裁判字號：臺灣新北地方法院103年重訴字第382號民事判決
裁判日期：民國104年07月21日
裁判案由：返還土地等
臺灣新北地方法院民事判決103年度重訴字第382號原告 秦振南 訴訟代理人 許俊仁 律師被告聚輪有限公司法定代理人 劉弘 訴訟代理人 周福珊 律師
王嘉斌 律師 賴玉梅 律師 張麗真 律師上列當事人間請求返還土地等事件，於中華民國104年6月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖佰壹拾貳萬玖仟捌佰肆拾壹元，及自民國一０三年三月十八日起至將新北市○○區○○段○○段○○○地號土地騰空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟參佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十七，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰零肆萬參仟貳佰捌拾元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣玖佰壹拾貳萬玖仟捌佰肆拾壹元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚防礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。原告起訴時訴之聲明第一項及第二項分別為：一、被告應將坐落新北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）上之建物及工作物等均拆除，並將該土地騰空返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）2,404萬8,000元及自本訴狀送達日起至騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告40萬0,800元（本院卷一第3頁）。嗣經本院會同地政人員履勘現場，並經地政人員實地丈量繪製土地複丈成果圖及本院職權囑託永大不動產估價師事務所鑑定系爭土地工作加油站用途之市場租金行情估價報告書後，復於104年6月17日以民事準備（四）狀將訴之聲明第一項及第二項更正為：一、被告應將坐落新北市○○區○○段○○段000地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號（即新北市○○區○○段○○段00000○號）建物（下稱系爭建物）及新北市樹林地政事務所收文日期文號為103年3月2日土複字第47700號複丈成果表所示之地上物、工作物等均拆除，並將該土地騰空返還原告。二、被告應給付原告1,298萬5,922元及自本訴狀送達日起至騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告21萬8,
359元（本院卷二第223至224頁）。核原告第一項及第二項訴之聲明之變更，均係本於被告無權占用原告所有土地之同一請求基礎事實，而變更或減縮應受判決事項之聲明，且未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）被告公司於77年7月5日核准設立，股東為原告與訴外人劉弘、 林陳豐 、 秦武詳 及 陳再興 5人，由原告擔任負責人，至98年4月15日被告公司98年度第一次股東臨時會改選董事為劉弘為止。被告公司經營之加油站所坐落之系爭土地，原由被告公司上述5名股東共有，於86年間因被劃定為臺北大學特定區而公告辦理區段徵收，被徵收土地之所有權人，原得申請辦理領回抵價地，然除原告外，其餘4名股東已於86年6月至9月分別領取地價補償費完畢，而喪失對該土地之權利。僅原告獨立申請發給抵價地後，再以原發給同區段177地號抵價地，換至分配於加油站坐落系爭土地位置，並於91年8月16日為所有權登記。惟被告公司已於系爭土地上設置加油站建物及工作物等而無權占用，侵害原告對系爭土地使用、收益及處分等權利，原告嗣以存證信函通知被告公司全體股東，請求騰空返還土地及不當得利，竟為被告公司及其他股東對原告提起背信等案自訴（貴院99年度自更字第1號刑事判決、臺灣高等法院100年度上易字第1996號刑事判決），實原告登記為系爭土地所有權人至今，未曾與被告公司間有任何土地借貸、租賃或其他約定。
（二）對被告答辯之意見：
1、系爭土地徵收時，被告公司股東劉弘、林陳豐、秦武詳及陳再興等人已領取之土地地價補償費，迄今並未繳還被告公司之事實觀之，顯見被告公司股東均認系爭土地為股東個人共有，而非屬被告公司所有，故被告公司主張其為土地實質所有權人，有權使用土地云云，不足採信。
2、原告因徵收領回抵價地而原始取得系爭土地所有權，當不繼受徵收前原土地共有人應承擔之義務，故被告公司以徵收前原土地共有人同意使用土地抗辯，當屬無據。另原告雖曾以陳情書向徵收用地機關表示願立據切結，將領回土地提供公司使用等語，惟此陳情方案，徵收機關（改制前之臺北縣政府）並未採納，此由原告並未出具切結書予徵收機關，足資證明，故被告執此抗辯原告同意使用土地，與事實不符。
3、原告否認兩造間有任何租賃關係存在，被告亦未提出任何證據以實其說。況被告於103年3月27日答辯狀自承：「…被告乃依土地法第97條規定支付對價，但為原告拒收…。」等語，證明原告並無同意兩造成立租賃關係，故被告主張已提存租金為有權占用，誠屬無據。又民法第425條之1第1項之規定，須以土地及其土地上房屋同屬一人所有為要件，系爭土地及坐落其上之房屋所有權人，均非屬同一人所有，即無本條推定租賃關係存在之適用。
（三）為此，爰依民法第767條、第184條第1項之規定，請求被告回復原狀及騰空返還系爭土地，並依民法第179條之規定，請求被告給付原告起訴前5年及至騰空返還系爭土地之日止無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，並聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○段○○段000地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號（即新北市○○區○○段○○段00000○號）建物及新北市樹林地政事務所收文日期文號為103年3月2日土複字第47700號複丈成果表所示之地上物、工作物等均拆除，並將該土地騰空返還原告。⒉被告應給付原告1,298萬5,922元及自本訴狀送達日起至騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告21萬8,359元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）被告公司係由原告、劉弘、林陳豐、秦武詳及陳再興5人共同出資設立，原告出資比例為3/10、劉弘出資比例為2/
10、林陳豐出資比例為2/10、秦武詳出資比例為2/10、陳再興出資比例為1/10。嗣陳再興過世後，其出資比例由陳展閎、 陳展祥 2人繼承，有被告公司變更事項登記表可參。系爭土地原登記所有權人為被告公司股東5人，並依其出資比例辦理所有權登記，有土地登記簿謄本可參。於77年間，被告公司股東5人欲從事加油站事業，乃購買重測前臺北縣三峽鎮（現改制為新北市三峽區，下同）公館後段公館後小段232之20、之21、之22、之23地號土地（嗣合併為232之20地號，重測後為臺北縣○○鎮○○段○○○○號），以被告公司股東名義按出資比例辦理土地所有權登記，由被告公司全體股東即當時土地登記名義人原告、劉弘、林陳豐、 秦武祥 及陳再興出具土地使用同意書，以被告公司名義申請取得臺北縣政府（現改制為新北市政府，下同）工務局核發（77）峽建字第2172號建造執照，於系爭土地上興建地上物供作加油站使用，並取得臺北縣政府核發柒拾捌峽使字第1195號使用執照。是系爭建物係由土地登記所有權人出具土地使用同意書合法起造之建物並經保存登記，且系爭土地登記簿謄本上明載系爭土地為系爭建物之建築基地，足證系爭建物坐落於系爭土地係有合法權源。
（二）系爭土地原係被告公司所有，而以股東名義辦理所有權登記，原告為被告公司之負責人，本應於臺北縣政○○○區段徵收發給抵價地後以被告公司名義辦理所有權登記，以符合公司利益，然原告卻將系爭土地登記為個人所有，已非適法，被告公司為系爭土地之實質權利人，當有權使用系爭土地。況原告於擔任被告公司負責人時，曾向臺北縣政府地政局陳情表示，伊係代表被告公司請求將系爭土地配由被告公司繼續作為加油站使用，而被告公司股東另選任劉弘為負責人後，因區段徵收改變系爭土地之權利歸屬，系爭土地變更為原告一人所有，惟因系爭建物係由原土地之全體共有人同意而興建，系爭建物所在系爭土地所有權人發生變動，符合民法第425條之1第1項之規定，故推定原告與被告間，在房屋使用期限內，有租賃關係存在，被告乃依土地法第97條之規定，於98年至102年間將系爭土地租金提存於法院，惟為原告所拒收，可證被告公司並非無權占有系爭土地，且原告請求98年至102年間相當於租金之不當得利，業經被告公司提存上開期間之租金而債務消滅，原告之請求無理由。
（三）系爭土地原告取得原因固為領回抵價地，實於90年間原告領回之抵價地係臺北縣○○鎮○○段○○段○○○○號土地，而非系爭建物所在之土地即臺北縣○○鎮○○○段○○段000地號土地。蓋徵收公告後，因系爭建物未妨礙計畫及區段徵收目的，而由臺北縣政府撤銷徵收，此有內政部91年4月19日台內中地字第0000000000號函附卷可稽，原告藉此機會申請調整領回抵價地，由原來之177地號調整為系爭土地，故就系爭建物雖經臺北縣政府發出徵收命令，但被告公司並未獲取補價費，依土地法第235條規定徵收程序並未完成，不發生徵收效力，系爭建物仍屬未被徵收之建物，與被徵收後再撤銷之情形不同。
（四）爰答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷二第34頁）：
（一）系爭土地前於86年4月3日由臺北縣政府公告辦理區段徵收，87年辦理變更臺北大學特定區計畫時（第一次通盤檢討）時由加油站用地變更為加油站專用區。系爭土地辦理區段徵收時，原土地所有權人為劉弘、林陳豐、秦武祥、陳再興、原告等5人，除原告申領抵價地外，其他4人因申請改領地價補償費，於86年6月6日至同年9月26日發放現金補償。
（二）原告因其土地面積價值不足最小分配面積，另與 蘇春和 、 林萬勝 、 張敏慧 、 陳欽生 申請合併分配，並配回臺北縣○○鎮○○段○○段○○○○號土地，復於88年4月購買他共有人持分取得單獨所有。
（三）臺北縣政府於91年6月25日公○○○鎮○○○段○○○○號土地之地上改良物撤銷徵收，公告期間無人異議，即通知原告繳納差額地價後，依法囑託塗○○○鎮○○段○○段○○○○號土地登記，另更正分配系爭土地為原告所有。
（四）系爭土地上之系爭建物於78年8月9日建築完成，取得78峽使字第1195號使用執照，並於98年10月30日辦理原始登記。
（五）被告公司於系爭土地辦理徵收前與系爭土地之所有權人即原告、陳再興、劉弘、秦武詳、林陳豐，有簽訂如被證三所示土地使用權同意書（本院卷一第84頁）。
四、本件原告主張其於86年間，因區段徵收以領回抵價地為由登記為系爭土地之單獨所有權人，被告未經原告同意無權占有原告所有之系爭土地，故依民法第767條、第184條第1項之規定，請求被告騰空返還系爭土地與原告，並依民法第17
9條之規定，請求被告給付原告起訴前5年及至返還系爭土地為止相當於租金之不當得利，並起訴如訴之聲明，被告則以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈系爭建物占用系爭土地是否具有合法之權源？⒉原告基於所有權人之地位請求被告應給付起訴前5年，及起訴後騰空返還系爭土地為止，相當於租金之計算之不當得利，是否有理由？又其得請求之金額為何？茲分述如下
（一）被告所有之系爭建物占用系爭土地應有合法權源，原告請求拆屋還地並無理由：
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。次按最高法院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，固亦得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用（最高法院91年度台上字第1919號判決參照）。
2、查系爭建物於77年間興建時，原告與訴外人陳再興、劉弘、秦武詳、林陳豐即共同簽立上開使用權同意書1紙（本院卷一第84頁），約明由被告公司在系爭土地建築系爭建物使用，甚且被告公司係原告等5人於78年間合資設立，有被告公司有限公司變更登記表1份（本院卷一第70、71頁），堪認渠等設立被告公司之目的，係為於系爭土地興建系爭建物經營加油站營利使用，系爭建物於興建時應屬有權占用。又參以原告於91年間獨自取得系爭土地所有權後，因其仍擔任被告公司之董事兼負責人，仍任由系爭建物占用系爭土地，迄被告公司於98年4月間，改選董事為劉弘，原告方於103年3月間主張被告公司為無權占用並提起本件訴訟，則原告領回系爭土地後，系爭建物仍繼續占用系爭土地長達10年有餘，若認原告得隨意主張系爭建物係屬無權占用，則對於系爭建物既得權利之保護十分不利，原告更無任何善意應受保護之情事可言。是本件雖非民法第425條之1第1項前段所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形，然揆諸上開說明，仍應類推適用民法第425條之1第1項前段及最高法院48年台上字第1457號判例之規定，認系爭建物之占用權源，不因嗣後系爭土地所有權之變動而受影響。
3、原告另主張訴外人陳再興、劉弘、秦武詳、林陳豐已領取地價補償費完畢，喪失對系爭土地之權利，其因徵收領回抵價地而原始取得系爭土地所有權，應不繼受徵收前原土地共有人應承擔之義務云云，按區段徵收之土地以抵價地抵付補償地價者，其原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理。市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。但對於行政上或判決上之處分，其效力與原有土地性質上不可分者，不適用之，平均地權條例第55-1條、第62條固有明文，然原告雖係以領回抵價地為原因，而取得系爭土地之所有權，然觀諸其所領取者原○○○鎮○○段○○段○○○○號土地，係因原告於87年間向臺北縣政府陳情保留系爭土地上之三鶯加油站（即系爭建物），故經臺北縣政府增列將系爭土地保留分配予原土地所有權人，復經臺北縣政府於91年6月25日公告撤銷系爭建物之徵收，公告期間無人異議，經原告繳納差額地價後，更正分配系爭土地予原告，有新北市○○地000000000000地區000000000000號函及所附資料1份（本院卷二第7至16頁）在卷可參，則原告本係基於保留系爭建物之目的，始請求以其原領得○○○鎮○○段○○段○○○○號土地，變更分配至系爭土地，顯與一般因區段徵收取得抵價地之情況不同，因徵收程序並未完成，原告亦未因徵收而取得其他土地，僅係因其他共有人改領地價補償費，導致其應有部分比例增加，尚難適用平均地權條例第62條前段之規定，認原告係原始取得系爭土地，而不繼受其就系爭土地上原有之負擔，否則原告一方面向主管機關表示為保留系爭建物而配回系爭土地，一方面又以系爭建物無權占用主張拆屋還地，顯與誠信原則有違，因認原告不得以其係原始取得，而主張系爭建物係無權占用。
4、準此，被告所有之系爭建物占用系爭土地應有合法權源，原告請求拆屋還地並無理由。
（二）原告基於所有權人之地位請求被告應給付起訴前5年，及起訴後騰空返還系爭土地為止，相當於租金之計算之不當得利，應有理由：
1、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本件雖應類推適用民法第42
5條之1第1項及依最高法院48年台上字第1457號判例之規定，認被告所有之系爭建物有權占用系爭土地，原告不得請求拆屋還地，已如前述，惟上開法條及判例意旨，僅在於調和土地與建物之利用關係，以符社會正義之要求，並非在於使占用人得以繼續無償使用土地，進而侵害所有人的權利。是本件縱認被告得以有權占用系爭土地，然其所受得以使用土地之利益，對原告仍屬欠缺法律上原因，致其受有喪失使用系爭土地之損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付起訴前5年及至騰空返還系爭土地之日止無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，應有理由。
2、次按土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議意旨參照），是本件系爭建物既係作為加油站營業使用，核定被告應給付相當於租金之不當得利金額，自不受土地法第97條之限制，被告執此作為核定相當於租金之不當得利金額之依據，尚屬無據，合先敘明。又本件經本院就系爭土地若作為加油站使用，自98年3月至103年3月止，每年合理市場租金行情及租金總額，函請永大不動產估價師事務所估價鑑定結果，認98年3月1日起至103年3月12日止，租金總額為1.298萬5,922元，又以103年1月1日為基準日，每月租金應為21萬8,359元，有上開事務所104年永估字第00000000號估價報告書1份（本院卷二第155至211頁）在卷可稽。是被告所應給付之起訴前5年相當於租金之不當得利為1,298萬5,922元，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付21萬8,359元。
3、又被告以自98年起至102年止，以給付系爭土地之租金為原因，以原告為受取人，分別提存189萬3,762元、53萬9,620元、53萬9,621元、53萬9,621元、34萬3,457元，共計385萬6,081元，有被告提出之本院提存所98年度存字第2777號、99年度存字第1376號、100年度存字第1225號、101年度存字第1052號、102年度存字第1174號提存書影本各1紙（本院卷一第94至98頁）在卷可參，原告就此亦不為爭執，足認原告對被告上開相當於租金之不當得利債權385萬6,081元，因被告提存並指定受取人為原告，已生清償之效力，原告就此部分應不得再行請求，是原告所得請求之起訴前5年相當於不當得利之租金為
912萬9,841元（計算式：12,985,922－3,856,081＝9,129,841）。
五、綜上所陳，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告912萬9,841元，及自起訴狀送達翌日即103年3月18日起至將系爭土地騰空返還原告之日止，按月給付原告21萬8,
359元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告上開勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年7月21日
民事第四庭法官張誌洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月21日
書記官許清秋