其雙方解除兩人間之原證四之不動產買賣契約，且出賣人即原告除應返還自王宗儀處收受之價金30萬元予王宗儀外，另同意退還利息（即王宗儀支付之30萬元頭期款之利息及每月繳付除1萬元租金以外，尚有2千元餘元抵付屋款之金額）9萬元予王宗儀，有原告提出之不動產買賣契約書及解除買賣合約書、臺灣銀行支票及簽收資料影本可佐（本院99年度審訴字第432號卷第17至
26、第28頁、第80頁），並經證人余宛真、莊清松證述在卷；再者，原告交付用以支付王宗儀解約後上開應返還款項之支票及現金3萬元，簽收人 莊烱焜 為王宗儀之夫，即係上揭解除買賣合約王宗儀之代理人，又前開臺灣銀行支票（票號：0000000；支票金額：新台幣36萬元）係由李秀珍領取、由莊清松（莊烱焜之父）兌現。有臺灣銀行竹北分行100年
1月18日竹北營字第10000002741號函可佐（本院99年度審訴字第432號卷第85頁）。原告因向被告購買系爭房屋支付仲介費28,000元，嗣又將該屋出售予訴外人王宗儀支付仲介費68,000元，有原告提出之文旻房屋服務費收據可佐，並經證人余宛真證述在卷。而原告出售系爭房屋予訴外人王宗儀，係以先簽買賣契約，尚未過戶但是先讓王宗儀搬進去住，用類似承租的方式給付利息跟買賣價金，後來因為王宗儀家人去求證，發現這房子曾經發生意外事故，而要求解除買賣契約等情，亦經證人余宛真、王宗儀、莊清松證述在卷，在在足認原告確因系爭房屋之前開瑕疵，而受有支出二次仲介費共96,000元，及退還王宗儀9萬元利息等損失。⒉按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款定有明文。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第260條定有明文。又按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利益賠償主義者，我民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」，即係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基於債務所為之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態，則契約有效時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方可達回復原狀之趣旨，民法第260條規定，即係在立法政策上，對於契約之溯及效力，酌加限制，允許當事人得就債務不履行所生損害，請求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力仍然存續，是其損害賠償請求權，自不分行使解除權之當事人抑相對人，均不因契約之解除而失其存在（最高法院96年台上第1204號裁判意旨參照）。本件系爭房屋既有前揭物之瑕疵，原告亦已對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，則原告於解除系爭買賣契約後得依民法第259條第2款規定請求被告返還之金額，即為被告所受領之金額140萬元，及自受領日起計算之利息。系爭買賣契約並無契約解除後返還價金時利息如何計付之約定，則依民法第203條「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5」之規定，該價金返還之利息即應依週年利率百分之5計算之。原告僅請求自起訴狀繕本送達被告後起計算之利息，自應准許。又原告因被告隱瞞系爭房屋物之瑕疵之事實，致受有支出二次仲介費共96,000元，及退還王宗儀9萬元利息等損害，總計186,000元，原告依民法第260條之規定，請求被告賠償前開損害，依法自應准許。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。原告就前開186,000元之損害，請求自起訴狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法瑕疵擔保責任、不完全給付之法律關係，請求被告返還買賣價金140萬元及賠償186,000元損害，合計1,586,000元及自起訴狀繕本送達（按本件係於99年11月12日寄存送達被告，依民事訴訟法第138條第2規定，自寄存之日起，經10日發生效力，本件送達於00年00月00日生效）之翌日即99年11月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國100年9月9日
民事第一庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月13日
書記官鄧雪怡