裁判字號：臺灣高等法院臺南分院107年上字第92號民事判決
裁判日期：民國107年08月27日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高等法院臺南分院民事判決107年度上字第92號上訴人 周佳珊 訴訟代理人 王秀卿
莊國禧 律師被上訴人 蘇麗娟 訴訟代理人 張啟祥 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國106年12月29日臺灣臺南地方法院106年度訴字第525號第一審判決，提起上訴，本院於107年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於確認被上訴人就坐落臺南市○○區○○段○○○○號地號、面積3438.8平方公尺之土地，就臺灣臺南地方法院105年度司執字第80065號執行事件拍定金額之同一條件，有優先承買權存在，及該訴訟費用部分均廢棄。
廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
廢棄部分，第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、臺南市○○區○○段○○○○號地號、面積3438.8平方公尺之土地（下稱系爭土地），因原所有權人即原審被告 杜基旺 與訴外人台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）間給付借款事項遭強制執行，經原法院以105年度司執字第80065號案件進行拍賣，由上訴人以新臺幣（下同）175萬元拍定在案。然自99年10月31日起，被上訴人即與杜基旺就系爭土地成立租賃契約（下稱系爭租約），於系爭土地及訴外人 杜明文 所有同段1943地號土地上養殖漁塭，後更擴展兼經營生態民宿。因系爭土地上未保存登記建物及同段1943地號土地上合法建物，均為杜明文所有，而上開未保存登記建物為違章建物，年久失修，杜明文口頭同意無償讓被上訴人使用作為魚塭倉庫，由被上訴人自行以每年約1萬元代價承租杜基旺所有系爭土地，被上訴人為系爭土地之承租人無疑。系爭土地屬一般漁業區之養殖用地，屬於土地法所稱之耕地，依土地法第107條準用第104條第1項之規定，被上訴人對於系爭土地有具物權效力之優先承買權，爰依上開規定提起本件訴訟。
㈡、並聲明：㈠確認被上訴人就系爭土地，按原法院105年度司執字第80065號執行事件拍定金額之同一條件，有優先承買權存在。㈡上訴人應將系爭土地於106年1月24日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記（權利範圍全部），予以塗銷。
二、上訴人抗辯：
㈠、系爭土地於99年土地重測前之地號，為臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○號，被上訴人於99年10月31日訂約時即以未來之新地號為標的，足見該份租賃契約為偽造。且被上訴人於原法院105年度司執字第80065號強制執行事件提出之土地租賃契約，載明租賃標的為系爭土地、簽約日為99年10月31日、租金每期12,000元，與被上訴人於本件提出之契約比較，兩者明顯不同且矛盾，被上訴人所言不實。再被上訴人之租賃契約標的為同段1943地號土地，其竟主張就系爭土地有優先承買權，足認其請求無據。
㈡、又被上訴人之臺南市陸上魚塭養殖營業登記證（下稱養殖營業登記證）係於106年3月3日申請發給，係系爭土地經原法院查封後，始以遺失名義向主管機關申請，其目的顯係為取信法院其有優先承買權，否則其民宿自101年9月3日取得民宿登記，而系爭土地之養殖營業登記證，係於105年2月3日由杜明文取得時，被上訴人何不直接以其名義申請，而係待本件系爭土地，經原法院予以查封後，始以遺失為由向主管機關申請，足見被上訴人係為使法院誤以為其有優先承買權而為之。再依被上訴人所提出之租約所載之租金，給付時期為簽約日給付第一年份全年租金，之後每年一月三十一日前支付下一年之租金，然被上訴人所提出租金為100年
8月12日匯款1萬元，101年8月6日匯款2萬元、103年
6月24日匯款1萬元、104年6月3日匯款2萬元、106年
3月23日匯款14,000元，其給付時間點與金額，均與契約之約定不同，又如何能認定上開金額為租金之給付？又被上訴人固提出購買相關養殖魚飼料之單據，伊惟否認其真正，且從單據中，單價於五年間未曾變過，惟五年前物價持續漲價，豈可能單價均未漲？被上訴人顯係為製造租賃契約之假象，而提出偽造之相關證據，難認其租賃契約存在等語置辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即：㈠確認被上訴人就系爭土地，按原法院105年度司執字第80065號執行事件拍定金額之同一條件，有優先承買權存在。㈡被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審駁回其請求上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記部分，未上訴，業已確定，非本件審理範圍）。
四、兩造爭執與不爭執事項：
㈠、兩造不爭執事實：⒈系爭土地所有權人為杜基旺。
⒉同段1943號土地及其上建物（門牌號碼為臺南市○○區○○
里00000號，建築日期為99年11月15日）所有權人為杜明文。
⒊系爭土地經原法院以105年度司執字第80065號案件，由債
權人土地銀行對債務人杜基旺進行查封拍賣，於106年1月24日由上訴人以175萬元拍定。
⒋系爭土地上未保存登記之上開建物，係以杜明文之名義申請電費。
⒌被上訴人與杜基旺為夫妻， 杜樂山 為其等之子，杜樂山曾先
後於100年至106年間陸續匯款至杜基旺於臺南縣區漁會帳戶。
㈡、兩造爭執事項：被上訴人對於系爭土地是否有租賃關係存在？
五、法院之判斷：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又土地法第104條第1項及第107條，關於基地或耕地承租人之優先承買權，係以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在甚明。再原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例參照）。
㈡、被上訴人主張其為系爭土地承租人，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。依上開規定，被上訴人對於系爭土地有承租權之事實，負有舉證之責。被上訴人雖提出系爭土地租賃契約書、租賃同意書、民宿登記證、養殖漁業登記證、經營漁塭養殖憑據及給付租金紀錄及匯款資料為證（見原審卷㈠第11、15至16頁；卷㈡第36至54、60至61頁）。經查：
⒈系爭土地及鄰地（即同段1943地號土地）所有權人分別為杜
基旺及杜明文，杜基旺為被上訴人之夫、杜明文為杜基旺之父即被上訴人之公公。而同段1943地號土地上有登記為杜明文所有之建物，門牌號碼為臺南市○○區○○里00000號，建築日期為99年11月15日；系爭土地上有未保存登記之建物坐落其上，而該未保存登記建物，係以杜明文之名義申請用電，此有建物所有權狀1紙附卷可查（見原審卷㈡第90頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
⒉系爭土地之未保存登記建物目前為民宿餐廳、辦公室、自住
民宅及倉庫，固據被上訴人提出系爭土地衛星套繪圖及照片附卷可查（見原審卷㈡第97至101頁）。且上開民宿名稱為欖人生態民宿（下稱系爭民宿），經營者為被上訴人，地址為臺南市○○區○○里00000號（下稱系爭民宿），核准登記日期為99年12月16日，亦有臺南市政府所核發之民宿登記證1紙附卷可查（見原審卷㈠第16頁）。依此，固可認被上訴人於99年12月16日即在系爭土地及同段943地號土地上，以杜明文名下所有建物及未保存登記建物經營民宿，實際有使用系爭土地及其上建物之情形，亦堪認定。
⒊被上訴人固主張其與杜基旺間，就系爭土地存有租賃關係，
係因經營民宿所需，而自99年起至106年止承租系爭土地等語，並提出被上訴人之子杜樂山之名義匯款與杜基旺、101年間起經營民宿之事實，及自99年間起在系爭土地上為養殖漁業等為佐證，然查：
⑴依被上訴人提出之租約（見原審卷㈠第11至14頁），其上記
載承租地號為同段1943地號土地，並非系爭土地，且依其租約成立時間點，斯時系爭土地地段為臺南縣○○鄉○○○段，而非租約上所載三聖段，酌以被上訴人提出其公公杜明文於99年11月10日出示之租賃同意書（見原審卷㈡第50頁），載明○○○鄉○○○段00之00地號土地同意予被上訴人使用等語，系爭租約既成立於99年10月31日，與杜明文出示之上開租賃同意書時間相近，系爭土地之地號仍○○○鄉○○○段，系爭租約竟記載為三聖段（當時尚未存在之地號），尚難逕採為被上訴人與杜基旺間就系爭土地有租賃事實之證明。況系爭租約，與被上訴人於強制執行時所提出之租約，就租賃標的、租金亦有不同（見被上訴人於106年2月17日原法院105年度司執字第80065號卷提出之聲請補正狀所附租約），得否認系爭租約為真，亦有可疑。
⑵依租約第4條約定，第1項約定「應於簽約日繳納第一年份
全年租金，之後每年一月三十一日前支付下一年度全年租金」，第2項約定「租金逾前款期限補繳時，依下列標準加收違約金：①逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。②逾期繳納超過一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之5，最高不得超過欠額百分之5。」等語，惟依被上訴人提出之租金給付紀錄，分別於存入現金1萬元、100年8月12日轉帳1萬元，101年8月6日轉帳2萬元、103年6月24日轉帳1萬元、104年6月3日現金匯款2萬元、106年3月23日轉帳14,000元予杜基旺等情，業據被上訴人提出給付租金紀錄（見原審卷㈡第51至55頁）及南縣區漁會交易明細表在卷可稽（見本院卷㈠第115至118頁），勾稽上開匯款、轉帳時間，與系爭租約約定給付期日不同，且逾期繳納時，亦查無照欠額加收之紀錄，尚難以上開被上訴人之子杜樂山帳戶匯款、轉帳至杜基旺帳戶之紀錄，遽認為被上訴人給付租金予杜基旺之證明。
⑶又依被上訴人提出之民宿登記證及系爭土地之衛星套繪圖、
魚塭及民宿等地上建物照片（見原審卷㈠第16頁、卷㈡第97至102頁）觀之，被上訴人確自99年12月間即取得民宿核准登記，並在系爭土地及同段943地號土地上經營欖人生態民宿，並以周遭漁塭景觀為特色招攬旅客，固可認被上訴人自99年12月起因有使用系爭土地及其上建物之需求；惟其雖有使用系爭土地及其上建物之動機及理由，酌以被上訴人主張，地上建物係其公公杜明文所有，僅係直系姻親之公媳關係，尚且無償提供使用，而系爭土地所有權人杜基旺為被上訴人之夫，夫妻關係較諸公媳關係更為親密，衡情杜基旺於其妻即被上訴人有使用系爭土地時，在無特殊原因下，當無請求配偶給付租金之可能，而係與其父杜明文般，無償提供被上訴人使用系爭土地，較符常情。
⑷至被上訴人雖提出養殖漁業登記證及進貨收據，證明其於系
爭土地確有養殖漁業之事實等語。惟該養殖漁業登記證係受讓自杜明文，杜明文於106年間遺失養殖漁業登記證時，同時將養殖漁業登記證讓與該養殖漁業證，此有養殖漁業登記證在卷可佐（見原審卷㈡第60至61頁反面、84至86頁），參酌卷附進貨收據（見原審卷第36至45頁），收貨人為被上訴人，或可認杜明文為借名登記之養殖漁業證登記名義人，或可認被上訴人承杜明文之命進貨，供杜明文養殖漁業所需；縱認被上訴人確有養殖漁業之事實，惟養殖漁業需用土地，且上開養殖漁業登記證所載經營地址載明為同段第1943地號等二筆土地，不當然推論被上訴人取得同段1943地號及系爭土地使用權，其法律上權源係租賃關係，亦可以使用借貸方式為之，參諸被上訴人與杜明文為公媳關係、與杜基旺為夫妻關係，杜明文既提供上開建物供被上訴人無償使用，則彼等提供土地供被上訴人進行養殖漁業所用，實符常情，尚不能以被上訴人有進行養殖漁業事實，逕認就系爭土地存有租賃關係。
⑸本件被上訴人之舉證，不足以使法院信為真實，依上開判例意旨，則上訴人就抗辯，自無提出反證必要，附為敘明。
⒋依上，被上訴人未能證明其就系爭土地存有基地租賃關係，
則其主張就原法院105年度司執字第80065號案件執行標的即系爭土地拍定金額之同一條件，有優先承買權，難認有據。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第107條準用第104條第1項之規定，主張就原法院105年度司執字第80065號案件執行標的即系爭土地拍定金額之同一條件，有優先承買之權，非屬正當，不應准許。從而原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國107年8月27日
民事第二庭審判長法官吳上康
法官丁振昌法官陳學德上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中華民國107年8月27日
書記官林宛妮【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。