裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第716號民事判決
裁判日期：民國104年12月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第716號原告 陳俊傑 被告 林怡伶
林芳妃 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○段○○○地號土地（地目旱，面積一千二百一十五平方公尺）、同小段三八六之四地號土地（地目旱，面積五百五十二平方公尺）准予合併分割。
分割方法如臺中市清水地政事務所一百零三年九月十八日清地二字第○○○○○○○○○○號函附鑑定圖所示，臺中市○○區○○○段○○○○段○○○地號土地分歸被告二人共有，應有部分比例各二分之一；同小段三八六之四地號土地中編號A部分土地，面積四百三十四平方公尺，分歸被告二人共有，應有部分比例各二分之一，同小段三八六之四地號土地中編號B部分土地，面積一百一十八平方公尺，分歸原告所有。
被告二人應共同補償原告新臺幣貳拾貳萬叁仟柒佰肆拾柒元。
訴訟費用由原告負擔十五分之一，被告林怡伶負擔十五分之七，被告林芳妃負擔十五分之七。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：㈠兩造為坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000000000
地號土地（下稱系爭386、386-4地號土地）共有人，此有土地登記簿謄本及地籍圖可稽。原告陳俊傑欲分割共有物以利興建自用住宅，爰依民法規定，以原物分配共有人，分割方法如臺中市清水地政事務所103年9月18日清地二字第0000000000號函附鑑定圖（下稱附圖1）所示，系爭386地號土地分由被告林怡伶、林芳妃2人共有，系爭386-4地號土地中附圖1編號A部分土地分由被告2人共有，附圖1編號B部分土地分由原告取得，是否因分配位置而有價值差額找補問題，同意由法院送不動產估價師鑑定。
㈡並聲明：⒈准兩造共有之系爭386地號土地由分歸被告2人
所有，系爭386-4地號土地如附圖1所示編號A部分面積43
4平方公尺分歸被告2人共有、編號B部分面積118平方公尺分歸原告所有。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告二人則以：㈠被告2人分割方案如臺中市清水地政事務所103年10月8日
清地二字第0000000000號函附鑑定圖（下稱附圖2）所示，系爭386地號土地分由被告林怡伶、林芳妃2人共有，附圖
2系爭386-4地號土地中編號A部分土地分由被告2人共有，附圖2編號B部分土地分由原告取得。
㈡被告2人於103年7月30日言詞辯論時雖同意原告提出之分
割方案，但此係指原告起訴狀提出之分割圖中將A、B及D、E間之分割線刪除，由被告2人共同，原告分得之C土地之分割線乃使被告2人分得之D、E土地成為長方形（見本院卷第38頁），惟原告於履勘時當場提出之分割方案，卻將被告2人分得之土地成為梯形（見本院卷第47頁），故被告
2人不同意附圖1所示之分割方案，爰提出如附圖2所示之分割方案。
㈢對104年4月28日通優不動產估價師事務所估價報告書內容陳述意見如下：
⒈依報告書內容第14頁所列之個別分析，及第16頁、17頁土
地分割後之個別條件之調整，對於系爭386地號土地所面臨之道路寬度及是否三面全部臨路與事實不符，雖事後改變調整率為3%，仍與事實不相符，且對於本案勘估標的之個別因素未詳細調查了解清楚（如現場面臨道路實測長度及周圍相臨土地之土地使用分區等等…)，此為估價之重大瑕疵違背估價之理論。
⒉估價報告書所採用是土地開發分析法，根據報告書第11頁
所載，在不動產市場價格水準之分析，15米路上之土地價格為10-12萬之間，但15米以下之土地價格為8-10萬之間，以及估價報告書第12頁所載，住宅區第二住宅區第6點（面臨未達15公尺寬之計畫道路之基地，應設置前院，前院深度不得小於4公尺)，因系爭386地號土地大部分土地未面臨道路，此將大大影響採用土地開發分析法之價格評估，故估價報告書內容所載不足採信。
⒊再則估價報告書採用比較法依據報告書第31頁所載，價格
評估之個別因素調整率臨路情形2%，因系爭386地號臨路情形與事實不符，故此均會影響其價格之評估。
⒋依估價報告書第1頁所載，將系爭386號及386-4號土地
的每平方公尺價格，分別乘以各共有人之所有權利範圍面積總和計算各共有人之原土地價值，再依分割方案計算各取得土地價值，作為找補依據，然所估之價值顯與民間習慣法相違，習慣法上若土地分割案勘估標的土地互為以價金補償的方式，應以分割前土地坐落位置權利範圍的土地價值與分割後土地所在位置的土地價值增減作為價金補償的依據（依被告所提分割方案中系爭386-4地號土地分割前土地持分係不能建築，共有物分割後卻可供建築，顯已提高其土地價值，且符合原告希望分配於系爭386-4號土地上，若以原物分配原則，原告是必須分配於系爭386地號土地，因其土地持分面積大部分坐落其上)。對原估價報告書的分割方案前的原土地權利範圍所估正常價格與分割方案後的土地權利範圍不變所估正常價格作為互為價金補償依據實不符合邏輯。此估價應對原告取得分割後系爭386-4地號位置的角地（同時面臨1條l0m道路及1條l5
m道路)價值高於被告取得分割後386-4仍為共有土地（只面臨1條15m道路)應詳細了解土地分割方案的土地價值差異，因角地與非角地（即因土地同時面臨15m與l0m道路及只面臨15m道路）而有價差，因此，若以原告之分割方案，被告主張原告應對已取得角地位置而獲差異利益，對被告補償價金，實為土地分割之找補依據。
⒌估價理論中因政府法令問題仍會影響勘估標的的正常價格
，原估價報告書對建築法的最小可建築面積未進行評估，原告應有部分土地分布於二宗土地明顯不能利用，必須將原告土地權利部分集中作為分割原則，實符合土地分割作業分合以原住次分配為原則。因此被告主張共有土地進行土地分割如位置確定兩造無異議，所屬權利範圍面積不改變的情形時，各共有人已能更有效的土地利用，則土地分割的價金補償實屬不合理。且對於系爭386地號土地緊鄰之同段4771地號，使用分區為部○住○區○○道路用地，其所有權屬為國有財產局，如要使用需與同段199-3地號土地之所有權人協議向國有財產局購買方可使用，故386地號北側有大部分並未面臨道路，以依個別因素條件及其估價價格理論，386地號之土地價格明顯低於386-4地號。再依估價理論原告未分割前386地號權利範圍為81平方公尺，386-4地號僅36.8平方公尺，原告應找補土地價格於被告實屬合理，因此對於本估價報告書應不予採用。㈣通優不動產估價事務所估價報告書內容既然有明顯重大瑕疵
，不合民間習慣法、建築法、臺中市畸零地使用規則及不動產估價理論等等，懇請庭上廢棄該估價報告書內容，對於本案分割訴訟，被告絕無故意拖延之情形，也秉持著對於分割後各共有人均能獲得土地最有效之利用，並以符合經濟原則及公平原則考量，故將原告原先之二宗土地將其權利範圍面積合併於386-4之一宗土地上（被告所提分割方案)，及為免找補價金，應以被告所提分割方案為是。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
貳、得心證之理由
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分、共有之契據、共有之道路等是（最高法院50年台上字第970號判例、58年台上字第2431判例及85年度台上字第966號判決意旨參照）。又按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。查系爭386、386-4地號土地，地目均為旱，面積依序為1215平方公尺、
552平方公尺，為兩造所共有，原告應有部分各為1/15，被告2人應有部分各7/15等情，有原告提出之土地登記第二類謄本為證（見本院103年度司沙補字第183號卷），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又兩造間並無不分割之約定，且系爭386、386-4地號土地，地目雖為旱，然為都市計畫內土地，土地使用分區為第二種住宅區，目前無建物坐落其上，有勘驗筆錄（參見本院卷第31頁）及通優不動產估價師事務所之不動產估價報告書（附於卷外，見其第1頁之土地使用分區及使用編定）在卷可憑，是依其使用目的亦無不能分割之情事，復於起訴前無法協議分割等情，未據被告2人爭執，原告依首揭規定就系爭386、386-4地號土地請求裁判合併分割，即無不合，應予准許。
二、原告所提之分割方案（下稱原告方案，如附圖1）及被告江
2人所提之分割方案（下稱被告方案，如附圖2），對於系爭386、386-4地號土地應合併分割，且系爭386地號土地分由被告2人維持共有等節，意見一致，惟兩方案就原告分得之土地位置，及是否應找補土地價值差額，有所不同。茲本院就兩造方案說明選擇之理由如下：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第823條第1項前
段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益（最高法院81年台上字第2688號判例意旨參照）；又按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照），是分割共有物，係以消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益，為優先之原則。原告方案由原告分得系爭386-4地號土地右側兩面臨路土地，而被告方案由原告分得系爭386-4地號土地左側單面臨路土地，故兩方案主要差異在於原告分得土地位置是否會影響其價值。本院經兩造同意由不動產估價師對兩分割方案是否應相互找補進行鑑定，即依職權送通優不動產估價師事務所就上開事項進行鑑定。通優不動產估價師事務所蒐集市場上之相關資訊及影響不動產價格之比較及成本等資料，運用比較法及土地開發分析法等二種估價方法求取勘估標的比準地即分割前系爭386-4地號土地之適當價格，再以比準地價格為基礎，經比較、分析、調整及評定分割前勘估標的即系爭368地號土地、原告方案及被告方案等各分割區塊土地之最適價格，推算出原告方案中由被告2人補償原告新臺幣（下同）223,747元，被告方案中由被告2人補償原告229,687元，故以土地價值差額找補及土地分配意願上方面，原告方案中原告既能按其意願取得其想要分配之位置，且被告2人補償金額較少，在總體經濟效益上自較佳，是本院認以原告所提之分割方案為適當。
㈡被告2人辯稱：通優不動產估價事務所估價報告書內容既然
有明顯重大瑕疵，不合民間習慣法、建築法、臺中市畸零地使用規則及不動產估價理論云云。然查：
⒈被告2人辯稱：系爭386地號土地並沒有3面臨路，所面
臨之道路寬度也與事實不符，估價報告書認分割前系爭38
6地號土地比系爭386-4地號土地價值高，顯然有誤云云。惟通優不動產估價事務所在評定分割前系爭386、386-4地號土地價最適價格，係以系爭386-4地號土地為比準地，就面積、面寬、平均深度、地形近似、地勢、臨路情形、主要路寬、嫌惡設施、其他（面臨未達15公尺寬計畫道路基地、應設置前院，前院深度不得小於4公尺）等項目進行差異調整，其中通優不動產估價事務所認系爭386地號土地在面積優於系爭386-4地號土地，價值調整增加5%，另面寬及平均深度劣於系爭386-4地號土地，價值調各減1%，而系爭386-4地號土地兩面臨路，系爭386地號土地3面臨路，故系爭386地號土地價值增加2%，因此總調整率為系爭386地號土地較系爭386-4地號土地增加5%，此有估價報告書及通優不動產估價師事務所104年10月14日104通優字第1014-1號函在卷可憑（見估價報告書第43頁及本院卷第100、101頁），是通優不動產估價師事務所係就系爭386、386-4地號土地之所有情況加以衡量，而得出系爭386地號土地較系爭386-4地號土地價值高之結論，被告2人僅就臨路情形及路寬即認系爭386-4地號土地價值應高於系爭386地號土地，自非可採。⒉按不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法
則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作，不動產估價技術規則第5條定有明文。被告2人辯稱：系爭386地號土地只有兩面臨路，未臨南社路2段，且大部分未臨路云云。然系爭386地號土地確實有面臨南社路2段之15米道路，長度約為12公尺，且左右兩側各臨10米道路，有上開函文所附之地籍圖謄本在卷可憑（見本院卷第102頁），則系爭386地號土地確有3面臨路情形，僅有在臨南社路2段一側僅臨路12米，其餘未臨路，尚難認系爭386地號土地大部分未臨路，通優不動產估價事務所綜合上開情況，認系爭386地號土地臨路情形調整率優於系爭386-4地號土地2%，難認有違邏輯方法及經驗法則，被告2人以此指摘估價報告書不當，並無理由。
⒊被告2人辯稱：分割前原告土地持分係不能建築建物，經
合併分割後卻可供建築，顯已提高其土地價值，符合原告希望分配於系爭386-4號土地上，且原告方案中原告取得附圖1所示之系爭386-4地號土地編號B之角地，價值高於被告2人取得之附圖1編號A土地，估價報告書認被告
2人仍要補償原告，有違公平云云。然通優不動產估價事務所係以分割前系爭386-4地號土地為比準地，就面積、面寬、平均深度、地形近似、地勢、臨路情形、主要路寬、嫌惡設施、其他（面臨未達15公尺寬計畫道路基地、應設置前院，前院深度不得小於4公尺）等項目進行差異調整，就原告方案中認原告取得之附圖1編號B所示土地之面積、面寬、平均深度劣於比準地，調整比例為2%，地形近似稍劣於比準地，調整比例為1%，被告2人取得之附圖
1編號A所示土地臨路情形稍劣於比準地，調整比例為1%，故附圖1編號A所示土地與比準地土地價值調整率為99%，附圖1編號B所示土地與比準地土地價值調整率為97%，並無違反邏輯方法及經驗法則之處。被告2人單以原告分得角地及按原告意願分配位置，即謂原告分得之附圖
1編號B所示土地價值高於附圖1編號A所示土地價值，顯忽略其他影響價格因素，要無可採。
⒋綜上，被告2人辯稱系爭386地號土地未三面臨路，且大
部分未臨路云云，與客觀事實不符，且被告2人光憑臨路情況及原告取得其想要之位置，分割後可建築建物，即謂附圖1編號B所示土地價值高於附圖1編號A所示價值，卻未考量面積、面寬、平均深度、地形、地勢等其他影響土地價格因素，亦有未洽，是被告2人質疑通優不動產估價事務所之鑑定結果，難以採認。
三、按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院57年度臺上字第2117號、63年臺上字第2680號、85年度臺上字第2676號判例要旨參照）。查通優不動產估價師事務所推算出原告方案中由被告2人補償原告223,747元，依前所述，當屬客觀可採，足供本件估價目的之參考。本院爰採原告分割方案，就系爭386、386-4地號土地合併分割，後命被告2人應補償原告223,747元。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第4、5項規定，請求裁判分割系爭386、386-4筆土地，並請求依如主文第1、2項所示，亦為可採，應予准許。
五、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1設有規定。本件為共有物分割事件，在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同，故由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由各當事人依其就系爭土地之原應有部分比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
六、按關於共有物分割之裁判，其應以金錢補償者，並得對補償義務人之財產執行，強制執行法第131條第1項後段定有明文。此項執行係命債務人給付金錢，應適用金錢債權執行程序強制執行，標的物之分割必須經金錢補償完畢，始生實體法上分割之效果（參最高法院58年度臺上字第1501號判決意旨）。揆諸前揭說明，被告2人應補償223,747元予原告完畢後，始生判決分割之形成效力，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國104年12月30日
民事第二庭法官黃裕仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月30日
書記官陳淑華