臺灣基隆地方法院98年度基簡字第95號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院98年基簡字第95號民事判決

裁判日期：民國98年05月21日

裁判案由：確認租賃關係存在等

臺灣基隆地方法院民事簡易判決98年度基簡字第95號原告甲○○訴訟代理人 許諺賓 律師複代理人 李漢鑫 被告乙○○上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國98年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告與原告間就坐落臺北縣○○鎮○○段○○○○○號土地如附圖所示面積四七平方公尺及同段一○五五地號土地如附圖所示面積六平方公尺部分，有租賃關係存在。
核定被告就其所有之臺北縣○○鎮○○路一三二之三號房屋占有前項土地部分，每月應給付原告之租金額為新臺幣玖佰參拾參元。
被告應給付原告新臺幣伍萬伍仟玖佰捌拾元，及自民國九十八年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十八年二月十三日起至第一項租賃關係消滅日止，按月給付原告新臺幣玖佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟參佰貳拾元，由被告負擔新台幣壹仟捌佰伍拾陸元，餘由原告負擔。
本判決第三項於原告以新臺幣壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍萬伍仟玖佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告按月以新臺幣參佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，按月以新臺幣玖佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文；又所謂有受確認判決之法律上利益者，係指法律關係之存否在當事人間不明確，因其不明確致原告之權利或其他法律上之地位有不安之危險，而該不安之危險得以確認判決予以除去者而言。查兩造就系爭土地之租賃關係是否存在生有爭執而不明確，而前案（即本院90年度訴字第255號民事判決）亦僅在判決理由中認定兩造間應推定有租賃關係存在，並未在主文中加以確認使之具有既判力，致原告之法律上地位仍有不安之危險，此不安之危險復得以本件確認判決予以除去，故原告就此提起確認之訴，自有確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠本件被告所有位於臺北縣○○鎮○○路132之3號房屋（簡稱
系爭房屋）與系爭房屋所坐落之臺北縣○○鎮○○段第1054、第1055地號土地（重測前為大坑埔段大坑埔小段第160之20號、第160之21號土地，簡稱系爭土地），原同屬訴外人 周金土 一人所有，嗣訴外人周金土將系爭房屋、土地分別移轉予兩造所有，致房屋與土地形成分別為兩造所有之狀態，產生房屋所有權人與土地所有權人相異之情形，揆諸民法第425條之1規定，應認本件若無其他特別情事，應推定土地所有人（即原告）與建物所有人（即被告）於建物得使用之期限內成立租賃關係，鈞院90年度訴字第255號確定判決於其判決理由中亦為相同之認定，故兩造間存有法定租賃關係自明。因原告所有系爭土地使用權益受到限制，無法使用收益，卻必須承擔政府之稅負，顯失公平；兩造間既存有法定租賃契約關係存在，依民法第421條規定，被告自有給付原告租金之義務。又因本件租賃關係為法定，非原、被告間自由合意形成之租賃關係，是原告多次私下與被告協調，均無法達成租金數額之共識，故另依民法第425條之1第2項規定請求法院核定本件租金數額。
㈡另系爭房屋之位置為住宅區商業區混用，不僅供住家使用亦
為商店使用，且係位於四腳亭火車站附近最熱鬧的大埔路上，為主○○○區○○○路寬敞交通便利，往來人潮不斷，有郵局、便利超商、商店等營業行為；又被告將系爭房屋作為店面使用，將占用原告所有之系爭土地充作倉庫及廚房使用，而使其系爭土地前方之店面空間擴大，較為寬敞舒適，雖非直接從事商業行為，惟亦間接使得系爭土地前方之店面更為有效之使用，且系爭房屋兩面皆接鄰道路，系爭土地後方亦鄰道路，其商業價值更為提升。又系爭土地申報地價已較市價偏低甚多，其附近土地交易價格甚至高達1坪新台幣（下同）15萬元左右，而近來房價景氣再度回升，如今交易價格更可見一般，縱以土地及建物申報總價10％核定租金數額，原告請求核定租金之數額亦十分低廉（每月租金數額僅1,166元)，況被告占用原告土地經營店面，獲取更多商業利益已如前述，原告所請求租金數額與其多年來因此所賺取之利益相比，僅是九牛一毛，並不會造成被告過度負擔，故將其占用系爭土地之租金數額，核定為土地及建物申報總價10％，應屬適當。故被告辯稱系爭房屋位處偏僻，應核定租金為土地及建物申報總價1%，實不可採。查本件系爭土地申報地價為每平方公尺2,640元，若以年息10%計算，本件系爭土地租金應為每年13,992元（計算式：53平方公尺×2,640元×10%＝13,992元），即平均每月租金為1,166元。又查，若原告自86年5月30日取得系爭土地之移轉登記，而有土地、建物所有人各異之情形，則自86年5月30日起，兩造間即應成立法定租賃關係，且租金數額應為每年13,992元，則原告依民法第126條其租金各期給付之請求權消滅時效為5年之規定，應得向被告請求給付自起訴日起回溯五年之租金69,960元（即自92年10月13日起至97年10月13日止之租金：每年13,992元×5年=69,960元）。
㈢被告雖辯稱本件事實係發生於民法第425條之1施行前，又前
揭法條並無溯及既往之適用，而應適用上揭法條施行前有效的法律、判例，故依相關判例、判決之意旨，兩者間應成立使用借貸關係，然此實係被告錯誤之解釋，實務上早已肯認此等事實應成立租賃關係，民法第425條之1只是實務見解之明文化，故仍應適用之。而被告所舉之前揭判例、判決，皆係在尚未有民法第425之1規定時，為解決建物所有人是否能合法占有土地之問題而生，二者皆認建物所有人對於此等土地應有使用權源，土地所有人不得任意主張拆屋還地，惟其所欲解決者亦僅限於此，並未將同此一情形的法律關係定性為使用借貸。又於民法第425條之1施行前，實務見解即認土地、建物所有人間應成立租賃關係，建物所有人應支付相當代價以為使用，此可參最高法院相關判決即可得知，甚至參考民法第425條之1立法理由「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項。」更清楚表示上開條文修正前，實務有效之法律見解係認為土地及建物所有人間應成立租賃關係，而非被告所陳稱之使用借貸，故縱事實發生在法條修正前，仍應適用上開法條之法理來處理兩者間的關係。故本件原屬周金土一人所有之系爭房屋、土地分別讓與被告及原告之事實，雖係發生於民法第425條之1修正前，而應適用修正前有效之實務見解，惟揆諸前揭說明，民法第425條之1僅係將修正前之實務見解明文化，故兩造間仍應適用民法第425條之1之法理加以處理，應無疑義。
㈣本件訴之聲明為：⒈請求確認原被告間有租賃關係存在並核
定被告每月應給付租金予原告1,166元。⒉被告應給付原告69,960元及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自本訴狀送達翌日起至租賃關係消滅之日為止，按月給付租金1,166元予原告。⒋前二項之請求原告願供擔保，請准宣告假執行。⒌訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列情詞置辯，請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並願供擔保請准宣告免為假執行：
㈠查被告所有系爭房屋係於83年1月31日由周金土贈與，而系
爭土地係於86年5月30日始由周金土以買賣方式移轉登記予原告所有。而系爭房屋雖部分占用系爭土地合計約53平方公尺，亦係早在周金土將系爭房屋贈與被告前後已搭建完成，換言之，本件所涉及之搭建、贈與、買賣等相關事實，均發生於00年0月00日民法債編修正公布前，依民法債編施行法第1條規定，並無適用民法第425條之1規定之餘地。
㈡依鈞院90年度訴字255號乙案證人 陳福來 及 周明松 於90年11
月20日之證言，可知系爭房屋是周金土要求被告出資興建，且應周金土之要求延伸蓋到系爭土地上，足徵周金土已同意被告使用系爭土地，兩者間成立土地使用借貸之法律關係。被告與周金土之間既未就系爭土地定有使用期限，自應依其使用之目的認定之，併此敘明。
㈢按「使用借貸必係無償，有償則非使用借貸」、「土地與房
屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」此有相關判例足稽。足證民法增訂第425條之1規定前，前開建物、土地受讓人間係成立使用借貸之法律關係（土地受讓人對建物受讓人，並無給付使用土地對價之請求權，亦無不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權）。查系爭房屋及系爭土地原為周金土所有，系爭房屋已於83年1月31日以贈與方式登記予被告名下，原告則於86年5月30日受讓系爭土地，是依相關判決判例說明，自應推斷原告即土地受讓人已默許被告即房屋所有人繼續使用土地之意，兩者間成立使用借貸之法律關係，原告一再辯稱兩造間成立租賃關係云云，顯係誤會。
㈣原告所引相關判決不僅無拘束其他個案效力，且所涉事實均
與本案不盡相符，自難率爾比附援引，其不僅將民法第425條之1立法理由內「實務上見解」乙語，曲解係「實務有效之法律見解」，且疏未注意該條立法理由亦載明「為杜爭議並期明確」乙語，足證所謂「實務上見解」，爭議不斷，毫無定論，迺原告竟據此辯稱該條文係「實務上見解之明文化」云云，顯係一廂情願，恐有誤會。又按民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民法總則第1條定有明文，查民法第425條之1並無溯及既往之效力已如前述，是法律既已明定，自無適用習慣及法理之餘地，適證原告辯稱「原、被告間仍應依民法第425條之1之法理加以處理」云云，顯屬無稽，自難酌採。
㈤退步言之，縱認兩造間已成立法定租賃關係，惟依土地法第
105條、第97條第1項規定，租用土地建築房屋者，其租金以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限。可知，土地及建築物申報總價年息10％係租金之上限。查臺北縣瑞芳鎮位處臺灣之東北角山區，其聚落因礦產斷絕而早已沒落，戶籍人口則僅約三萬人；再者，系爭房屋位於瑞芳鎮最西北方角落（近碇內），距離瑞芳鎮行政中心約8公里路程，誠可謂係「海角之邊陲」，所謂吉慶國小，一至六年級共16班427人，而所謂四腳亭火車站，僅係北迴鐵路上之三等站，僅停區間車，亦即支線之小站，目前設站長一人、副站長二人、站員三人，採日夜休輪班制，其他聯絡道路則僅賴大埔路（接粗坑口路）乙途，其他部分則均由群山、北迴鐵路及基隆河河道環繞，不僅往來、進出不便，且雨季時多苦於基隆河洪泛而難以安居。以上所述不僅有瑞芳鎮誌，吉慶國小、臺鐵公司網站足稽，且被告久居於該地，身受其苦，知之甚詳，應無疑義。足證系爭房屋之地理位置偏僻，交通不便，生活機能不佳，縱認被告應給付原告租金云云，其租金亦應按土地及建築物申報總價年息1%計算始屬適當。原告僅憑附近有二家便利超商，又鄰近郵局、吉慶國小，距四腳亭火車站僅500公尺，即認系爭房屋之交通方便、生活機能發達、生活便利，進而主張應以土地及建物申報總價年息10％計算租金云云，純屬臆測，殊屬無稽，實難遽採。
三、得心證之理由：㈠按最高法院48年台上字第1457號著有判例，其意旨為「土地
及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」經最高法院再以73年度第5次民事庭會議決議略以：參照上開判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。嗣民法於88年
4月21日修正，於89年5月5日施行，將前揭實務長年實行情形予以明文化，增訂民法第425條之1，於第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」於第2項規定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」是民法債編施行法雖未有民法第425條之1得溯及適用之規定，惟仍應本諸前揭判例意旨解釋當事人間之權利義務關係。查系爭房屋及系爭土地原同屬訴外人周金土一人所有，系爭房屋係於83年1月31日由所有人周金土贈與被告，而系爭土地係於86年5月30日始由周金土以買賣方式，移轉登記予原告所有等情，業據原告提出系爭土地之土地登記簿謄本在卷可稽；而被告所有系爭房屋占用系爭土地之面積分別第1054地號47平方公尺、第1055地號6平方公尺，合計為53平方公尺乙情，亦有臺北縣瑞芳地政事務所90年
9月7日之複丈成果圖、本院90年度訴字第255號民事判決在卷可證，復為兩造所不爭執，堪信原告此部分主張為真實，並合於前揭所謂「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人」情形，與上開民法規定及最高法院判例意旨相符，被告復無法提出反證，自可推定兩造間業已成立租賃關係。至被告抗辯系爭房屋是周金土要求被告出資興建，且應周金土要求延伸蓋到系爭土地上，足徵周金土已同意被告使用系爭土地，兩者間成立土地使用借貸之法律關係云云，縱被告上開所辯屬實，兩造間之租賃關係既屬法律推定，當事人間本即不可能有租金之約定；且既屬推斷原告默許系爭房屋受讓人即被告繼續使用系爭土地，為求公平合理起見，被告自當支付相當之代價，故被告前揭所辯自不足採，本院自得在兩造對租金數額不能協議時，定被告應給付之租金額。
㈡又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地法第115條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息10％為限。惟此年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌系爭土地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭房屋位處台北縣瑞芳鎮四腳亭火車站附近之商圈，交通便利，有郵局、便利商店及一般商家，生活機能完善等情，有本院98年3月23日勘驗筆錄及現場相片可參，本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度、被告使用系爭土地之經濟價值、當前經濟環境等一切狀況，認以該土地申報價額年息8%計算為相當。本件被告占有系爭土地面積53平方公尺，系爭土地96年度之申報地價為每平方公尺2,640元，依此計算之月租金為933元（計算式：占用面積×申報地價×8％÷12＝每月之租金，元以下均四捨五入），故核定本件系爭房屋占有系爭土地部分之租金為每月933元。又依民法第126條之規定，租金之各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，本件原告對被告之租金請求權，自有五年短期消滅時效之適用，而兩造間之租金既經核定，原告本於租賃關係請求被告給付租金，於請求已到期之租金部分，即自起訴日起往前推五年之租金55,980元（計算式：
933元×12×5＝55,980元），及按月給付租金933元之範圍內，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則乏依據，應予駁回。
㈢綜上所述，本件原告主張確認兩造間就坐落系爭1054地號土
地如附圖所示面積47平方公尺及系爭1055地號土地如附圖所示面積6平方公尺土地部分，有租賃關係存在，為有理由；故原告主張核定租金部分，亦有理由，應予准許，爰核定兩造間之租金如主文第二項所示。又核定租金之訴為形成之訴，法院本不受當事人聲明之拘束，故本院核定之數額雖與原告聲明內容有所差異，惟該部分仍應為原告勝訴之判決，併予敘明。至原告請求被告給付到期租金部分，於請求被告給付55,980元及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月13日起至清償日止按年息5％計算之利息，並自98年2月13日起至前開租賃關係消滅之日止，應按月給付原告933元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴如主文第三項至第四項部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論駁，併此敘明。
六、本件訴訟費用即第1審裁判費2,320元，被告應負擔5分之4即1,856元，餘則由原告負擔。
中華民國98年5月21日
簡易庭法官林玉珮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於本院合議庭。
中華民國98年5月21日
書記官洪福基