臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹東簡字第214號
原 告 羅鍾素月
訴訟代理人 林彥宏
林禎駿
被 告 趙紹莊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年3月30日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬玖仟陸佰伍拾捌元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳
述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但
書第2、3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時，
原係請求：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）58,000元
。（二）承租門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○號民國
104年8月1日房屋租賃契約自108年9月1日起失效。（
三）被告應遷離房屋。（四）被告應賠償原告租金一倍之違
約金至搬遷日止。嗣於108年12月9日具狀變更聲明為：（
一）被告應將坐落於門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○號
之房屋全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告積欠租
金62000元，及自本狀繕本送達之翌日起至遷讓交屋日止，
按月賠償原告18,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行
（見本院卷第49頁）。又於109年1月22日具狀撤回上開第
1項聲明，並將原第2、3項聲明調整為第1、2項聲明（
見本院卷第85頁）。再於109年3月6日具狀更正聲明為：
（一）被告應給付原告積欠租金62000元。（二）被告應賠
償原告25,458元之房屋使用費用。（三）被告應給付原告代
為墊付之水電瓦斯費用共12,200元。（四）願供擔保，請准
宣告假執行（見本院卷第99頁）。復於審理中撤回假執行之
聲請，並變更為如後述聲明所示（見本院卷第123頁）。核
其所為係基於同一基礎事實之請求，並分屬更正法律上陳述
、擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，要無不
合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於104年7月25日與原告簽訂房屋租賃契約
書，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自104年8月1日
起至109年7月31日止，共計5年，其中104年8月1日起
至106年7月31日之每月租金為16,000元，106年7月1日
起之每月租金則調整為18,000元，水、電、瓦斯費均由被告
自行負擔，押租金為32,000元（下稱系爭租約）。詎被告自
108年4月份起即未繳納租金，截至108年9月24日止，被
告已未繳納租金達6個月，被告雖曾於108年8月14日給付
50,000元，但其餘各期租金均未繳納，仍有3個月以上之租
金未付，欠額達2個月以上。又被告於承租期間另未繳付水
費1,683元、電費10,517元。而原告前於108年9月3日以
存證信函進行催告，限被告應於9日內繳租，如逾期不繳，
即終止系爭租約，惟被告並未簽收該存證信函。縱使前揭終
止不合法，兩造亦於109年1月13日本院言詞辯論期日當庭
合意終止系爭租約，原告爰依系爭租約及不當得利之法律關
係，請求被告給付積欠之租金87,458元、水費1,683元及電
費10,517元，合計99,658元等語。並聲明：被告應給付原告
99,658元。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前曾到庭陳述略以
：原告出租前曾承諾更換系爭房屋2樓電線管路配置及配電
箱，但僅施工一半，而遲未完工，被告入住後系爭房屋2樓
後面房屋及3樓鐵皮屋加蓋部分每逢下雨即漏水，1樓馬桶
堵塞發生惡臭，經被告反應未獲回應，被告乃於108年8月
14日給付50,000元後向原告表示上述修繕問題如未解決，即
以使用範圍內之可使用部分給付相對應之租金，但原告卻於
108年9月4日攜同警察到場，明確表示不願修繕並無故要
求被告立即搬遷，造成被告諸多不便，屋內物品已與被告無
關，被告已於108年9月份搬出系爭房屋，被告並同意於109
年1月13日終止系爭租約等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：
㈠、經查，被告與原告於104年7月25日簽訂系爭租約承租系爭
房屋，租期自104年8月1日起至109年7月31日止，共計
5年，其中104年8月1日起至106年7月31日之每月租金
為16,000元，106年7月1日起之每月租金則調整為18,000
元，水、電、瓦斯費均由被告自行負擔，押租金為32,000元
，被告自108年4月份起即未依約繳租，已積欠租金達2個
月以上，嗣被告於108年8月14日還款50,000元，兩造又於
109年1月13日言詞辯論期日當庭以言詞表示同意終止系爭
租約等情，有系爭租約及本院109年1月13日言辯論筆錄等
件為證（見本院卷第15至18頁、第57頁、第71至73頁），上
開事實亦為兩造所不爭執，堪信屬實。
㈡、積欠租金部分：
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終
止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約」，民法第440條
第1項、第2項前段分別定有明文。又出租人之催告未定有
期限，惟出租人有催告之事實，而催告後已逾相當期限仍未
據承租人支付租金者，出租人亦得據以終止租約。再依土地
法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達
2個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3
款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一
之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號
判例意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金
額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積
欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠
租金達2個月即得終止之規定，其理自明。本件原告欲以被
告積欠租金為由終止系爭租約，揭諸前開說明，自應於被告
積欠租金額除以擔保金抵償外達2個月以上時，先定相當期
間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者，原
告始得終止系爭租約。
⒉茲查，兩造於104年7月25日簽訂系爭租約後，原告於108
年9月3日即寄發存證信函催告請被告於文到9日內繳納自
108年4月份至同9月份所欠5個月租金，逾期不繳即終止
租約等情，有系爭租約、上開存證信函及收件回執附卷可參
（見本院卷第15至18頁、第21至23頁），然原告已自認對被
告寄發之存證信函並未送達而遭退回（見本院卷第72頁），
是原告所提上開存證信函自不生催告及終止租約之效力，先
予敘明。次以，本件雙方締結系爭租約時，原告曾收受被告
所交付32,000元押租金，迄今尚未返還乙節，為兩造所不爭
，且被告曾於108年8月14日給付50,000元，業據原告自承
在卷，而原告於108年9月3日寄發存證信函催告被告時，
此刻被告積欠108年4、5、6、7、8、9月之租金共10
8,000元（計算式：18,000×6＝108,000），抵扣上述押
租金32,000元及被告已清償之50,000元後，被告仍積欠26,0
00元（計算式：108,000－32,000－50,000＝26,000），尚
未達已遲延給付逾2個月租金之要件，是原告無法終止系爭
租約，則原告主張以108年9月3日存證信函送達終止系爭
租約，亦非可採。又查，原告嗣於108年10月29日以起訴狀
催告被告繳納積欠租金，該起訴狀繕本於108年11月6日送
達被告，是系爭租約已於108年11月6日發生催告之效力。
而被告於起訴狀繕本送達後至今仍未為支付積欠租金，可認
已逾相當期限，斯時被告積欠108年4、5、6、7、8、
9、10、11月之租金共144,000元（計算式：18,000×8＝
144,000），抵扣上述押租金32,000元及被告已清償之50,0
00元後，被告仍積欠62,000元（計算式：144,000－32,000
－50,000＝62,000），遲付租金總額已達2月以上，則被告
於收受起訴狀繕本時，既已積欠租金達2個月以上，原告自
得依上開規定向被告終止系爭租約。惟兩造業已於本院109
年1月13日言詞辯論程序合意終止系爭租約，則系爭租約應
自當日之起，即屬合法終止無疑。
⒊又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債
務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後
，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上
字第1631號判決意旨可資參照）。查系爭租約第3條約定：
「乙方（即被告）應於......並不得藉任何理由拖延
或拒絕」，並以手寫文字註記：「租金106年8月1日調至
18,000元」，據此，原告自得請求被告給付自108年4月起
至系爭租約終止之日即109年1月13日止之9月又13日租金
共169,458元【計算式：18,000元×9,＋（18,000元×13/3
1）＝169,458元，元以下四捨五入】。又依上開說明，被
告前付之押租金發生當然抵充被告租金債務之效力，經抵充
上述押租金32,000元及被告已清償之50,000元後，被告就原
告本件之請求，尚應給付租金87,458元（計算式：169,458
－32,000－50,000＝87,458），準此，原告依系爭租約之約
定，請求被告給付系爭租約終止前之積欠租金87,458元，洵
屬有據。至於被告抗辯系爭房屋屋內部分使用區域因漏水及
修繕問題未解決，故拒絕給付該部分租金云云，惟原告否認
之，並稱：系爭房屋現況良好，其已就化糞池部分為修理，
並僱工為屋內修繕工作等語（見本院卷第73頁），然被告就
此有利於己之事實，並未能提出任何證據以實其說，是被告
上開所辯，自非可採。
㈢、請求相當於不當得利部分：
復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條明定。查系爭租約第6條第1項約定
：「房屋稅由甲方（即原告）負擔，水電費、瓦斯費、管理
費、電話費等，應使用必須繳納之費用，則由乙方（即被告
）自行負擔。」（見本院卷第17頁），可知被告依約負有給
付系爭房屋水電費之義務，故僅於被告未依約繳付而由原告
墊付時，原告始得依據此約定，請求被告返還代墊費用，而
參以原告所提單據水費為1,683元、電費為10,517元（見本
院卷第105至115頁），可知原告已為被告代繳期間其應負
擔之水電費合計12,200元。從而，原告請求被告給付共12,2
00元，亦屬正當。
四、綜上所述，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求
被告給付積欠之租金87,458元及水電費12,200元，共計99,6
58元，核屬有據，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第
3款，判決如主文。
中華民國109年4月13日
竹東簡易庭法官林惠君
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按
他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國109年4月13日
書記官謝國聖